מיסוי קבוצות רכישה - המלחמה נגד קבוצות הרכישה מגיעה לבית המשפט העליון

מבוא

ביום 21/07/2011 הטיל בית המשפט העליון מכה קשה נוספת על קבוצות רכישה כאשר קבע בתיק ע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי - ירון בע"מ כי הוא מקבל את עמדת רשות המיסים לפיה "קבוצת הרכישה התארגנה לצורך בנייה מאורגנת באמצעות גורם מארגן, נאמן או "מנהלת פרויקט", וכי במקרה זה, יש לראות את הקבוצה כרוכשת מקרקעין מבעל הקרקע וכמוכרת דירות גמורות לרוכשים ולמעשה כקבלן בנייה לכל דבר ומשכך, היא חייבת במיסוי מלא על הרכישה ועל המכירה לחברי הקבוצה.

עובדות פסק הדין -

קווי נדל"ן גינדי בע"מ פעלה כ"מארגנת" של קבוצת רוכשים אשר ביקשו להשתתף במכרז של ממ"י. מדובר היה במכרז על חוזה פיתוח ל- 3 שנים בגין השטח הנ"ל שבעקבותיו ייחתם חוזה חכירה ל- 98 שנים עם אופציה להארכה לעוד 98 שנים. על פי תנאי המכרז לא הייתה ליחידים האפשרות להגיש הצעות בודדות אלא רק במסגרת הצעה אחת כוללת לכלל המתחם.

קווי נדל"ן גינדי ארגנה 18 יחידים שחתמו על הסכם הצטרפות לקבוצת מתמודדים במכרז והצעת היחידים שהוגשה ע"י נאמן היא שזכתה במכרז. העסקה בצירוף הודעת נאמנות דווחה למנהל מיסוי מקרקעין.

כשנה לאחר הזכייה במכרז, חתמו הרוכשים על הסכם בניה עם הקבלן המבצע, חלקם חתמו על הסכמי בניה לבניית בית מגורים מושלם וחלקם הקטן לבניית שלד של בית מגורים. רשות המיסים סירבה להכיר בקווי נדל"ן כמתווך.

הגישה של רשות המיסים עוד בערר עצמו הייתה, כי בחינת מהותן הכלכליות האמיתיות של העסקאות שנעשו, מגלה כי מדובר ברכישה של קרקע על ידי קווי נדל"ן לצורך בניית בתי מגורים עליה, ולבסוף – מכירתם של בתי המגורים ליחידים. בהתאם לכך, חויבה קווי נדל"ן בתשלום מס רכישה בשיעור של 5% בגין רכישת הקרקע, בתשלום מס מכירה (שחל באותה שנה) בשיעור של 2.5% בגין מכירתה ובתשלום מס שבח בשיעור ממוצע של כ-38% בגין השבחתה. צא ולמד, עסקינן בעסקת מכר, ולא בעסקת תיווך.

מאידך, קווי נדל"ן טענה לכל אורך הדרך שהיא איננה צד ברכישות המדוברות, אלא גורם מארגן בלבד, אשר סייע ליחידים להתאגד, לרכוש מקרקעין ולבנות עליהם בתי מגורים. מחלוקת זו הגיעה לדיון בפני ועדת הערר אשר קיבלה את דעת רשות המיסים ואישרה את חיובה של המערערת במס רכישה בשיעור של 5%. ועדת הערר העלתה את האפשרות כי קווי נדל"ן פעלה בעצם כקבלן ולכן הפנתה אותה לדווח על העסקאות למס הכנסה כעסקאות קבלניות ולקבל טופס 50 להקלת מס הרכישה שיוטל על רכישת הקרקע בידיה.

בהמשך בעקבות טענת קווי נדל"ן כי מדובר בעסקה קבלנית, הכריעה הועדה, כי מדובר במכירת מלאי עסקי של דירות מגורים ולכן הוקטן שיעור מס המכירה לפי 0.8% משווי המכירה. 

קביעות בית המשפט העליון -

לאחר שוועדת ערר מס שבח מקרקעין קיבלה באופן חלקי את עמדת רשות המיסים וחייבה את קווי נדל"ן במס רכישה על רכישת מקרקעין ובמס מכירה על מכירת דירות בנויות באותם מקרקעין, ערערה קווי נדל"ן לביהמ"ש העליון, כאשר השאלות שעמדו לדיון בפסק הדין היו - מהי מהותה הכלכלית של העסקה ? האם הרוכשים רכשו בתי מגורים מוגמרים, או שמא לא רכשו אלא קרקע ועליה בנו את ביתם בעזרת ספקי שירותים שונים?

ומנגד, מה היה תפקידה של קווי נדל"ן ? האם, כדבריה, היא לא הייתה צד בעסקת הרכישה אלא עסקה בארגון בלבד, או שמא היא רכשה את המקרקעין, בנתה עליהם בתים ומכרה אותם לרוכשים?

ביהמ"ש העליון קבע במסגרת פסק הדין באופן ברור כי - "שם העסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העסקה לצורך דיני המס".

טענת קווי נדל"ן כי רווחיה כגוף מארגן היו נמוכים ביותר נדחתה על ידי בהמ"ש העליון. נקבע כי על קווי נדל"ן מוטל הנטל להוכיח כי מהותה של העסקה אינה כפי שהיא מצטיירת בעיני רשויות המס, וכי היה עליה לשכנע את הועדה בטענתה אודות שכרה הקבוע מראש ורווחיה המצומצמים, טענה שלא נראתה סבירה לאור היקף מעורבותה בהקמת הפרויקט.

ראוי לציין כי הכרעה זו משליכה לא רק לגבי קבוצות רכישה, אלא בכל מקרה בו קיים גורם מארגן ליזמות במקרקעין לבנייה, כגון בין היתר: תמ"א 38, פינוי-בינוי, קרקעות עם זכויות בנייה ועוד.

לסיכום -

אם דובר עד היום על סופן של קבוצות רכישה לאור העדכונים בחוק, הרי שפסק דינו של בית המשפט העליון מנחית מכה סופית על קבוצות הרכישה, וניתן אף לומר כי לא נראה עוד קבוצות שמתארגנות לצורך בנייה עצמית דרך מארגן.

לצערי, בית המשפט לא ראה לנכון להתייחס לגודל   הקבוצה - דבר שהינו מרכיב חשוב ביותר.

הלכת קווי נדל"ן מביאה אותנו למסקנה כי רוכשים שרכשו דירה או מקרקעין לבנייה במסגרת קבוצות רכישה שאורגנו בניהול משותף תחת הסכם שיתוף אחד והסכם ביצוע אחד, נפלו לכאורה לתאונת מס, אשר מטילה עליהם בדיעבד מס רכישה כפול על היזם ועל הרכוש, מס מכירה ככל שהוא חל, מס שבח או מס הכנסה על היזם וחבות אפשרית במס ערך מוסף (חיוב שללא קשר לפס"ד נקבע במסגרת התיקונים האחרונים), ובמקרה של יזם יחיד גם חבות בדמי ביטוח לאומי.

הלכת קווי נדל"ן לא תחול אף לדעת בהמ"ש העליון, לגבי קבוצות רכישה שבהן לא חלים המבחנים של גוף מארגן שיש לו שליטה ופיקוח על קבוצת הרכישה ועל הבנייה במסגרתה, כאשר נטל ההוכחה יחול כולו על חברי קבוצת הרכישה. כמו בעבר, לא נותר אלא לחזור ולומר כי תכנון מס מוקדם עשוי היה למנוע את תאונת המס בדיעבד.

*המחבר – עו"ד אברהם ללום, המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין הנו שותף בכיר במשרד עוה"ד – רן,צייגר,בלדב את אברהם ללום, כמו כן הינו מנהל  פורומים משפטיים באינטרנט, מרצה באקדמיה ובחברת מחשבות ועוסק בליווי יזמים ברכישת קרקעות ובנייה של פרויקטים למגורים ומשרדים.

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין