ע"א, בר"ם
בית המשפט העליון כבית משפט לערעורים אזרחיים
|
7084-13,468-14
10/05/2016
|
בפני השופטים:
1. י' דנציגר
2. א' שהם
3. ד' ברק ארז
|
| - נגד - |
המערערת והמשיבה שכנגד :
בע"א 7084/13: בר יהודה בע"מ
עו"ד עפר גראור
עו"ד עפר אטיאס
|
המשיבה והמערערת שכנגד:
1. בע"א7084/13:
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון
2. מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל
עו"ד שחר הררי
עו"ד אפרת ברנר
|
| פסק דין |
המבקשת בבר"ם 468/14: הוניגמן ובניו בע"מ
נ ג ד
המשיבה בבר"ם 468/14: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון
המתייצב בהליך: היועץ המשפטי לממשלה
בשם המבקשת בבר"ם 468/14: עו"ד ישראל ציגנלאוב; עו"ד גיתית ברגר
בשם המשיבה בבר"ם 468/14: עו"ד אייל קוצ'ינסקי; עו"ד הלל גלקופ
בשם היועץ המשפטי לממשלה: עו"ד חיה זנדברג
השופטת ד' ברק-ארז:
- רשות מקרקעי ישראל (בעבר, מינהל מקרקעי ישראל) מתקשרת מעת לעת עם יזמים במתכונת של "חוזה פיתוח", היינו חוזה שבמסגרתו מתחייב יזם לפתח מקרקעין לקראת התקשרות בחוזה חכירה או בעלות עם סיומה של תקופת הפיתוח. כך עושות לעתים גם רשויות מקומיות. השאלה שחזרה והתעוררה בפסיקה, וכעת שבה ועולה גם בפנינו, היא מהי המתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקרה שבו אושרה תכנית משביחה בתקופת הפיתוח. שאלה זו נדונה כבר לפני שנים בפסק הדין הידוע כהלכת קנית (רע"א 85/88 "קנית" – ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 (1989)). שני ההליכים שנדונו בפנינו מחייבים אותנו לחזור ולבחון את השיקולים הנוגעים בדבר. במסגרת כך אנו נדרשים להכריע גם בשאלה האם יש מקום לסטות מהלכת קנית?
הצגת המסגרת הנורמטיבית והשאלה הפרשנית
- החובה לשלם היטל השבחה מעוגנת בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק) הקובע כי "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק (להלן: התוספת השלישית) קובע כי תשלום של היטל השבחה חל על "בעלם" של המקרקעין או ה"חוכר לדורות" שלהם, ואילו "חכירה לדורות" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת "כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969".
- במהלך השנים חזרה והתעוררה השאלה מהו הדין לעניין חיוב בהיטל השבחה במקרים שבהם קרקע מוחזקת על-ידי יזם במסגרת חוזה פיתוח. חוזה הפיתוח מהווה "שלב ביניים" לפני מתן זכויות של חכירה לדורות או בעלות ליזם, שבמסגרתו מתאפשר לרשות לפקח על אופן פיתוח הקרקע. על מנת להשיב על שאלה זו יש לבחון מהו המעמד של היזם בשלב חוזה הפיתוח לצורך חיוב בהיטל השבחה. האם הזכויות המוקנות ליזם בתקופת הפיתוח הן דה-פקטו זכויות של בעלים או חוכר לדורות – כך שיש לחייבו בהיטל השבחה? או שמא יש לראותו כבעל מעמד של בר-רשות בלבד הפטור מתשלום ההיטל?
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת