אילת נ' הדסי

פסק דין

תביעה לפינוי מושכר אשר חוק הגנת הדייר אינו חל עליו, מיום 17/10/2012.

התובע הינו הבעלים של דירת מגורים מס' 11 ברח' ארתור רובינשטיין 4 בתל אביב, אליה צמודות חניות מס' 32 ו-34 ומחסן המסומן במס' 20 (להלן – המושכר או הדירה). הנתבעת מחזיקה בדירה כשוכרת.

ביום 11/11/09 נכרת בין הצדדים הסכם שכירות לתקופה של שנה עד ליום 21/11/10 תמורת סך של 7,000 ₪ לחודש. בהסכם נרשם כי בניית המושכר הסתיימה זמן קצר לפני תחילת השכירות, וכי השוכר בדק את המושכר ומצאו מתאים לצרכיו. ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את השכירות בשנה נוספת, ונקבע כי הצדדים ידונו על העלאת דמי השכירות ב-5% בתקופת האופציה, בתוספת הצמדה למדד.

ביום 24/10/2010 הסכימו הצדדים להאריך את השכירות עד ליום 30/11/11 תמורת דמי שכירות בסך 7,000 ש"ח לחודש.

ביום 20/10/11 הסכימו הצדדים להאריך את השכירות באותם תנאים עד ליום 22/11/2012. (הסכם השכירות ומסמכי הארכת השכירות צורפו לכתב התביעה).

המחאה על סך 7,000 ₪ אשר זמן פרעונה 2/8/2012, ואשר נמסרה לתובע על ידי הנתבעת עבור דמי שכירות, חוללה מחמת שנתקבלה לגביה הוראת ביטול.

התובע טוען כי לאחר חילולו של שיק זה יצר קשר טלפוני עם הנתבעת. הנתבעת טענה באוזניו כי השיק בוטל לאחר שמכתבים שונים, ששלחה אליו הנתבעת בעניין ליקויים בדירה (תריסים, אינסטלציה, יתושים, מערכת חימום מים) ובהם התרתה בו על כוונתה לבצע את התיקונים בעצמה ולקזז את עלות התיקונים מדמי השכירות, לא נענו. לגרסת התובע מכתבים אלה לא התקבלו בידיו, ומכל מקום לא הייתה הנתבעת זכאית לקזז את דמי השכירות באופן חד צדדי. התובע טוען כי אמר לנתבעת מספר פעמים כי אם יש צורך לתקן ליקויים בדירה יבוצעו התיקונים על ידי בעלי מקצוע מטעם הנתבעת והתובע ישלם לנתבעת כנגד קבלות. הנתבעת לא הייתה רשאית לקזז הוצאות מדמי השכירות.

ביום 6/9/2012 הודיע התובע לנתבעת על גמר חוזה השכירות ביום 20/11/2012. (נספח ו' לכתב התביעה). במועד זה השיב התובע לנתבעת גם על טענותיה בדבר הליקויים בדירה. מכתבי התובע נשלחו בדואר רשום וחזרו בציון "לא נדרש". ביום 23/9/2012 שיגר ב"כ התובע מכתב דרישה אל הנתבעת ובו היא נדרשת, בין היתר, לפנות את המושכר בגין אי תשלום דמי שכירות לחודש יולי 2012, וקיומו של חוב בן אלפי ₪ לחברת הניהול ולועד הבית. לשיטת התובע, קיים חוב בסך 2,280 ₪ שצברה הנתבעת כלפי חברת הניהול וועד הבית עבור חודשים יוני – אוקטובר 2012.

עוד זאת, המחאה על סך 7,000 ₪ בגין דמי שכירות לחודש אוקטובר 2012 חוללה על ידי הבנק הנמשך בציון "חשבון מוגבל". כמו כן, היו מקרים בהם עוקל חשבון הבנק של התובע בגין חובות ארנונה שצברה הנתבעת כלפי עיריית תל אביב. בנוסף, הנתבעת הכניסה את בן זוגה, מר עמי ארמו אסור להתגורר עמה במושכר, בניגוד להוראות סע' 4 של הסכם השכירות.

התובע טוען כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות בהפרות יסודיות אשר מזכות את התובע לפנות את הנתבעת מהדירה, גם לפי הוראות סע' 13ג' ו-16 לחוזה השכירות.

הנתבעת טוענת כי מאז שנכנסה להתגורר במושכר בשנת 2009 התריעה בפני התובע על קיומם של ליקויים שונים במושכר. התובע התעלם מפניות הנתבעת בעל פה ובכתב, עד אשר בחודש יולי 2012 הודיעה הנתבעת לתובע כי היא מתעתדת לבטל את השיקים שמסרה עבור דמי שכירות כנגד הוצאות תיקונים שביצעה במושכר. הנתבעת טוענת כי היא זכאית לקזז מדמי השכירות את עלות התיקונים שביצעה. הנתבעת טוענת כי לא מנעה מהקבלן שבנה את הדירה לבצע תיקונים בדירה, אך נאלצה לבצע בדירה אין ספור תיקונים בכוחות אנשי מקצוע מטעמה, ולבצע בעצמה את עבודת שיפוץ הנכס (ראה סע' 17-18 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת מצרפת לתצהירה מכתבים ששלחה בסוף שנת 2009, במהלך שנת 2010, ביום 20/6/12, ובחודש יולי 2012.

כמו כן, הנתבעת מצרפת לתצהירה חשבוניות/קבלה כדלקמן:

1)חשבוניות מס' 805-806 מיום 20/7/12 של חב' ביטוליט בע"מ על סך כולל של 15,834 ₪;

2)חשבוניות מס' 833-834 מיום 2/10/12 של חב' ביטוליט בע"מ על סך כולל של 42,354 ₪;

סכום החשבוניות שהציגה הנתבעת מגיע לסך של 58,188 ₪. לדברי הנתבעת היא הוציאה עבור תיקון הליקויים בדירה סכום של 80,000 ₪, מחודש יולי עד חודש אוקטובר 2012. (עמ' 7 ש' 12 – 16). בסיכומיו הבהיר ב"כ הנתבעת כי לשיטתה היא זכאית להתגורר בדירה שנה שלימה ללא תשלום דמי שכירות, כנגד ההוצאות שהוציאה עבור תיקון הליקויים. זאת לפי חישוב של 7,000 ₪ לחודש כפול 12 חודשים. בכך מגלה הנתבעת את דעתה כי בכוונתה להוסיף ולהפר את הסכם השכירות באי תשלום דמי שכירות לאורך כל השנה הקרובה.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים החלטתי לקבל את התביעה.

אמנם, התובע בחר שלא לתקן את תביעתו ולא טען לעילת פינוי שמקורה בסיום תקופת השכירות על פי חוזה השכירות, אך הנתבעת לא הצליחה לספק הסבר מניח את הדעת לשאלה הכיצד הרשתה לעצמה, חודשים ספורים לפני תום תקופת השכירות לבצע במושכר תיקונים בהיקף של כ-80,000 ₪. הנתבעת נשאלה בעניין זה מספר פעמים, ולא טענה, ולו פעם אחת, כי היה בין הצדדים הסכם, בעל פה או בכתב, להארכת תקופת השכירות לאחר חודש נובמבר 2012. ודוק, הנתבעת מתגוררת במושכר משנת 2009 ומתחילת השכירות היא טוענת בעל פה ובכתב על ליקויים במושכר. למרות זאת, היא מאריכה את השכירות בשנה נוספת בסוף שנת 2010, ושוב בשנה נוספת בסוף שנת 2011. חודשים ספורים לפני תום תקופת השכירות האחרונה עליה הסכימו הצדדים, מחליטה הנתבעת לתקן את כל הליקויים בעלות של 80,000 ₪, ללא רשות מפורשת של התובע באשר להיקף הליקויים ועלות תיקונם, וללא הסכם בכתב על דבר הארכת הזכירות ועל דבר הזכות לקזז את עלויות התיקון מדמי השכירות. התנהלות זו של הנתבעת אינה סבירה בעיניי.

אין חולק כי התובע אישר לנתבעת לבצע תיקונים חיוניים בדירה והבטיח לשלם לה עבור ההוצאות שתוציא בעניין זה. אפס, אין פירושו של דבר שהתובע אישר לנתבעת להוציא סכום דמיוני של 80,000 ₪ - על חשבונו – ובמיוחד אין פירושו של דבר שהתובע אישר לנתבעת לקזז סכומים כלשהם מדמי השכירות. אדרבה, בהתכתבויות שבין הצדדים, כמו גם בתצהירו של התובע, מציינים התובע ובתו כי הנתבעת רשאית לתקן ליקויים וכי התובע ישלם לה בגין ההוצאות שתוציא. אין מדובר בזכות קיזוז אלא בהתחייבות להחזר הוצאות. בין כך ובין כך, ברור לכל בר דעת שההוצאות שאישר התובע לנתבעת הן הוצאות סבירות בגין תיקונים ולא בשיפוץ נרחב של הנכס, כפי שכינתה הנתבעת עצמה את העבודות שביצעה. (סע' 17 לתצהיר הנתבעת). זאת ועוד, לא שוכנעתי כלל ועיקר כי הנתבעת אכן הוציאה את ההוצאות הנטענות. לא הוצגו אסמכתאות להוצאות בסך 80,000 ₪, וגם האסמכתאות שהוצגו נחזות להיות חשבונית מס/קבלה אך אין בהן כל פירוט של אמצעי התשלום שבאמצעותו שולמו תשלומים לחב' ביטוליט. לא הוצגה כל אסמכתא מהימנה נוספת לביצוע התשלומים הנטענים בפועל.

סע' 13ג' של חוזה השכירות קובע: "אי עמידה בתנאי התשלום, כאמור בפרק זה, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ותזכה את המשכיר בפינויו של השוכר מהמושכר". סע' 16 לחוזה קובע: "בתום תקופת השכירות מכל סיבה שהיא על פי הסכם זה יפנה השוכר את המושכר...".