וין ואח' נ' זייברט ואח'

לפניי תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנכרת ביום 11.7.2014 בין התובעת 1, שרה עלקה וין לבין הנתבעת 1, חנה זיסל זייברט.

רקע עובדתי רלוונטי

הנתבעת 1, חנה זיסל זייברט, היא הבעלים הרשום של דירה ברחוב כתב סופר 16 בירושלים, הידועה כגוש 30096 חלקה 16 ת"ח 13. ביום 11.7.2014 נערך הסכם בין הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת או המוכרת) לבין התובעת 1 (להלן: התובעת או הרוכשת) לרכישת הדירה בתמורה לסך של 1,000,000 ₪ (להלן: הסכם המכר). ביום 23.7.2014 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על הדירה לטובת התובעת.

בהסכם המכר הוצהר על ידי המוכרת, בין היתר, כי הדירה נמכרה בעבר לצד ג' אך עסקה זו בוטלה בהסכמה בשל הפרתה על ידי אותו צד ג'; כי הצדדים הגישו תצהירי ביטול עסקה כמתחייב לרשויות מיסוי מקרקעין; וכי הערת האזהרה שהיתה לטובת אותו צד ג' על הדירה נמחקה. כן צויין כי על הדירה רובצת משכנתא בסכום משוער של כ-700,000 ₪ לטובת בנק מזרחי טפחות.

בהתאם לקבוע בהסכם המכר, על הרוכשת היה לשלם את תמורת המכר באופן הבא: תשלום בסך 140,000 ₪ ביום חתימת החוזה; סילוק יתרת המשכנתא המוטלת על הנכס בתוך 14 יום ממועד החתימה על ההסכם; ותשלום יתרת התמורה בתוך שבעה ימים מהיום שבו המוכר יציג בפני הקונה העתקים מכל המסמכים המצויינים בסעיף 4.04 להסכם, קרי אישור על העדר חוב למס שבח, אישור עירייה על העדר חובות וייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה.

אקדים ואומר, כי הסכם זה, שנראה על פני הדברים פשוט וסטנדרטי, צופן בחובו יותר ממה שנגלה ממנו, וביצועו שהיה אמור להיות קצר ופשוט, נמשך והסתבך. כפי שעוד יתחוור להלן, כתבי הטענות שהוגשו בתחילת ההליך חשפו רק מקצת מהמסכת העובדתית, ותוך כדי ניהול ההליך נגלו עוד ועוד עובדות על התנהלות המעורבים ומערכת העסקאות המפותלת בקשר לדירה שבנדון (אם כי דומה כי גם לאחר שמיעת הראיות לא נגלתה התמונה כולה). לעת הזו יצויין כי אף שההסכם נערך בין התובעת לנתבעת, בפועל מי שהיו אמונים על העסקה היו אביה של התובעת, מר נפתלי קראוס, הוא התובע 2 (להלן: התובע או קראוס), מן הצד האחד; ואחיה של הנתבעת, מר אברהם מרדכי ארליך, הוא הנתבע 2 (להלן: הנתבע או ארליך), מן הצד השני. עוד יצויין כי ההסכם נחתם לאחר שעסקה קודמת בין הצדדים לרכישת נכס מקרקעין אחר כשלה, וארליך נותר חייב לקראוס סכום כספי גדול.

ובחזרה להשתלשלות האירועים. התובעת נטלה משכנתא בסך 600,000 ₪ לטובת מימון רכישת הדירה והסכום הועבר לסילוק יתרת המשכנתא שהיתה מוטלת על הנכס, כפי שנקבע בהסכם המכר. אלא שעוד בטרם היה סיפק בידה להשלים את החיובים על פי הסכם המכר, נכנס לתמונה צד שלישי, מר מאיר יצחק וינד (להלן: וינד). מדובר ברוכש הקודם של הנכס שלטובתו נרשמה הערת אזהרה קודמת שנמחקה. וינד טען לזכויות בנכס מכוח הסכם מכר שנחתם עמו בשנת 2012. לטענתו, הערת האזהרה שהיתה רשומה לטובתו נמחקה מבלי שהתקיימו התנאים שהוסכמו בין הצדדים, ובהקשר זה הועלו על ידו אף טענות למעשים פליליים ממש (ת/74). ביום 16.11.2014 הגיש וינד תביעה כנגד ארליך בבית הדין לממונות, בגדרה טען כי רכש את הדירה מארליך וכי ארליך מחק את הערת האזהרה שהיתה רשומה לטובתו ומכר את הדירה לאחרים ללא ידיעתו (ת/25).

ביום 19.11.2014 ניתנה החלטתו של בית הדין בה אסר על ארליך, באי-כוחו וכן על המוכרת ועל רוכשי הדירה לעשות שינוי בדירה; הורה לשוכרים לא לשלם דמי שכירות לשום צד; ואסר על הנתבעים להשתמש בשיקים שקיבלו מהשוכרים; וכל זאת עד להחלטת בית הדין. בית הדין הזמין את הצדדים (וינד וארליך) לדיון בפניו (ת/27).

לדיון שנערך בבית הדין לממונות ביום 27.11.2014 התייצבו וינד וארליך. עוד קודם הוצג לבית הדין שטר בוררות עליו חתומים וינד וארליך (ת/28). יצויין כי ליד חתימתו של ארליך נרשם "חותם בהתאם לתנאים ולהסתייגויות המצ"ב", אם כי מסמך התנאים לא הוגש על ידו (ובכלל, ארליך לא הגיש בהליך זה ראיות כלשהן מטעמו). בדיון שנערך בבית הדין טען וינד לבעלות בדירה מכוח הסכם המכר שנחתם עמו. כנגד זה טען ארליך כי אם זו טענתו עליו לתבוע גם את הקונים, קרי את התובעים (ת/30, שו' 24-18).

בהמשך, ולאחר שאל שטר הבוררות צורפה גם חתימת הרוכשת (התובעת, שרה וין), ניתנה ביום 14.12.2014 החלטת בית הדין המורה לכל הצדדים החתומים על שטר הבוררות להימנע מכל דיספוזיציה בדירה (ת/32).

בין לבין, ביום 10.12.2014, ועל רקע ההליכים שהתנהלו בבית הדין, שלחה ב"כ הנתבעת לתובע מייל ובו היא מעדכנת אותו כי היא מבקשת להעביר את הבעלות בדירה על שם הרוכשת על אף שטרם שולמה מלוא התמורה "וזאת לצרכי נוחות בלבד, על מנת להימנע מהוצאת אישורי עירייה/אישורי מיסים וכו' חדשים עבור שנת 2015". מה שעמד מאחורי משלוח המכתב היה רצונם של הנתבעים להשלים את העסקה במהירות, בהתעלם מטענותיו של וינד ומההליכים המתנהלים בבית הדין לרבות ההחלטות שניתנו בו (ראו עדות ארליך בעמ' 201 לפרוטוקול מיום 6.6.2022, שו' 21-19). לכך לא הסכימו התובעים. כפי שהסבירו מאוחר יותר בעדותם, כאנשים דתיים, קיבלו על עצמם את מרותו של בית הדין ולא יכלו לפעול בניגוד להחלטותיו (עמ' 23 שו' 6-1, עמ' 54 שו' 34-32 לפרוטוקול מיום 25.4.2022).

ההליכים בבית הדין המשיכו, אך נקלעו למבוי סתום. ביום 1.2.2015 ניתנה החלטת בית הדין בה צויין כי מאחר והנתבע (ארליך) התנה על שטר הבוררות והוא טוען שהתנאים לא התקיימו "ביה"ד מנוע מלהוציא פס"ד סופי בתביעות הכספיות בתיק זה שעדין לא נגמרו בו הדיונים, מלבד נושא הדירה שנקנתה ע"י קראוס שעל זה התקיים דיון נפרד". בית הדין הוסיף "שכל זמן שהצדדים לא סידרו ביניהם את התביעות הכספיות יש ספק האם קראוס רשאי לקנות דירה זו" (ת/33).

ביום 22.4.2015 התקיים דיון בבית הדין אליו התייצבו וינד וב"כ התובעת (הרוכשת), שכפי שצויין בפרוטוקול "צורפה להליך על פי החלטת בית הדין". ארליך לא התייצב, ולכן צויין כי "בית הדין לא דן בגופו של ענין". בכל הנוגע לתביעת הבעלות על הדירה, ביקש וינד לאסור על התובעת לקנות את הדירה "מאחר והוא שקנה את הדירה". בהמשך לדברים אלה ניתן פסק דין בבית הדין ש"אוסר על הנתבעת [וין; התובעת בהליך שבנדון] לרכוש את הדירה ולהימנע מספק גזל" (ת/34).

בעקבות הפסק שניתן בבית הדין הרבני ביום 22.4.2015, נשלח מטעמה של התובעת מכתב לנתבעים ולבא-כוחם עו"ד רוני כהן, שכותרתו "ביטול חוזה מכירה בעקבות פסק דין שניתן על הנכס ברח' כתב סופר 16, ירושלים, והידועה כחלקה 16/3 בגוש 30096".

על שארע לאחר משלוח מכתב הביטול יפורט ביתר הרחבה להלן. בשלב זה די לציין כי מכתב זה לא זכה לכל מענה ולא נעשו פעולות כלשהן על ידי מי מהצדדים למימוש הביטול.

תחת זאת, ניהלו הצדדים כל העת ניסיונות, להם היו שותפים ארליך וינד וקראוס, להגיע לפתרון שיוציא את כולם מהתסבוכת אליה נקלעו. כעולה מהעדויות ומתכתובות דוא"ל שהוצגו מהשנים 2017-2016, בין הצדדים היו כל העת חילופי דברים והועלו הצעות שונות בקשר לנכס (שעל טיבן לא תמיד ניתן לעמוד מהתכתובות החלקיות שצורפו).

אלא שהניסיונות להגיע לפתרון מוסכם לא צלחו. בראשית שנת 2016 ניהלו וינד וקראוס הליך בוררות נוסף בפני כב' הרב צבי הכהן. לטענת התובעים, הדבר היה בידיעתו ובברכתו של ארליך, שאף סבר שאולי פסק הבוררות בהליך החדש יתיר את ה"פלונטר" ויוציא את וינד מהתמונה (עדות אברהם קראוס בעמ' 129 לפרוטוקול מיום 2.5.2022). ביום 5.3.2016 ניתן בהליך הבוררות הנוסף "פסק דין תורה" בו נקבע כי התובע באותו הליך (וינד) והנתבע באותו הליך (קראוס) שותפים בדירה ביחס של 35.8% לוינד ו-64.2% לקראוס. כן נקבע כי מאחר ושני הצדדים אינם מעוניינים בהמשך השותפות ועל מנת לפרק את השותפות, ישלים קראוס את ההליכים להעברת הדירה על שמו וישלם לוינד את חלקו היחסי בדירה. לחלופין, הדירה תוצא למכירה ושני הצדדים יקבלו את חלקם היחסי מהתמורה (ת/35). פסק בוררות זה, כך טענו התובעים, לא רק שלא תרם לפתרון הסכסוך, אלא הוסיף לתסבוכת הקיימת (עמ' 129 שו' 25-20 לפרוטוקול מיום 2.5.2022).

בכל הזמן הזה ממשיכים התובעים לשלם מידי חודש בחודשו את תשלומי המשכנתא שנטלו על הנכס חרף העובדה שהעסקה לא הושלמה. במקביל מועברים אל התובעים תשלומים חודשיים מתוך דמי השכירות שנגבו מהנכס. כפי שהתברר, וינד (או מי מטעמו) גבה דמי שכירות מהשוכרים בנכס מכוח הסכם המכר שנחתם עמו בשנת 2012 והמשיך לעשות כן גם לאחר חתימת הסכם המכר עם התובעת. כבר ביום 24.11.2014, לאחר שוינד פנה לבית הדין והוצא צו מניעה זמני, נחתם הסכם בין וינד לקראוס בו התחייב וינד כלפי קראוס כי אם בית הדין יחליט שהסכם המכר שנחתם עמו בשנת 2012 תקף, ישיב וינד לקראוס את כל המזומן ששילם קראוס לארליך, כ-200,000 ₪, ויעביר את המשכנתא שנרשמה על הנכס על שמו. כן הוסכם כי עד לבירור העניין וינד ינהל את הנכס כולל גביית שכ"ד ויעביר לקראוס סכומים לכיסוי המשכנתא החודשית, כאשר היתרה תופקד בקופה נפרדת (ת/29; ראו גם עדותו של וינד בעמ' 101 שו' 28-23 לפרוטוקול מיום 25.4.2022). ואמנם, במשך שנים הועברו לתובעים, מתוך דמי השכירות שנגבו מהנכס, תשלומים חודשיים בגובה המשכנתא ששולמה על ידם (אם כי היתרה לא הופקדה בנפרד), בשנים הראשונות על ידי וינד, ובהמשך על ידי ארליך. בשלב כלשהו – כפי הנראה באמצע שנת 2018 - הופסקה העברת התשלומים החודשיים.

בשלב זה, כך טענו התובעים, התחוור להם לתדהמתם דבר קיומו של שחקן נוסף בזירה – מר יהושע שיין (להלן: שיין). מתברר כי במועד כלשהו בשנת 2016 הגיע ארליך להסכמה עם וינד, במסגרתה שילם ארליך לוינד סך של 300,000 ₪ לסילוק טענותיו בקשר לנכס. מכוח הסכמה זו, וינד "יצא מהתמונה" והחזקה בנכס הועברה לשיין בתיאום עם ארליך וללא ידיעת התובעים (לעניין זה ראו, למשל, דברים שנאמרו בדיון בבית הדין מיום 27.11.2018 - ת/43). מתברר כי בין ארליך לבין שיין הוסכם שהדירה תושכר לשיין לתקופה ארוכה תמורת תשלום חד פעמי. בעניין זה הוצג הסכם מחודש נובמבר 2016 בין התובעת (חנה זיסל זייברט) לבין שיין שבו הושכרה הדירה לתקופה של 7 שנים, החל מיום 1.1.2017 ועד ליום 30.12.2023, עם היתר להשכירה לשוכרי משנה, וזאת בתמורה לסך של 520,000 ₪ (ת/54). למעשה, מאותה עת, שיין גבה את דמי השכירות מהשוכרים בנכס. אלא שגם בנוגע להסכם זה, כמו בעניינים אחרים, רב הנסתר על הגלוי (ראו, למשל, עדות שיין בעמ' 124-120 לפרוטוקול מיום 6.6.2022, המעוררת תמיהות ושאלות לגבי טיב ההסכמה עמו ולגבי השאלה אם בכלל שולם על ידו סכום כלשהו מראש או שניתנה לו הזכות להשכיר את הנכס על חשבון חוב עבר שחב לו ארליך).

לאור השתלשלות האירועים, ומעת שהתברר לתובעים כי וינד "יצא מהתמונה", פנו התובעים לב"כ התובעת בדרישה להשלים את העסקה (ת/45) וכן הגישו תביעה כנגד ארליך בבית הדין לממונות, בגדרה ביקשו בין היתר לקבל חזקה בדירה ולהעביר את הזכויות בדירה על שמם (ת/47). לדיון שנערך ביום 6.6.2018 התייצבו התובעים וארליך. במסגרת אותו דיון ביקש ארליך לוודא, בטרם יחתום על שטר בוררות, כי גלבר (שלטובתו נרשם שעבוד על נכס אחר בגין העסקה הקודמת בין הצדדים, שכשלה) יהיה אף הוא חלק מהליך הבוררות על מנת שהכל יידון בכפיפה אחת (ת/48). אלא שחרף הסכמתו של גלבר לחתום על הסכם בוררות, בחר ארליך שלא לחתום על שטר בוררות ולא התייצב לדיון שנקבע בבית הדין. לפיכך, ביום 21.8.2018 ניתנה החלטת בית הדין המתירה לתובע "לפנות לכל מקום שירצה לשם מימוש זכויותיו" (ת/49).

בהמשך לכך, הוגשה ביום 11.12.2018 התביעה שבנדון לאכיפת הסכם המכר.

ההליך שבנדון והטענות בכתבי הטענות

התביעה שבנדון לאכיפת הסכם המכר הוגשה על ידי הרוכשת ואביה (קראוס) כנגד המוכרת ואחיה (ארליך). על מנת שתובן מסגרת הדיון, יפורטו להלן עיקרי הטענות שהועלו בכתבי הטענות.

בכתב התביעה נטען כי התובעים רכשו את הדירה מהנתבעים ושילמו את התמורה - למעט סכום קטן שנועד לתשלום חובות הנתבעים לעיריית ירושלים - אך לא קיבלו את החזקה בדירה, והזכויות בדירה לא נרשמו על שם הרוכשת. התובעים פרטו בכתב התביעה את הרקע לעריכת הסכם המכר. על פי המתואר, עסקת המכר נולדה בעקבות עסקה קודמת שכשלה. אותה עסקה נערכה בין ארליך לבין קבוצת רוכשים, ביניהם קראוס, בה התחייב ארליך לבנות יחידות דיור בתוך שנתיים ולמכור אותן בתמורה לסך של 76,000 דולר ליחידה (להלן: עסקת 2009). קראוס, כך נטען, שילם לארליך 152,000 דולר בגין שתי יחידות דיור. עסקת 2009 לא יצאה אל הפועל והכסף לא הוחזר. לטענת קראוס, נכון ליולי 2014 חובו של ארליך אליו עמד על 700,000 ₪. ארליך הודיע לקראוס כי אין באפשרותו להחזיר לו את הסכום האמור והציע למכור לו את הדירה ברחוב כתב סופר, תוך שהחוב של ארליך לקראוס ייחשב כתשלום על חשבון הדירה. קראוס הסכים וביקש לרכוש את הדירה עבור בתו (התובעת). בהתאם לכך, נחתם ביום 11.7.2014 הסכם המכר שבנדון. לטענת קראוס, רק במועד החתימה על ההסכם התברר לו כי הדירה רשומה על שם אחותו של ארליך (הנתבעת), אם כי ארליך טען כי הדירה למעשה בבעלותו ורישומה של אחותו כבעלים נעשה מטעמים כלכליים. בין הצדדים הוסכם כי מחיר הדירה הוא 1,700,000 ₪, אך מסכום זה הופחת חובו של ארליך לקראוס בגין עסקת 2009, ומשום כך נקבע בהסכם כי תמורת הדירה תעמוד על 1,000,000 ₪. התובעים טענו כי בסה"כ שילמו תמורת הדירה 1,627,000 ₪ (כולל קיזוז חובות) והסכום שנותר לתשלום הוא 72,300 ₪ בלבד, וזאת אף שהתשלום האחרון בסך של כ-270,000 ₪ היה אמור להיות משולם רק 7 ימים לאחר שהנתבעת תציג בפני התובע את המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות, כמפורט בסעיף 4.04 להסכם. לטענת התובעים, הנתבעים לא המציאו, למעשה עד היום, אישור עירייה על היעדר חובות ולכן טרם הגיע מועד התשלום האחרון. התובעים טענו כי לאחר שהעבירו כמעט את מלוא התמורה התברר להם שצד ג', יצחק וינד, טוען אף הוא לבעלות בדירה. וינד תבע את התובעים והנתבעים בבית דין רבני לפי דין תורה, וביום 14.12.2014 אסר בית הדין על הצדדים לבצע דיספוזיציה בנכס. ביום 29.12.2014 הורתה רשמת המקרקעין, לבקשת וינד, על הקפאה מנהלית של רישום הזכויות למשך 15 יום. בהמשך, ביום 22.4.2015 אסר בית הדין על התובעת לרשום את הדירה על שמה. עוד נטען כי וינד היה אחראי על ניהול הדירה וגביית דמי השכירות משוכרי יחידות הדיור, ואילו הנתבעת לא קיבלה לידיה את דמי השכירות, בה בעת ששילמה את תשלומי המשכנתא החודשיים (על פי הנטען, בזמן המכר הדירה היתה מחולקת ל-4 יחידות דיור שהיו מושכרות בתמורה לסך של 9,500 ₪). בהמשך, כך נטען, הצדדים התדיינו אצל הרב הכהן אשר קבע כי התובעת אינה רשאית לרשום את הדירה על שמה עד שוינד יקבל בחזרה את הכספים ששילם בגין הדירה. לאחר מכן התנהל מו"מ בין הצדדים, אך המאמצים להגיע להסכם עלו בתוהו. במסגרת ניסיונות הפשרה הוסכם כי וינד יעביר לתובעת תשלומים מתוך דמי השכירות עבור תשלומי המשכנתא החודשיים, והיתרה תיוותר אצלו עד לבירור העניין. אלא שמאז חודש אוגוסט 2018 פסקו גם תשלומים אלה. התובעים הוסיפו וטענו כי זמן מה לפני הגשת התביעה התברר להם שהנתבעים רשמו את הדירה על שם התובעת בעיריית ירושלים לצורך חיובה בתשלומי הארנונה, אף שהחזקה לא עברה אליה. כן נודע להם שהנתבעים השיבו לוינד את הכסף ששילם בגין רכישת הדירה. בהמשך לכך, בחודש אוגוסט 2018 הורו בתי הדין הרבניים כי התובעת רשאית לפנות לבית המשפט בתביעה. התובעת טענה כי לאחר שוינד קיבל את כספו והוסרה המניעה לרישום הדירה על שמה, פנתה לב"כ הנתבעים לשם סיום העסקה ורישום הזכויות בדירה על שמה, אך סורבה. לפיכך, הגישה את התביעה שבנדון.

הנתבעת הגישה כתב הגנה בגדרו טענה כי לאורך כל שלבי העסקה היתה מיוצגת על ידי משרדו של עו"ד רוני כהן, והוא היחיד שהוסמך לפעול בשמה. הנתבעת אישרה כי "נעזרה לא מעט" באחיה, אך שבה והדגישה כי עו"ד רוני כהן הוא היחיד שהוסמך לפעול בשמה וטענה כי מעולם לא הסכימה שתשלומים יבוצעו לאחיה או לכל צד ג' אחר. הנתבעת טענה כי קיבלה לידיה רק את התשלום הראשון ואת תשלום המשכנתא שרבצה על הדירה. לטענתה, התובעים סרבו להשלים את העסקה ואף הצהירו מפורשות כי אינם מעוניינים להמשיך בתהליך הרכישה וכפועל יוצא הם אלה שהפרו את ההסכם הפרות יסודיות. נטען כי התובעים בחרו מרצונם החופשי לנהל הליכי בוררות מול צדדים שלישיים, והעלימו את העובדה שבית המשפט המחוזי דחה את הבקשה לאישור פסק הבוררות לאחר שהנתבעת פנתה לבית המשפט בבקשה לביטולו. הנתבעת טענה כי נכון לשנת 2014 שילמה את מלוא חובותיה לעיריית ירושלים ואף קיבלה אישור על כך מהעירייה. כן טענה, כי התובעת היתה מודעת, עוד קודם לחתימת ההסכם, לכך שהסכם קודם למכירת הדירה שנעשה עם קונה קודם (וינד) בוטל בהסכמה, אך למרות זאת לאחר חתימת ההסכם חתמה עם וינד על מערכת הסכמים, וביניהם על הסכמי בוררות, בעקבותיהם נאסר עליה להשלים את העסקה, וגם בכך הפרה את ההסכם הפרה יסודית. הנתבעת טענה כי הציעה לתובעת העברה מיידית של הזכויות בדירה עוד לפני סיום התשלומים על הדירה, אך התובעת סירבה ובחרה לשתף פעולה עם וינד. כן נטען, כי התובעים אף הגדילו לעשות ושלחו לנתבעת הודעה על ביטול ההסכם בעקבות פסק הבוררות, ומאז לא שילמו את יתרת התמורה ולא מילאו חובותיהם. הנתבעת טענה כי במהלך השנים התנהל מו"מ על ביטול העסקה והשבת כספים, ובמסגרת זו אף הושבו מספר פעמים סכומים כספיים לידי התובעת.

הנתבע 2, ארליך, הגיש כתב הגנה קצר בו טען כי הנתבעת, אחותו, היא בעלת הדירה הרשומה ו"כלל לא ברור למה נקשר שמו" לתביעה זו. הנתבע טען כי סעד האכיפה רלוונטי רק לנתבעת, וביקש להורות על מחיקת התביעה כנגדו על הסף.

בכתב התשובה שהגישו, הלינו התובעים על כך שבכתב ההגנה שהוגש מטעם ארליך לא נטען דבר לגופו של עניין, חרף היותו של ארליך "הרוח החיה" בכל הקשור לדירה, בעוד אחותו משמשת "אשת קש" בלבד עבורו. התובעים טענו, בין היתר, כי טענת הנתבעת כאילו רק בא-כוחה הוסמך לפעול בשמה היא כוזבת ונגועה בחוסר תום לב, ולמעשה ארליך פעל כשלוח של הנתבעת בכל הקשור לדירה, בהרשאתה ובידיעתה. התובעים הכחישו את הטענה כי הם אלה שהפרו את הסכם המכר וטענו כי הדבר לא נטען כלפיהם מעולם, ואין מקום להעלאת הטענה בשלב זה בשיהוי ניכר. בהתייחס לטענה כי הודיעו על ביטול החוזה, טענו התובעים כי הנתבעת דחתה הלכה למעשה את בקשתם לבטל את ההתקשרות ולהשיב להם את כספם. לטענתם, הודעת הביטול נזנחה לפני שנים רבות והנתבעת לא השיבה להם מאומה על חשבון התמורה ששולמה. עוד טענו התובעים, כי הנתבעת הפרה את ההסכם בכך שלא הסירה את המניעה שהטיל וינד על השלמת העסקה ולא סייעה לתובעים להסירה, וכן לא סילקה את החובות לעיריית ירושלים ולא המציאה את האישור הנדרש מהעירייה לצורך העברת הזכויות. נטען כי אישור העירייה אותו הציגה הנתבעת מתייחס לדירה אחרת ולא לדירה שבנדון.

אם הארכתי מעט בתיאור המובא בכתבי הטענות, היה זה על מנת שתובן מסגרת הטענות כפי שהובאה בכתבי הטענות, מסגרת שנפרצה בהמשך ההליך.

בשלב שמיעת הראיות העידו התובעים עצמם וחמישה עדים נוספים מטעמם: אברהם קרויס, שלמה קרויס, נתן קרויס (בניו של התובע ואחֶיה של התובעת), וינד ושיין. מטעם הנתבעת הובא לעדות אחיה-הנתבע מרדכי ארליך. מאחר ולא היה בכוונת הנתבעת להעיד בעצמה (הודעת הנתבעת מיום 15.7.2021), זומנה הנתבעת לעדות לבקשת התובעים (בקשת התובעים מיום 19.7.2021). הנתבע 2 לא הגיש רשימת עדים ותיק מוצגים מטעמו.

טענה מרכזית שהעלתה הנתבעת בכתב הטענות גורסת כי הסכם המכר בוטל על ידי התובעים, דבר השומט לשיטתה של הנתבעת את הבסיס לתביעה כולה. ואמנם, התובעים לא חלקו על כך שבחודש מאי 2015 נשלחה על ידם הודעת ביטול. עניין זה לא הוזכר על ידם בכתב התביעה, אך לא הוכחש עת הועלה על ידי הנתבעת. טענת התובעים היא, כאמור, כי הודעת הביטול נזנחה לפני שנים רבות והצדדים לא פעלו על פיה.

בסיכומיהם הוסיפו הנתבעים טענות חדשות, שלא הועלו בכתבי הטענות. כך, נטען כי אין לתת סעד של אכיפה שכן עסקינן בחוזה למראית עין או חוזה בלתי חוקי. בהקשר זה טענו הנתבעים בין היתר כי בהסכם נרשם שתמורת המכר היא מיליון ₪, בעוד שסכום התמורה האמיתי עמד על 1.7 מיליון ₪. בנוסף, התייחסו הנתבעים בסיכומיהם להתחייבויות שנטלו על עצמם התובעים, או מי מטעמם, בקשר לעסקת 2009 (תשלום סך של 140,000 ₪ לצדדים שלישיים מקבוצת גלבר והתחייבות למחוק את המשכנתא שנרשמה לטובת קבוצת גלבר), וטענו כי אי קיום התחייבויות אלה מצדיק אף הוא שלא לאכוף את ההסכם. טענות אלה לא נשמעו בתחילת הדרך, ואלה אינן הטענות היחידות שנטענו בחריגה ממסגרת הדיון כפי שהוצבה בכתבי הטענות.

בכלל, גרסתם של הנתבעים התפתחה והשתנתה לאורכו של ההליך. בתחילה ביקשו הנתבעים להציג תמונת מצב לפיה הנתבעת היא בעלת העניין היחידה, ואחיה (ארליך) לכל היותר "עזר" לה בעסקת המכר והוא אינו בעל עניין אמיתי בתביעה שבנדון. חיש מהר התברר כי הצגת הדברים באופן הזה חוטאת למציאות, וניתן היה להתרשם בבירור כי פרט לרישומה של הנתבעת כבעלת הזכויות בנכס, לא היה לה כל קשר לנכס ולא היתה לה ידיעה כלשהי בנוגע להליך המכר. התברר כי ארליך הוא הוא בעל העניין האמיתי ומי שערך עסקאות בקשר לנכס. יתר על כן, ניכר כי גם על ההליך הנוכחי חלש ארליך, אף שביקש בתחילה להתנער ממנו והציב את אחותו בחזית. התנהלות זו של ארליך – שברצותו מציג עצמו כבעלים של הנכס ונוהג בו ככזה, וברצותו "מסתתר" מאחורי רישומה של אחותו כבעלת הנכס – אפיינה לא רק את ההליך הנוכחי אלא גם את התנהלותו בהליכי הבוררות בבית הדין ובהליכים שננקטו בקשר אליהם בבית המשפט, ובכלל את התנהלותו אל מול התובעים בכל הקשור לביצוע החוזה. ארליך, שכאמור בחר שלא להביא גרסה מטעמו בכתב ההגנה שהגיש, ואף הגדיל וטען כי לא ברור לו למה נקשר שמו לתביעה זו, שטח לראשונה את גרסתו לאירועים רק בעדותו (שנשמעה אחרונה לאחר כל יתר העדויות, שנשמעו בע"פ ללא הקדמת הגשת תצהירי עדות ראשית). כאשר סוף סוף הביא את גרסתו, כללה עדותו תשובות מתחמקות ולא הותירה רושם מהימן במיוחד. מן הצד השני, התובעים ובני המשפחה שהעידו מטעמם מסרו את גרסתם לאירועים בפשטות וביושר, גם כשהדברים היו פחות נוחים להם, ועדותם הותירה ככלל רושם אמין.

על רקע כל האמור נידרש לטענות הצדדים. ראשית נידרש לטענת הנתבעת כי הסכם המכר בוטל על ידי התובעים מרצונם החופשי ונזנח. לאחר מכן נידרש לטענותיה הנוספות של הנתבעת, לפיהן התובעים לא זכאים לסעד אכיפה מאחר ומדובר בחוזה פסול ולמראית עין וכן מן הטעם שהתובעים לא קיימו את חיוביהם על פי החוזה – הן ביצוע התשלומים על פי ההסכם והן קיום ההתחייבויות שלקחו על עצמם כלפי קבוצת גלבר. יצויין, כי טענות דומות לאלה נטענו גם בסיכומיו של הנתבע (ארליך), אף שכזכור בכתב ההגנה שלו בחר ארליך שלא לטעון דבר, פרט לבקשתו להורות על מחיקת התביעה כנגדו על הסף.

הודעת הביטול וטענות הצדדים בקשר לכך

כפי שפורט לעיל, זמן מה לאחר חתימת הסכם המכר ובעקבות פסיקתו של בית הדין הרבני בה נאסר על התובעת לרכוש את הדירה בשל טענותיו של וינד לזכויות בדירה, נשלח מטעם התובעת מכתב "ביטול חוזה מכירה בעקבות פסק דין שניתן על הנכס ברח' כתב סופר 16, ירושלים" (נ/3; להלן: מכתב הביטול או הודעת הביטול). במכתב זה, שנשלח בחודש מאי 2015 - ומוען לארליך, לנתבעת ולבא-כוחה - נרשם כך:

1. ע"פ ההסכם שנחתם אצלכם, הייתי אמור לקבל את החזקה בנכס ב-1.8.14.

2. כפי שידוע לך היטב, לא קיבלתי בעולם את החזקה בנכס למרות ששלמתי את מלא התמורה, למעט 80,000 ₪ שהיו אמורים ללכת לחובות בעיריה ושמרתי את הסכום אצלי בהסכמתך ע"פ הנחיתו של מר מוטי ארליך.

3. יתר על כן התברר לי בדיונים שנערכו בבית הדין של המועצה הדתית, שהנכס שייך בכלל לקונה הקודם.

4. לא זו בלבד שהחזקה לא הועברה לי, לפני למעלה מחודש ניתן פסק דין בבית הדין של המועצה הדתית, שאוסר לי לרכוש את הדירה.

5. במצב הנוכחי אינני יכול להשתמש בדירה שרכשתי במיטב כספי ואני דורש בשלב ראשון שתדאגי מיד להשיב לי את כל מה ששילמתי בצירוף הפיצוי המוסכם בסך 100 אלף ₪. ואין לי עניין יותר בדירה הזו.

6. בנוסף, אני דורש שתסלקו מיד את המשכנתא שנטלתי על הנכס.

7. מעבר להשבה ולפיצוי המוסכם, אני מתכנן לתבוע את כל העוגמת נפש העצומה הן ע"י חנה ומוטי ארליך והן על ידיכם משרד עורכי דין רוני כהן.

8. מכתבי זה יהווה ראיה בכל הליך שהוא.

    

יצויין כי המכתב נשלח לנתבעים ולבא-כוחם על ידי אחיה של התובעת, ולא על ידי התובעת עצמה, אם כי לא היתה מחלוקת בעניין זה, והתובעת, בהגינותה, אישרה שהמכתב נשלח בשמה ועל דעתה.

הנתבעים טענו כי מעת שבחרו התובעים, מרצונם החופשי, להודיע על ביטול העסקה, אין דרך חזרה מהודעת הביטול ולא ניתן להחיות את ההסכם, ודאי לא שנים רבות לאחר ביטולו. הנתבעים הוסיפו וטענו כי הסתמכו על ביטול ההסכם ושילמו לוינד כספים לשם סילוק טענותיו וכן התקשרו עם שיין בעסקת שכירות ארוכת טווח.

מנגד, טענו התובעים כי הודעת הביטול נזנחה למעשה, והנתבעים מנועים ומושתקים מלהסתמך עליה. בהקשר זה נטען, בין היתר, כי הודעת הביטול לא זכתה לכל מענה מהנתבעים או בא-כוחם; הנתבעים לא השיבו את כספי התמורה וארליך אף ביקש שהות נוספת להסדיר את העניין עם וינד; התובעים לא הגישו תביעה להשבת הכספים וחודשים ספורים לאחר משלוח הודעת הביטול פנו להליך בוררות עם וינד, על דעתו של ארליך, בניסיון להסיר את טענת הגזל של וינד ולאפשר השלמת העסקה; הערות האזהרה הרשומות על הדירה לטובת התובעת ולטובת בנק אגוד נותרו על כנן; לא הועבר דיווח על ביטול עסקה למשרד מיסוי מקרקעין; ובין הצדדים נדונו שלל מתווים לפשרה שכללו גם העברת הדירה על שם התובעים.

זניחת הודעת הביטול – האם?

סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) קובע כי צד לחוזה הנפגע מהפרתו זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית, כמשמעותה בחוק. כשההפרה אינה יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו של החוזה והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מכן. סעיף 9 לחוק קובע חובת השבה של מה שנתקבל על פי החוזה, לאחר ביטולו של החוזה.

ככלל, משבחר צד באפשרות הביטול של החוזה, בחירתו סופית ואין הוא יכול לחזור בו ללא הסכמת הצד השני (ד' פרידמן ונ' כהן חוזים, כרך ב', בעמ' 1094-1092). כפי שנקבע בעניין זה בפסיקה, "עקרון סופיות הביטול נועד לשחרר את הצדדים מחיוביהם החוזיים בעתיד וליצור ודאות וביטון משפטי המאפשרים לצדדים לחוזה "לצאת לחיים חדשים" מתוך הנחה משותפת כי החוזה שהיו שותפים לו עבר מן העולם ולא יקום עוד לתחייה, וכי פתוחה בפניהם הדרך לכלכל את צעדיהם בהתאם להנחה זו. סופיות הביטול הינה חיונית לצורך יצירת שוויון בין הצדדים ומניעת יתרון בלתי הוגן למי שביטל את החוזה על חשבון הצד האחר. שאחרת, הראשון עשוי לבטל את ההסכם, להמתין על הגדר ולשקול אם ומתי ידבק בביטול או אם ומתי יחזור בו מהביטול בהתחשב בתנאי השוק ובנתונים אחרים, ואילו האחר יישאר שרוי במצב של אי ודאות לגבי עתידו הכלכלי והמשפטי של החוזה שבוטל ויתקשה לתכנן את צעדיו לעתיד" (ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נז(4) 817 (פסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה, בפסקה 9; כן ראו ע"א 8850/10 שיר משכנות ותיקים בע"מ נ' הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב (20.8.2013)).

בצד האמור, הוכרה כעקרון האפשרות לחזרה מהודעת ביטול: "האם בכלל אפשרית חזרה מהודעת ביטול? הודעת ביטול שמה קץ לחוזה: האם ניתן להחיות את החוזה לאחר שכבר "הומת" עת נמסרה הודעה על הביטול למפר? אפשרות לחזרה חד-צדדית היא בלתי אפשרית, באשר היא מעמידה את המפר במצב של חוסר ודאות, ומעניקה לנפגע יתרון בלתי רצוי – הוא יבטל את הביטול או ישאירו בתוקפו בהתאם לתנאי השוק. אולם אם לאחר שחזר בו הנפגע מהודעת הביטול, פעל המפר על-פי החוזה או הביע נכונות לכך, לא יוכלו שני הצדדים להתכחש לתוקף החזרה מהביטול. יראו את שניהם כמסכימים לביטול הביטול, ולהמשך פעולתו ותוקפו של החוזה" (נ' כהן "ביטול חוזה והשפעתו על עסקאות במקרקעין בלתי רשומים" הפרקליט לח (תשמ"ג) 215 (ה"ש 24)). עמדה זו זכתה לעיגון בפסיקה, שקבעה כי כאשר התנהלות הצדדים מלמדת כי הם מעוניינים לחזור בהם מהודעת הביטול ולקיים את החוזה אפשרית חזרה מהודעת הביטול: "כאשר שני הצדדים מעוניינים לחזור בהם מביטול החוזה ולקיימו, ניתן לעשות כן, בדומה לאפשרותם לכרות חוזה חדש. וכך היה במקרה זה בו התנהלותם של הצדדים מלמדת כי המערערים ביקשו לחזור בהם מהודעת הביטול המקורית. הדברים באו לידי ביטוי, בין השאר, בחלופת מכתבים ענפה בה המשיכו באי-כוח הצדדים לנהל משא ומתן על ההסכם הסופי" (ע"א 6907/16 אקרמן נ' כפיר קבלנות בניין בע"מ (20.12.2017)).

בענייננו – התובעת, באמצעות אחיה, הפעילה את זכות הביטול עקב המצב אליו נקלעה שלא בטובתה וההבנה שאין באפשרותה להשלים את העברת הזכויות בדירה על שמה. הדברים הובהרו במכתב הביטול שמוען למוכרת, לאחיה של המוכרת (ארליך) ולבא-כוחה עו"ד רוני כהן. במכתב צויין כי ביטולו של ההסכם מבוקש עקב המצב שנוצר שמנע העברת החזקה לתובעת והעברת הזכויות בנכס על שמה, והוצבה דרישה להשבת כל מה ששולם בצירוף פיצוי, וסילוק המשכנתא.

בהקשר זה ביקשה הנתבעת לטעון "למעלה מן הצורך" כי התובעים הביאו על עצמם את המצב שנוצר. נטען כי התובעים בחרו לפנות מיוזמתם האישית להליך בוררות בבית הדין הרבני חרף הפצרותיו של הנתבע שלא לעשות כן. על זאת יש לומר כי הצגת הדברים באופן הזה אינה חפה מקשיים ואינה משקפת את המצב כהווייתו. התובעים רכשו את הדירה בידיעה שהסכם המכר עם וינד בוטל בהסכמה והערת האזהרה שהיתה רשומה לטובתו נמחקה כדין (כפי שהוצהר על ידי המוכרת בהסכם המכר). אלא שעד מהרה התברר לתובעים שלא כך הם פני הדברים. וינד - שטען כי הערת האזהרה שהיתה רשומה לטובתו נמחקה מבלי שקויימו התנאים שהוסכמו עמו ובהם השבת סך של למעלה מ-300,000 ₪ (עמ' 90, 99 לפרוטוקול מיום 25.4.2022; ת/35), ואף ייחס באותה עת לארליך מעשים פליליים בקשר לביטול הערת האזהרה (ת/74) - הגיש לבית הדין תביעה כנגד ארליך לאכיפת הסכם המכר שנחתם עמו. כבר בשלב ראשון, ועוד בטרם צורפו התובעים להליך, הוציא בית הדין צו מניעה המופנה גם כלפיהם. יתר על כן, בדיון הראשון שנערך בבית הדין בנוכחות וינד וארליך טען ארליך כלפי וינד שנוכח טענתו לבעלות בדירה הרי שעליו "לתבוע גם את הקונים" (ת/30 בעמ' 1). ואמנם, הקונים (התובעים כאן) הוזמנו להליך הבוררות בבית הדין, וכאנשים מאמינים, קיבלו על עצמם את מרותו של בית הדין. ארליך , שבשלבים ראשונים אמר לתובעים להתעלם מוינד והבטיח שהעניין יוסדר במהרה, לא דאג להסדיר את הדברים ואף "גרר" את התובעים לבית הדין (עמ' 123-122 לפרוטוקול מיום 2.5.2022). ארליך אף איפשר לוינד להמשיך להחזיק בדירה ולגבות שכר דירה מהשוכרים, ולא פעל באופן ממשי על מנת להסיר את טענותיו של וינד מעל הפרק. לו אכן סבר ארליך שאין בסיס לטענותיו של וינד לזכויות בנכס והאמין שלא נפל פגם בהתנהלותו שלו בקשר עם מחיקת האזהרה, ואם מסיבותיו לא רצה שהעניין יידון בבית הדין, יכול היה לנקוט בהליך מתאים בבית המשפט ולהביא את הסכסוך בינו לבין וינד לסיומו, אך כזאת לא עשה (טענותיו בנוגע להליך שהתנהל לאישור וביטול פסק בוררות אינן רלווניות ואין בהן כדי לשנות דבר). כאשר הכירו התובעים בכך שלא יוכלו להשלים את העסקה, נוכח המחלוקת עם הרוכש הקודם ופסק דינו של בית הדין, הודיעו על ביטולה וביקשו השבה ופיצוי. התובעים סברו כי בכך יביאו לפתרון הבעיה שנוצרה, אך כפי שתיאר זאת אברהם קראוס בעדותו, לא זו בלבד שהדבר לא פתר את המחלוקת אלא שנוצרה תסבוכת גדולה יותר (עמ' 127 שו' 13-12 לפרוטוקול מיום 22.5.2022). הודעת הביטול לא באה, אם כן, בחלל הריק או על רקע רצונם ובחירתם של התובעים שלא להשלים את העסקה, אלא על רקע הבנתם שלא ניתן להשלים את העסקה כל עוד ארליך לא פותר את הסכסוך עם וינד. גם פנייתם לבית הדין לא היתה ביוזמתם, אלא הם הוזמנו להליך על פי החלטת בית הדין (ת/34), כאשר ארליך לא עושה דבר על מנת למנוע הזמנתם וצירופם לאותו הליך, ואף ההיפך.

על רקע האירועים הנ"ל, ביקשה התובעת לבטל את ההסכם ולהשיב לה כספה. את שארע לאחר מכן לא הציגו הצדדים באופן סדור, אך ניתן ללמוד מתוך עדויות הצדדים והמסמכים שהוצגו.

בחינת כלל הראיות שבאו לפניי מוליכה למסקנה כי הנחה משותפת שהחוזה עבר מן העולם, לא היתה. הצדדים לא ראו בהודעת הביטול סוף פסוק. להיפך - התמונה הכוללת מצביעה על כך שהצדדים, בהתנהלותם, זנחו למעשה את הודעת הביטול.

ראשית, לא היתה מחלוקת כי הודעת הביטול לא זכתה לכל מענה או התייחסות, בין מצד הנתבעת באמצעות בא-כוחה ובין מצד ארליך, שהוא, כפי שהתברר, בר הפלוגתא האמיתי.

לא זו בלבד שהודעת הביטול לא זכתה לתגובה ומענה, אלא שנראה כי בכל התקופה שלאחר הודעת הביטול הקפידו הנתבעים שלא לנקוט עמדה בעניין זכותם של התובעים לבטל את החוזה, ובחרו להותיר את הדברים עמומים. כך בזמן אמת. וכך אפילו בהליך שלפניי. כאשר נשאל ארליך בעדותו אם סבר שהתובעים זכאים היו לבטל את ההסכם ואם ביטול ההסכם נעשה על ידם כדין, התחמק ממתן תשובה. נאמן לדרכו, בחר להותיר את התמונה מעורפלת וסרב להגיד האם ראה הצדקה לביטול (עמ' 207 לפרוטוקול הדיון מיום 6.6.2022).

בנוסף, בשנים שחלפו מאז משלוח הודעת הביטול ועד להגשת התביעה שבנדון (כ-3.5 שנים), וגם לאחר מכן, לא ננקט צעד מעשי כלשהו למימוש ביטול המכר: המשכנתא (בתשלומיה ממשיכים לשאת התובעים) לא סולקה, ביטול המכר לא דווח לרשויות המס והערות האזהרה נותרו על כנן. לו היתה הודעת הביטול סוף פסוק, מצופה היה לראות את הצדדים נוקטים בצעדים למימוש הביטול, לרבות דיווח לרשויות המס וביטול הערת האזהרה (כפי שנעשה, בין בהסכמה ובין שלא, בעסקה הקודמת עם וינד). אלא שלא כך היה. חרף השנים שחלפו מאז משלוח ההודעה, אף צד לא עשה כל צעד מעשי למימוש תוצאות הביטול ולא נקט בהליכים משפטיים שיצהירו על תקפות הודעת הביטול.

כחלק מהתנהלותם של הצדדים, שהתאפיינה ב"ישיבה על הגדר", לא נעשה דבר להשיב את שהתקבל מכוח הסכם המכר. כך, הנתבעת לא פעלה בכל דרך להשבת הכספים שנתקבלו, ובכלל זה לא עשתה דבר לסילוק חוב המשכנתא. הנתבעת, שטענה בכתב ההגנה שהגישה כי רק עו"ד רוני כהן הוסמך לפעול בשמה, לא הגיבה באמצעות בא-כוחה להודעת הביטול, התעלמה כליל מההודעה ולא נקטה בכל צעד להשבה. ארליך, שהוא כאמור בר הפלוגתא האמיתי, הבהיר בחקירתו כי לא דרש להסיר את הערת האזהרה מכיוון שלא סילק את המשכנתא ולא היה באפשרותו להשיב לתובעים את כספם (עמ' 211-208 לפרוטוקול הדיון מיום 6.6.2022). את טענת הנתבעים כי יש לראות בתשלומים שהועברו לכיסוי המשכנתא החודשית כחלק מההשבה, אין בידי לקבל. לטענה זו לא ניתן ביטוי בזמן אמת, ולא היתה כל הסכמה לביצוע השבה בתשלומים חודשיים (בסכום מזערי יחסית) או הבנה משותפת כי אמנם מדובר בכספי השבה. כפי שעלה מהראיות, מדובר בסידור זמני עליו הוסכם בתחילה (ועוד קודם להודעת הביטול) עם וינד, שהחזיק בפועל בנכס וגבה את דמי השכירות משוכרי הנכס, כאשר בהמשך הועברו שיקים בגובה המשכנתא החודשית מארליך. השבת מלוא התמורה ששולמה (לרבות סילוק המשכנתא) לא בוצעה. גם כאשר ארליך קיבל, על פי טענתו, סכום כספי משמעותי משיין (כספים שעל פי אחת מההצעות שהעלה לאורך הדרך היו אמורים לשמש להשבה), לא השתמש בכספים להשבת הסכומים שהתקבלו מכוח הסכם המכר ולהסרת המשכנתא. ולא זו בלבד, אלא שהסתיר מהתובעים את ההסכם עם שיין ואת הסכום הכספי שהתקבל ממנו (ראו עמ' 72-71 לפרוטוקול מיום 25.4.2022).

גם התובעים, מצדם, לא עשו דבר למימוש הודעת הביטול. אף שבמכתב הביטול דרשו את השבת הסכומים ששולמו ותשלום פיצוי מוסכם בסך 100,000 ₪, וכן הודיעו שבכוונתם לתבוע על עוגמת הנפש שנגרמה להם, בפועל - אף שלא הושבו להם כספים, לא הוגשה על ידם תביעה.

התנהלות הצדדים מלמדת, אפוא, כי הודעת הביטול שנשלחה בשנת 2015 לא הביאה לקיצה את מערכת היחסים החוזית ביניהם. הודעת הביטול זכתה להתעלמות, וכל העת נעשו מאמצים להביא לפתרון שיחלץ אותם מהמצב שנוצר עקב טענות וינד לזכויות בנכס והמשך החזקתו בנכס. כחלק מאותם מאמצים, פנו וינד והתובעים בשנת 2016 להליך בוררות נוסף, בידיעתו ובברכתו של ארליך, שקיווה, כך נראה, שהבורר "יוציא את הערמונים מהאש" עבורו ויקבע שהדירה שייכת לתובעים ולא לוינד (עמ' 28 שו' 15-11 לפרוטוקול מיום 25.4.2022; עמ' 129 שו' 18-1 לפרוטוקול מיום 2.5.2022). אלא שהליך זה לא הוליך לפתרון, ותחת התרת הקשר בין הצדדים, קשר ביניהם יותר והפך את וינד וקראוס למעין "שותפים" בנכס. בהמשך ולפחות עד אמצע שנת 2017 - כעולה מהתכתובות שהוצגו - עשה ארליך ניסיונות להתיר את ה"פלונטר" שנוצר והעלה הצעות שונות. שלא כטענת ארליך (שגם בנקודה זו הציג את הדברים בצורה מגמתית), מאמצי הפשרה לא היו רק בכיוון של השבה (שעל פי עדותו, באותה עת לא היתה אפשרית מבחינתו), אלא כללו הצעות אחרות, בין להמרת העסקה בעסקה אחרת, ובין להשלמת העסקה והעברת הזכויות בדירה על שם התובעת (בעניין זה ראו גם סעיף 20 לכתב ההגנה של הנתבעת, שם צויין כי בשנים שחלפו מאז משלוח הודעת הביטול התנהל "מו"מ על ביטול מוסכם של העסקה והשבת כספים"). לכולם היה ברור שטענותיו של וינד לזכויות בדירה הן שמנעו את השלמת העסקה עם התובעים, ומהימנה עליי גרסת התובעים לפיה על הפרק עמדה כל העת גם האפשרות להשלמת העסקה עמם אם רק יסולקו מעל הדרך טענותיו של וינד (עמ' 129 שו' 31 – עמ' 130 שו' 2; עמ' 132 שו' 31 ואילך; עמ' 136 שו' 1 ואילך;1 לפרוטוקול מיום 2.5.2022). תימוכין לכך ניתן למצוא גם בטיוטת הסכם הפשרה – שהצדדים לו הם ארליך, וינד וקראוס - שצורפה על ידי הנתבעים, שלא נחתמה לבסוף (נ/4). מתוך ראייה זו, המשיכו התובעים לאורך כל הדרך (גם לאחר משלוח הודעת הביטול ואף לאחר הגשת התביעה שבנדון) לשלם את המשכנתא שנטלה התובעת על הנכס ובמקביל לבחון הצעות שהובאו בפניהם להסרת המניעות שנוצרה. מן הצד האחר – ארליך לא נקט עמדה בקשר להודעת הביטול, לא פעל למימוש הביטול, לא השיב כספים, ואף נטע בלב התובעים תקוות לכך שההסכם יצא לבסוף אל הפועל חרף המניעות שמקורה במערכת יחסים עסקית קודמת שלו ובטענות שהופנו ביחס להתנהלותו באותה עסקה. אי השבת הכספים ששולמו מכוח ההסכם (לרבות סילוק המשכנתא) במשך שנים רבות, תוך הותרת המצב המשפטי מעורפל והמשך ניהול מגעים בניסיון להביא לפתרון המצב שנוצר, אינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב ושולל מהנתבעים את האפשרות להסתמך כיום על הביטול שנעשה.

טענתם הנוספת של הנתבעים לפיה הסתמכו על הודעת הביטול שנשלחה אליהם, ובהתאם לכך שילמו כספים לוינד לסילוק טענותיו וכן התקשרו בהסכם שכירות עם שיין, מוטב היה לה שלא תיטען. התשלום לוינד לא בוצע בהסתמך על הודעת הביטול. התשלום בוצע לשם סילוק טענותיו של וינד בגין עסקה קודמת בקשר לנכס שבנדון, שבעטיה לא ניתן היה להשלים את העסקה הנוכחית. לו היו הנתבעים פועלים לסילוק טענותיו של וינד בעת שהועלו, ולא שנים לאחר מכן, כלל לא היה מבוטל ההסכם ולא היינו מגיעים למצב הקיים. גם את הטענה כי השכרת הדירה לשיין נעשתה בהסתמך על הביטול, יש לדחות בשתי ידיים בהיותה נגועה בחוסר תום לב של ממש. ראשית אציין כי פרטי ההסכם שנעשה עם שיין אינם ידועים. כפי שניתן להסיק מעדותו המגומגמת של שיין, ההסכם שנחתם עמו אינו משקף את ההסכמה האמיתית בין הצדדים, שפרטיה נותרו עלומים. מכל מקום, הסכם זה להשכרת הזכויות בנכס נעשה בסתר, מבלי שהובא לידיעת התובעים בזמן אמת, אף שבאותה עת היתה רשומה לטובת התובעת הערת אזהרה שלא נמחקה ואף שהיה ידוע לכל שהיא נושאת בתשלום החזרי המשכנתא הרובצת על הנכס. הנה כי כן, לא זו בלבד שהנתבעים לא עשו דבר למימוש הביטול ולהשבת הכספים (ובתוך כך לא עשו שימוש בכספים שלטענתם קיבלו משיין לצורך השבה), אלא המשיכו וסחרו בנכס פעם נוספת מאחורי גבם של התובעים, וכעת מבקשים לטעון מכוח זה להסתמכות.

לאור כל האמור ולאור התנהלותו של ארליך, שיקולים של וודאות וביטחון משפטי ביחסים בין הצדדים לחוזה מובילים במקרה זה דווקא להכרה בביטול הודעת הביטול, שאם לא כן תאפשר למוכר להתעלם כליל מהודעת הביטול, לא לענות לה, לא לפעול על פיה, לא להשיב את שנתקבל בחוזה לאורך זמן, להמשיך במגעים להסדרת העסקה, ובעת רצון, כאשר יסבור שהתנאים מיטיבים עמו, "לשלוף" את הודעת הביטול ולעשות בה שימוש.

משבאנו לכלל מסקנה שהודעת הביטול נזנחה, עדיין נותר לדון בשאלת האכיפה ובטענות הצדדים בקשר לכך.

הזכות לאכיפה

לאור האמור לעניין זניחת הודעת הביטול ומעת שהתברר לתובעים כי המניעה שהיתה הוסרה, פנו התובעים לנתבעים בבקשה להשלמת העסקה. פנייה זו נענתה בסירוב, ולפיכך הגישו התובעים את תביעתם שבנדון לאכיפת הסכם המכר.

הנתבעים טענו שאין לאכוף את הסכם המכר מן הטעם שהתובעים הפרו את ההסכם ולא עמדו בהתחייבויותיהם על פיו; שההסכם לרכישת הדירה הוא פסול ובלתי חוקי; שאכיפת החוזה דורשת מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט ותלות בצדדי ג' למחיקת המשכנתא בעסקת גלבר; וכן שהתובעים פעלו בחוסר תום לב והסתירו מידע.

קודם שנידרש לטענות אלה לגופן, ראוי להזכיר את מעמד הבכורה שניתן לסעד האכיפה כתרופה העיקרית שזכאי לה הנפגע בעקבות הפרת חוזה. הואיל וסעד האכיפה הוא הכלל, נפסק כי יש ליתן לסייגים השוללים את זכות האכיפה פרשנות מצמצמת (ראו, למשל, ע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני (7.3.2013); רע"א 1516/05 למיט אחזקות בע"מ נ' מנשה ח. אלישר בע"מ (22.2.2005)).

הטענה להסכם בלתי חוקי

התובעים טענו בסיכומיהם, כי אין לאכוף את הסכם המכר בהיותו חוזה למראית עין או חוזה בלתי חוקי. זאת, מאחר ולא נרשם בהסכם סכום התמורה האמיתי, ובהתאם אף שולם מס רכישה באופן חלקי. התובעים טענו, מנגד, כי יש לדחות טענה זו על הסף משלא נטענה על ידי הנתבעים בכתבי ההגנה ונשמעה לראשונה רק בחקירתו הראשית של הנתבע, שהעיד אחרון, וב"כ התובעים התנגד לה. כן נטען כי התובעת והנתבעת כלל לא היו צד לעסקת גלבר ולהסכמות שהיו בין התובע והנתבע להפחתת תמורת המכר כנגד סילוק חוב בסך 700,000 ₪ של הנתבע לתובע, כך שלא ברור האם נפל דופי בדיווח לרשויות המס. גם אם נפל דופי, כך נטען, לא היה זה בכוונה להונות את רשויות המס, ובכל מקרה הדיווח נעשה עבור שני הצדדים ע"י ב"כ הנתבעת, משהתובעים לא היו מיוצגים בעסקה.

כפי שכבר צויין לעיל, טענת הנתבעים שמדובר בהסכם בלתי חוקי או הסכם למראית עין לא הועלתה כלל בכתבי ההגנה של הנתבעים, ונשמעה רק בשלב מתקדם של ההליך. התנהלות זו, המתאפיינת בהרחבת חזית אסורה, ננקטה על ידי הנתבעים לא רק בעניין זה. כידוע, האיסור "להרחיב חזית" עיקרו בכך שבעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת כפי שהוצבה בכתבי הטענות, אלא אם כן נענה בית המשפט לבקשתו לתקן את כתבי טענותיו או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ – סניף בורסת היהלומים (17.12.2003)). במקרה זה, הטענה הועלתה בשלביו המאוחרים של ההליך, מבלי שניתנה הסכמת התובעים להרחבת החזית, לא במפורש ולא מכללא. די בכך על מנת שלא להידרש לטענה.

למעלה מן הצורך אציין כי גם לגופו של עניין אין בטענה זו, במכלול השיקולים, כדי לשלול אכיפה בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה שלפנינו. אף שנקודת המוצא בחוזה בלתי חוקי היא של בטלות והשבה, רשאי בית המשפט משיקולי צדק להורות על פטור מהשבה או על אכיפה, ובמקרים רבים מסוג זה בתי המשפט אמנם הורו על אכיפה (ע"א 6667/10 טנדלר נ' קוזניצקי (12.9.2012)).

במקרה שלפנינו, שיקולים שונים תומכים בקיומו של החוזה. ראשית, אי החוקיות אינה עומדת בליבת החוזה. היא אינה נוגעת למטרתו של החוזה אלא לתכנו, וניתן להסירה אם ידווח לרשויות המס אודות העסקה האמיתית. באשר לאשמתם היחסית של הצדדים - נכון הוא שהתובעים הם ש"נהנו" מרישום הסכום המופחת שגרר הפחתה בתשלום המס. בצד האמור, לא ניתן להתעלם מטענת התובעים כי לא היו מיוצגים בעסקת המכר וכי ב"כ הנתבעת הוא שערך את החוזה והגיש בשמם הצהרות לרשויות המס. לכך יש להוסיף כי לאור מהות ההסכמה בין הצדדים, לפיה חלק התמורה שלא נרשם בהסכם ישמש לסילוק חוב שחב ארליך בגין עסקה אחרת, לא מן הנמנע כי שיקולים אחרים, הנוגעים דווקא לארליך, עמדו בבסיס הרצון שלא לרשום את סכום התמורה האמיתי ואת מכלול ההתחשבנויות בין הצדדים. מכל מקום, טענת הנתבעים כיום שאין לאכוף את ההסכם בשל אי החוקיות שדבקה בו - לאחר שנתנו ידם לחתימה על הסכם זה, אם לא למעלה מכך - היא בבחינת "טובל ושרץ בידו", דבר המחייב את בית המשפט במשנה זהירות בבואו לדון בטענתם לאי אכיפת החוזה מטעם זה (השוו ע"א 533/80 אדרעי נ' גדליהו, פ"ד לו(4) 281).

בהתחשב בהתנהלות שני הצדדים לאורך הדרך, ומבלי להפחית מחומרת העניין ומהמסר הברור שצריך לצאת מבית המשפט בכל הנוגע להסכמים לא חוקיים, שיקולי צדק מצדיקים במקרה זה דווקא אכיפת ההסכם, תוך תיקון המעוות על ידי דיווח נכון לרשויות המס.

מכל הטעמים שלעיל, אין לשעות לבקשתם של הנתבעים שלא לאכוף את הסכם המכר מן הטעם של אי חוקיות.

הטענה לאי קיום חיובי התובעים על פי ההסכם

הנתבעים טענו בנוסף כי אין לאכוף את הסכם המכר שעה שהתובעים לא קיימו את מלוא חיוביהם על פיו. בהקשר זה נטען בסיכומי הנתבעים כי בין הצדדים הוסכם שבנוסף לסך של 700,000 ₪ שהופחת ממחיר הדירה, ישולם התשלום הראשון בסך של 140,000 ₪ לצדדי ג' מקבוצת גלבר כנגד אישור בכתב שאין לאותם צדדי ג' כל דרישות מארליך וכן הסרת המשכנתא שרשומה לטובתו של גלבר. לטענת התובעים, המשכנתא שרשומה לטובת גלבר לא הוסרה ויש לראות בכך משום הפרת החיוב לשלם 840,000 ₪ (700,000 ₪ + 140,000 ₪). בנוסף נטען כי סך של 72,000 ₪ לפחות מתוך התשלום האחרון לא שולם. לאור זאת הרי שלשיטת הנתבעים אין ליתן סעד של העברת הזכויות בדירה על שם התובעים.

כאמור, ביום 11.7.2014 נחתם הסכם המכר בין התובעת לנתבעת. בהסכם נרשם כי תמורת המכר היא 1,000,0000 ₪, סכום שישולם בשלושה תשלומים: סך של 140,000 ₪ ביום חתימת החוזה; סילוק יתרת המשכנתא המוטלת על הנכס בתוך 14 יום ממועד החתימה על ההסכם; ותשלום יתרת התמורה בתוך שבעה ימים מהיום שבו המוכר יציג בפני הקונה מסמכים לצורך העברת הזכויות בדירה.

טענת הנתבעים לקיומם של חיובים נוספים, שאינם רשומים בהסכם המכר ושמקורם בעסקת גלבר, כלל לא עלתה בכתבי ההגנה. גם טענתם לפיה התשלום הראשון בסך 140,000 ₪ לא שולם (או לא הוכח תשלומו לצדדי ג') לא בא זכרה בתחילת ההליך. להיפך, בכתב ההגנה אישרה הנתבעת מפורשות שהתשלום הראשון בסך 140,000 ₪ שולם (סעיפים 4, 23.12 לכתב ההגנה). גם בקדם המשפט הראשון אישר ב"כ הנתבעת כי מלוא התמורה שולמה, למעט סך של 80,000 ₪ (קדם משפט מיום 15.12.2019, עמ' 2 שו' 21-19). בשלב מתקדם יותר של ההליך ביקש ב"כ הנתבעת לתקן את דבריו ביחס לתשלומים ששולמו, אך עדיין אישר כי התשלום הראשון בסך 140,000 ₪ שולם (קדם משפט מיום 5.4.2021, עמ' 5 שו' 28-27)). רק בשלבים מאוחרים של ההליך מצאו לנכון הנתבעים להעלות טענות ביחס לתשלום הראשון, כמו גם ביחס לחיובים אחרים הנובעים מעסקת גלבר. דרך דיונית זו, שכאמור אפיינה את התנהלות הנתבעים בהליך זה, דינה להביא לדחיית טענות אלה.

על ביצוע התשלום השני שנקבע בהסכם המכר - קרי סילוק יתרת המשכנתא שהיתה רשומה על הדירה לטובת בנק המזרחי בסך של כ-600,000 ₪ - לא חלקו נתבעים. לא כך בכל הנוגע לתשלום השלישי - יתרת התמורה בסך 260,000 ₪ - ביחס אליו ניטשה מחלוקת בין הצדדים. אין בדעתי להיכנס במסגרת זו לפרטי המחלוקת, שכן המחלוקת הכספית אינה במוקד ההליך שלפניי. די לציין כי גם כאן גירסת הנתבעים לא היתה עקבית והתאפיינה בסתירות וקשיים. מכל מקום, הנתבעים טענו כי אף אם נלך לשיטת התובעים הרי שנותר לשלם סך של כ-72,000 ₪, ודי בכך כדי לשלול את סעד האכיפה. במענה לכך טענו התובעים כי הסכום שנותר לתשלום נשאר בידם בהסכמת ארליך ונועד להבטיח תשלום חובות ארנונה, אך מעת שעלו טענות מצד וינד לא נעשה דבר לקידום העסקה והמצב הוקפא (עמ' 22 שו' 17 ואילך לפרוטוקול מיום 25.4.2022; עמ' 145 לפרוטוקול מיום 2.5.2022; כן ראו נ/3 סעיף 2; ת/56 בעמ' 4). עדותם של התובעים בנוגע להסכמה שהיתה בין הצדדים להותרת סכום מסויים בידם להבטחת תשלום חוב ארנונה, מהימנה עליי. אלא, שכאמור, מעת שננקטו על ידי וינד הליכים בקשר לנכס והתברר לתובעים כי קיימת מניעה למימוש המכר, לא נעשה דבר להשלמת החיובים על פי ההסכם. איני סבורה שיש לבוא בטענות לתובעים על שכך נהגו. כאשר ברור לצד לחוזה שהצד השני לא יוכל לקיים את חיוביו על פי החוזה, אין לבוא אליו בטענות אם הוא מעכב את ביצוע חיוביו שלו.

מכל מקום, הטענה כי התובעים הם אלה שהפרו את הסכם המכר לא נטענה כלפיהם בשום שלב עד להגשת כתב ההגנה. העלאת הטענה בכתב ההגנה נעשתה בשיהוי ניכר, לאחר שהמניעה להשלמת הסכם המכר הוסרה והתובעים הודיעו על רצונם להשלים את העסקה, על כל הכרוך בכך.

במאמר מוסגר והרבה מעבר לצורך אוסיף ואציין, כי ספק אם בכלל יש להתיר לנתבעת להעלות כיום טענה לפיה לא שולמה לה מלוא תמורת המכר, וזאת נוכח המכתב שמסרה לבנק איגוד, כחודש לאחר החתימה על הסכם המכר, המאשר כי התובעת שילמה לה עד לאותה עת סך של 400,000 ₪ מתוך תמורת המכר (כלומר את מלוא התמורה פרט לסכום המשכנתא שהתבקשה). מכתב זה נמסר מטעם הנתבעת לבנק לצורך מתן הלוואה לתובעים, ונראה כי גם כאן הנתבעים לא ראו כל קושי לטעון במקום אחד כך ובמקום אחר אחרת, על פי נוחותם והאינטרס שלהם.

מכל מקום, לאור האמור לעיל ועל רקע ההתנהלות הכוללת, איני סבורה שהימנעות התובעים מלהשלים את חיוביהם בנסיבות שנוצרו מהווה בהכרח הפרה של ההסכם. אך גם בהנחה שכך הוא, אין בכך כדי למנוע בהכרח את סעד האכיפה (ע"א 256/89 פרץ נ' כובס, פ"ד מו(3) 557; להלן: עניין כובס). השאלה תהיה אם אכיפת ההסכם היא בלתי צודקת בנסיבות העניין אם לאו (סעיף 3(4) לחוק התרופות).

שיקולי צדק – האם אכיפת החוזה בלתי צודקת?

סעיף 3(4) לחוק התרופות קובע כי הנפגע זכאי לאכיפת החוזה זולת אם "אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין". בבחינת צדקת האכיפה במקרה נתון, על בית המשפט להתחשב במכלול הנסיבות הנוגעות לעניין וזאת לאורך כל ציר הזמן שעד למועד מתן פסק הדין. על כפות המאזניים יש להניח גם היבטים של אשמה מוסרית וכן לבחון למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד (ע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני (7.3.2013)).

כפי שהוזכר לעיל, סעד האכיפה הוא סעד ראשון במעלה, ושלילתו תהיה רק אם בית המשפט יגיע למסקנה שזוהי התוצאה הצודקת ביותר בהתחשב באינטרסים הלגיטימיים של שני הצדדים (עניין כובס, בפסקה 8).

בנסיבותיו של מקרה זה, נוטות כפות המאזניים דווקא לעבר הכרה בזכותה של התובעת לאכיפה ולא לשלילתה של זכות זו. בבחינת התנהלות הצדדים לא ניתן להתעלם מכך ששני הצדדים חטאו בעצם חתימתם על הסכם מכר שלא שיקף את העסקה האמיתית ביניהם, תוך הערמה על שלטונות המס והגשת הצהרות שקריות גם לבנק איגוד לצורך קבלת משכנתא. עוד איני מתעלמת מהעובדה שרצונם של התובעים לאכוף את ההסכם ורצונם של הנתבעים לבטלו אינה מנותקת מהעלייה בערכו של הנכס מאז חתימת החוזה ועד היום. בצד דברים אלה, כאשר משווים את התנהגות הצדדים לאורך כל הדרך, כפי שפורט לעיל, נמצא כי דרגת האשם המוסרי של ארליך – על רקע התנהגותו עובר לחתימה על הסכם המכר ולאחריו, וכן בהליך זה – היא ברף הגבוה, ובכל מקרה גבוהה מזו של הנתבעים. בנוסף, יש לתת את הדעת לכך שמדובר בדירה שאינה משמשת למגורי מי מהצדדים, ומכירתה באה על רקע עסקה כושלת קודמת בעקבותיה נותר ארליך חייב חוב כספי גדול לקראוס. חלק הארי מן התמורה שולם (ולאורך השנים משלמים התובעים את המשכנתא שנטלו לצורך רכישת הנכס), כך שמדובר בחוזה שבחלקו העיקרי כבר בוצע. בנסיבות אלה, ועל מנת שלא להותיר את התובעים גם כיום לפני שוקת שבורה, נוטה הכף לעבר אכיפת ההסכם ולא להשבת הגלגל לאחור. דומה כי תוצאה זו תהיה צודקת יותר, שכן רק כך תימנע התוצאה שהחוטא הגדול יותר מבין השניים ייצא נשכר.

הנה כי כן, שיקולי צדק מוליכים למסקנה שיש להכיר בזכותם של התובעים לאכיפה, אם כי בתנאים מסויימים (סעיף 4 לחוק התרופות). דרך זו של התנאת תנאים מאפשרת לבית המשפט להסיר חוסר צדק שיהיה כרוך באכיפה חד צדדית של ההסכם. בהתאם לכך, כתנאי לאכיפת ההסכם יהיה על התובעים לעמוד בתנאים הבאים:

ראשית, על התובעים לדווח לרשויות המס אודות העסקה האמיתית ולשלם את כל תשלומי המס הנגזרים מכך, ככל שישנם.

שנית, על התובעים לשלם לנתבעת את החלק שאינו שנוי במחלוקת שנותר לתשלום מתוך תמורת המכר (72,300 ₪). סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק מסוף שנת 2014 ועד למועד התשלום בפועל. תשלום זה ישולם לנתבעת מבלי שיש בכך לגרוע מכל טענה שיש לצדדים לעניין החיובים הכספיים, ואלה יתבררו במסגרת תביעה כספית, ככל שתוגש.

שלישית, על התובעים יהיה לשלם את חוב הארנונה הרובץ על הנכס לצורך העברת הזכויות. לבית המשפט אין נתונים ביחס לחוב הארנונה, אם בכלל קיים, אם כי בין השורות עלה כי כבר בעת הרכישה רבץ על הנכס חוב ארנונה ובהמשך אף הוגשה תביעת העירייה לתשלום חוב הארנונה. ככל שקיים חוב ארנונה שתשלומו נדרש לצורך העברת הזכויות, יהיו רשאים התובעים לשלמו מתוך הסך הנ"ל שנותר לתשלום (72,300 ₪ כערכו היום). היתרה, אם תיוותר, תועבר לנתבעת. קביעת תנאי זה אינה גורעת מטענות הצדדים לעניין הגורם שצריך לשאת בחובות הארנונה, ואין בה משום נקיטת עמדה בעניין זה. מטרת תנאי זה לאפשר העברת הזכויות בנכס, כאשר על התובעים יהיה לשלם את חוב הארנונה במלואו ואת ההתחשבנויות הכספיות לערוך אל מול הנתבעים או אחרים.

רביעית, על התובעים יהיה לפעול להסרת המשכנתא שנרשמה לטובת גלבר על תת חלקה אחרת באותו בניין. כבר בכתב התביעה טענו התובעים כי בין הצדדים הוסכם שמחיר הדירה הוא 1,700,000 ₪, אך מסכום זה הופחת סך של 700,000 ₪, חובו של ארליך לקראוס בגין עסקת 2009. התובע ובנו אברהם אישרו בחקירתם כי הוסכם שלאחר העברת הזכויות בדירה על שם הרוכשת תימחק המשכנתא שנרשמה לטובת גלבר בגין אותה עסקה קודמת (עמ' 62 לפרוטוקול מיום 25.4.2022; עמ' 117 שו' 17 ואילך ועמ' 139 לפרוטוקול מיום 2.5.2022). לפיכך, מתחייב כי עם העברת הזכויות על שם התובעת תימחק המשכנתא שנרשמה לטובת גלבר. הקושי הטמון בתנאי זה ברור, שכן מדובר בהסרת משכנתא שרשומה לטובת צד ג', שאינו צד להליך זה. יחד עם זאת, אכיפת הסכם המכר, תוך הכרה בכך שסכום התמורה עומד בפועל על 1.7 מיליון ₪ אך בהתעלם מכך שחלק ניכר מסכום זה שולם בדרך של קיזוז כנגד הסרת המשכנתא, יוביל לתוצאה לא צודקת. אשר על כן, על התובעים יהיה לדאוג להסרת המשכנתא שנרשמה לטובת גלבר כתנאי לאכיפת הסכם המכר. אם לא יוכלו לעשות כן, ממילא לא יוכלו לזכות באכיפה.

סוף דבר

על יסוד כל האמור, אני מקבלת את התביעה. התובעים זכאים לאכיפת הסכם המכר, להעברת הזכויות בדירה על שם התובעת ולקבלת חזקה בדירה, וזאת בכפוף לקיום כל התנאים שפורטו בסעיף 65 לעיל, עד ליום 30.5.2024.

משנקבע כי יש לאכוף את ההסכם, מצופה כי ב"כ הנתבעת יפעל באמצעות יפוי הכוח שיש להניח כי נמצא בידו, ויחתום על כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה כאמור.

נוכח התוצאה אליה הגעתי והיקף ההתדיינות בתיק, ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 60,000 ₪.

ניתן היום, י"א אדר א' תשפ"ד, 20 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.