לפני שתי תביעות, שהדיון בהן אוחד.
ב-ת"ק 60752-10-15 (להלן: "תביעת השוכרים") - תביעה שהגישו התובעים (רועי הררי ויונה לייבזון), שוכרי דירה (מס' 12) בקומה שלישית ברח' בר-כובא 54 בתל אביב (להלן: "השוכרים" ו"הדירה" – בהתאמה), על סך 8,500 ₪, נגד הנתבע (אבי רומנו), בעל הדירה, המשכיר (להלן: "המשכיר"), לפיצוי בגין נזקים נטענים בשל מים ורטיבות שחדרו לדירה השכורה, החזר דמי שכירות בגין שבועיים בהם לא יכלו להתגורר בדירה כלל, וחודשים ארוכים בהם סבלו מהרטיבות והעובש שנוצר, עוגמת נפש, וכן - הוצאות ניהול ההליך.
ב-ת"ק 56489-02-16 - תביעתם של המשכיר, בעל הדירה, ושותפתו לבעלות בדירה, על סך 19,500 ₪, נגד ארבעה אנשים שרכשו באוגוסט 2013 את הזכויות בגג הבניין (להלן: "היזם" ו-"הבניין" - בהתאמה), לרבות – חלק הגג שמעל לדירה (להלן: "הגג"), לשיפוי בגין סכום הפיצוי שיושת על המשכיר, ככל שיושת, בתביעה שהשוכרים הגישו נגדו (עד 8,500 ₪), כאמור, וכן - שאר נזקי נזילות שחדרו לטענתו מהגג אל הדירה בחורף 2013-2014 וחורף 2014-2015, בגין: 1,500 ₪ - עלות ייבוש הדירה, 3,500 ₪ - עלות שני פועלים בדירה שלושה ימים ועלות חומרי הגלם לתיקון וצביעת חלק נרחב של הדירה, 3,000 ₪ - הנחה בשכירות שניתנה כפיצוי לדיירים שהתגוררו בדירה באותה תקופה, ו-3,000 ₪ נוספים שהוחסרו, טלפונים, זמן אישי ועוגמת נפש בטיפול בתוצאות המחדל של הנזילות. יוער כי את הנתבעים בתביעה זו ייצג הנתבע 4, מר רוד פפיר, על פי החלטה שניתנה בעקבות בקשת הנתבעים ב-ס' 1 לכתב ההגנה מטעמם, וייפוי כוח שהוצגו.
העובדות - תולדות הנזילות והרטיבות בדירה, ותוצאותיהן
1.השוכרים שכרו את הדירה מאת המשכיר החל משנת 2012 למשך שלוש שנים, שעמדו להסתיים באוקטובר 2015, והסתיימו בפועל - בסוף יוני 2015. שכר הדירה החודשי ששולם היה סך של 5,100 ₪ לחודש.
2.גג הבניין, לרבות הגג שמעל לדירה נרכש על ידי היזם ב-12.8.13, על כל הזכויות לבנות עליו על פי תמ"א 38; היזם טוען כי השלמת החזקה בגג היתה רק בינואר 2014 [ש'17 בעמ' 4 לפרו']. היזם מאשר שיש לו הערת אזהרה בגין הגג על כל הזכויות שבו, וטוען כי אין לו עדיין רישום בעלות בטאבו על שמו בקשר עם הגג כולו, לרבות – זה שמעל לדירה [ש' 5 בעמ' 5 לפרו']. מכל מקום, כך אירע, שבשל העובדה שעבודות תמ"א 38 תוכננו להתחיל בבניין בבמאי 2015, ניתנה לשוכרים הנחה מוסכמת מראש של 2,100 ₪ לחודש בדמי השכירות, כך שבפועל - החל ממחצית מאי ועד סוף יוני 2015, מועד עזיבת הדירה, שילמו 3,000 בלבד [ס' 12 לכתב ההגנה מטעם המשכיר].
3."הבעיה התחילה בחורף 2013-2014, התחילו נזילות מהתקרה בגלל הגשם, רטיבות אבל שגרם אחר כך לעובש, מדובר בדצמבר ינואר 2013-2014, היתה אז סופה גדולה. קראנו לבעל הבית, אמר שצריך לדבר עם היזם (מי שרכש את הזכויות בגג), פנינו ליזם למרות שאמרנו שהוא לא קשור, אבל רצינו לקדם את זה, הוא אמר שאין לו שום חבות, בסופו של דבר אכן זופת הגג ב-10.10.14" [ש' 1-4 בעמ' 2 לפרו'].
4.מי ששילם את עבודת הזיפות, בסך 2,600 ₪ (לא צורפה חשבונית), זה היזם, בלחצו של המשכיר. המשכיר היה מודע שלא די בכך, "לדעתי זה סכום מגוחך בשביל זיפות גג בגודל של כ-200 מ"ר שאני מבהיר, שהדירה של התובעים היא בעצם רק הדירה שלי והיא בגודל של 70 מ"ר." [ש'25-27 בעמ' 3 לפרו']. יצוין כי תיקון נזקי הסופה של דצמבר 2013 בתוך הדירה, תוקנו רק ביום 27.3.14.
5.למרות הזיפות, כאמור, בתחילת חורף 2014-2015, התברר כי הנזילות ממשיכות, ואף מתגברות. לאחר שבנובמבר 2014 ירד שוב גשם, לא כבד עדיין, התריעו השוכרים ביום 16.11.14 למשכיר על הופעת טפטופים מהגג, בחדר השינה בעיקר. הם הפנו את המשכיר לכך, שנראה כי עבודת הזיפות שנעשתה באוקטובר, לא היתה טובה. שוב היה דין ודברים עם נציג היזם, מר רוד פפיר (להלן: "רוד"); לא היתה התייחסות [ש' 5-9 בעמ' 2 לפרו'].
6.בחודש ינואר 2015, כשהתחזית דיברה על סופה, שוב שלחו השוכרים הודעה מתריעה למשכיר - ב-4.1.15. השוכרים פנו גם אל נציג היזם, רוד: "לשאלת בית המשפט, דיברנו עם רוד מספר פעמים ולא זכינו לתגובה, פגשתי אותו פעם בכניסה לבניין ודיברנו בעל פה, הוא שאל אם אני דיירת או שוכרת, הוא אמר לי לפנות לבעל הדירה ושהוא ייפנה אליי, זה היה בערך בסביבות נובמבר לסופה, סוף 2014." [ש'1-3בעמ' 3 לפרו'].
7."ואכן, ב-7.1 החלה הסופה גשם והיתה פשוט הצפה של הדירה מהתקרה, גשם כאילו שאין תקרה לא יכולנו להיות בדירה בחדר שניה שלנו, ישנו בסלון, לא יכולנו לעזוב את הדירה כי היינו צריכים לגרוף מים כל הזמן, יש לי וידאו שנוכל להציג. במשך שבועיים אנחנו לא מקבלים את התמורה ששילמנו על הדירה, מצד שני לא יכולים לעזוב, מנסים לעשות הסדרים במקומות העבודה, כדי שמישהו מאיתנו יישאר בבית לגרוף את המים. זה גם לא כוח עליון זו סופה, לא משהו שלא קורה בבניינים אחרים. יש הרבה בניינים כאלה. נשארנו בדירה כי היו מכשירי חשמל ודאגנו שלא יירטבו, התקרה המשיכה כל הזמן לטפטף והיינו צריכים להישאר בבית שלא יהיה נזק" [ש' 20-27 בעמ' 2 לפרו'] (ההדגשות הוספו). התובעים הציגו תמונות של נזקי הרטיבות והמים בדירה כתוצאה מהסופה שארעה בימים 7-14.1.15, שמראים כי הנזק הפנימי בדירה נגרם רובו ככולו בתקרות החדרים, ושמאששים את עדות השוכרת כי הנזילה החלה ממרכזה של התקרה [ש' 3-6 בעמ' 6 לפרו'].
8.לגבי שיעור הנזק והפיצוי הנתבע על ידי השוכרים, השיבה השוכרת לשאלת בית המשפט "למה 8,500 ₪ איך נבנה הנזק?", כדלקמן:
"שכר הדירה 5,100 ₪ ואחרי שבועיים שהדירה לא היתה נראית כמו דירה, כבר מביא אותנו לסך של 2,550 ₪. יתר הסכום הוא על 4 ימי עבודה שלא יכולנו לעבוד באופן מלא, כי היינו חייבים להיות בבית על מנת לגרוף את המים ולדאוג למכשירי החשמל. אנחנו שנינו שכירים בעבודות יחסית גמישות, לא מסוגלים להראות ממש הפסד שכר, אך יש גבול לגמישות שניתנה פה ולא נוכל לקחת במקרים אחרים אלא רק בחופשה.
אני רוצה להגיד שהפגיעה הנוספת היא שבמשך 4 חודשים גרנו בדירה מלאה בעובש ירוק ולא רק טחב, זו פגיעה בריאותית וזה לא סוכם.".
9.המשכיר אישר בחקירתו, כי ידע כבר בעת התיקון שבוצע בזיפות של 10.10.14, שהוא היה בגין, בעצם - "סכום מגוחך בשביל זיפות גג בגודל של כ-200 מ"ר..." [ש' 26-28 בעמ' 3 לפרו']. בניסיון לברר עמו מה נעשה מבחינתו מול היזם, שאלתי, והוא השיב שפנה שוב ושבו בצורה של מסרונים [ש' 18-23 בעמ' 3 לפרו']:
"ש.למה אתה שולח את התובעים ליזמים, כשבעצם את הדירה השכרת לתובעים לפני שהיזמים רכשו את הגג, והיית צריך לשמור על תקינות הגג כדי שהם לא יסבלו?
ת.קודם כל לא. אני הראשון שפניתי אל היזם המון המון פעמים איך שהתובעים הודיעו לי, אני הייתי מורה כל הזמן, התקשרתי אליו עשרות פעמים אמרתי להם תעזרו לי תפעילו גם אתם לחץ שיוציא כסף ויתקן את הגג כמו שצריך. יש לי עשרות אס אם אסים על כך. בהתחלה הוא שלח...".
10.לאחר שהמשכיר מצא להזמין – באיחור, יש לציין - ספק של יריעות ביטומניות לביצוע התיקון של הגג, בוצעה לבסוף ב-12.1.15 באטימת הגג בעלות של 17,000 ₪ (כולל מע"מ), שאותה לאחר לחץ שהפעיל המשכיר, שילם – בסופו של דבר - היזם (הוצגה חשבונית). בלי קשר, יצוין כי, היתר בניה על פי תמ"א 38 ניתן בגין הבניין במרץ 2015, אך, לפי הנטען, הבניה המסיבית בפועל (להבדיל מכריתת עצים ומהקמת גדר איסכורית) החלה לא לפני יולי 2015.
11.אם כן, השוכרים טוענים לפיצוי בגין נזקיהם במהלך המגורים בדירה בשל הנזילות והרטיבות בה, ובמיוחד החל מיום 7.1.15 ואילך; המשכיר טוען כי ככל שעדיין מגיע לשוכרים פיצוי, על היזם, בעלי הגג, לשלם פיצוי בגין נזקים אלו – אם לשוכרים ישירות ואם – לו כשיפוי; היזם טוען כי איננו הבעלים, אלא רק יזם בעל זכויות הפועל על פי הערת אזהרה, וכן "מפנה לנספח ג' שהוגש לבית המשפט, המבנה הוגדר כמבנה מסוכן על ידי המחלקה בעיריית תל-אביב מר רומנו נמצא ביניהם. מהנדס מסביר את כל תחלואות הבניין הזה כולל הנזקים בקירות וכל מה שקשור לכל מה שהשוכרים מעלים פה." [ש' 20-22 בעמ' 5 לפרו']. למעשה טוען היזם, טענה בלשון: ככל שמייחסים לי אחריות כי אני מחזיק בגג או בעל זכויות בו, הרי שרכשתי את הגג במצב מאוד רעוע, לא הוכח שהוא הגורם לנזילות לדירה, ולא עלי האחריות להשקיע בתיקונו.
12.גם המשכיר וגם היזם מפנים לכך, שהשוכרים שילמו 2,100 ש"ח פחות שכר דירה במשך חודש וחצי במהלך מאי-יוני 2015, כטענת הגנה לגבי גובה הפיצוי, ככל שמגיע לשוכרים [ש' 17-19 בעמ' 5 ו-ש' 17-18 בעמ' 7 לפרו']. המשכיר מאשר בכתב ההגנה, שבמקור ההפחתה לא היתה בגין הנזילה, אלא טוען כי במשך חודש וחצי מהחודשיים, בפועל, התברר כי לא היתה בניה על פי התמ"א; ולכן, לטענתו, בפועל - היה סוג של פיצוי.
13. בתביעת המשכיר ושותפתו את היזם, תובעים המשכיר ושותפתו פיצוי בגין נזקים נוספים שנגרמו להם בשל המים והרטיבות שחדרו לדירתו מהגג. 1,500 ₪ - תובע המשכיר בגין ייבוש הדירה (לאחר איטום הגג), וכן – 3,500 ₪, הוא תובע בגין טיח וצביעה מחודשת. לא הוצגו קבלות, אך הוצגו תמונות המאשרות ביצוע התיקונים. המשכיר תובע עוד 3,000 ₪ בגין הפחתה מוסכמת, כאמור, בשכר דירה בחודשים מאי-יוני 2015, וכן – עוד 3,000 ₪ בגין טרדה ועגמת נפש בריצה אחרי היזם למתן פתרון סופי ומלא לבעיית הנזילות מהגג.
דיון והכרעה
14.בענייננו נזילה ורטיבות שהוכח כי חזרו ונשנו בשני חורפים עוקבים בדירה ששכרו השוכרים מהמשכיר; הוכח גם ברמת ההוכחה הנדרשת, כי מקורה של הנזילה הוא במי גשמים מהגג של הדירה. אינני מקבל את טענת היזם, כי היה על השוכרים או המשכיר להגיש חוות דעת מומחה בענייננו. מדובר בתביעה על סכום קטן יחסית, וגרירת התובעים לממן מומחה, מקום בו נזילת המים והרטיבות מתגלים בתקרת דירתם (ולפי עדות השוכרת – במרכז התקרה), על מנת להוכיח שמקורם כן בגג ולא במקום אחר בבניין, איננה דרישה סבירה; והיא דרישה הסותרת את מהותו של ההליך בבית משפט לתביעות קטנות [ר' דברי השוכרת ב-ש' 12-16 בעמ' 6 לפרו']. קיימים מקרים, בהם ניתן לקבוע ממצאים בהתאם למה שהחיים מלמדים על פי הראיות הגולמיות שהוצגו; וודאי בסוג התובענה שבענייננו, שהדין מאפשר לקבל בה ראיות שלא היו קבילות בבית משפט אחר, ולפעול על פי סדרי הדין שלו "בדרך הנראית לו מועילה ביותר להכרעה מהירה וצודקת". התמונות והראיות מלמדות על זרימת מים לתוך הדירה, דווקא בעקבות סופה. ההיגיון מלמד שאם לבנה נופלת מלמעלה על ראשו של מאן דהוא, מקורה - מלמעלה; כך גם לגבי טיפת המים, ויתר על כן - בכמות המים הנטענת בענייננו, כפי שעולה מהצילומים שהוצגו.
15. יתר על כן; איש המקצוע שהמשכיר הזמין בינואר 2015 לביצוע איטום בגג הדירה [והיזם הסכים בסופו של דבר לשלם את עבודתו], כתב במכתב מיום 16.5.16 [שהוצג כמוצג נ/1, ונכתב עליו שהכותב מאושפז בבית לוינשטיין], וסיכם את התמונה בחדות [ב-ס' 2 למכתב]: "לאחר ביצוע בדיקה ולאחר שראיתי כי רוב הדירה הוצפה עקב נזילת מים מהגג, מצאתי כי הנזילה נגרמה מהגג ויש לבצע איטום על ידי יריעות ביטומניות בכל שטחה של הדירה.". איש המקצוע גם דווח כי ביצע ייבוש לדירה 12 לאחר האיטום לסילוק המים מרוב הדירה. בנסיבות אלה, למעלה מן הצורך, יש לאמר, היה על היזם להציג חוות דעת מומחה מטעמו, המבקשת לסתור את קביעת מסמך שערך איש המקצוע שתיקן את הגג במימונו של היזם; בהיעדרה – לא הרים היזם את הנטל המוטל עליו לצורך הגנתו בתיק זה.
16.ודוק. עיינתי בחוות דעת מהנדס העיריה מאפריל 2015 לגבי הבניין, המצביע על ליקויים בבנין שיש בהם כדי לסכן את תושביו והמבקרים בו (אותו מציג היזם להגנתו). לא מצאתי כי חוות דעת זו שוללת את ממצאי לעיל, שהנזילה בענייננו היא ממי גשמים מהגג. נהפוך הוא, הערות המהנדס לגבי מצב מרפסות וגגונים שונים, תומכות בסבירות, שאכן מצב הגג בענייננו היה - בעת רכישת הזכויות בו על ידי היזם - בכי רע.
17.מצאתי כי על אף התראות חוזרות של השוכרים בחורף 2014, בנובמבר 2014 ובתחילת ינואר 2015, ברובן – למשכיר, ובחלקן – אף ליזם, לא תוקן הגג באופן שמנע את המשך הנזילות והרטיבות, וכי הנזק שנגרם לדירה ולשוכרים החל מיום 7.1.15 היה נמנע אילו פעל המשכיר ו/או היוזם באופן בו פעלו בהמשך אותו חודש לאיטום באמצעות יריעות ביטומניות, כאמור.
18.התביעה של השוכרים הינה על פי חוזה שכירות, לפיצוי בגין כשל בתמורה החוזית שלה הם זכאים על פי ההסכם. הוכח לי, שההסכם הופר על ידי המשכיר, בכך שבפועל משך רגליו והתעכב במתן פתרון מלא למניעת נזקי הנזילות והרטיבות, ובכך, ביודעין גרם לסיכון שהתממש בגרימת נזק לדירה ולשוכרים. חבותו של המשכיר כלפי השוכרים לדאוג שהדירה לה התחייב בהסכם איננה כושלת מלמלא אחר האפיונים שמתווה ההסכם, איננה מותנית בהוכחה שאכן התרשל. מדובר בהתחייבות חוזית, שהיה עליו למלאה; ולא מולאה. חוזים נועדו לקיימם. בענייננו הסכם מסוג מיוחד, חוזה שכירות. כאמור, המשכיר ידע היטב כי סיכוני נזילות בדירה קיימים, וידע "בזמן אמת" כי הזיפות שנערך בגג באוקטובר 2014 איננו מונע את הנזילות הרטיבות. מכל מקום, במערכת היחסים של משכיר שוכרים בענייננו, בנסיבות, הנזקים שאירעו בבית – למבנה ולשוכרים הם באחריות המשכיר. מדובר בהפרת חוזה מצד המשכיר, וגם - בהתרשלות מצדו (שאולי נגרמה גם באשמם של אחרים) שגרמו לנזק.
19.במערכת היחסים יזם-משכיר (ושותפתו לבעלות בדירה) בענייננו, אני מוצא כי מדובר בשכנים, שהראשון (היזם) מחזיק ובעלים של גג שמצוי מעל לשני (המשכיר ושותפתו). על מערכת שכנות זו חולשים דיני הנזיקין, שיישומם והחלתם בענייננו מלמדת, כי, כמפורט להלן, יש לייחס ליזם אשם מלא לנזקי המשכיר ושותפתו, ככל שהוכחו.
20.על פי מה שהוצג בנדון, עולה כי הגג לא היה בבעלות המשכיר מעולם. המשכיר העיד שהוא בעלי הדירה מזה כחמש שנים (מאז 2010-2011), וכי הוא לא קיבל כל תמורה בגין עסקת הרכישה של הגג יחד עם זכויות הבניה מאוגוסט 2013 [וגם אליבא דיזם, הושלמה – לא יאוחר מינואר 2014]; עדות שלא נסתרה. לשון אחר, כבר במהלך 2010 כשהתקבלה בעיריה החלטת ועדה הקשורה לתמ"א 38 בענין בנין זה [ש' 30-31 בעמ/ 4 לפרו'], היתה הדירה בענייננו (אותה רכש המשכיר ב-2010-2011) נטולת זכויות באשר לגג. הצעתי לייזם להראות לבית המשפט אחרת, אך הוא לא הסכים להראות מסמכים ונתונים בענין הרכישה (חשש לסודיות הדברים), וגם לא ניצל את הזכות שניתנה לו להציג מסמכים לתיק בית המשפט [ש' 16-20 בעמ' 4 לפרו' ו-2-6 בעמ' 9 לפרו'].
21.אי לכך, אני מוצא שהיזם רכש את הגג מאחרים, וברכישתו רכש אותו עם כל "הצרות" והבעיות הנלוות לו. היזם הפך כבר באוגוסט 2013 - שכנו של המשכיר (גם אם איננו מתגורר בנכס), שאחראי לנזילות של מי גשמים שנכנסים מנכס שבבעלותו לתוך דירתו של המשכיר. היזם יודע זאת, ואף מציג כנספחים לכתב ההגנה מטעמו חשבוניות של טיפול בגג; האחת, נספח א', מיום – 24.4.14 על סך 479 ₪, בגין ניקיון עובש ותיקון צבע על הגג, והשנייה, נספח ב', מיום 12.1.15 על סך 17,022 ₪, בגין הנחת יריעות ביטומניות על 165 מ"ר וביצוע תיקונים, לאחר השיטפון הגדול - כאמור.
22.אינני מקבלת את טענת היזם שמדובר בענייננו במצב משפטי מורכב. הטענה נטענה בעלמא, ולא צורפו מסמכים על מנת להוכיחה. די לי בכך שאין מחלוקת כי היזם פעל כבעלי הגג וזכויות הבניה בו החל מאוגוסט 2013, ולכל המאוחר – ינואר 2014, כדי לקבוע כי יש לייחס למעשיו ומחדליו את נזקי המשכיר בפרשה. יצוין, כי לא מצאתי לחייב את היזם ישירות כלפי השוכרים, רק באשר נמנעו מלתבוע אותו בתביעה שהגישו, אף שעל פניו, ניתן לזהות חבות נזיקית אפשרית של היזם כלפי השוכרים.
23.מבחינה מסחרית - התמונה ברורה. עד לתחילת העבודות של תמ"א 38, היזם איננו מעוניין להשקיע דבר בגג, שאוטוטו הולכים לבנות עליו. אך, מה לעשות, שיש עוד נפשות פועלות שחיות בבניין, וגם להן זכויות שהדין מעניק להם על מנת לקיים את חייהן בצד התמורות הגדולות העודות להתרחש בבניין?! המשכיר הוכיח כי פנה ליזם בפניות רבות במטרה לשמור על דירתו מנזילות ורטיבות, ולהקטין את הנזק. הוכח כי היזם ידע על קיומם של שוכרים בדירה, שאף פנו אליו ישירות. תמונת הסיכון הכספי שלו בהקשר דירה 12 והנזילות בה היתה פרושה בפני היזם, שבחר לקחת סיכון ולא להזדרז ולעשות תיקון יעיל בגג (פרישת יריעות ביטומניות; ולא רק זיפות, כדי לצאת ידי חובה). מצאתי כי היזם התרשל, התרשלות שיכול ומגעת עד לעצימת עיניים.
24.כאמור, השוכרים לא תבעו את היזם, ועל כן אינני נפנה להכרעה - האם היזם התרשל גם מולם, אך אני כן מוצא כי היזם עוול כלפי המשכיר בהיות מעשיו ומחדליו - גרם הפרת החוזה [כהוראתו בסעיף 62 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]) של המשכיר מול השוכרים.
הנזק חוות דעת והפיצוי בגינו
25.על פי הוראת סעיפים 11, 13 ו-14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן – "חוק התרופות"), זכאים השוכרים לפיצוי בגין נזק ממון, וככל שהוכח - נזק לא ממוני, בכפוף לחובתם להקטין את הנזק שנגרם להם. יש לציין, כי במאמציהם של השוכרים למנוע מהמים להגיע למקורות חשמל, עשו השוכרים עבודה ושירות למשכיר, שהפר חוזה והתרשל מולם, כאמור. השוכרים פירטו את נזקיהם הממוניים, באובדן מצטבר של 4 ימי עבודה. אמנם לא הובאו ראיות בעין לאובדן שכר, אך על פי התמונות שהוצגו לי, והעדויות שהדירה אכן הוצפה, אני מוצא כי הוכח שבענייננו נזק ממשי וממוני לשוכרים בהיעדרות מסתכמת מהעבודה, שהפיצוי בגינו - לבדו - מסתכם בסך כולל של 3,280 ₪.
26.אני מקבל גם את טענת השוכרים לזכותם לפיצוי בגין אותם שבועיים של נזילות בדירה, במושכר, בעצם שינוי המצב בדירה לכזאת שלא ניתן להתגורר בה, ואי-הנוחות ועוגמת הנפש שנגרמה להם, ואת טענתם – כי יש לשומם בהשבת מחצית שכר הדירה לאותו חודש, היינו - סך 2,550 ₪. במאמר מוסגר אציין, כי אינני מקבל את טענת המשכיר או היזם כי יש לייחס לעובדה שלשוכרים ניתנה הנחה במאי 2015 – במועד בו היו אמורות להתנהל עבודות תמ"א, ולא התנהלו – כסוג של פיצוי. כאמור, לא הוכח קשר בין ההסכמה של המשכיר להפחית בשכר הדירה בחודים מאי-יוני 2015 לבין נזקי הנזילה בענייננו. מקובל להפחית שכר דירה בעת שמתוכנן ביצוע התמ"א בבניין, באשר יש ירידה ושינוי במושכר, ומי שנותר עם בניין משופץ (ועליית ערך דירתו; באופן שיוכל להשכירה במחיר גבוה יותר בעתיד) בעקבות התקופה הקשה של העבודות בתמ"א 38 הוא – המשכיר (ובמקרה שלנו – אף ביתר שאת – גם היזם), ולא - השוכר. בנסיבות ענייננו, אל לו למשכיר, שקבעתי כי עוול כלפי השוכרים, לנסות להינות מתוצאות המקרה, שהתמ"א התעכבה. בעמידתו על טענת "קיזוז" זו, שכאמור – אין המשכיר זכאי לה, מדובר גם בהתנהלות חסרת תום לב ושלא בדרך מקובלת - בקיום חוזה, וזאת, בניגוד להוראת ס' 39 לחוק החוזים (חלק כללי). הכרעה שתורה להתחשב בהנחה מוסכמת זו - לרעת השוכרים, תיצור בענייננו עשיית עושר ולא במשפט.
27.השוכרים טוענים כי כל שלושת החודשים לאחר שהגג נאטם, היו בדירה ריחות של טחב ורטיבות, שאך הוסיפו לעוגמת הנפש שלהם. על פי הדין, במקרה של הפרת הסכם, זכאי תובע לפיצוי – הן בגין נזקיו הישירים (פיצויים בגין נזקי ממון) והן בגין נזקים לא ממוניים; כאמור בסעיף 13 לחוק התרופות, כל זאת, בהתאם לשיקול דעת בית המשפט ו"בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". מאידך, יוער כי על פי הדין, פיצויים בגין עוגמת הנפש בתיקים חוזיים ניתנת במשורה בלבד. עם זאת, כאמור, יש להתחשב בענייננו בכך, שמצאתי כי המשכיר לא רק היפר חוזה, אלא גם - התרשל מול השוכרים, שהזהירו אותו והתריעו בפניו מספר פעמים לגבי תוצאות אפשריות של ההתעלמות מהצורך בתיקון הגג באופן מקצועי.
28.אשר על כן, בגין "נזק שאינו ממוני" בענייננו, היינו - בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים (יחדיו) הן בגין השבועיים של הנזילות, והן שלושת החודשים של הטחב והעובד שנותרו בעקבותיהם, והן בגין כל ההתעסקות סביב טיפולם בקשיים שהתגלו בעקבות הנזילות, יפצה המשכיר את השוכרים בסך של 2,500 ₪.
29. לסיכום, לאור כל האמור לעיל, המשכיר ישיב לשוכרים ויפצה אותם בסך כולל של 8,330 ₪ [3,280 ₪ ועוד 2,550 ₪, ועוד 2,500 ₪, כמפורט לעיל].
30.באשר לתביעת המשכיר ושותפתו, הרי שלא צורפו חשבוניות לגיבוי טענתם, שהייבוש והתיקונים בדירה עלו להם עוד כ-5,000 ₪; מאידך, ביצוע התיקונים – הוכח, כאמור. על כן, בענין זה, על פי אומדנא דדיינא, אני מוצא כי המשכיר ושותפתו זכאים לשיפוי מאת היזם - בסך של 2,000 ₪ בלבד.
31.אינני מקבל את טענת המשכיר ושותפתו כי הינם זכאים ל-3,000 ₪ בגין ההנחה המוסכמת שנעשתה לשוכרים בשכר טרחה בשל תוכנית התמ"א. מדובר בתוכנית שליזם זכות לבצעה, ובהיעדר הוכחה להתרשלות, אין על היזם חובה אוטומטית לפצות את המשכיר ושותפתו בגין הנחות שמצאו לעשות לשוכרים בדירתם. כאמור, גם המשכיר ושותפתו, נהנים - בסופו של יום - מיישומה של תמ"א 38 בבניין.
32.בענין תביעת המשכיר ושותפתו בגין עוגמת נפש וזמן אישי וכו', בכל הקשור לטרדות "לרדוף" אחר היזם לתיקו והגג, הרי אני מוצא כי בענין זה, יש לזכות את המשכיר וזוגתו בסך של 1,200 ₪ בלבד.
33.לסיכום, לאור כל האמור לעיל, היזם ישפה את המשכיר ואת שותפתו ויפצה אותם בסך כולל של 11,530 ₪ [8,330 ₪ (ככל שישולמו לשוכרים), ועוד - 2,000 ₪, ועוד - 1,200 ₪, כמפורט לעיל]. ודוק. לקיום פס"ד זה, על מנת שיוכלו לתבוע מהיזם את קיומו של פסה"ד זה כלפיהם, יהיה על המשכיר ושותפתו להציג ליזם הוכחה ששילם לשוכרים סך 8,330 ₪ (ויובהר - אין היזם חייב בהוצאות המשפט בסך 800 ₪ שישלם המשכיר לשוכרים, ככל שישלם).
סוף דבר
בענין ת"ק 60752-10-15 - אני פוסק כי:
התביעה מתקבלת, כך שהנתבע ישלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך כולל של 8,330 ₪.
בנוסף, יישא הנתבע בהוצאות התובעים, ביחד ולחוד, בניהול תביעה זו בסך של 800 ₪.
התשלומים לעיל יבוצעו בתוך 30 יום מיום קבלת פסה"ד, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסה"ד ועד למועד התשלום בפועל.
בענין ת"ק 56489-02-16 - אני פוסק כי:
התביעה מתקבלת כך שהנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, סך כולל של 11,530 ₪.
בנוסף, יישאו הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות התובעים, ביחד ולחוד, בניהול תביעה זו בסך של 800 ₪.
התשלומים לעיל יבוצעו בתוך 20 יום מיום שהתובעים יציגו לנתבעים כי ביצעו את התשלום לתובעים ב-ת"ק 60752-10-15 (די בהצגת המסמכים המאשרים התשלום - למר רוד פפיר, שיבחן אותם מטעם הנתבעים); שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסה"ד ועד למועד התשלום בפועל.
ניתן להגיש בגין פסק דין זה בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום ממועד קבלת פסק הדין.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.
ניתן היום, ב' תשרי תשע"ז, 04 אוקטובר 2016, בהעדר הצדדים.
