1.תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין (במקרקעין לא מוסדרים) וכן לפיצויים מוסכמים.
טענת ההגנה של הנתבעים היא, שהסכם המכר לא היה אלא כסות להסכם הלוואה, והם הוטעו לחשוב כי הם חותמים על הסכם הלוואה בלבד.
רקע כללי
2.הנתבע 1 (להלן: סער) הוא הבעלים של דירה ברחוב שילה 61 ראש העין, הידועה כגוש 5508 חלקה 15/1 ברישומי רשות מקרקעי ישראל (להלן: הנכס). הנתבעת 2 היא רעייתו של הנתבע 1 (להלן: אבישג).הנתבע 3 (להלן: רמי) הוא אביו של סער, ומי שערב לחיוביו של סער לפי ההסכם מושא התביעה.
3.כפי שעולה מעדויות הנתבעים, רמי רכש את הדירה עבור סער, עוד לפני נישואיו.
4.ביום 12.5.09 נחתם בין הצדדים לתובענה זו הסכם שכותרתו "הסכם מכר" (להלן: ההסכם).
לפי לשון ההסכם, סער מכר את הנכס לתובע, בתמורה לסך של מיליון ₪; סך של 410,000 ₪ שולם במעמד חתימת ההסכם, וסך נוסף של 590,000 ₪ אמור היה להיות משולם במעמד קבלת החזקה, ביום 13.8.09.
סעיף 15 להסכם קבע כי לכל אחד מהצדדים הזכות לבטלו, בתוך 90 ימים ממועד כריתת ההסכם. זכות הביטול של המוכר הותנתה בהשבת הסך של 410,000 ₪, בתוספת פיצוי בסך של 41,000 ₪ בגין ביטול העסקה. לקונה ניתנה הזכות להודיע על ביטול ההסכם בתוך 100 ימים, אם ימצא שהעסקה אינה עונה לדרישותיו הכלכליות וזאת לפי בדיקה שיבצע. זכות הביטול של הקונה לא הותנתה במתן הסבר, ולא הייתה כפופה לתשלום פיצוי.
אבישג הצהירה בסוף ההסכם כי היא מוותרת על כל זכות קניינית או אחרת בקשר לנכס.
5.אין מחלוקת כי הסך של 410,000 ₪ לא הוחזר על ידי הנתבעים. מנגד, העסקה לא הושלמה.
6.מכאן, התובע הגיש תובענה זו לאכיפת ההסכם.
7.הנתבעים התגוננו בטענות שונות. טענתם העיקרית הייתה כי ההסכם האמתי בין הצדדים היה הסכם הלוואה, ומעולם לא דובר על מכירת הנכס.
השתלשלות ההליך
התביעה המקבילה ועיכוב ההליכים
8.נוכח בקשת הנתבעים, ההליכים בתיק זה עוכבו עד למתן הכרעה בתביעה מקבילה בבית המשפט המחוזי מרכז בת.א. 15503-04-11 (להלן: התביעה המקבילה), אף היא תובענה לאכיפת הסכם מכר. התביעה המקבילה הוגשה כחודש לפני הגשת תובענה זו.
9.עיכוב ההליכים נבע מהדמיון בין תובענה זו לבין התביעה המקבילה כדלקמן:
א.עו"ד חבר ניסח את ההסכמים בשתי התובענות, והם נחתמו במועדים סמוכים. ההסכם מושא תובענה זו – ביום 12.5.09. ההסכם מושא התובענה המקבילה – ביום 1.6.09.
ב.המוכרים לפי שני ההסכמים המכר כיו ילדיו של רמי. בכל תביעה נתבע גם בן זוגם. בשתי התביעות נתבע רמי, שערב לשני ההסכמים.
ג.הקונים לפי שני ההסכמים הם אנשים קרובים לעו"ד חבר: בתובענה זו – ידיד קרוב. בתביעה המקבילה – אמו של עו"ד חבר.
ד.שני ההסכמים כללו תנאים זהים המאפשרים את ביטולם בפרק זמן של כשלושה חודשים ממועד חתימתם:
זכות ביטול לקונים בתוך 100 ימים ממועד חתימת ההסכם, מאחר שבמועד חתימת ההסכם טרם ביצעו בדיקות כלכליות הקשורות לרכישת הנכס.
זכות ביטול למוכרים בתוך 90 ימים ממועד חתימת ההסכם.
שני ההסכמים קבעו כי ביטול על ידי המוכרים מותנה בהשבה של הסכום ששולם במעמד חתימת ההסכם, וכן סכום נוסף (40,000 ₪ לפי ההסכם מושא התביעה המקבילה, 41,000 ₪ לפי ההסכם מושא תביעה זו).
בנוסף, נקבע כי אם המוכר לא יבקש לבטל את ההסכם, כי אז הקונה (התובע) יהיה רשאי לבחור לממש את הנכס או לבטל את העסקה.
10.בשתי התביעות העלו הנתבעים טענות זהות:
האחת, כי הסכם המכר לא היה אלא כסות להסכם הלוואה, או כי הוטעו/טעו ביחס למהותו.
השנייה, בין הצדדים נחתם הסכם פשרה, לפיו רמי התחייב להעביר לקונה את זכויותיו במקרקעין באזור אלעד, וזאת כנגד ביטול הסכם המכר.
כמו כן, בשתי התביעות, הנתבעים הגישו הודעת צד שלישי נגד עו"ד חבר, בטענה שהתרשל בניסוח ההסכם והטעה אותם.
11.ביום 7.5.14 ניתן פסק דין בתביעה המקבילה. בית המשפט המחוזי (כב' השופט י. קינר) קבע כי ההסכם שנחתם בין הצדדים הוא הסכם מכר, ודחה את טענת הנתבעים (שם) שעסקינן בהסכם הלוואה. עוד נקבע, כי הנתבעים הבינו על מה הם חותמים.
בנוסף, בית המשפט המחוזי דחה את טענת הנתבעים לפיה הוסכם על ביטול הסכם המכר כנגד העברת האופציה לרכישת קרקעות באלעד על ידי רמי. בעניין זה, בית המשפט קבע כי לוּ ניתן, רמי היה מוכר את הקרקעות, ומעביר לתובעת (שם) ולתובע (בתובענה הזו) את תמורתן. עוד נקבע, כי הצעת האופציה הייתה "הצעה מפוקפקת ומסופקת". ההודעה לצד שלישי שהנתבעים שלחו לעו"ד חבר נדחתה אף היא. זאת, בין היתר, נוכח הקביעה כי הנתבעים הבינו על מה הם חותמים.
ההחלטה מיום 17.11.14
12.בעקבות ההכרעה בתביעה המקבילה, הגיש התובע כאן בקשה למתן פסק דין נגד הנתבעים. בקשה זו התקבלה, בהחלטה שניתנה ביום 17.11.14, וניתן פסק דין וכן מונה כונס נכסים לנכס.
החלטת בית המשפט המחוזי והשאלה שבמחלוקת
13.הנתבעים ערערו על החלטת בית המשפט ביום 17.11.14. במהלך הדיון בערעור הצדדים הסכימו להצעת בית המשפט המחוזי כדלקמן:
"התיק יוחזר לבית משפט קמא על מנת שיכריע בשאלות העובדתיות הנוגעות לטענות המערערים (הנתבעים – מ.ב.) בשאלה, אם הוטעו או טעו לחשוב שמדובר בהסכם הלוואה ולא בהסכם מכר, והאם כל הצדדים לחוזה סער ואבישג יהושע ואבנר אוהב שלום התכוונו לחוזה הלוואה ולא לחוזה מכר.
שאר הפלוגתאות שהוכרעו, נשארות על כנן ולא יידונו בשנית בבית משפט קמא.
למען הסר ספק מובהר בזאת כי גם טענת ההטעיה כנגד עו"ד חבר לא תידון והיא מהווה השתק פלוגתא".
14.הווה אומר: השאלה היחידה שנותרה כיום במחלוקת היא, האם כל הצדדים התכוונו להסכם מכר, והאם הנתבעים הוטעו או טעו לחשוב שמדובר בהסכם הלוואה ולא בהסכם מכר.
ביתר הפלוגתאות, הצדדים קיבלו את הכרעת בית המשפט המחוזי בתביעה המקבילה.
15.במסגרת תצהיריהם, הנתבעים התייחסו גם לחלקו של עו"ד חבר בפרשה ובהטעייתם, וכן להסכם פשרה שביטל, כביכול, את הסכם המכר. העדויות בנושאים אלו נמחקו בהחלטה שניתנה ביום 10.7.16.
העדויות
תצהירים מטעם התובע
16.התובע העיד כי רכש מסער את מלוא זכויותיו בנכס, וזאת בהסכם המכר שנחתם ביום 13.5.09. התובע צירף את הסכם המכר ומסמכים שונים לצורך העברת הזכויות: אישור התשלום הראשון, חתום על ידי סער, בקשה להעברת זכויות חתומה על ידי שני הצדדים, תצהיר בדבר היעדר חריגות בנייה, ייפויי כוח מטעם המוכר ומטעמו של התובע כקונה ואישור רישום משכון לטובתו של התובע, בגין הסכם המכר, מיום 14.5.09 (נספחים א').
התובע ציין כי ביקש מבנו, אילן, לחפש עבורו נכס מקרקעין להשקעה, ובנו היה "הרוח החיה" מבחינתו להתקשרות בין הצדדים. התובע הוסיף כי, כפי שמצוין בהסכם המכר, וכפי שהוסבר לו על ידי אילן, הרקע לעשיית עסקת הסכם המכר היה העובדה שהנתבעים (וליתר דיוק – רמי) נזקקו למזומנים באופן מידי לצורך עסקה אחרת שהזדמנה להם ואילו התובע רצה להשקיע בנכס מקרקעין.
לפי עדותו של התובע, ההתנהלות לפני החתימה על ההסכם ולאחר מכן נעשתה על ידי אילן, בנו.
17.בנו של התובע, אילן, העיד כי הכיר את עו"ד חבר כאשר האחרון ייצג את אילן בעסקת רכישת בית, שהתרחשה כחודש לפני חתימת ההסכם מושא התובענה. באותה הזדמנות, אילן ציין בפניו של עו"ד חבר כי אביו (התובע) מחפש נכס להשקעה, וביקש מעו"ד חבר להודיע לו אם תהיה הזדמנות מתאימה.
לדבריו של אילן, מספר ימים לפני חתימת ההסכם, עו"ד חבר התקשר ואמר לו שנקרתה בפניו עסקה כדאית של רכישת נכס מניב, וכי אם התובע רוצה אותה, עליו להגיע עם מקדמה בסך של 100,000 דולר, באופן מידי. אותה עת אילן עבד עם אביו, התובע, והוא מסר לעו"ד חבר כי באופן עקרוני אין בעיה בנושא הכסף וכי העסקה עשויה להתאים לתובע.
אילן העיד כי התובע ביקש יום – יומיים לארגן את הכסף, ואכן, ביום 13.5.09 או סמוך אליו נחתם ההסכם מושא התובענה על ידי התובע, כאשר באותו מעמד נחתמו מסמכים נוספים הקשורים לביצוע ההסכם.
אילן ציין כי לא הייתה לתובע כל כוונה לבצע עסקת הלוואה, וכל הטענה בנושא מגוחכת, הואיל שהשניים כלל אינם מכירים את הנתבעים, ולא הייתה כל סיבה שהתובע יסכים להלוות להם כספים. אילן הדגיש כי כל כוונתו הייתה להמליץ לאביו לרכוש את הנכס כדי שיוכל להרוויח דמי שכירות ממנו, ולא הייתה כל כוונה אחרת.
אשר לאפשרות הביטול, אילן העיד כי עו"ד חבר הסביר לו, שמאחר שהעסקה נעשית "מהיום להיום", הרי שלכל אחד מהצדדים ניתנת אפשרות לבטל את העסקה, תוך כ- 3 חודשים. זאת, לפי בקשת המוכר, וכנגד פיצוי.
אילן הוסיף כי ביום 22.6.09 או בסמוך לכך המוכרים הודיעו על כוונתם לבטל את הסכם המכר ולהשיב לתובע את כספו, בתוספת הפיצוי הנקוב בהסכם המכר (41,000 ₪). למרות הודעה זו, ולמרות מספר שיחות טלפון בין אילן לבין רמי, בהן האחרון הבטיח בשם המוכרים להחזיר את הכסף, הרי עד היום התובע לא קיבל את הכסף או את הנכס.
אילן ציין כי מדי פעם עו"ד חבר הודיע לו כי המוכרים מבקשים אורכות נוכח העובדה שנקלעו למצב כספי קשה. בלית ברירה, אילן המליץ לאביו להמתין, שכן לא רצה להכניס אותו להליכים משפטיים. לאחר שחלפה תקופת מה, והנתבעים לא עמדו גם באורכות שהם עצמם ביקשו, אילן הודיע לתובע שאין מנוס מהגשת תביעה זו.
18.עו"ד חבר, שערך את העסקה עבור הצדדים, העיד כי רמי ואילן היו לקוחות שלו. אילן התעניין בנכס נדל"ן להשקעה. מנגד, רמי אמר לעו"ד חבר שהוא עוסק במיזם בעל סיכויים טובים, וכדי להמשיך בו, עליו למכור בית. נוכח האמור, רמי שאל את עו"ד חבר האם הוא מכיר משקיע. עו"ד חבר הציע את העסקה לתובע, וסיכם עם רמי את התנאים, לרבות אפשרות הביטול (עמ' 20 – 21). אפשרות זו נקבעה לפי בקשתו של רמי, שרצה לחזור מהעסקה אם המיזם לא יצליח. רמי אף הציע לשלם פיצויים במקרה אחרון זה (עמ' 30 ש' 22). עו"ד חבר ציין כי לפי ההסכם המוכר הציג את הממכר ביום 13.5.09, וציין כי יכול שההסכם נחתם באותו יום.
לפי עדותו של עו"ד חבר, הוא הגיע לנכס יחד עם אילן, כאשר בדירה היה סער. בהמשך, באותו יום נחתם ההסכם במשרדו של עו"ד חבר. עו"ד חבר העיד כי בשלב ראשון נכחו במקום התובע, אילן ורמי. לאחר שהתובע חתם, הוא עזב את המשרד יחד עם אילן, ואילו סער הגיע מאוחר יותר (לשאלת נוכחותה של אבישג אתייחס בהמשך). עו"ד חבר העיד כי הסביר לכל הצדדים על מה הם חותמים, וכי דובר בעסקת מכר, ולא עסקת הלוואה (עמ' 20 – 21). עו"ד חבר ציין כי החוזה דיבר בעד עצמו, ואף נבדקו פרמטרים רלבנטיים לעסקת מכר (גובה המשכנתה, רישום זכויות ברשות מקרקעי ישראל) (עמ' 24 ש' 24 – 25).
בהמשך, לפי עדותו של עו"ד חבר, רמי ביקש ארכות חוזרות להשיב את המקדמה. עו"ד חבר הסכים לפעול אצל התובע (וכן אצל הרוכשת בתביעה המקבילה, היא אמו) למתן ארכה, ובלבד שהמוכרים יחתמו על מסמך לפיו בתום הארכה, ניתן יהיה להשלים את מכירת הנכס (עמ' 24 ש' 27 – 30).
עו"ד חבר ציין כי היוזמה לעסקת המכר הייתה של רמי, וכי לרמי ולסער ניתנו הסברים גם עובר למעמד החתימה, שעה שהעבירו מסמכים שונים לצורך הוצאת עסקת המכר לפועל (כגון אישור זכויות במנהל ואישור משכנתא) (עמ' 26 ש' 11 – 15, עמ' 27 ש' 13, 21 – 24). גם לאחר החתימה, עו"ד חבר הזהיר את סער כי עליו לטפל בנושא, שכן ביתו בסכנה (עמ' 27 ש' 24).
העדויות מטעם הנתבעים
19.הנתבעים עצמם העידו, וכן הגישו תצהירים של עדים נוספים, שלפי הנטען שמעו מפיהם של הנתבעים דברים כאלו ואחרים בקשר לעסקת המכר. נוכח בקשה שהגיש התובע, תצהירים אלו נמחקו, בהחלטה שניתנה בדיון שהתקיים ביום 10.7.16.
אקדים את המאוחר ואציין כי גרסתם של הנתבעים לא התקבלה על ידי. מכאן, ברור כי אף לו העידו עדים אלו לא היה בכך כדי להועיל לנתבעים. זאת שכן, אם בית המשפט לא שוכנע באמתות גרסתם של הנתבעים, ממילא גרסה זו כפי שהנתבעים מסרו לצדדים שלישיים חסרת כל משקל או רלבנטיות (מעבר להיותה עדות מפי השמועה).
20.לפי עדותם של הנתבעים, בשנת 2009 רמי נקלע לקשיים פיננסיים. אותה שעה, רמי סבר כי מדובר בקשיים זמניים, שייפתרו במהרה. בכל מקרה, אותם קשיים יצרו חובות, ורמי נזקק להלוואה לתקופה של מספר חודשים, ובחן מספר חלופות לשם כך. רמי ציין כי בשל מצוקת תזרים המזומנים, בחודש 4/09 הוא ביקש ללוות כסף, ואף מצא גורם שהיה מוכן להלוות לו 800,000 ₪, בריבית שנתית גבוהה. מטרת ההלוואה הייתה לגשר על מצוקת תזרים המזומנים, שרמי סבר כי תהיה זמנית. מסיבה זו רמי אף נעתר לתנאי הריבית הגבוהים.
21.לפי עדותו של רמי, הוא סיפר את הדברים לעו"ד חבר, וכאשר האחרון שמע על פרטי ההלוואה, הוא אמר לרמי כי יוכל לארגן הלוואה בגובה הסכום המבוקש, מאמו ומחברו, תמורת ריבית בשיעור 10% בלבד. כעבור מספר ימים, עו"ד חבר הודיע לרמי כי קיבל את הסכמת חברו, בנו של התובע, לכך שהתובע ילווה לרמי סך של 400,000 ₪, תמורת ריבית בסך של 10%, וכי עסקה זהה תבוצע מול אמו של עו"ד חבר.
22.בהמשך, לפי עדותו של רמי, נקבעה פגישה בינו ובין אילן. באותה פגישה, שהתקיימה במשרדו של רמי בתחילת חודש 5/09, הובהרה לתובע כוונתו של רמי ללוות סך של 400,000 ₪ ל- 3 חודשים, בריבית נומינלית מקסימלית של 10%. לפי עדותו של רמי, הוא וידא היטב כי אילן, שהצהיר כי הוא מדבר בשם אביו, מבין כוונה זו. רמי העיד כי באותה פגישה המילה "מכירה" לא הועלתה, אף לא ברמז, לא על ידי רמי ולא על ידי אילן. בסוף הפגישה, התובע אמר כי יודיע עמדתו בימים הקרובים. לאחר מספר ימים עו"ד חבר פנה לרמי ואמר כי התובע מהסס, אך עו"ד חבר יפעל לשכנעו. לאחר מספר ימים נוספים, עו"ד חבר מסר לרמי כי ניסח הסכם שמפיס את דעת חברו, והאחרון מוכן כעת למתן ההלוואה. עו"ד חבר הוסיף כי ההסכמה ניתנה בתנאי שלהסכם ההלוואה יצורפו חתימות פורמאליות של בנו וכלתו.
23.סער ואבישג העידו כי רמי עדכן אותם אשר לכוונתו לקחת את ההלוואות מהתובע וכן מאמו של עו"ד חבר. לפי עדותם, רמי מסר להם כי הוא נזקק לחתימותיהם, ולשאלתם, מדוע נדרשות חתימות אלו, רמי השיב כי לדברי עו"ד חבר החתימות נדרשות אמנם כדי לאפשר את עסקת ההלוואה, אך מדובר בחתימות פורמאליות שאינן מחייבות אותם לדבר. לפי עדותם של השניים, אף שלא הבינו כיצד הוספת חתימותיהם עשויה לסייע לאמו של עו"ד חבר או לתובע להסכים להלוות כספים, הם שמחו על כך שנמצא פתרון לקשיים הכספיים, והסכימו להוספת חתימותיהם. זאת, בהסתמך על דברי אביהם ועל הסבריו של עו"ד חבר.
רמי העיד כי חתם על ההסכם בהסתמך על עצתו של עו"ד חבר, תוך בטחון בחובת האמון של עו"ד חבר כלפיו, ובעיקר על הסבריו והתחייבותו הבלתי משתמעת לשתי פנים לפיה לא יהיה בהסכם כדי להשפיע על זכויותיהם של סער ואבישג בשום אופן.
24.לפי עדותו של רמי, במעמד החתימה היה משוכנע כי חתם על הסכם הלוואה גרידא, שבמסגרתו הוא מתחייב להשיב לתובע את ההלוואה שנטל ממנו, בסך של 400,000 ₪, בתוספת ריבית נומינלית בשיעור 10%. רמי ציין כי סבר שהבית מוזכר בהסכם כבדרך אגב, כאשר אין אפשרות ממשית שיאבד או יצא מבעלותם של סער ואבישג, או שההסכם יפגע בהם באיזו דרך. תובנות אלו רמי העביר לבנו, סער, בשיחת טלפון, שבה ביקש מסער להגיע למשרדו של עו"ד חבר, כדי להוסיף את חתימתו על ההסכם.
25.לפי עדותו של סער, ביום 13.5.09 הוא הגיע למשרדו של עו"ד חבר, לצורך פגישה קצרה עם עו"ד חבר וחתימה על הסכם ההלוואה. בפגישה נכחו רמי, סער, עו"ד חבר ובנו של התובע – אילן.
סער אף הוא טען כי לפני הגעתו רמי מסר לו טלפונית שמדובר בהסכם הלוואה בינו ובין התובע. לדבריו, עו"ד חבר הגיש את ההסכם לחתימתו ללא כל הסבר או הבהרה, כאשר תוך כדי כך רמי, אביו, הבהיר כי זהו הסכם ההלוואה שעליו שוחח. בהסתמך על הצהרתו של רמי באותה שיחה, וכן בהסתמך על האישור שעו"ד חבר והתובע נתנו לדבריו של רמי, ולהיותו של ההסכם הסכם הלוואה בלבד, סער חתם על ההסכם. לטענת סער, הוא לא קרא את ההסכם. בנוסף, סער חתם גם על כל המסמכים האחרים שהגיש עו"ד חבר. סער ציין כי הסתמך באופן מלא על אמירותיו של רמי ועל התחייבויותיו של עו"ד חבר לכך שלא יהיה בכך בשום מקרה כדי לפגוע בזכויותיו ובזכויותיה של אבישג בנכס.
רמי העיד כי הוא אמר לסער שזהו הסכם ההלוואה, ואילו עו"ד חבר ואילן שנכחו במקום, אישרו אמירה זו בשתיקתם.
26.אשר לאבישג, לפי עדויותיהם של הנתבעים, היא לא יכולה הייתה להגיע למשרדו של עו"ד חבר, שכן אותה עת הייתה בשמירת היריון. לכן, סער נטל את ההסכם לביתו. לפי עדויותיהם של סער ואבישג, לאחר שסער העביר לאבישג את דבריו של רמי אודות מצבו הפיננסי ואת הסבריו של עו"ד חבר, לפיהם מדובר בהסכם הלוואה, שאין בחתימתם עליו דבר המסכן אותם, אבישג חתמה אף היא על הסכם ההלוואה.
27.לפי עדויותיהם של הנתבעים, לאחר שרמי לא עמד בתנאי אותה הלוואה, נודע להם לראשונה, באמצעות עו"ד חבר, כי התובע עומד על השלמת המכר של הנכס. רמי ציין כי בעקבות זאת הודיע לתובע, באמצעות עו"ד חבר, כי מבחינתו הסכם המכר אינו תקף ומעולם לא היה תקף, והוא מבטל אותו. לפי עדותו של רמי, עו"ד חבר הרגיע אותו מיד, בהבהירו כי התובע מפרש באופן שגוי את הוראות הסכם המכר, וממילא, התובע אינו חפץ לרכוש את הנכס, אלא מעוניין לקבל את כספו ואת הריבית בחזרה.
28.הנתבעים העידו כי מעולם לא הייתה להם כוונה למכור את הנכס, לא באופן מלא ולא באופן מותנה. סער ואבישג טענו כי מעולם לא היו חותמים על ההסכם מושא התביעה לו הבינו כי יש בו כדי לאפשר את מכירת הנכס, שהוא ביתם. סער ואבישג הוסיפו כי ראו בביתם את הנכס העיקרי שלהם, הייתה להם כוונה להשתקע בו לשנים ארוכות, ולהזדקן בו. כך למשל, השניים תרמו כספים לשיפוץ בית הכנסת השכונתי, סמוך למועד שבו נחתם ההסכם מושא התביעה. לפי עדותם של הנתבעים, חתימתם נעשתה רק על רקע הבנתם שמדובר בהסכם הלוואה בין התובע לבין רמי, ורק על סמך התחייבויותיו והצהרותיו של עו"ד חבר כי חתימותיהם לא ישפיעו בכל דרך על זכויותיהם בנכס.
דיון והכרעה
29.לאחר עיון במכלול הראיות, אני קובעת כי דין התביעה להתקבל.
30.אני קובעת כי הצדדים חתמו על הסכם מכר, בידיעה כי מדובר בהסכם מכר, לא הייתה כל הטעיה כלפי הנתבעים באשר למהות ההסכם והנתבעים אף לא טעו בהבנתם את ההסכם.
להלן נימוקיי.
מהימנות
31.נקודת המוצא היא שנושא המהימנות נבחן לאורם של מספר מסמכים שהוצגו, המצביעים על כוונה ברורה של שני הצדדים להתקשר בעסקת מכר. בראי מסמכים אלו, ניסיונם של הנתבעים להיבנות מסתירות ותמיהות הגיוניות כאלו ואחרות נדון לכישלון. כוחו של המסמך הוא בהיותו ראיה אובייקטיבית מזמן אמת, ונדרשים נימוקים משכנעים לסטות מלשונו הפשוטה. לא כל שכן כאשר מסמך רודף מסמך, ובכולם מוצגת תמונה אחת בלבד – עסקת מכר.
בלי לגרוע מהאמור לעיל, אף בנושא מהימנות העדויות על פה העדפתי את העדויות מטעם התובעים.
32.עדותם של התובע ובנו (אילן) הייתה מהימנה ועקבית. עדות זו חוזקה בעדותו של עו"ד חבר, שהוזמן להעיד על ידי התובעים.
אמנם התובע לא זכר פרטים רבים. העובדה שהתובע זכר פרטים בסיסיים כמו מהות העסקה ומעמד החתימה, אינה סותרת את העובדה שאילן טיפל בכל ההתנהלות לפני החתימה ואחריה, כמו גם בפרטים הקטנים. טענתו זו של התובע, לפיה בנו אילן טיפל בכל נושא העסקה חוזקה ואושרה גם בעדותו של אילן, גם בעדותו של עו"ד חבר, וגם בעדותו של רמי (עמ' 49 ש' 18).
אשר לאילן, חקירתו הנגדית אישרה כי הוא הכיר את הפרטים העקרוניים. מובנת בעיניי העובדה שאילן לא זכר פרטים שונים הנוגעים לנושא הדיווח לשלטונות המס או לנושא חריגות הבנייה. פרטים אלו היו בטיפולו של עו"ד חבר מבחינתו של אילן. אף לא מצאתי "סתירות" אחרות להן טענו הנתבעים, וארחיב על כך בהמשך.
33.לעומת זאת, עדותם של הנתבעים הייתה רצופה התחמקויות, סתירות ותמיהות בפרטים מהותיים.
סער התחמק באופן עקבי מהשאלה, מתי הבין, לטענתו, כי חתם על הסכם מכר ולא על הסכם הלוואה. ודוק: סער לא נדרש לנקוב בתאריכים מדויקים אלא בתקופות. בחקירתו הנגדית סער טען כי הבין את מהות ההסכם כשנה לאחר חתימתו (עמ' 37 ש' 20 – 21). בסעיף 14 לתצהירו טען כי הבין זאת כאשר חלף המועד לפירעון ההלוואה הנטענת, כלומר, שלושה חודשים לאחר חתימת ההסכם (עמ' 38 ש' 26 – 30). בהמשך, טען כי יכול שדובר בזמן ממושך יותר, חצי שנה (עמ' 39 ש' 3).
כל עדותו של סער בנקודה זו לא תאמה לעדותה של אבישג, שהעידה כי נודע לה לראשונה כי מדובר בהסכם מכר שלושה חודשים לאחר חתימת ההסכם (עמ' 45 ש' 9, 15 – 16).
סתירה נוספת בעדויותיהם של הנתבעים הייתה בנושא חתימתה של אבישג על נספח ב 2 ונוכחותה במעמד חתימת ההסכם, ולכך אתייחס בהמשך.
סתירה אחרת התגלתה בעדויותיהם של רמי וסער בנושא מעמד החתימה. רמי טען כי אילן נכח במקום, ו"אישר בשתיקה" את ההסבר שרמי נתן לסער לפיו מדובר בהסכם הלוואה (סעיף 11 לתצהיר). סער, לעומתו, טען כי חתם בהסתמך על "התחייבויותיו" של עו"ד חבר, ואישור שנתנו עו"ד חבר והתובע לדבריו של רמי (סעיף 12 לתצהיר). לסתירות נוספות, גם בשאלת ההבנה של מהות ההסכם, אתייחס בפרק הרלבנטי.
בנוסף, טעם לפגם עולה משיחתו של סער עם עו"ד חבר, כפי שעולה מהתמליל נספח ג' לתצהירו. סער שוחח עם עו"ד חבר על עדותו הצפויה מטעם התובע ואמר לו כך:
"אופציה שנייה (האופציה הראשונה היא שעו"ד חבר ייפגש עם אילן וישכנע אותו להסכים לפשרה – מ.ב.) זה או שאתה תעזור לנו להגיד את האמת שאני לא יודע, אני מנסה להיות יצירתי... שבדיון שיש לנו בקרוב ב- 10, אז יעזור לנו באמת הזאת, ... שכן, שבסופו של דבר... כשאתה החתמת אותי... תגיד את האמת... זה הכי-הכי יקרב אותנו לאמת, שאותה אתה... אתה לא הסברת לנו גם מה היה, מבחינתנו זה היה ברור ש... מבחינתי, כמי שחתם ואז ברור ואמת לאמיתה שזה לא היה חוזה מכר, זה חוזה הלוואה. אם אתה מוכן להיות אמיתי ולעשות איתנו מהלך כזה..."
ולאחר שסער הציע לעו"ד חבר להגיד את האמת, ציין כי אם עו"ד חבר יאמר את האמת כפי שסער תופש אותה, סער יפעל לסייע לעו"ד חבר ב"מלחמות" שיש בין האחרון לבין רמי, אביו של סער. כוונת סער הייתה לתביעה המשפטית המתנהלת בין רמי לבין עו"ד חבר (עמ' 41 ש' 7) וכך סער אמר:
"אם אתה תהיה מספיק זה, ואז אני אדאג שגם כן, שלא תמשיכו במלחמות האלה,...
ובאותה מידה... אבא שלי גם יפסיק עם המלחמות האלה מולך, אני אדאג שזה יקרה...
... ואני אומר לך שאנחנו עכשיו ואני חושב שזה חלון הזדמנויות, זה יכול להיות אפשרות מצוינת כי באמת-באמת-באמת, כל בן אדם יש לו את הזמן שלו, את התקופה שלו, לא לעולם חוסן ובמלחות האלה...ובמלחמות האלה באמת איתי (שמו הפרטי של עו"ד חבר – מ.ב.), אני מעריך אותך מאוד ואני חושב שאתה עורך דין חזק, אבל... אבל גם לך יש מה לפחד וגם להיזהר, אמיתי, בוא נהיה אמיתיים...... היו שם... דברים שהם לא פשוטים...אז אני אומר, אני בשמחה, מפסיק עם המלחמות האלה. ותאמין לי, אבא שלי כולו מחכה רק ל... הוא חי רק בשביל זה..."
(עמ' 43 – 44 לתמליל נספח ג').
אני דוחה את ההסבר שהנתבעים נתנו לעניין זה בסיכומיהם (עמ' 73 ש' 9 – 10). יש לתהות על קנקנה של פגישה שבמסגרתה בעל דין מבקש מעד של הצד שכנגד "להעיד את האמת". לא כל שכן שעה ש"כנגד" העדת אמת כזו או אחרת, יביא המבקש לביטול הליך משפטי שקיים נגד העד.
המסמכים
34.הסכם המכר, ושורה ארוכה של מסמכים שנחתמו על ידי הנתבעים (או חלקם) לאחריו, מצביעים חד משמעית על כך שהצדדים התכוונו לעסקת מכר והבינו שהם חותמים על עסקת מכר.
הסכם המכר:
35.מתוך הראיות ניתן לקבוע כי הסכם המכר נחתם כך: תחילה הגיעו התובע ואילן למשרדו של עו"ד חבר, חתמו בנוכחות עו"ד חבר ורמי, ועזבו. לאחר מכן, הגיע סער וחתם אף הוא (לנוכחותה של אבישג אתייחס בסעיף נפרד) (עדותו של התובע – עמ' 5 ש' 20, עדותו של אילן – עמ' 12 ש' 3 – 10), עדותו של עו"ד חבר – עמ' 23 ש' 24 – 30)
בשטף החקירה הנגדית סער לא חזר על גרסת הטעיה מצד התובע או אילן אלא מקד את דבריו בעו"ד חבר. מאופן הצגת הדברים על ידי סער עצמו, שוכנעתי כי מעמד החתימה חולק באופן שסער חתם לאחר שהתובע ואילן כבר עזבו (ר' עמ' 38 ש' 10 – 11, 15 – 19). יש לציין כי בעניין זה גרסאותיהם של רמי וסער היו מבולבלות כבר בתצהירים. כך, סער טען פעם אחת שהגיע למשרד והסתמך על אישור שנתנו עו"ד חבר והתובע לדברי אביו רמי (סעיף 12 וכן ראה סעיף 6 ל- ת/1 שהוא התצהיר שנתן סער בתביעה המקבילה, שם אילן כלל לא הוזכר), ואילו בסעיף 11 לתצהיר שהוגש בתיק זה טען כי מי שנכח במקום היה אילן. לעומת זאת, רמי טען בתצהירו כי אילן הוא זה ש"אישר בשתיקתו" את ההסבר (סעיף 11). רמי עצמו ציין כי סער הגיע למשרד לאחר שיחת טלפון ביניהם, כדי "להוסיף" את חתימתו להסכם (סעיפים 10 – 11). אין כל היגיון בכך שאילן (לפי גרסה אחת) או התובע (לפי גרסה אחרת) המתינו סתם כך בחוסר מעש, ולבטח לא מסתבר כי אחד מהם הלך והשני נשאר.
אם כן, כנגד עדות מבולבלת בתצהירים של סער ורמי, ניתנה עדות ברורה ועקבית על ידי התובע, אילן ועו"ד חבר, וכמו כן, עדותו השוטפת של אילן בחקירה הנגדית כלל לא הזכירה ולו במילה נוכחות של התובע או של אילן. הנתבעים עצמם הסכימו כי לא נוהלו שיחות ישירות בין התובע ובנו לבין מי מהנתבעים (עמ' 61 ש' 18). נוכח כל האמור, אני קובעת כי הצדדים לא נפגשו במעמד החתימה.
36.ההסכם על פניו הוא הסכם מכר, ואפילו רפרוף קל שבקלים מעלה כי בכל תג ונקודה מופיעה המילה "מכר": בעמוד הראשון הצדדים מוגדרים כ"מוכר" ו"קונים" ב"הואיל" הראשון רשומים פרטי הבית, ב"הואיל" השני שוב מוזכרות המילים "מוכר" ו"קונה" לצד המלים "מכירה", כי המוכר "הציע לקונה לרכוש" והקונה "הסכים לרכוש". ב"הואיל" נוספים, נרשם פעמים נוספות "מוכר" ו"קונה", הוזכרו המבנים שנמצאים על המקרקעין, הוזכרה מקדמה ל"רכישת המקרקעין" ונרשמה הצהרת ה"מוכר" כי זכויות בבית נקיות.
כל זאת, בעמוד הראשון בלבד, שממנו ניתן להתרשם חד משמעית כי לא ייתכן שאדם קורא עברית לא נתקל בשורש "מכר" "קנה" "מקרקעין" "רכש" "דירה" או פרטי הדירה, או חלקם, גם אם במבט החטוף ביותר.
ההצפה של מילים הקשורות לעסקת מכר נמשכת גם בעמודים האחרים. ה"הואיל" בעמוד השני כולל מספר פעמים את המילים "קונה" "מוכר" "זכויותיו בדירה", "חזקה בלעדית בדירה". בהמשך, כותרתו המובלטת של סעיף 2 היא "הצהרות המוכר" וכותרתו המובלטת של סעיף 3 היא "הצהרות הקונים". בכל אחד מסעיפים אלו מופיעות מספר פעמים המילים "מוכר" ו"קונים", "דירה", "משכנתא" ו"ממכר". סעיף 4 מתייחס ל"מסירה" וסעיף 5 ל- "רישום". גם שני סעיפים אלו כוללים מספר פעמים את המילים "מוכר" ו"קונים" על הטיותיהם, מסירה, דירה, שטרי מכר מס שבח, מס רכוש, הסכמת המינהל ועוד. סעיף 6 מתייחס ל"מישכון" על ידי "קונים" ו"מוכר". זה המקום לציין שסער חתם על הודעת מישכון לטובת הקונה, בדיוק כפי שסעיף זה קבע. סעיף 7 מתייחס ל"תמורה" (ולא ל"הלוואה") ואף בו רשומות המילים "מוכר" ו"קונים" מספר פעמים. סעיף 8 מתייחס ל"ייפוי כוח בלתי חוזרים ואף בו נעשה שימוש רב במילים "קונים", "מוכר" "שטרי מכר" ועוד. סעיף 10 מתייחס בכותרתו ל"מסים ותשלומים" – עוד סעיף בלתי רלבנטי להסכם הלוואה, ואף בו מוזכרים "מוכר", "קונה" ומסים החלים על "דירה". כותרתו המובלטת של סעיף 11 היא "העברת רישום חשמל, מים גז על שם הקונים". סעיף 13 מתייחס ל"הפרות ותרופות" כולל פיצוי מוסכם ואף בו מוזכרים "מוכר" ו"קונים". כותרתו של סעיף 14 היא "משכנתא" וגם הוא כולל התייחסות ל"מוכר" ו"קונים". נושא הביטול מופיע בסעיף 15 ואף בו הכותרות הן "המוכר" ו"הקונה" ובגופו נזכרות מלים אלו עוד מספר פעמים, לצד "פינוי נכס", "הסכם מכר", "עסקת מכר" מספר פעמים ובצורות שונות. גם סעיף השונות כולל מספר אזכורים לקונה ולמוכר ולזכויות בדירה.
בסוף ההסכם קיימת חתימה של אבישג המציינת כי היא "מאשר (כך במקור – מ.ב.) כי קראתי את ההסכם הנ"ל בנוגע לגוש 5508 חלקה 15 תת חלקה 1...מוותרת על כל זכות קניניות (כך במקור – מ.ב.) ו/או זכות אחרת בנוגע למקרקעין הנ"ל". מדובר בשתי שורות בודדות בתחילתו של העמוד.
37.אין שום אפשרות מעשית שאחד מהחותמים על ההסכם לא הבין שמדובר בהסכם מכר וזאת גם אם לא קרא את ההסכם בפרוטרוט, גם אם רפרף ואפילו אם "הציץ" בלבד. מהותו של ההסכם כהסכם מכר עולה מהכותרות, מביטויים חוזרים ונשנים העוסקים ב"מכר" "קנייה" ופרטי דירה ומשתי השורות הבודדות בעמוד האחרון שמעליהן ומתחתן מופיעות חתימותיהם של סער, אבישג והתובע.
38.סער הודה בחקירתו כי המסמכים מהווים ראיה משמעותית, וכלשונו, "יש דברים כתובים וחתומים. החוזה הזה הוא חוזה מכר. אני חתום על כל מה שכתוב שם, על פניו זה חוזה מכר לכל דבר" (עמ' 36 ש' 20 – 22). דבריו של סער בהמשך מותירים רושם חזק וברור לפיו פעל לפי בקשת אביו ועצת אביו, לאחר שהאחרון הסתבך (ר' עמ' 37 ש' 23 – 25, 30 – 32). את הפער בין המסמכים הברורים לבין טענותיו הגדיר כ"מציאות מורכבת" (עמ' 36 ש' 22, עמ' 38 ש' 6 – 7).
להסבריה של אבישג, אתייחס בהמשך בפרק נפרד, לצורך הדיון כאן אציין כי עולה מעדותה שהבינה את תוכן הסכם המכר, ואף הבינה את תוכן המסמכים שייסקרו בהמשך.
אשר לרמי, הוא טען למעשה להסכם למראית עין. לטענתו, עו"ד חבר אמר שינסח את הסכמי ההלוואה כהסכמי מכר, כדי "לשכנע" את המוכרים (התובע כאן, ואמו של עו"ד חבר בעסקה המקבילה) לתת את ההלוואה (עמ' 47 ש' 11 – 15). הסבר זה אני דוחה. ראשית, תמוה בעיניי כיצד הסבר זה לא הובא לידיעתו של סער על ידי רמי אביו. כידוע, סער טען כי אביו רמי מסר לו שמדובר בעסקת הלוואה. סער לא העיד דבר בנושא של "שכנוע" המוכרים או הסיבה להכנסת הבית, אלא טען שכלל לא היה מודע לכל הנושא. שנית, גם לו כך היו פני הדברים, אין שום ראיה לכך שה"תרגיל" הובא לידיעתם של הרוכשים, ואין אף כל טענה כזו. במשמע, לכל היותר רמי טען כי שיתף פעולה עם עו"ד חבר כדי לשכנע את התובע לתת לו הלוואה, בדרך של הצגת מצג של עסקת רכישה. אם כך הוא הדבר, מי שהוטעה הוא התובע, ולבטח אין הדין מתיר לרמי להמשיך במעשה ההטעיה תוך התנערות מעסקת המכר.
בהמשך חקירתו הנגדית, רמי טען כי אילן ידע שהכסף מיועד להלוואה (עמ' 49 ש' 17). טענה זו משמיטה את הבסיס מתחת לטענתו הקודמת של רמי, לפיה עו"ד חבר רקח מזימה שבאמצעותה יוכל "לשכנע" את ה"מלווים" להלוות. אם המלווה ידע שמדובר בהלוואה, לשם מה נזקק ל"שכנוע" בדמותה של עסקת מכר? למותר לציין, כי טענה זו סותרת את הטענה הקודמת של רמי, לפיה העסקה נרשמה כעסקת מכר ביוזמתו של עו"ד חבר, "כדי שיוכל למשוך כסף מאמא שלו ומאוהב שלום להביא כביכול עסקת נדל"ן שאני אעשה איתם בעתיד... לטענתו רק ככה הוא יכול היה לשכנע אותם לתת לי הלוואה של 800,000 ₪, 400,000 ₪ לכל בית" (עמ' 49 ש' 28 – 30).
אם כן, על פני שני עמודי פרוטוקול, רמי טען טענה אחת, את היפוכה, ושב לטענה המקורית לפיה לרוכשים הוצג מצג של עסקת נדל"ן.
מסמכים שנחתמו במעמד חתימת ההסכם, לצורך הוצאתו לפועל של הסכם המכר:
39.בד בבד עם החתימה על הסכם המכר סער חתם על מסמכים נוספים, שכל אחד מהם בנפרד הוא מסמך מכר מובהק, והדברים עולים מכותרתו (אבישג לא חתמה משום שאינה רשומה כבעלים. תפקידה של אבישג התמצה באישור על גבי ההסכם, לפיו היא מוותרת על טענה לזכות קניינית בנכס). סער חתם על אישור על קבלת השיקים, שבו נרשם בכתב יד כך: "מאשר קבלת התמורה בגין התשלום הראשון..." (הדגשה לא במקור). אין זכר ל"הלוואה". תמוה, מהו התשלום "השני" אם לפי גרסת הנתבעים ניתנה הלוואה בסכום מסוים וחד פעמי. ההתייחסות ל"תשלום ראשון" אף היא מקעקעת את גרסת הנתבעים.
סער חתם גם על טופס של רשות מקרקעי ישראל, שכותרתו הבולטת היא "בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה) והכולל את "פרטי מעביר הזכות" "פרטי מקבל הזכות" ו"פרטי הנכס המועבר". מהותו של המסמך ברורה על פניה.
בנוסף, סער חתם על מסמך שכותרתו הבולטת היא "הצהרה על היעדר חריגות בניה", והוא מתייחס ל"מוכרים" ול"קונים" במספר אופנים שונים. סער חתם אף על ייפוי כוח בלתי חוזר, שבשורה השנייה שלו מתייחס להעברת זכויותיו במקרקעין.
לבסוף, סער חתם על משכון לטובת התובע, שנרשם ברשם המשכונות, כפי שמעיד נספח א 6 לתצהיר התובע.
40.לא מדובר במסמך בודד, אלא בשורה ארוכה ורצופה של מסמכים. לא מדובר ב"אותיות קטנות"אלא בכותרות מובלטות וביטויים חוזרים ונשנים, שאין בהם ולו רמז לביטויים הקשורים ל"הלוואה". גם ללא קריאה מדוקדקת של המסמכים ניתן להתרשם ממהותם בהרף עין. הנתבעים כולם אנשים יודעי קרוא וכתוב, משכילים, רמי אף ניהל עסקים שונים במהלך חייו. אבישג מורה (עמ' 42 ש' 23 – 24). הנתבעים עצמם הודו כי הם מבינים את תוכנו של ההסכם ומשמעותו כהסכם מכר (עמ' 35 ש' 14, עמ' 43 ש' 5 – 6). לכן, גרסתם שסברו שמדובר בהסכם הלוואה, אינה אמינה.
מסמכים קודמים לחתימת ההסכם:
41.הסכם המכר לא נחתם יש מאין, אלא קדמו לחתימתו מסמכים רבים שהנתבעים עצמם סיפקו, המצביעים על כך שכוונתם של הנתבעים הייתה להתקשר בהסכם מכר. נספח ראשון להסכם הוא פלט שהוצא ממאגר המידע של רשות מקרקעי ישראל ביחס לבעלי הזכויות בנכס. הפלט הוצא ביום 10.5.09. מסמך נוסף הוא פלט מרשם המשכונות, המתייחס למשכון של הבנק על הנכס. הפלט הוצא ביום 10.4.09 וחתום על ידי סער. יש לתהות כיצד סער סבר שהעסקה אינה מתייחסת לנכס, כאשר הוא עצמו חתם על מסמך זה.
במצב דברים זה, כאשר הנתבעים חתמו על הסכם מכר המשקף את העסקה שהם עצמם ביקשו, לא נדרשו יותר מדקות ספורות במשרדו של עורך הדין, כדי להסביר להם את מהות העסקה. ודוק: ההליך כאן אינו עוסק בסעיף קטן ומוסתר בהסכם, שהנתבעים לא הספיקו לעיין בו, אלא בשאלה ביחס למהותו הכללית של ההסכם. לא נדרשת יותר מחצי דקה כדי להסביר למוכר שהוא חותם על הסכם למכירת ביתו.
מסמכים שנערכו לאחר שהנתבעים לא עמדו בתנאי ההסכם:
42.לתצהיריהם של התובע ואילן צורפו שני מסמכים (א1 ו- א2 לתצהירו של אילן, ובהתאמה ב1 ו- ב2 לתצהירו של התובע (להלן – נספח ב 1 ונספח ב 2, או נספחי ב')
נספח ב 1 הוא מיום 20.5.10, מופנה לתובע וחתום על ידי סער ואבישג, שאישרו את חתימותיהם עליו. בנספח זה נרשם:
"אנו מודים לך על אורך הרוח שנהגת בנו עד עצם היום הזה ככל שהדבר נוגע לבקשתנו לבטל את הסכם המכר.
נודה לך אם לפנים משורת הדין תמתין עד ליום 30.6.2010 בכדי לקבל חזרה את כספך...
במידה ולא נשיב לך את כספך וכל זכויותיך בהתאם להסכם עד ליום 30.6.2010 תהיה רשאי להשלים את הליך הרכישה ו/או להוציא את הנכס למכירה בשוק החופשי"
(הדגשה לא במקור – מ.ב.)
נספח ב 2 הוא מיום 17.8.10 מופנה לתובע, וחתום על ידי שלושת הנתבעים. סער אישר את חתימתו ואת חתימתה של אבישג (עמ' 39 ש' 16 – 19). אבישג הכחישה את חתימתה על נספח זה (עמ' 44 ש' 26 – 27). בנספח זה נרשם, בין היתר:
"ביום 12.5.09 נחתם הסכם מכר מקרקעין בגין המקרקעין הידועים כגוש 5508 חלקה 15 תת חלקה 1...
ביום 22.6.10 הודענו לעו"ד חבר כי בכוונתנו לבטל את הסכם המכר ולהשיב לקונה את כספו בתוספת הפיצוי הרשום בחוזה המכר... כמו כן ביקשנו מעו"ד חבר שלא לדווח את העסקה לרשויות המס...
לא הצלחנו לעמוד בהתחייבויותינו בהתאם להסכם המכר...
אנו ערים לאנושיות הרבה בה נהגת בנו ועל אף האמור לעיל חסת עלינו בגין המצב הכלכלי הקשה אליו נקלעה משפחתנו ולא דרשת את קבלת החזקה לאלתר.
אנו שבים ומודים לך שלמרות שעל פי דין זכותך למכור את הבית ו/או להשלים את הליך המכירה לא עשית זאת...
(כאן מגיעה הצעת האופציה שנדונה בבית המשפט המחוזי וקיים לגביה השתק פלוגתה)
במידה ולא נשיב את כספך ולא תממש את האופציה תהיה רשאי לפנות את הנכס ולהשלים הליכי מכירה ביום 31.10.10...
אנו מורים לעו"ד חבר ו/או למי מטעמו לפעול לאלתר לשם ביצוע הסכם המכר ובכלל זאת דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין ולנקוט בכל הפעולות הנדרשות להשלמת העסקה ביום 31.10.10".
(הדגשה לא במקור – מ.ב.)
43.לנספחי ב' משמעות רבה.
ראשית, מדובר במסמכים קצרים מאוד.
שנית, ההסברים של הנתבעים למסמכים אלו היו סותרים.
סער טען כי לא הבין על מה מדובר במסמכים אלו (עמ' 39 ש' 10). טענה זו אני דוחה. המסמכים קצרים מאוד, ובלתי סביר שסער לא התרשם מתוכנם ולו ברפרוף בעת החתימה. שנית, סער טען כי "לא קרא" את המסמך משום ש"רצה לשרוד" (עמ' 39 ש' 14 – 15). בכל הכבוד, טענה ממין זו אינה תואמת את תנאי ההלכה לצורך הכרה בטענת "לא נעשה דבר". לבסוף, החתימה על נספחי ב' וגרסתו זו של סער אינם עולים בכפיפה אחת עם עדותו. בלתי מסתבר בעליל כי לאחר שסער הבין כי הוטעה, הוא עדיין המשיך שלא לקרוא ולא להבין על מה הוא חותם. בין השיטין, סער טען הלכה למעשה כי הוטעה על ידי רמי, שאמר לו ש"יהיה בסדר" (עמ' 40 ש' 14). גם אם כך הוא הדבר, הרי אין לסער אלא להלין על עצמו או על רמי.
אבישג הודתה שקראה את נספח ב 1 במהלך החתימה עליו, אך חתמה משום שאמרו לה לחתום, והיא סברה שהמסמך יפתור את הבעיה, והנתבעים יוכלו להחזיר את הכסף (עמ' 45 ש' 22). לאבישג לא היה הסבר סביר מדוע, לאחר שהבינה כי הוטעתה, אישרה לתובע כי ההסכם הוא הסכם מכר (עמ' 45 ש' 26 – 28). מכל מקום, גם אם אקבל את גרסתה במלואה, המשמעות היא שמדובר בהודאת בעל דין, בוויתור על כל טענה שהייתה בעבר, ובהסכמה ברורה כי אם המקדמה לא תוחזר, יהיה התובע רשאי לפעול למכירת הנכס. גם לו הייתה עילת ביטול כלשהי, העילה פקעה ועברה מן העולם בעת החתימה על נספח ב 1. אין דרך משפטית המאפשרת לנתבעים להתנער מהסכמתם הכתובה במסמך זה, לפיה, אם המקדמה לא תוחזר, התובע יהיה רשאי להשלים את הליך המכר.
אשר לנספח ב 2 – כאן התגלעו סתירות בעדויותיהם של הנתבעים בשאלת חתימתה של אבישג. הכחשת החתימה על ידי אבישג אינה מתיישבת עם העובדה שאבישג הסתמכה בתצהירה על מסמך ב 2, שעה שטענה לאותה אופציה, שהפקיעה כביכול את הסכם המכר (סעיפים אלו בתצהיר נמחקו משום שטענת הפשרה והוויתור נדחתה בהליך המקביל וחורגות מהשאלה במחלוקת כפי שהוגדרה בבית המשפט המחוזי, ור' גם סעיף 11.4 לכתב ההגנה). הכחשת החתימה על ידי אבישג אינה מהימנה בעיניי גם משום שהועלתה לראשונה בחקירתה הנגדית. אף שתצהירי התובע על נספחיהם הוגשו לפני עדויות הנתבעים, אבישג לא מצאה לנכון להתנער מנספח ב 2 בתצהירה. לפיכך, אני קובעת כי אבישג חתמה על המסמך, בין בעצמה, ובין באמצעות שלוח שחתם בשמה ומטעמה.
רמי טען כי חתם על נספח ב' "בלי להסתכל" (עמ' 48 ש' 10). טענה זו אני דוחה מהנימוקים שפירטתי ביחס לגרסתו של סער.
נספחי ב' מקעקעים את גרסת הנתבעים. באותו שלב, לפי עדותם של הנתבעים, הם כבר הבינו כי הוטעו, וכי הוחתמו על הסכם מכר במקום הסכם הלוואה. לו אכן כך היה הדבר, ניתן היה לצפות להודעת ביטול או מסמך דומה, ולא לשני מסמכים, שנכתבו שנה וכן שנה ושלושה חודשים לאחר חתימת הסכם המכר, המאשרים את תוקפו.
סימנים התומכים בכך שדובר בהסכם מכר
44.אילן ביקר בנכס לפני חתימת ההסכם. בעניין זה אני מקבלת את עדותם של אילן ועו"ד חבר, שהייתה תואמת בפרטים רבים (לעניין מועד הביקור, לעניין נוכחותו של סער בנכס – עמ' 20 ש' 27 ולעניין העובדה שהביקור היה שטחי – עמ' 20 ש' 20, עמ' 23 ש' 20 - 22). עובדת הביקור אף מצוינת בהסכם ("הואיל" רביעי). העובדה שהביקור היה שטחי מתיישבת עם טענת התובע לפיה רכישת הנכס נעשתה לצורך השקעה, ולא מעבר לכך (עמ' 21 ש' 6 – 7).
סימנים שאינם עולים בקנה אחד עם הסכם הלוואה
45.כפי שהתובע ואילן ציינו, הם אינם מכירים את הנתבעים (למעט העסקה הנוכחית) (התובע – עמ' 7 ש' 15 – 16). הנתבעים לא טענו אחרת. לא הובאה כל ראיה לכך שהתובע (או אילן) עוסקים בהלוואות (ר' עמ' 7 ש' 15, עמ' 14 ש' 28). יתר על כן: הובאה ראיה לכך שאילן, בנו של התובע, עוסק בהשקעות בנדל"ן (עמ' 20 ש' 1 – 3, 6 – 9). לכן, מסתבר יותר שאף עסקה זו נולדה מתוך עיסוקו של אילן בהשקעות נדל"ן, ורצונו לבצע השקעה דומה עבור התובע, אביו (עמ' 14 ש' 28 – 30).
אינני רואה כל סתירה בכך שהתובע הסכים לעסקה במתכונתה זו, אף שלא היה מסכים להלוואה. אין זה חסר היגיון כי מאן דהוא יבקש "לרכוש" הזדמנות, גם אם קיימת אפשרות שהזדמנות זו לא תצא אל הפועל. כאן, דובר בעסקה ממשית, שניתנה לה אפשרות ביטול מוגבלת, ושהתאימה לשיקולים הכלכליים של התובע. בהחלט הגיוני כי התובע לא ירצה לתת הלוואה לאדם שאינו מכיר, אבל כן יסכים להתקשר עמו בעסקת מכר הכוללת סיכון לביטול בפרק זמן מסוים.
עדותו התומכת של עו"ד חבר
46.לקחתי בחשבון כי לעו"ד חבר היה אינטרס כספי בהליך המקביל (במועד מתן עדותו בתיק זה כבר נקבע השתק פלוגתה בעניינו וההודעה לצד ג' נגדו נדחתה). גם בשים לב לעובדה זו, מצאתי את עדותו של עו"ד חבר מהימנה. אין ממש בטענת הנתבעים בדבר "זיכרון סלקטיבי". כאשר עד זוכר התרחשויות, אך אינו זוכר פרטים כגון תאריך מדויק, מדובר בתופעה מוכרת וידועה של הזיכרון האנושי. לכן, ניתן לקבל כי עו"ד חבר זכר שהגיע עם אילן לנכס במועד כלשהו, אך לא זכר תאריכים ספציפיים. כך גם, הגיוני שעו"ד חבר זכר בפירוט את הנסיבות שהובילו לעריכת העסקה, משום שמדובר בקווים הכלליים ובנושא עקרוני (מה גם, שאמו של עו"ד חבר הייתה מעורבת בעסקה מקבילה), אך לא זכר פרטים הנוגעים לשאלות מתי בדיוק הסביר.
כך גם, ביחס לנוכחותה של אבישג במעמד חתימת הסכם המכר: כבר בתחילת עדותו, עו"ד חבר התייחס לרמי ולסער בלבד (עמ' 23 ש' 24 – 31). בהמשך, בשטף הדברים, עו"ד חבר התייחס לנוכחותה של אבישג, בהוגנות רבה. עו"ד חבר הפנה לתצהיר שבו סער עצמו העיד כי אבישג הייתה נוכחת. בנקודה זו עו"ד חבר דווקא נזהר ודייק בעדותו, שעה שבחר שלא להסתמך על התצהיר, אלא הבהיר כי הוא עצמו אינו זוכר פרט זה, משום שאבישג מלאה תפקיד שולי בעסקה (עובדה העולה מעדויותיהם של הנתבעים עצמם). אם כן, עו"ד חבר גם נזהר וגם הסביר את הסיבה לעובדה שאינו מוכן להתחייב, והתנהגות זו דווקא מחזקת את אמינותו.
47.תשובותיו של עו"ד חבר לא היו מבולבלות או מתפתחות כפי שטענו הנתבעים. עו"ד חבר היה עקבי לכל אורך חקירתו. כבר בחקירה הראשית ציין כי לא ייתכן שהייתה טעות בהבנת העסקה משום שהבקשה לעסקת מכר הגיעה מרמי עצמו, ומשום שעובר לחתימה פעל לקבלת מסמכים הקשורים לעסקת מכר (עמ' 24 ש' 22 – 32). אמירתו המאוחרת של עו"ד חבר, לפיה סער עצמו הביא את חלק מאותם מסמכים, אינה מהווה סתירה או "התפתחות" בגרסה. העובדה שהמסמכים הובאו על ידי סער או רמי לא נסתרה ולא הוכחשה.
אף הגיוני ביותר בעיניי כי עורך דין לא יזכור מתי ערך הסכם, שלפי התאריך נחתם ביום מסוים. לא מצופה מעורך דין המטפל בהסכמים רבים לזכור מתי בדיוק ערך הסכם, האם ביום פלוני או בתאריך אלמוני. התאריך שעל ההסכם משמש כנקודת התייחסות, וכך אכן קרה בחקירתו של עו"ד חבר, שלא התאמץ לבנות גרסה, אלא ציין שההסברים, ההכנה והעריכה של ההסכם נעשו זמן מה לפני חתימתו. למותר לציין, כי אין צורך להשלים באופן מלא ומדוקדק את כל סעיפיו של הסכם, כדי להסביר ללקוח שעורך הדין עוסק בהכנת הסכם מכר דווקא, ולא בהסכם מסוג אחר.
48.אשר להסברים שניתנו, ולמועדיהם: עו"ד חבר נחקר בחקירה ארוכה, והשאלות נשאלו באופנים שונים, אך גרסתו נותרה עקבית. רמי הוא מי שפנה וביקש למכור את הנכס. כעיקרון, מי שמבקש למכור, לא צריך הסבר עובר לחתימה על כך שהוא מוכר. סער – הבעלים של הנכס, קיבל הסברים לפני חתימת העסקה (וזאת עו"ד חבר ידע משום שסער אף הביא את המסמכים הנחוצים לעסקת מכר), במהלכה ואחריה. אשר לאבישג, עו"ד חבר דבק בעמדה אחת והיא, כי בתצהירו של סער נרשם שהיא הייתה במעמד החתימה (ואז, מן הסתם, קיבלה את אותו ההסבר שניתן לרמי ולסער), אך הוא עצמו אינו זוכר זאת באופן פוזיטיבי, ולכן, הותיר נקודה זו להכרעת בית המשפט. הפכתי והפכתי בפרוטוקול, ולא מצאתי שום אמירה של עו"ד חבר שאינה עולה בקנה אחד עם תמצית עדותו זו. בנוסף, הסברו של עו"ד חבר כי פרט להסברים המקדימים, נתן הסבר במעמד החתימה, משקף פרקטיקה ראויה ונפוצה. הסבר שניתן לפני החתימה אינו מייתר הסבר במעמד החתימה, ואין ההסבר האחד מוציא את הצורך בהסבר האחר.
49.העובדה שהמוכרים חתמו על העסקה לפני שהקונים הגיעו וחתמו אף הם בלתי רלבנטית בנסיבותיה של העסקה. מדובר בעסקה שהותירה פתח מילוט לשני הצדדים. השאלה, מה היה קורה לו המוכר הבין במעמד החתימה כי מדובר בעסקה אחרת ממה שהבינו, היא שאלה תיאורטית. בית המשפט אינו עוסק כאן במצב שבו המוכר סירב לחתום וסירב לקחת את הכסף במועד החתימה, כאשר היה "חצי" מעשה עשוי עקב חתימת הקונה, אלא במצב שבו שני הצדדים הסכימו וחתמו בסופו של דבר.
טענות הנתבעים ביחס לסימנים שאינם עולים בקנה אחד עם הסכם מכר
50.הנתבעים העלו טענות עובדתיות שונות שיש בהן כדי להצביע, לטענתם, על כך שלא סוכמה בין הצדדים עסקת מכר. על הקושי בפנייה לפרטי רקע שעה שיש שורה של מסמכי מכר ברורים ומובהקים עמדתי לעיל. גם לגופן של הטענות, אין בהן ממש.
דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין:
51.בנספח ב 2 הנתבעים הודו בחתימת ידם כי הם ביקשו מעו"ד חבר להימנע מלדווח על העסקה לרשויות המס. בסוף אותו נספח, הורו לעו"ד חבר לפעול לביצוע דיווח ביום 31.10.10, כלומר, במועד האחרון להשבת הכסף או למימוש האופציה.
52.אמנם, לא ניתן לשאוב הנאה רבה מהנחיה זו, וניתן לתהות האם דרך הפעולה בה נקט עו"ד חבר הייתה דרך הפעולה הנכונה, אך בנסיבות עובדתיות אלו, אין היעדר הדיווח לשלטונות המס בגדר אינדיקציה התומכת בטענתם של הנתבעים. הנתבעים הודו בכתב כי הם הורו לעורך הדין להימנע מהדיווח. בכך, לא רק שקיים הסבר סביר להימנעות מהדיווח, שאינו קשור לסיווג העסקה כעסקת הלוואה, אלא קיימת הודאה של הנתבעים לפיה סברו שיש לשלם את המיסים הנדרשים בעסקת מקרקעין. אין זו עסקת המקרקעין הראשונה שאינה מדווחת למס שבח, והעובדה שבפני צדדים עומדות אפשרויות חוקיות לדווח על עסקאות במנגנונים שונים, מעולם לא שימשה כאבן נגף בפני מי שרצה להימנע מדיווח בכלל או לפרק זמן מסוים.
53.אמנם, כתוצאה מדרך פעולה זו התובע עצמו לא שילם את המס זמן רב, אך תביעה זו אינה עוסקת ביחסים בין הצדדים לבין רשויות המס, אלא בשאלה האם הצדדים התכוונו לחתום על הסכם מכר. התובע הותיר רושם ברור של מי שאינו מתמצא בעסקה. אילן, בנו, שטיפל עבורו בעסקה, ציין כי הוא סמך על עורך הדין שטיפל בעסקה (עמ' 20 ש' 11 – 13). גם אם יוכח שהתובע ואילן נתנו הסכמה שבשתיקה לבקשת הנתבעים להימנע מהדיווח, עקב רצונם לבטל את העסקה (ועובדה זו לא הוכחה), אין בכך כדי לשנות את מהותה של העסקה.
54.למען הסר ספק, העסקה דווחה לרשויות המס על ידי הקונה סמוך להגשת תביעה זו (ר' דו"ח ראשון של הכונס מיום 30.4.15 וכן נספח ט' לאותו דו"ח). זאת ועוד, בסעיף 11 לדו"ח מיום 30.4.15 הכונס ציין כי טרם קיבל אישורי מס שבח, משום שהנתבעים המתינו להכרעה בבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתיק זה (בקשה שנדחתה). מדובר בחיזוק לגרסתו של עו"ד חבר: גם לאחר שהוגשה התביעה, וגם לאחר שניתן פסק הדין הראשון בתובענה זו, המוכרים ביקשו לדחות את הדיווח למס שבח. זאת, בדיוק כפי שעשו בנספח ב 2.
חריגות בנייה:
55.הנכס מושא התובענה אינו הבית הראשון שנקנה בישראל שיש בו חריגות בנייה שלא הוצהרו. התובע ואילן אינם הרוכשים הראשונים שלא בדקו חריגות בנייה, וכמות פסקי הדין בנושא היא ראיה לכך. על כן, אין בעובדה שהיו בנכס חריגות בנייה, או שחריגות בנייה אלו לא נבדקו מראש, כדי לאיין את מהותו של ההסכם כהסכם מכר. נוסף לכך, בד בבד עם חתימת ההסכם, סער חתם על הצהרה על היעדר חריגות בנייה (נספח א 3). כלומר: נושא זה היה על סדר יומם של הצדדים וטענת הנתבעים אינה מבוססת מבחינה עובדתית.
56.כל שנותר הוא מחלוקת בין אילן לבין עו"ד חבר בשאלה, מי אמור היה לטפל בנושא חריגות הבנייה. אף זו מחלוקת המתעוררת בבתי המשפט חדשות לבקרים. בהחלט מסתבר כי נוכח העובדה שבזמן חתימת ההסכם המוכר הצהיר שאין חריגות בנייה, הצדדים ועו"ד חבר לא ראו להסדיר שאלה שאינה קיימת (לכאורה), ואיש מהם לא ראה לנכון לבצע "חלוקת תפקידים" ביחס להסדרת החריגות.
מכתב כוונות ביחס להסרת השעבוד:
57.אחד הנספחים להסכם המכר הוא דו"ח רישום מקוון, המפרט את קיומו של משכון על הזכויות בנכס, לטובת הבנק. דו"ח זה הוצא על ידי סער כחודש לפני חתימת ההסכם (בתאריך 10.4.16), והוא מעיד על התייחסות של המוכר עצמו לנושא השעבוד, כפי שניתן היה לצפות בעסקת מכר. גם ההסכם כולל התייחסות לשעבוד. לפי סעיף 2.01 להסכם, המוכר הצהיר כי גובה השעבוד הוא על סך של 420,000 ₪. באותו סעיף צוין כי צורף לו תדפיס הבנק. גם אם אניח כי התדפיס עצמו לא צורף (שכן הוא לא הוגש בתיק זה) הרי יש התייחסות ברורה לגובה השעבוד ולהתחייבות של המוכר להסירו בתוך 14 ימים.
אם כן, לפי לשון ההסכם, צורף לו תדפיס של הבנק. אף אם לא צורף, הצדדים התייחסו במפורש לנושא המשכנתה, גובהה והתחייבות המוכר להסרתה. המוכר עצמו הזמין את הרישום הרלבנטי מרשם המשכונות ואותו רישום נמסר לעיונם של עו"ד חבר והקונה. לפיכך, עובדתית, אין בסיס לטענה לפיה הצדדים התעלמו מנושא השעבוד לבנק.
סוגיה זו, אם כן, מחזקת את העמדה שהצדדים אכן חשבו על עסקת מכר, והתכוונו לעסקה כזו.
אפשרות הביטול:
58.אכן, מתן אפשרות לבטל את הסכם המכר כפי שנעשה כאן הוא עניין לא שגרתי בחתימת הסכמי מכר מקרקעין, אך אין בתנאי מסוים, שהצדדים קבעו לפי צרכיהם, כדי להפוך את ההסכם להסכם הלוואה.
59.התייחסותם של הנתבעים לתשלום המקדמה כ"הלוואה" חסרת בסיס בראיות ובמסמכים. ההסכם לא נוקב במילה "הלוואה" אלא מתייחס להחזר המקדמה, ולפיצוי בגין ביטול ההסכם. הנתבעים לא הצליחו להסביר בשום שלב מדוע, אם אכן התכוונו כל הצדדים להסכם הלוואה, לא נוסח הסכם פשוט, שכולל הלוואה בריבית מסוימת, ללא אזכורים רבים של "מכר" "מוכר" "קונה" ופרטי בית.
60.התובע ועדיו סיפקו הסבר סביר לאפשרות הביטול ההדדית. לפי הסברם, העסקה סוכמה באופן מידי, ולכן, לקונה ניתנה הזדמנות לעשות את הבדיקות הדרושות ולבטל את ההסכם. מנגד, מאחר שרמי סבר כי המיזם בו עסק יצלח, הנתבעים ביקשו להותיר בידיהם את האפשרות לבטל את ההסכם ואת מכירת הנכס, כנגד החזרת הכספים יחד עם פיצוי בשיעור 10% (עמ' 14 ש' 4 – 6, עמ' 30 ש' 19 - 34). ודוק: מדובר בפיצוי הסכמי, ולא בריבית. הפסיקה סקרה אינספור מקרים שבהם זיכרונות דברים למכירת מקרקעין כללו סעיף פיצוי מוסכם. העובדה שבמציאות אחרת ניתן היה לחתום על הסכם שבו היו מועברים 410,000 ₪ כהלוואה ומוחזרים בתוספת ריבית של 41,000 ₪, אינה הופכת את התשלום שבוצע כאן ל"הלוואה". לא זה מה שנרשם ולא זה מה שסוכם.
עסקה זו אף בעלת היגיון כלכלי פנימי כפי שהסבירו הצדדים. אותו פיצוי בשיעור 10% משקף את הסיכון בהפסד עסקאות אחרות כפי שהסביר אילן (עמ' 15 ש' 21 – 22) .
מתן ארכה לביטול הסכם המכר:
61.לא בנקל ייקבע כי אם צד נתן ארכה יש במתן הארכה, כשלעצמה, משום ויתור על זכות או סימן לכך שזכות כזו לא הייתה בידו של המוותר מלכתחילה. המשאבים העצומים הנדרשים לניהול הליך משפטי מבחינת הצדדים (זמן וכסף) ידועים היטב (ר' עדותו של אילן, עמ' 22 ש' 28), ועל כן, הסבר של צד כי העדיף להמתין בטרם יאכוף את זכותו ולהסכים (בשתיקה או פוזיטיבית) לארכה כלשהי, הוא הסבר הגיוני ומוכר בבתי המשפט.
62.אין כל סתירה בין גרסאותיהם של התובע, אילן ועו"ד חבר בנושא זה. אילן העיד כי פנה לעו"ד חבר לאכיפת ההסכם. גרסה זו אינה נסתרת מעדותו של עו"ד חבר, לפיה הצליח לשכנע את אילן להמתין (עמ' 31 ש' 13 – 20). מדובר בהתפתחות טבעית שבה מול הדרישות של אילן, עו"ד חבר ניסה לפשר ולסיים את הפרשה ברוח טובה.
63.אף אין ממש בטענת הנתבעים לפיה הסכמת התובע ואילן להארכת המועד להחזרת המקדמה מהווה אינדיקציה לכך שדובר בהסכם הלוואה. לפי נספחי ב' בקשת הארכה הייתה בד בבד עם הודאה במהותו של ההסכם כהסכם מכר, ויחד עם הסכמה מפורשת כי הסכם המכר ימומש, אם הנתבעים לא יעמדו בארכה (פסקה אחרונה ב- ב 1, פסקה אחרונה בעמוד הראשון ובעמוד השני ב- ב 2). אין הנתבעים יכולים לאחוז במקל משני קצותיו. אם הנתבעים טוענים כי הוסכם על הארכה – המשתקפת בבירור בנספחי ב' בחתימתם, הרי יש לקרוא נספחים אלו על כל תנאיהם, ובכלל זה, ההסכמה של הנתבעים לכך שעסקינן בהסכם מכר.
64. בראי האמור לעיל, הסיבה בגינה אילן הסכים לארכה (בשם התובע) אינה רלבנטית. ראשית, אין הסכמה כתובה של אילן או של התובע למתן הארכה. שוכנעתי כי ההסכמה לא הייתה הסכמה "לבבית" אלא תוצאת העמדתו של התובע, שביקש להימנע מהליכים משפטיים, בפני מצב מוגמר (עמ' 17 ש' 18 – 19, 31, עמ' 18 ש' 15, עמ' 19 ש' 1, עמ' 22 ש' 28, ור' עדותו של עו"ד חבר – עמ' 31 ש' 20). ניתן לקבל כי התובע ואילן היו "מותשים" (עמ' 18 ש' 27), בחלוף כשנה ממועד חתימת ההסכם, בלי שניתן היה לקדמו.
אמירתו של אילן, לפיה אינו "איש של מלחמות" מתיישבת היטב גם עם כוונה לאפשר לצד השני מרחב נשימה וגם עם רצון להימנע מהליכים משפטיים. לא מדובר במניעים סותרים, אלא מניעים המתיישבים יפה זה עם זה. למעשה, בכל שלב לאחר חלוף התקופה להחזרת המקדמה, האופציות היחידות מבחינת המוכר היו לתת ארכה, או לפנות לבית משפט. האופציה השלישית לה טענו הנתבעים, פנייה לעו"ד חבר כדי שישלים את העסקה מכוח ייפוי הכוח שהופקדו בידיו, היא אשליה אופטית. מובן כי באותה עת עו"ד חבר, שייצג את שני הצדדים בעסקת המכר, לא היה יכול לפעול לפי הוראת אחד מהם בלבד, נוכח המחלוקת שהתעוררה, ואף מובן כי גם לו פעל, הקונים היו מעבירים את הנושא לפסים משפטיים כדי להעלות את הטענות שהעלו בהליך זה.
חתימתה של אבישג
65.הנתבעים טענו כי אבישג כלל לא נכחה במעמד החתימה.
תחילה אציין כי טענה זו עומדת בניגוד לאמור בתצהירו של סער, שהוגש בתביעה המקבילה בבית המשפט המחוזי (ת/1). בסעיף 5 לתצהיר, שנחתם ביום 22.3.12, סער העיד כך:
"ביום 13.5.09, ביקש אבי ממני ומאשתי להגיע למשרדו לצורך פגישה קצרה עם עוה"ד חבר ולצורך הוספת חתימותינו להסכם ההלוואה. כמובן, מיהרנו אני ואשתי להתייצב בשעה היעודה במשרדי אבי, ושם פגשנו לראשונה את עוה"ד חבר".
אם כן, הטענה המועלית כעת היא טענה עובדתית הסותרת טענה עובדתית שהועלתה בהליך אחר, ומכוח דוקטרינת ההשתק השיפוטי, די בכך כדי לדחותה.
66.לגופו של עניין, אף שהמצב הרצוי הוא כי עורך דין יוודא שלקוחו חותם על מסמך ומבין אותו, אין בדרישה זו כדי להוות תנאי לתוקפו של הסכם מכר, והנתבעים אף לא טענו כן. יתרה מכך, אבישג ציינה כי היא עצמה קראה את ההסכם ועמדה על כך שלשונו מערבת את הדירה (עמ' 42 ש' 27 – 28). אבישג ציינה במפורש כי ראתה ש"הבית" מופיע בסעיפי הסכם המכר ובכל המסמכים שעלעלה בהם (עמ' 43 ש' 5). כלומר: גם אם אבישג לא קיבלה כל הסבר, היא הבינה היטב את משמעות ההסכם. טענתה של אבישג היא כי לאחר ששאלה לפשר הנוסח הוסבר לה על ידי סער שמדובר בהסכם הלוואה וכי לא נשקפת כל סכנה לדירה (עמ' 42 ש' 28 - 29), וכך גם הוסבר לה על ידי רמי (עמ' 46 ש' 11). גם אם נלך לפי שיטתה של אבישג, ההסברים לא ניתנו על ידי עו"ד חבר, התובע או אילן (שלא פגשו אותה כלל), אלא על ידי סער (עמ' 43 ש' 1 - 8). כלומר: אבישג הבינה את תוכנו של ההסכם, אך בחרה, לדבריה, להסתמך על הסבר סותר על פה, שניתן על ידי סער (עמ' 43 ש' 27). מאחר שהשתכנעתי כי סער עצמו לא הוטעה, הרי ספק בעיניי האם אבישג קיבלה הסבר על פה מסער, הסותר את מה שסער ידע והבין. לכל היותר, אבישג הוטעתה על ידי סער, ובחרה לסמוך על אמירה שלו על פה, למרות מסמך כתוב מפורש. בנסיבות אלו, לא קמה לה כל עילה כלפי התובע או מי שפעל מטעמו (או עו"ד חבר).
במאמר מוסגר אציין כי אבישג לא חתמה על ההסכם כמוכרת. לפי הראיות, הדירה נקנתה על ידי רמי, לפני נישואיה לסער, ונרשמה רק על שם סער (עמ' 44 ש' 1 – 7). ההצהרה היחידה של אבישג בהסכם המכר היא כי אין לה עניין בנכס (בכל הקשור ליחסים בינה לבין הקונה). הווה אומר: הבנתה של אבישג או מה הוסבר לה חסרי משמעות, משום שמבחינתה, כל שעשתה הוא לאשר שלה אין עניין בנכס, ובהתאם, אף בשאלה האם עומדים למכור אותו או לעשות בו כל פעולה אחרת.
טעות, הטעיה, "לא נעשה דבר" והסכם למראית עין
67.מכל האמור לעיל, אני קובעת כי עובדתית הנתבעים לא טעו ולא הוטעו בדבר מהותו של הסכם המכר. כל הצדדים התכוונו להסכם מכר, וחתמו על הסכם מכר.
68.מעבר לאמור, טענותיהם של הנתבעים, אפילו לשיטתם, אינן עומדות בדוקטרינות השונות שהעלו.
טעות לפי סעיף 14 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) – טעות שהצד השני ידע או היה עליו לדעת עליה והטעיה לפי סעיף 15 לחוק:
69.רמי טען כי נושא הנכס הוכנס להסכמים (מושא תביעה זו והתביעה המקבילה) כדי "לשכנע" את ה"מלווים" להתקשר בעסקת ההלוואה. זאת, על ידי הסוואתה כעסקת נדל"ן (עמ' 47 ש' 7 – 18). "תרגיל", כלשונו של רמי. גם אם נניח שסער ואבישג לא היו מודעים ל"תרגיל" הרי ברור שהצד השני – התובע – לא צריך היה לדעת ולא יכול היה לדעת שהוא מושא ל"תרגיל".
הגורם ש"הטעה" לפי עדויותיהם של הנתבעים היה, בראש ובראשונה, עו"ד חבר. עו"ד חבר ייצג את שני הצדדים ולא פעל "מטעמו" של התובע. הוכח מתוך העדויות כי התובע ואילן כלל לא היו במקום בזמן חתימת ההסכם. טענת ההטעיה כלפי אילן או כלפי התובע נותרה סתמית ובלתי מוכחת, מעבר לכך שהיא סותרת את טענת ה"תרגיל".
לפיכך, גם לו התעלמתי מלשונם המפורשת של המסמכים, וגם לו נקבע כי הנתבעים "טעו" או "הוטעו" לא מתקיימים התנאים העוסקים בהתנהגותו של הצד השני להסכם.
טעות לפי סעיף 14 (ב) לחוק – טעות שהצד השני לא ידע ולא צריך היה לדעת עליה:
70.ביטול חוזה בעילה זו מותנה בשיקול דעתו של בית המשפט, המופעל לפי נסיבות העניין. אלו הן נסיבות העניין במקרה שלפנינו: הנתבעים התעלמו בצורה מופגנת (לטענתם) מלשון ההסכם, רמי נתן יד להסכם שנוסח במכוון באופן לא נכון כדי לשכנע את המלווים לתת את ההלוואה, הנתבעים נקטו שיהו רב בהעלאת טענתם, הצד שכנגד הסתמך על הסכם ועל שורה ארוכה של מסמכים שנחתמו בקשר לאותו הסכם, כל זאת בשנים בהן חלה עלייה מתמדת במחירי הדיור. נסיבות אלו, המלמדות על אדישות ולמצער רשלנות של הצד האחד, אינן מצדיקות שימוש בשיקול הדעת המוקנה לביטול ההסכם.
טענת "לא נעשה דבר" -
71.טענת "לא נעשה דבר" משמעה היעדר מפגש רצונות לצורך כריתת חוזה, והיא הוכרה בפסיקה במקרים בהם לדוגמה נחתם חוזה על ידי אדם שיש לו חולשה מיוחדת, כגון: גיל קשיש, מחלה או אי ידיעת קרוא וכתוב. על מי שטוען "לא נעשה דבר" מוטל נטל הוכחה מוגבר לסתירת החזקה שבעובדה כי אדם יודע את תוכנו של מסמך שעליו הוא חותם. על הטוען להוכיח "את גירסתו בראיות פוזיטיבות כאפשרות קרובה" (ע"א 6799/02 רוזלרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, (17.2.2009) – פסקה 5).
בפסיקה נקבע כי לא בנקל תישמע הטענה לפיה החותם לא הבין את תוכנו של המסמך עליו הוא חתם, מקום בו נחתם מסמך על ידי אדם בר דעת ובוגר, וניתנה לו שהות לבחון את המסמך ולהיוועץ ואין כל סימן להפעלת לחץ על החותם. "החותם נושא באחריות לחתימתו ואינו יכול ליהנות מעצימת עיניים" (ע"א 8510/09 בנק הפועלים נ' נויברג (24.11.2011)).
הפסיקה פיתחה מעין כללי מניעות בסוגיה זו. הכלל הראשון - מי שלא קרא כלל את המסמך עליו הוא חתום, מנוע מלטעון טענה נוסח "לא נעשה דבר". הכלל השני- מי שחתם על מסמך תוך הסתמכות עיוורת על יועץ המהימן עליו, מנוע מלהעלות את הטענה שלא הבין על מה הוא חותם (ראו: ע"א 1333/14 מיטרי נ' דוברונסקי, פסקה 29 (28.7.15), והאזכורים שם).
72.בענייננו, הנתבעים כולם חתמו על הסכם המכר מרצונם החופשי, הנתבעים כולם משכילים, יודעים לקרוא ושולטים בשפה העברית. הנתבעת 2 ציינה כי קראה את הסכם המכר ואף הייתה ערה לכך שהנכס מוזכר בו. על פי הפסיקה, סער מנוע מלטעון שלא הבין על מה הוא חותם, מקום בו הסתמך באופן מוחלט ועיוור על דברי אביו או עו"ד חבר. זאת ועוד, על פי הפסיקה ככל שהנתבעים לא קראו כלל את ההסכם עליו חתמו, הם מנועים מלטעון טענת "לא נעשה דבר". סיכומו של עניין, הנתבעים כולם ידעו על מה הם חתמו או היו צריכים לדעת, כך שלא עומדת להם טענת הגנה זו.
היעדר הודעת ביטול:
73.כך או כך, כל אחת מהעילות לפי חוק החוזים מתאיינת, שעה שלא ניתנה הודעת ביטול בתוך זמן סביר.
ראשית, אני קובעת כי לא הוכח שניתנה הודעת ביטול. רמי טען בתצהירו כי הופתע מדרישתו של התובע ביחס להמשך המכר, ואז התובע הפנה אותו להוראות הסכם המכר. בהמשך, כך לטענת רמי, הוא פנה לעו"ד חבר והודיע באמצעותו כי הסכם המכר לא היה תקף מעולם מבחינתו, וכי הוא לא התכוון לאמור בו והוא מבטלו. עו"ד חבר, כמובן, העיד אחרת וטען כי רמי בסך הכול ביקש אורכות (עמ' 24 – 25, עמ' 31 ש' 4 – 5). בחקירתו הנגדית, עו"ד חבר לא עומת עם הטענה לביטול על פה.
אם כן, אין ספק שלא הייתה הודעת ביטול כתובה בשום שלב, אלא רק לאחר הגשת התביעה. כאן המקום להעיר כי הנתבעים הציגו מספר הקלטות שביצעו בשלבים שונים לאחר חתימת העסקה, ויש לתמוה מדוע דווקא שיחה חשובה זו לא הוקלטה.
שנית, אין ספק כי הודעת ביטול ניתנה רק על ידי רמי, ואילו סער ואבישג סמכו על ההודעה של רמי. זאת, אף שכל צד הטוען לפגם ברצון או חוסר הבנה נדרש לתת הודעת ביטול, שהרי מדובר בראש ובראשונה בעובדה סובייקטיבית. אף מובן כי נוכח האמור עדותו של רמי נותרה לבדה, ללא תמיכה אפילו של יתר הנתבעים.
שלישית, אין ספק כי גרסתו של רמי אינה יכולה להתיישב עם עדותו, לפיה ההסכם נוסח כעסקת נדל"ן כ"תרגיל". לפי אותה גרסה, לא היה כל צורך שהמוכר "יַפנה" את רמי להסכם, שרמי עצמו ניסח במכוון כ"עסקת נדל"ן".
רביעית והחשוב ביותר: אין ספק שהודעת הביטול על פה אינה מתיישבת עם מסמך כתוב אחר, הוא נספחי ב'. שם, חודשים רבים לאחר שכבר נודע כי התובע רואה בהסכם המכר כהסכם מכר, אין שום זכר לטעות, הטעיה, הסכם הלוואה או כל טענה אחרת של הנתבעים, ומנגד – הנתבעים מציינים במפורש כי ההסכם מושא התובענה הוא הסכם מכר.
הסכם למראית עין:
74.רמי למעשה טען להסכם למראית עין. לפי טענתו העובדתית, ידע כי נושא הבית הוכנס כדי "לשכנע" את ה"מלווים" להיכנס לעסקת ההלוואה, וזאת על ידי הסוואתה לעסקת נדל"ן (עמ' 47 ש' 7 – 18), "תרגיל" כלשונו של רמי. הסכם למראית עין הוא הסכם שבו שני הצדדים לא התכוונו לערוך חוזה, וכל אחד מהצדדים ידע שרעהו אינו מתכוון להתקשר בהסכם מחייב (ע"א 2941/14 חושאן נ' עבדאללה ואח' (1.3.16) – סעיף 5). אין טענה לפיה התובע או אילן היו שותפים ל"מראית העין" (שנועדה להתל בהם, כך לפי טענתו של רמי), ולכן, אין מדובר בהסכם למראית עין.
מעבר לכך, מובן כי טענות המתייחסות לפגם ברצון אינן דרות בכפיפה אחת עם טענות להסכם למראית עין. לכן, טענותיהם של סער ואבישג אינן מתיישבות עם טענותיו של רמי. הסכם למראית עין נעשה בכוונת מכוון. טעות כוללת בחובה חוסר ידיעה, המוציאה אפשרות של כוונה.
אם רמי ידע שההסכם מנוסח כעסקת נדל"ן כדי "למשוך" את המלווים, אין כאן טעות. סער הסכים בתצהירו ובעדותו כי מקור הידיעה העיקרי שלו היה אביו. מאחר שרמי הודה כי הבין שמדובר בעסקת הלוואה שמנוסחת כ"תרגיל" כעסקת נדל"ן, הרי אף לו קיבלתי את עדותו של רמי, המשמעות מבחינת סער היא, כי אין לו עילה כלפי התובע. אם רמי שיתף את סער ב"תרגיל" מובן כי גם סער לא הוטעה. מנגד, אם רמי הסתיר מעיניו של סער, בנו, את ה"תרגיל", וכלפיו הציג מצג של "הלוואה" הרי ההטעיה נעשתה על ידי רמי, ולא כל אדם אחר.
הטעיה על ידי עו"ד חבר
75.כבר נקבע, כי המחלוקת הנוגעת לעו"ד חבר הסתיימה בפסק הדין שניתן בתביעה המקבילה, ולגביה קיים השתק פלוגתה. לגופו של עניין, טיבה של ההסכמה בין הצדדים כפי שגובשה בערעור, הוביל לכך שבית המשפט ממילא נדרש להיכנס לעובדות לגופן. מעת שנקבע כעובדה שגרסת הנתבעים אינה מהימנה, סותרת מסמכים כתובים וזרועה סתירות ותמיהות, ממילא יפים הדברים כלפי כולי עלמא. הנתבעים לא טעו ולא הוטעו – לא בעצמם, לא על ידי התובע ואילן ואף לא על ידי עו"ד חבר. הנתבעים (או חלקם) הם מי שהביאו לעו"ד חבר מסמכים הקשורים להכנת עסקת מכר. הנתבעים הם מי שחתמו על הסכם שכל כולו מכר, יחד עם מסמכי מכר נלווים באופן מובהק. הנתבעים הם אלו שקיבלו 410,000 ₪ "כתשלום ראשון". הנתבעים הם אלו שאישרו כי הורו לעו"ד חבר להימנע מדיווח למס שבח, והם אלו שהודו בכתב (פעמיים) כי חתמו על הסכם מכר. לפיכך, טענות הטעות וההטעיה אינה מתיישבת עם ראיות ברורות.
סיכום
76.התביעה מתקבלת.
77.התוצאה היא, שאני משיבה על כנן את ההוראות האופרטיביות שניתנו בפסק הדין מיום 9.2.15, לרבות הליכי הכינוס, ומורה על המשך הליכי הכינוס בהתאם.
78.הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים בגין הליך זה ובנוסף, בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.
ניתנה היום, י"ח אלול התשע"ו, 21 ספטמבר 2016, בהיעדר הצדדים.
