בעסקאות מכר רבות עורך דין אחד מייצג הן את המוכרים והן את הקונים. על אף שעורך הדין מחויב לפעול בנאמנות ובזהירות עבור שני הצדדים, ייצוג כפול מזמן שלל בעיות פוטנציאליות ואינו מומלץ.
בשעה טובה מצאתם את דירת המגורים עליה חלמתם וכעת אתם מעוניינים לחתום על חוזה לרכישת הדירה. אין ספק שמדובר באחת העסקאות החשובות והיקרות בחייכם. אתם משתכנעים שעורך הדין מטעם המוכר מקצועי ואמין ומחליטים שייצג גם אתכם. מדוע זה לא כדאי?
לא מומלץ, אבל חוקי
על פי כללי האתיקה המקצועית החלים על עורכי דין, אין מגבלה על עורך הדין לייצג שני צדדים בעסקאות מכר, למעט בעסקה לרכישת דירה מקבלן. אך כיום, עם עליית מחירי הדירות מצד אחד, והתחרות בין עורכי הדין מאידך, החיסכון בשכר טרחת עורך דין אינו מצדיק את הסיכונים הכרוכים בייצוג הכפול.
בתי המשפט פסקו לא אחת כי עורך דין שנוטל על עצמו שני צדדים לעסקה חייב לפעול בנאמנות, במסירות ובזהירות עבור שניהם. יחד עם זאת, במקרים רבים לצדדים יש אינטרסים מנוגדים שעלולים לעורר בעיות בהתנהלות עורך הדין.
אינטרסים מנוגדים
כשעורך דין מייצג צד אחד לעסקה, קל לו ליצור מצב של ״כבדהו וחשדהו״ כלפי הצד השני. לעומת זאת, כשהוא מייצג את שני הצדדים, קשה לו יותר לזהות מתי עליו להעמיד את אחד מהם על טעות או, גרוע יותר, להתריע בפניו על הפרת חוזה.
כשמתחילות בעיות, עורך דין שמייצג שני צדדים הופך להיות מעין ״גננת״. הוא סופג ומכיל עד שבחלק מהמקרים אין מנוס וכל אחד מהצדדים נאלץ לקחת עורך דין נפרד מטעמו.
אמנם, מצופה מעורך דין לפעול במיומנות ובזהירות לטובת לקוחותיו, בין אם הוא פועל רק למען צד אחד בעסקה ובין אם הוא פועל גם למען הצד השני. אך במקרים רבים אינטרסים מנוגדים עלולים להביא את עורך הדין להתרשל בייצוג. חשוב להבין כי במקרה בו אחד מהצדדים הפר את חוזה המכר, עורך הדין שנטל על עצמו ייצוג משותף מנוע מלנקוט בהליכים משפטיים נגדו.
סיכון מוגבר
על פי הפסיקה, לא כל טעות בשיקול-דעת מצד עורך דין מהווה רשלנות מקצועית. ואולם, הניסיון מוכיח שהסיכון לרשלנות גובר כששני הצדדים מיוצגים על ידי אותו עורך דין.
סוגיית הייצוג הכפול וחובת הנאמנות המוטלת על עורך הדין מצאה את ביטויה בפסקי דין רבים, בין היתר במסגרת תביעות שהוגשו נגד עורכי דין שהתרשלו. מהן החובות המוטלות על עורך דין המייצג בעסקת מקרקעין?
ראשית חלה עליו "חובת הבדיקה". על עורך הדין לבדוק כי המקרקעין הנרכשים חופשיים מזכויותיהם של צדדים שלישיים וכי אין בהם פגם אחר שיש בו כדי להביא לכישלון העסקה, לגרום לעיכוב ברישום הזכויות או לכל סכנת הפרה אחרת של החוזה.
הפסיקה קבעה כי אמנם לא מצופה מעורך דין להיות "נביא", אך מעצם תפקידו עליו לבדוק, להעריך ולצפות השלכות וסיכונים אפשריים הטמונים בעסקה. בהתאם, עליו להזהיר את לקוחותיו ולנסח את חוזה המכר באופן שיתאים למצב הזכויות ולמורכבות העסקה ויגן עליהם מפני סכנת הפרה או כל נזק אחר.
עורך דין המטפל בעסקת מכר מחויב לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים ולהבהיר ללקוחו את מכלול הסיכויים והסיכונים הטמונים בהחלטתו.
כך למשל, בית המשפט הטיל אחריות על עורך דין שלא בדק בלשכת רישום המקרקעין את המצב המשפטי של הדירה ולא ניסח את חוזה המכר במקצועיות הנדרשת, על אף שהקשיים בעסקה היו ידועים לו ושהוא יכול היה לצפות עיכובים ברישום הזכויות ובהעברת התמורה.
עוד נקבע כי רשלנות עורך דין יכולה לבוא לידי ביטוי במחדל לברר מהי החבות בהיטל השבחה או באי הפניית תשומת לב לקוחותיו לחשיפת מס מהותית. גם אי ביצוע בדיקה של אישורי הזכויות העדכניים של הנכס, של ייעוד הקרקע או של יתרת המשכנתא לסילוק סווגו כרשלנות.
היו גם מקרים בהם עורך הדין שייצג את שני הצדדים לא ייעץ ללקוח כי העסקה העלולה להסתבך או להיכשל אם לא ינקטו פעולות משפטיות מסוימות, תוך התחשבות באינטרסים של צד אחד ולא באינטרסים של הצד השני. פעמים רבות הדבר נבע בשל הסתמכות עורך הדין על מידע שנמסר לו מפי הלקוחות מבלי לוודא ולאמת את כלל הנתונים בעצמו. זו דוגמא לכך שייצוג כפול מזמן אף יותר מהרגיל את האפשרות ליפול קורבן למעשה הונאה ונוכלות..
חריגים
במקרים של עסקאות מתנה בין קרובי משפחה כמו גם עסקאות מכר בין קרובי משפחה, בהן החשש לניגוד אינטרסים פוחת, בהחלט יש מקום לשקול ייצוג משותף לשני הצדדים.
לסיכום
באחד מפסקי הדין שעסקו בייצוג כפול ציין בית המשפט כי "החלטה של עורך דין לקבל על עצמו ייצוג של שני צדדים בעסקת מקרקעין טומנת בחובה בעייתיות מרובה עם פוטנציאל גבוה ליצור סיכונים רבים, שהדעת נותנת כי ניתן היה להימנע מהם אילו היה מייצג צד אחד בלבד״.
החכם עיניו בראשו, ולכן ככלל לא מומלץ לקחת את אותו עורך דין על מנת שייצג את שני הצדדים בעסקאות נדל״ן.
* עו"ד אלדר שוחטמן ממשרד בן דוד-אברהם-הכהן עוסק בדיני מקרקעין
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין