מהי המתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקרה שבו אושרה תכנית משביחה בתקופת הפיתוח? אחרי שנים של חוסר בהירות, ביהמ"ש העליון עשה סדר בסוגיה.
רשות מקרקעי ישראל, כמו גם רשויות מקומיות, מתקשרת מעת לעת עם יזמים במתכונת של "חוזה פיתוח", בו מתחייב היזם לפתח קרקע לקראת התקשרות בחוזה חכירה או בעלות. חוזה הפיתוח מהווה מעין "שלב ביניים" לפני מתן זכויות חכירה או בעלות ליזם, שבמסגרתו הרשות יכולה לפקח על אופן פיתוח הקרקע.
לייעוץ בענייני מס שבח:
עורך דין מיסוי נדל"ן
מהי המתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקרה שבו אושרה תכנית משביחה בתקופת הפיתוח? שאלה זו נדונה בשנות ה-80 בפסק הדין "קנית", בו נקבע כי בתקופת חוזה הפיתוח מעמדה של חברה יזמית אינו מעמד של בעלים או חוכר לדורות אלא של "בר-רשות", ולכן אינה חייבת בתשלום היטל השבחה.
בזמנו, הנשיא בדימוס אהרן ברק התרשם כי תוצאה זו תואמת את תכלית החוזה הספציפי שנדון שם, אך במובן הרוחבי והכללי יותר נותרה אי בהירות.
לאחרונה, ביהמ"ש העליון איחד דיון בשני ערעורים על הליכים שנדונו בוועדות ובבתי משפט שונים, ובהם חזרה ועלתה שאלת מס השבח.
המקרה הראשון עסק בחברת האופנה הוניגמן שבשנת 2008 חתמה עם עיריית ראשל"צ על חוזה פיתוח קרקע, ולאחר מכן נכנסה לתוקף תכנית משביחה על הקרקע.
בשנת 2011, בטרם החלה הוניגמן בפיתוח שתכננה, היא מכרה את זכויותיה בקרקע לחברת דירות יוקרה, ובעקבות זאת הוועדה המקומית חייבה אותה בהיטל השבחה.
בית המשפט לעניינים מנהליים בלוד קבע כי בנסיבות העניין מעמדה של הוניגמן בנכס אינו של בר-רשות ולכן היא חייבת בתשלום ההיטל.
הוניגמן הגישה בקשת רשות הערעור, בה טענה כי על-פי הלכת קנית לא ניתן היה להתייחס אליה כאל בעלים, ועל כן לא היה מקום לחייבה במס.
המקרה שני היה ערעור על החלטת של ביהמ"ש המחוזי, שחייב את חברת "בר יהודה" בהיטל השבחה, לאחר שרכשה זכויות לפי חוזה פיתוח מחברה אחרת שהתקשרה עם מינהל מקרקעי ישראל.
המהות קובעת
השופטת דפנה ברק-ארז הבהירה כי במהלך השנים התפתחה "על גב" הלכת קנית פסיקה שהובילה לתוצאות שונות ולחוסר וודאות משפטית.
בפסק דין יסודי ומעמיק, היא סקרה היבטים שונים של הנושא: מקרים קודמים שנדונו בבתי המשפט, החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, ההיסטוריה של דיני המס הרלוונטיים, וכן מאפיינים ומודלים שונים של חוזי פיתוח.
בסופו של דבר, השופטת הגיעה למסקנה כי מבחינה כלכלית-מהותית (ולא תמיד פורמלית), לאור ההחלטות שהתקבלו בשנים האחרונות לגבי מקרקעי ישראל, מעמדו של היזם בתקופת הפיתוח שווה ערך למעמד של חוכר לדורות. לכן, קבעה השופטת, מוצדק לחייב יזמים בהיטל השבחה, תוך עריכת התאמות וקיזוזים.
"יזם שייחשב חוכר לדורות לעניינו של היטל השבחה ייחשב חוכר לדורות גם לצורך החלת ההחלטות בעניין 'דמי היתר' ו'הפרשי ערך'", הבהירה השופטת.
"המתקשרים בחוזי פיתוח לא יצאו קרחים מכאן ומכאן", הוסיפה השופטת. "לכן, באותם מקרים שבהם יזם חב בתשלום היטל השבחה ואף שילם למינהל מקרקעי ישראל תשלום בסך של 91% מההשבחה, תשלום זה יוחזר לו והוא יהיה חייב בתשלום דמי היתר למינהל בשיעור שבו מחויב חוכר לדורות. בפועל, כמובן, ניתן יהיה לקזז מן הסכום ששולם את שיעורם של דמי ההיתר שהיה משלם כחוכר, כך שרק היתרה תושב לו".
השופטים ד"ר יורם דנציגר ואורי שהם הסכימו עם השופטת ברק-ארז.
במקרה הזה, התוצאה המעשית הייתה ששני הערעורים נדחו. נקבע כי הוניגמן ובר יהודה חייבות לשלם היטל השבחה. עם זאת, ככל שבר יהודה שילמה למינהל מקרקעי ישראל תשלום בגין שימוש בזכויות הנובעות כתוצאה מהתוכנית המשביחה, כספים אלה יוחזרו לה והיא תחויב בתשלום דמי היתר כחוכר בלבד.
בנוסף, הוניגמן חויבה בהוצאות משפט בסך 50,000 שקלים, ואילו בר יהודה בהוצאות בסך 30,000 שקלים.
* עורכת דין דיאנה רוזנביום עוסקת בדיני מקרקעין
** הכותבת לא ייצגה בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את גט לויר
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין