אייזן נ' ברנרד ואח'

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ל' ביבי), מיום 2.4.2023, בעש"א 1939-01-23. בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב-יפו (המפקחת ד' קציר-ברין; להלן: המפקחת), מיום 13.9.2022, בתיק 5/1637/2021, במסגרתו התירה המפקחת מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: תמ"א 38).

רקע הדברים

1. במוקד הליך זה ניצב בית משותף בתל אביב, הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 835 בגוש 6213, ובו 12 דירות (להלן: הבניין). המשיבים הם בעלי 11 דירות מתוך 12 הדירות שבבניין. המבקשת היא בעלים של הדירה הנותרת, אשר על פי הרישום ממוקמת בקומה השלישית בבניין, ושטחה 43.95 מ"ר. ואולם, יוער כי בפועל דירתה של המבקשת ממוקמת במפלס חצי קומה, בין הקומה השלישית לקומה הרביעית.

2. המשיבים התקשרו בהסכם עם חברה יזמית, משולם לווינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ (להלן: היזם), לביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38/2 (להלן: ההסכם). במסגרת ההסכם התחייב היזם להרוס את הבניין הקיים ולהקים תחתיו בניין חדש העמיד מפני רעידות אדמה ובו 26 דירות חדשות, אשר מתוכן 12 תוקננה לבעלי הדירות הנוכחיים. על פי ההסכם, כל בעל דירה יהיה זכאי לקבל דירה חדשה, גדולה ומשופרת, אשר תמוקם שתי קומות מעל דירת המוצא שלו. במסגרת ההסכם חולקו הדירות בבניין הקיים לשלושה "טיפוסים", בהתאם לגודלן: גדולות, בינוניות וקטנות, ונקבע כי לדירות הגדולות יתווספו 23 מ"ר, ולדירות הבינוניות והקטנות יתווספו 19 מ"ר. כמו כן, נקבע בהסכם כי לכל דירה חדשה תוצמד חניה וכן תכלול מרפסת בשטח של 11 מ"ר.

3. ביום 4.8.2021 אישר מוסד התכנון את הבקשה להקמת הבית החדש, בתנאים, כאמור בסעיף 1 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק).

4. המבקשת התנגדה לביצוע הפרויקט וסירבה לחתום על ההסכם. משכך, המשיבים הגישו תביעה בפני המפקחת בבקשה שתעשה שימוש בסמכותה לפי סעיף 5א לחוק החיזוק ותחייב את המבקשת לחתום על ההסכם עם היזם ולחלופין לאפשר לבא כוחם לחתום על ההסכם בשמה (תיק 5/1637/2021).

5. בכתב ההגנה שהגישה המבקשת, טענתה העיקרית הייתה כי התנגדותה לחתימה על ההסכם נעוצה בכך שההסכם מפלה אותה לרעה לעומת בעלי הדירות האחרות בבניין, מהטעמים שלהלן:

           ראשית, לפי ההסכם תהא זכאית המבקשת לדירת תמורה עם תוספת שטח קטנה יותר מזו הניתנת לדירות הגדולות. זאת, מקום בו דירתה של המבקשת משתייכת לדירות הבינוניות, ועל כן היא זכאית לתוספת שטח של 19 מ"ר, לעומת בעלי הדירות הגדולות, אשר זכאים לתוספת שטח של 23 מ"ר. כמו כן, נטען כי לפי ההסכם קטן חלקה היחסי של המבקשת ברכוש המשותף בהשוואה לדירות הגדולות, באופן המפלה אותה לרעה.

           שנית, לטענת המבקשת נוכח העובדה שדירתה הנוכחית ממוקמת בקומה 3.5, היא זכאית לדירת תמורה בקומה השישית, ולא לדירה בקומה החמישית כפי שהוצע לה.

           שלישית, לטענת המבקשת דירתה הנוכחית ייחודית ועדיפה על דירות אחרות בבניין, מכיוון שמעליה לא מצויה דירה אחרת אלא גג חיצוני של הבניין ומשום שאין באותה הקומה דירות נוספות. משכך, טוענת המבקשת כי היא זכאית לקבל תמורה ייחודית לעומת יתר בעלי הדירות, תמורה אשר לא הוצעה לה.