היטל השבחה הוא תשלום חובה, הנדרש מבעלים של זכויות במקרקעין בעקבות עליית שווי המקרקעין. עליית השווי עשויה לחול בשל אישור תכנית בנין עיר מקומית, הקלה בהיתר בניה מיוחד או אישור שימוש חורג למטרה שלא היתה מותרת. כל החלטה כזאת מכונה "אירוע השבחה" ובעקבותיה עולה שווי המקרקעין. השווי החדש נקבע על ידי שמאי מטעם הועדה, וגובה ההיטל יעמוד על מחצית מההפרש בין שווים החדש של המקרקעין לבין שווים לפני אירוע ההשבחה.
היטל ההשבחה, שנכנס לתקפו ביולי 1981 כחלק מחוק התכנון והבניה, יועד במקורו לכיסוי הוצאות הועדה המקומית או הרשות המקומית בבואן לבצע את התכנית שאושרה, אך גם בבואן לרכוש מקרקעין לצרכי ציבור, לשמר אתר המיועד לשימור ועוד כהנה וכהנה שירותים ציבוריים.
תשלום במועד המימוש
ההיטל ישולם בעת מועד מימוש הזכויות על ידי הבעלים או החוכר לדורות ולא על ידי מי שמתגורר על המקרקעין או משתמש בהם. התשלום יבוצע במועד מכירת הזכויות על המקרקעין, תחילת הבניה עליהם או תחילת השימוש בהם, כפי שהותר לבעל הזכויות. הנה דוגמא: אם ניתן אישור לשימוש חורג לגן ילדים במבנה שיועד למגורים, או אם נכנסה לתוקף תכנית המתירה שימוש למשרדים בבית מגורים, הרי שמועד תחילת השימוש החדש יהווה מועד המימוש והתשלום. המשמעות היא, שאם אין מימוש, אין צורך לשלם את ההיטל, על אף שיש השבחה.
היטל או מס?
מכיוון שכספי היטל ההשבחה משמשים את הרשויות גם לצרכי לפיתוח, הועלו בבתי המשפט טענות, כאילו די בהיטלי הפיתוח הנגבים מן התושבים על מנת לכסות את רוב עלויות הפיתוח ואין לגבות בנוסף גם היטל השבחה. אלא שהפסיקה הצדיקה את ההיטל, בנימוק שהכסף יפצה את הסובלים מן ההשבחה, במקרה שהתוכנית המשביחה גרמה לפגיעה בנכסיהם, או שיש בהיטל כדי לשתף את הציבור בחלק מן העושר שנתעשר בעל הנכס המושבח.
לדעתי, אין צורך גם בהיטלי הפיתוח וגם בהיטל ההשבחה. יתרה מכך: אין כיום קשר ישיר בין גובה ההכנסות מן ההיטל לבין ההוצאות הנובעות מביצוע התכנית בגינה הוטל. בעצם ניתוק הזיקה הפך בית המשפט את היטל ההשבחה למס לכל דבר ועניין, שאין להוכיח כנגדו הוצאה מקבילה.
אלא שהיטל הוא לא מס והוא אינו יכול להעשיר את קופת הרשויות המקומיות. משורות אלה יוצאת פניה אל המחוקק, שיבחן את מכלול היטלי הפיתוח אל מול היטל ההשבחה ויפעל להפחתתם, באופן שהגבייה תותאם להוצאות בפועל. זאת ועוד: מדוע לא לקבוע קריטריונים להפחתת היטל ההשבחה - ואולי אף לבטלו לחלוטין - כאשר מדובר בבניית דיור בר השגה, כאשר ההטבה מגולגלת אל הרוכשים ולא נשארת בקופת היזם?
חבות או גובה?
החוק מאפשר לערער הן על גובה ההיטל והן על החבות בו. ערעור על גובה ההיטל יובא בפני שמאי מכריע מטעם מועצת שמאי המקרקעין, בעוד ערעור על החבות יוגש לוועדת הערר מחוזית. החוק אף מעניק פטור מההיטל בתנאים מסוימים, הכוללים גם בניה לקרוב משפחה ומצב פיננסי דחוק של הנישום.
ככלל, בעת קבלת ההודעה על ההיטל כדאי לקבל יעוץ מקצועי, שיבחן לעומק את החבות ואת גובה ההיטל: יתכן ובכל מקרה יעבור זמן רב עד למועד מימוש הזכויות והתשלום, אבל ייתכן גם שניתן יהיה להימנע מתשלום ההיטל בכלל.
- הכותב הוא עו"ד העוסק, בין השאר, בתחום המקרקעין.
- המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור:מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין