פרויקטים של התחדשות עירונית משפרים את איכות החיים ומעלים את ערך הנכס. אך כשהנכס מושכר עלולות לצוץ בעיות מול שוכרים שמסרבים להתפנות. איך ניתן למזער את הסיכונים?
פרויקט תמ"א 38 בבניין המגורים ללא ספק מטלטל את שלוות החיים של הדיירים למשך זמן ממושך. אלה צפויים לחודשים של חיים באתר בנייה בפרויקט חיזוק, או נדודים לדירה חלופית בגרסה המתקדמת יותר של הריסה ובנייה מחדש. מחד, רוב האנשים ישמחו לשדרג חינם ובסכומים ניכרים מאוד את הנכס שלהם, אבל מאידך אין להתעלם מהקשיים והדרך הארוכה של פרויקט כזה בהוצאתו מהכוח אל הפועל.
קשה להעריך איזה סוג של תמ"א מטלטלת יותר את שגרת החיים של דיירי הבניין – עיבוי וחיזוק, שהופך את חיי הדיירים למאוד לא נוחים למשך מספר חודשים, שכן הם חיים הלכה למעשה באתר בנייה, או הריסה ובניה, שבצדו אמנם דירה חדשה בבניין חדש לחלוטין, אך כרוך בנדודים לדיור חלופי למשך תקופת הבנייה, ועד קבלת היתר האכלוס המיוחל.
לכל אלה יש להוסיף את האתגרים שבבחירת עורך דין מקרקעין מנוסה שייצג נאמנה את הבעלים של הדירות בבניין ובחירת יזם וקבלן מבצע בעלי מוניטין וניסיון מוכחים שיבצעו את המלאכה כראוי, בזמן, ותוך מילוי כל התחייבויותיהם. יותר מכל מתעורר הצורך המורכב ליישב את מכלול האינטרסים של בעלי הדירות בבניין, שהרי לכל אחד תפיסת עולם ורצונות משלו, ובו זמנית לשמור על שכנות טובה לאורך זמן.
הדדיות בפינוי
בפני בעלי דירות מושכרות ומשקיעים למיניהם, שבנכס שלהם מתוכנן פרויקט הריסה ובנייה מחדש, ניצבים מספר אתגרים נוספים. בקצה המנהרה הם רואים, כמו כולם, את השבחת הנכס שלהם, כשלעיתים מדובר ברווח של מאות אלפי שקלים. אך בינתיים, עליהם להתמודד עם שוכרים שעבורם מדובר בכאב ראש גדול.
ניתן להניח כי רוב האנשים יעדיפו להימנע מלהיכנס לשכירת דירת מגורים בבניין שעומד להתחיל בו פרויקט תמ"א 38. עם זאת, בדרך כלל קשה מאוד להעריך במדויק מתי יחלו עבודות ההריסה במקרה של תמ"א הריסה בניה או של הבינוי בפועל, במקרה של תמ"א עיבוי וחיזוק בשל גורמים שונים (כדוגמת רשויות התכנון, התנגדויות, הליכים כנגד דיירים סרבנים וכיוצא בזה). בתקופת הביניים הזו, שיכולה להיות ממושכת, הימנעות מהשכרת הנכס משמעותה אובדן גדול של הכנסות.
בנקודה זו כדאי להזכיר את התיקון לחוק השכירות והשאילה שנכנס לתוקפו בשנת 2017 ומוסיף קושי נוסף על חיי בעלי הדירות. אם עד לתיקון החוק בעלי הדירות יכלו להכניס בחוזה סעיף המאפשר להם, בהתראה מוקדמת, לדרוש את פינוי השוכרים מהדירה, הרי התיקון דאג להדדיות הוגנת, וכעת סעיף חוזי שכזה חייב להיות דו צדדי. כלומר, אם הכנסתם סעיף המאפשר לכם להוציא את הדייר שלכם בהתראה מסוימת, לדייר עצמו שמורה כעת בחוק הזכות לסעיף כזה גם מצדו, המאפשר לו לצאת מהדירה בהתראה חד צדדית וללא צורך בהסבר, עילה, או פיצוי. הדדיות מוחלטת.
בעלי דירות מושכרות בבניינים המיועדים לתמ"א נדרשים בדרך כלל להודיע לשוכרים תוך זמן קצוב לפנות את הדירה. בנסיבות אלה, עליהם לקחת את התיקון לחוק בחשבון ולהבין כי אם הם רוצים להכניס דייר לזמן קצוב, עד לתחילת העבודות, גם לדייר תהיה שמורה הזכות להודיע מראש על סיום השכירות מכל סיבה, ללא תנאים נוספים, ובהגיע המועד פשוט לצאת מהדירה.
התיקון לחוק אף עושה צעד נוסף לטובת הדיירים השוכרים, ומאפשר להם זמן התראה מראש קצר מזה אליו מחויבים בעלי הדירות: "המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים...90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה...60 ימים מראש, לפחות".
בנסיבות אלה, כאשר עומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א מומלץ להציג בפני עורך הדין המייצג את הדיירים את הסכם השכירות במטרה שידריך אתכם כיצד לנסח נכון את סעיף הפינוי כדי שההסכם יתאים להוראות החוק.
חשוב לזכור כי היעדר סעיף הדדיות בחוזה השכירות עלול לחשוף את בעל הדירה לסיכון כלכלי ומשפטי גדול מאוד. הדייר השוכר יכול במקרה כזה לסרב להתפנות בטרם הסתיים החוזה, ובכך לגרום לעיכוב משמעותי בתחילת העבודות. ברור שמצב קיצוני שכזה, עלול להוביל לתביעות בגין נזקים שיגרמו ליזם עקב האיחור המאולץ בתחילת העבודות.
* עורכת דין אודליה נמיר עוסקת בתמ״א 38
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין