הצדדים כתבו בהסכם סכום נמוך בהרבה מהמחיר ששולם עבור הנכס. השופטת קבעה שלמרות הפסול בהונאת רשויות המס, מוצדק שהעסקה תצא אל הפועל
בית המשפט המחוזי בירושלים הורה לאחרונה על אכיפת עסקה לרכישת דירה בעיר, בניגוד לרצון המוכרת. לדברי המוכרת, המחיר שהוסכם היה 1.7 מיליון שקל אלא שבשל חוב לטובת הקונים נכתב בהסכם שהם ישלמו על הדירה מיליון שקל בלבד. לשיטתה, הסכום השגוי הופך את ההסכם לבלתי חוקי וכפועל יוצא מכך גם לבלתי אכיף. השופטת עינת אבמן-מולר דחתה אותה וקבעה שהעסקה תקוים בכפוף לתשלום המס האמיתי בגינה.
התובעת והנתבעת חתמו ביולי 2014 על הסכם לרכישת דירתה של האחרונה תמורת מיליון שקל. בפועל, הרוח החיה מאחורי העסקה היו אביה של הרוכשת, שצורף כתובע, ואחיה של המוכרת אשר צורף כנתבע. בשל העובדה שהנתבע היה חייב לתובע 700 אלף שקל, הוסכם שמחיר הדירה יועמד על מיליון שקל בלבד, אף שמחירה האמיתי היה מיליון ו-700 אלף שקל.
זמן קצר אחרי החתימה נטלה הרוכשת משכנתה ואף נרשמה לטובתה הערת אזהרה, אלא שאז הופיע משום מקום אדם שטען כי רכש את הדירה עוד לפניה. הדבר הוביל להליכים משפטיים סבוכים, עד שבשלב מסוים הודיעו הרוכשת ואביה למוכרת ואחיה שהם יורדים מהעסקה.
למרות זאת, בהמשך נודע לרוכשים שאותו צד שלישי יצא מהתמונה כך שהמניעה להשלמת העסקה עמם הוסרה. בנסיבות אלה הם הגישו בדצמבר 2018 את התביעה לבית המשפט, בה עתרו לאכוף את הסכם המכר עליו חתמו כ-4.5 שנים לפני כן.
המוכרים טענו להגנתם כי מעת שבחרו הרוכשים להודיע על ביטול העסקה מרצונם החופשי, אין דרך חזרה ולא ניתן להחיות את ההסכם שנים רבות אחרי שבוטל.
טובל ושרץ בידו
תחילה קבעה השופטת אבמן-מולר שלמרות הודעת הביטול, הלכה למעשה הצדדים המשיכו להיות בדין ודברים לגבי העסקה, כך שלמעשה דווקא הודעת הביטול היא זו שנזנחה.
השופטת כתבה כי בחינת כלל הראיות מוליכה למסקנה שלא הייתה הנחה משותפת של הצדדים לפיה החוזה עבר מן העולם. לדבריה, הם לא ראו בהודעת הביטול סוף פסוק אלא להיפך – בהתנהלותם הם בעצם זנחו את הודעת הביטול.
בשלב זה ניגשה השופטת לבחון האם מוצדק להורות על אכיפת העסקה. בנוגע לטענה שהסכם המכר בלתי חוקי ואין לקיימו מאחר שהוא לא נוקב במחיר הדירה האמיתי, השופטת העירה כי מדובר בטענה שהועלתה בשלב מאוחר של ההליך והיא מהווה הרחבת חזית אסורה שמצדיקה את דחייתה.
למעלה מן הצורך קבעה השופטת ששיקולי צדק מוליכים אף הם לקבלת עמדת הרוכשים. ראשית, מדובר באי חוקיות שאינה עומדת בלבת החוזה. שנית, ייתכן שדווקא אחיה של המוכרת היה זה שביקש לנקוב בסכום הנמוך בידיעה שהדבר יביא לאיפוס החוב שלו.
"מכל מקום", הדגישה השופטת, "טענת הנתבעים כיום שאין לאכוף את ההסכם בשל אי החוקיות שדבקה בו – לאחר שנתנו ידם לחתימה על הסכם זה, אם לא למעלה מכך – היא בבחינת 'טובל ושרץ בידו', דבר המחייב את בית המשפט במשנה זהירות בבואו לדון בטענתם לאי אכיפת החוזה מטעם זה".
בסופו של יום היא הורתה על אכיפת הסכם המכר בכפוף למספר פעולות מצד הרוכשים, כמו דיווח לשלטונות המס על המחיר האמיתי ותשלום המס הנובע מכך, תשלום חוב ארנונה שרובץ על הדירה, ועוד. לאור התוצאה קבעה השופטת שהמוכרים ישלמו לרוכשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 60 אלף שקל.
- ב"כ התובעים: עו"ד יורם עברון
- ב"כ הנתבעת 1: עו"ד רוני כהן
- ב"כ הנתבע 2: עו"ד גדעון ויסמן
עו"ד עמרם נהרי
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין