מאת: עו"ד יהב ארגמן
לפסק הדין בעניין עיני נ' שיפריס ואח'
בני זוג, שמכרו את ביתם לזוג רוכשים, שכחו לגלות להם דבר קטן: לקומה השנייה בבית אין היתר בניה. המלחמה המשפטית בין הזוגות הגיעה עד לפתחו של ביהמ"ש, אשר העלה על נס את חשיבות חובת תום הלב.
בעלי זכויות חכירה בבית מגורים בין שתי קומות ביהוד ביקשו למכור את זכויותיהם לזוג שגילה עניין בבית. הצדדים חתמו על חוזה מכר והזוג עבר להתגורר בבית. כעבור כחודש התגלו נזילת מים ועובש מתחת לריצוף. משביקשו המוכרים להתחמק מאחריות, פנו הקונים למחלקת ההנדסה בעיריית יהוד בכדי לצלם את היתר הבניה, וכך גילו שהקומה השנייה בבית כלל אינה מופיעה בו.
מהסבר שנתנו המוכרים, עלה כי לא דיווחו על הקומה השנייה בכדי לחמוק מתשלום הארנונה. ניסיונות ההידברות בין הקונים למוכרים העלו חרס, ומשכך הגישו הקונים תביעה לביהמ"ש המחוזי בתל אביב לביטול החוזה.
ביהמ"ש המחוזי קיבל את תביעתם של הקונים, וקבע כי המוכרים הפרו את חוזה המכר בעת שהציגו בפני הקונים מצג שווא כאשר הסתירו מהם כי הבית בנוי שלא עפ"י היתר בניה.
משכך, הגישו המוכרים ערעור לביהמ"ש העליון. הם טענו כי חסרונו של היתר הבניה אינו מהווה הפרה יסודית, והיה ועל הקונים לתת להם הזדמנות לתקן זאת באמצעות הוצאת האישורים המתאימים.
כמו כן, טענו כי יש לייחס לקונים אשם תורם משום שהפרו את התחייבותם לבצע בדיקות מקדימות בנכס.
חובת תום הלב מהותית לקיום חוזה
בהכרעתו, תמך בימ"ש העליון בפסיקת המחוזי. השופט אליקים רובינשטיין ציין כי הגינות היא ראש לכל התנהגות אנושית ומוסרית. הכלל לפיו "ייזהר הקונה" לא פוטר את המוכרים מחובתם לגלות עובדות מהותיות בטרם החתימה על החוזה, בייחוד כאשר הקונים נותנים אמון בדברי המוכרים ומסתמכים עליהם בעת החתימה על החוזה. עם זאת, הסתייג השופט מביטול החוזה כליל וקבע כי בכל זאת יש לייחס לרוכשים אשם תורם משום שלא השכילו לבדוק את הנכס.
לפי השופט נעם סולברג, אין לחייב את הקונה בבדיקת מצבו של הנכס כאשר המוכר ידע או היה עליו לדעת את מצבו. לדבריו, אחריות המוכר, בעיקר בעסקאות מכר, היא רחבה, ומעמדו רם מזה של הקונה משום שהוא בא עם הידע על מצב וטיב הנכס. לפיכך, על הטענה לפיה יש לייחס אשם תורם לקונים להידחות.
השופט חנן מלצר הוסיף ואמר כי בעת עימות בין מוכר מפר שידע על קיומן של עובדות מסוימות לבין קונה שהתרשל ולא גילה את אותן עובדות, יד הקונה על העליונה. לדברי השופט, המוכרים אף הטעו את הקונים והעלימו את אי התאמת הנכס לצרכי הקונים, ולפיכך עליהם לשאת במלוא הנזק שנגרם לקונים.
על אף ששלושת השופטים הסכימו אין חולק על חשיבותה של חובת תום הלב, הערעור התקבל על דעת הרוב של השופטים סולברג ומלצר ובניגוד לדעת המיעוט החולקת של השופט רובינשטיין, כאמור.
משכך, נפסק כי ביטול חוזה המכר יוותר על כנו, כך שהרוכשים ישובו למצבם טרם החתימה על החוזה- יקבלו את כספם בחזרה ויצאו מן הבית.
לפסק הדין בעניין עיני נ' שיפריס ואח'
*הכותב הינו עו"ד העוסק, בין היתר, בדיני מקרקעין.
** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין