רקע
בפניי בקשת המבקש , מר דני גז (להלן :"המבקש") ליתן פסק דין הצהרתי המורה על אכיפת הסכם מכר מיום 24.7.12 לפיו, רכש את דירה ברחוב הגליל טבריה הידועה כתת חלקה 314 בחלקה 8 בגוש 15014 והרשומה ברשות מקרקעי ישראל בנצרת בתיק 20024590 ובחברה המשכנת לב הגליל שות' (להלן :"הדירה").
המשיב, מר בלומינג מנחם מנדל, הינו תושב ארה"ב ( להלן :"המשיב").
ביום 11.8.11 נתן המשיב למר אשר הורוויץ ( להלן :"הורוויץ") ייפוי כוח שנחתם בפני נציג דיפלומטי בוושינגטון ולפיו, ייפה המשיב את כוחו של הורוויץ לרכוש בעבור המשיב נכס בעיר טבריה וזאת מתוך כספי הירושה אותם קיבל המשיב מסבתו ( מב/2).
ביום 17.8.11 רכש הורוויץ עבור המשיב ובהסכמתו ממר מאיר חי זקין ע"מ ח.פ 5140555235 באמצעות ייפוי הכוח שתי דירות המצויות ברחוב הגליל 314 ו-513 הידועות כגוש 15014 חלקה 8.
הדירה נשוא התביעה הינה דירה מספר 314 (תיקרא להלן:="הדירה") ומצויה ברחוב הגליל (הסכם הרכישה מב/1).
ביום 23.8.11 נחתם ייפוי כוח קונסולרי נוסף המייפה את כוחו של של הורוויץ לפעול בשם המשיב ובמקומו ( מב/3) .
ביום 24.7.12 נחתם בין המבקש כרוכש, ובין הורווויץ, כמוכר, מיופה כוח של המשיב, הסכם מכר (מב/4) לפיו, רכש המבקש את הדירה.
הצדדים יוצגו בעסקת המכר על ידי עו"ד רחל גבאי.
ביום 25.11.12 ביקש וקיבל המשיב, כנגד מר הורוויץ, צו מניעה זמני שהפך לקבוע (ת.א 11729-11-12), שביטל בסופו של יום את ייפוי הכוח הנ"ל.
ביום 24.2.15 הוגשה התביעה דנן בו מתבקשת אכיפת הסכם המכר (מב/4) שנחתם באמצעות ייפוי הכוח הקונסולרי מיום 23.8.11 (מב/3).
ביום 28.5.15 התקיים קדם משפט שבו הוסכם דיונית בין הצדדים, כי אין מחלוקת על כך שהמבקש לא העביר כספים למשיב באופן ישיר ושהמבקש לא יצר קשר ישיר עם המשיב בעניין מכירת הדירה, אלא באמצעות מיופה הכוח בלבד או עורכת הדין שטיפלה בעסקה. כן הוגדרו המחלוקות בין הצדדים כפי שיפורט בהמשך.
טענות המבקש
לטענת המבקש, עובר למכירת הדירה, נרכשה הדירה על ידי המשיב באמצעות אותו ייפוי כוח קונסולרי שניתן למר הורוויץ, באמצעות רחל גבאי, מאת חברת מאיר חי זקין בע"מ, בסכום של 100,000 ₪. כמו כן נרכשה על ידי המוכר דירה נוספת שמספרה 513.
לטענת המבקש, עו"ד גבאי פעלה להשלמת רישומו כבעלים של הדירה, כאשר בתחילה פעלה להשלמת רישום המשיב כבעלים יחיד של הדירה ולאחר מכן פעלה על מנת להשלים את רישום הדירה על שם המבקש.
לטענת המבקש, הוא שילם למר הורביץ כמיופה כוח של הנתבע את מלוא התמורה עבור הדירה, בסך של 250,000 ₪. בתחילה שילם 20,000 ₪ ולאחר זמן קצר שילם סך של 50,000 אותם לווה מחברו, מר עמרם מיכאלי, ואת היתרה בסך של 180,000 ₪, שילם במזומן ובכך שילם את מלוא התמורה המוסכמת עבור הדירה. למיטב זכרונו בסוף חודש ספטמבר 2012 או תחילת אוקטובר 2012.
למרות תשלום מלוא התמורה לא השלימה עו"ד גבאי את רישום הדירה על שם המבקש.
לטענת המבקש, בשל מחלוקות בין המשיב ובין מר הורוויץ החליט המשיב לבטל את ייפוי הכוח שניתן למר הורוויץ ביום 30.10.12 ואף הוציא צו מניעה זמני שהפך לקבוע (להלן :"צו המניעה") בתביעתו כנגד מר הורוויץ ( ת"א 11729-11-12), צו המונע ממר הורוויץ לפעול על פי ייפוי הכוח. כמו כן קיבל המשיב צו מניעה המונע כל דיספוזיציה בנכס.
בתביעת המשיב בת"א 11729-11-12 לביטול ייפןי הכח, ניתן פסק דין עליו לא חלק המשיב המציין את הודעתו של מר הורוויץ כי: " כל הפעולות שעשה נעשו בהסכמת בעל הבית, נעשו על פי ייפוי כוח בלתי מוגבל שניתן לו על ידי בעל הבית ומרגע שבעל הבית ביקש שיפסיק את הטיפול ולאחר שקיבל את הצו הארעי הוא הפסיק את הטיפול ".
לטענת המבקש, ביטול ייפוי הכוח נעשה לאחר שהסכם המכר נחתם ושולמה מלוא התמורה למר הורוויץ בהתאם להסכם המכר ועל כן הושלמו חיוביו ויש לאפשר לו את רישום הדירה על שמו.
עוד נטען כי הואיל והתובע רכש את הדירה כדין , שילם את מלוא התמורה עבור הדירה על פי הסכם המכר ופעל בתום לב בטרם בוטל ייפוי הכוח שניתן למר הורוויץ, הוא זכאי להשלמת רישום הדירה על שמו. לפיכך, פנה התובע באמצעות עו"ד רחל גבאי לבית המשפט המחוזי לביטול חלקי של צו המניעה ככל שמדובר בדירה שאותה רכש. בקשתו נדחתה הואיל והתובע לא היה צד להליך בו בוטל ייפוי הכח.
עוד נטען כי עו"ד רחל גבאי שליוותה את הנתבע במספר עסקאות, לא קיבלה כל הודעה הן מהנתבע ישירות והן ממר הורוויץ על ביטול ייפוי הכוח וזאת עד להחלטת בית המשפט בצו המניעה בת.א 11729-11-12.
עוד נטען כי על פי ס' 14(ב) לחוק השליחות משחתם מר הורוויץ, מיופה הכוח של הנתבע על הסכם המכר מיום 24.7.12 על המסמכים הנלווים (לרבות מתן ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לעו"ד גבאי לרישום זכותו של התובע כצד שלישי בדירה , להבטחת זכות התובע ) ומשזכותו של המבקש תלויה בביצוע נושא השליחות לא ניתן לסיים את השליחות שניתנה לעו"ד גבאי כלפי המבקש.
כן נטען כי רכישת הדירה ומכירתה על ידי מר הורוויץ על פי ייפוי הכוח הקונסולרי שקיבל, הייתה במסגרת הרשאה שניתנה לו כפי שעשה כאשר רכש מספר דירות קודם לכן עבור המשיב. הרכישה של המבקש נעשתה עוד בטרם הודיע המשיב על ביטול ייפוי הכוח ועל כן לא תיתכן טענה כי פעולת השלוח נעשתה "בלי שהורשה לכך או בחריגה מהרשאה".
בית המשפט נתבקש להצהיר כי הסכם מכר הדירה נחתם כדין בין המבקש למשיב באמצעות מיופה הכוח וכי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 24.7.12 עליו חתם מר הורוויץ בשם המשיב המייפה את כוחה של עו"ד רחל גבאי לפעול לרישום זכויותיו של המבקש כבעלים של הדירה הינו בתוקף ככל הנוגע למבקש ולעיסקה נשוא הבקשה. כן נתבקש בית המשפט להורות כי צו המניעה המונע ביצוע כל דיספוזיציה בדירה יבוטל.
תשובת המשיב להמרצת פתיחה
לטענת המשיב, יש לדחות את המרצת הפתיחה וליתן פסק דין המורה כי המשיב הוא בעל הזכויות הבלעדיות בדירה ושעל המבקש לפנות את הדירה מכל אדם או חפץ ולחייב את המבקש בדמי שכירות ראויים מיום תפיסת החזקה ועד ליום מתן פסק הדין.
לטענת המשיב, המבקש לא העביר את תמורת הדירה למשיב וכל טענותיו כי העביר סכומי כסף גדולים במזומן ישירות להורוויץ לא נתמכים באסמכתא. המבקש מנסה להסתיר את מעשיו הבלתי סבירים עד כדי זדון וחוסר תום לב.
המבקש בחוסר תום לב בחר להתקשר בהסכם לרכישת הדירה עם הורוויץ, מתווך שהיה עמו בקשר עוד מהתקופה בה שירתו יחד במשטרה. המבקש חבר עם הורוויץ לבצע עסקה בלתי סבירה, חתם על ההסכם באמצעות ייפוי כוח מבלי שטרח לבדוק את תוקפו ואמינותו, כאשר הוא מודע לכך שהמשיב כלל לא רשום כבעלים, תוך שהוא טוען להעברת כספים במזומן להורוויץ, מבלי שדאג לוודא עם עורך דינו שזכויותיו נרשמו על שם המשיב או שלפחות נרשמה לטובתו הערה / משכון.
לטענת המשיב, עד ליום 30.10.12 לא ידע המשיב כלל על מכירת הדירה על ידי הורוויץ וממילא לא נתן הסכמתו להורוויץ למכור את הדירות. הורוויץ שלח אל המשיב הודעות בדואר אלקטרוני בסוף חודש אוקטובר 2012 מבלי שהמשיב ידע על מכירת הדירות ולאחר שחתם עם המבקש על הסכם למכירת הדירה, והודיע למשיב כי הדירות מושכרות למשך שנתיים וכי הוא לא ממליץ למכור את הדירות במשך השנים הקרובות, שכן ערכן צפוי לעלות ( הודעת המייל סומנה מש/3 ).
ביום 29.10.12 פנה המשיב להורוויץ בדואר אלקטרוני וביקש ממנו להפסיק באופן מידי את הפעולות בשמו כן ביקש המשיב מהורוויץ שימסור את ניהול הדירות והמפתחות של הדירות לנציג אחר מטעמו. ביום 30.10.12 לאחר שהורוויץ קיבל את הודעת המשיב במייל התקשר הורוויץ למשיב והודיע לו לראשונה כי מכר בחודש אוגוסט 2012 את שתי הדירות לקונה מתל אביב תמורת 100,000$.
לאחר השיחה ובעקבותיה ומשהבין המשיב כי הורוויץ מכר את הדירות ללא הסכמתו ושהנו מתחזה ומציג מצגי שווא הגיש המשיב באמצעות ב"כ ובהמלצתו ב- 25.11.12 צו מניעה זמני שהפך לקבוע (ת"א 11729-11-12), המורה על ביטוח ייפוי הכוח שניתן להורוויץ.
לאחר בירור הובהר למשיב כי ביום 24.7.12 חתם המבקש עם הורוויץ על הסכם מכר למכירת דירה בסכום של 250,000 ₪ כשגם המבקש וגם הורוויץ היו מיוצגים על ידי עו"ד רחל גבאי. כאשר מסכום המכירה לא הגיע למשיב ולו ש"ח אחד.
על פי ההסכם הנ"ל, המבקש תפס חזקה בדירה מיום 5.10.12 ועד היום הוא נהנה מפירות השכירות כ-1,500 ₪ בחודש.
לטענת המשיב , המבקש ידע או יכול היה לדעת כי הורוויץ שקוע בחובות, היה עליו לפני החתימה על הסכם המכר, לברר פרטים על הסכמת הבעלים אותם ניתן להשיג בקלות רבה באמצעים טכנולוגיים וזאת נוכח העובדה שמדובר בחתימה באמצעות ייפוי הכוח וכאשר הבעלות לא רשומה על הבעלים. חרף זאת חתם המבקש על הסכם שתנאיו בלתי סבירים.
לטענת המשיב , המבקש העביר להורוויץ סכומי כסף גדולים במזומן וזאת ללא אסמכתא ומבלי שהוא מוודא שהזכויות נרשמו על שם המשיב לפני העברת מלא התמורה, דבר שהוצב כתנאי בהסכם עצמו. כמו כן המבקש לא טרח לוודא כי ייוותר סכום כסף מסוים מתוך כספי התמורה בידיו ו/או בידי בא כוחו להבטחת קבלת אישורי מיסים, ארנונה, ועד בית וכו' כפי שראוי ומקובל ותחת זה בחר להעביר את הכספים (ללא כל אסמכתא ) ישירות להורוויץ.
ההתנהלות הזו מעלה תהיות רבות באשר לאמיתות העסקה ותנאיה כמו כן התעלמות המבקש מכל נורות האזהרה מלמדת ללא כל ספק כי המבקש היה מודע למעשיו של הורוויץ ואף שיתף עמו פעולה ו/או לכל הפחות נהג בחוסר סבירות קיצוני שנדרש מרוכש.
עוד נטען כי המבקש אף לא עמד בתנאי התשלום ובמועדים כפי שהוא עצמו טוען בבקשה דבר המראה על חוסר תום לב באופן קיצוני.
באשר לייפוי הכוח , נטען שהמשיב לא הסכים להורוויץ למכור את הדירה כך שייפוי הכוח היה חסר תוקף. המבקש עצם עיניו וחתם על ההסכם ללא בירור פרטים על המשיב ועל תוקף ייפוי הכוח.
לטענת המשיב, לצורך רכישת הדירה ניתנה הסכמה מפורשת של המשיב באמצעות דואר אלקטרוני ואף ייפוי הכוח ניתן לצורך כך ובסמוך לכך. ייפוי הכוח ניתן ביום 11.8.11 כשהרכישה בוצעה ביום 17.8.11 (שבוע ימים בלבד) ( נספח 3 לבקשה) ורק לאחר שייפוי הכוח המקורי הגיע מארה"ב. כל ניסיון של המבקש לעשות הקבלה בשימוש בייפוי כוח לצורך הרכישה לבין השימוש בו בשעת המכירה אין לו מקום.
המבקש התחייב בס' 7.1 להסכם לשלם את הסכום הראשון על סך של 20,000 ₪ עד ליום 5.9.12 כ-40 יום מיום החתימה על ההסכם, כאשר יש התחייבות נגדית של המוכר בהואיל השני לרשום את הדירה על שמו תוך 30 יום. על אף שהזכויות לא נרשמו בוחר המבקש שלא לברר את העניין ומתעלם מתנאי ההסכם , מהמוכר ומעוה"ד ותחת זאת בוחר לרצות את הורוויץ ולהעביר לו כספים.
אשר לטענה כי הועברו כספים במזומן הושב כי במועד ההעברה הנטען, טרם נרשמו הזכויות על שם המשיב ומבלי שהמבקש טרח לברר עם עו"ד גבאי מדוע לא נרשמו הזכויות על שם המשיב והאם הוא יכול וצריך להעביר את הכספים.
למבקש הייתה ידיעה ושליטה מלאה על ההסכם ותנאיו ועל כן אילו נהג כרוכש סביר שלא נגוע בחוסר תום לב היה יכול בנקל ובזמן אמת לברר כי המשיב מתנגד למכירה ושהורוויץ פעל ללא סמכות אך תחת זו בחר שלא לבצע פעולות פשוטות לבירור האמת, לרבות יצירת קשר טלפוני או באמצעות אינטרנט עם המשיב , נהג בחוסר סבירות והתמסר לחברו הורוויץ.
אין בכך שבתיק צו המניעה לא התנגד המשיב לטענות הורוויץ, כדי להוות הסכמה כלשהי מצד המשיב לפעולות שביצעו המבקש והורוויץ מאחורי גבו.
יש לדחות את טענות המבקש כי פעל בתום לב ועל פי ההסכם , המבקש פעל בצורה בלתי סבירה ובחוסר תום לב קיצוני וניתן לייחס למעשיו זדון ועל כן אינו יכול להסתמך על תקנת השוק גם אם היה מסיים את העניין ברישום.
לטענת המשיב, הוא לא יוצג על ידי עו"ד גבאי מאחר שלא ידע על מכירת הדירה, על יום המכירה, על הצדדים לעסקה וכיו"ב ולא התבקש לאשר את הסכמתו לכך על ידי מי מהנוכחים . מנגד, המבקש, שהעניינים היו בשליטתו המלאה, היה נוכח בפגישה ונתן הסכמתו לייצוג על ידי עו"ד גבאי ועליו מוטלת האחריות בבואו להסתמך על ייפוי הכוח שהוצג לו על ידי הורוויץ.
דיון
בישיבת קדם המשפט מיום 28.5.15 הוגדרו המחלוקות כדלקמן :
" קיימת מחלוקת בשאלה אם המבקש שילם כספים בכלל על חשבון רכישת הדירה כפי שהוא טוען אם לאו .
קיימת מחלוקת בין הצדדים האם ייפוי הכוח שנתן המשיב בשעתו למר הורוויץ כלל הרשאה למכירת הדירה .
קיימת מחלוקת גם בשאלה הם המשיב כלל ייפה את כוחה של עו"ד רחל גבאי לבצע את העסקה".
האם מוסמך היה הורוויץ למכור את הדירה
השאלה הראשונה שאבחן היא האם פעל הורוויץ בהיעדר הרשאה או שייפוי הכוח שנתן המשיב כלל הרשאה למכירת הדירה הנ"ל .
אין חולק כי הורוויץ היה שלוחו של המשיב משך שנים ואף רכש עבורו דירות ומכר עבורו את הדירה האחרת, ברחוב אחד העם.
מהראיות שהובאו בפניי עולה כי המשיב ייפה את כוחו של הורוויץ באמצעות שני ייפוי כוח קונסולריים כלליים. הראשון, הקצר (-מב/2) והשני שנחתם אחריו, הארוך (-מב/3) בהם הוסמך הורוויץ לפעול בשמו ובמקומו.
המשיב אישר בחקירתו כי חתם על שני ייפוי הכוח הנ"ל, וכי מב/ 3 שנחתם מאוחר למב/2 אינו מבטל את מב/2.
אישור חתימת המשיב בחקירה הנגדית על גבי מב/2 בעמוד 30 שורה 19:
"ש. אני מציג לך מסמך שסומן בבית המשפט מב/2 אני מצביע על חתימה, האם זו חתימתך כמייפה הכוח.
ת. כן ".
אישור חתימת המשיב בחקירה הנגדית על גבי מב/3 ( עמוד 34 שורה 18).
ש. "אני מפנה אותך למב/3 מפנה אותך לחתימה שם בסוף ייפוי הכוח זוהי חתימתך ?
ת. כן .
ש. מפנה אותך לסעיף 2 ל- מב/3 לשורה 2 , אני קורא את זה ורשום שאתה נותן ייפוי כוח להוורויץ למכור כל נכס שלך . אז למה אתה אומר שייפוי הכוח לא מאפשר לך לעשות
כך ?
ת. כי לפי הבנתי הקטע הראשון כתוב במדויק שזה אחד העם וחשבתי שהכל בנוי על
זה , הכל בשביל זה ..."
ובשורות 24-27 :
"ש. אני אומר לך שמב/3 נחתם אחרי מב/2 .
ת. נכון
ש. אתה ביטלת באמצעות ייפוי הכוח מב/3 את ייפוי הכוח מב/ 2 האם ביטלת אותו ?
ת. לא ביטלתי " .
מב/2 – ייפוי הכוח
בייפוי כוח זה ( ייפוי כוח קונסולרי מיום 11.8.11 ) מינה המשיב את מר הוורויץ ( בתרגום חופשי ) לפעול בשמו ובמקומו בכל העניינים הקשורים ברכישה וגם במכירת נכסים בטבריה , ישראל .
כמו כן נכתב כי המשיב מייפה את כוחו של מר הורוויץ לקבל בנאמנות עבורו על תשלום מכספי מכירת נכסים.
ובלשון ייפוי הכוח ( מב/2).
To act on my behalf in matters related to the purchase of and sale of my properties in Tveria , Israel"
…to retain in the account of horovits properties. in trust for my benefit , all proceeds from the sale of my real estate in Tveria ,Israel".
(ההדגשות בקו אינן במקור – י.א.).
המשיב טען בפניי כי ייפוי הכוח (מב/2) נועד לרכישת הדירה באחד העם בלבד שנרכשה בשנת 2009.
כך העיד בפניי בעמוד 30 שורות 20-32 וכן בעמוד 31 שורות 1-12:
"ש. אתה יכול להסביר לבית המשפט מהו המסמך שאנו מדברים עליו.
ת. כאשר קניתי את הבית באחד העם, הוא רצה שאני אחתום על יפוי כוח בשביל זה.
ש. מתי קנית את הבית באחד העם.
ת. ב- 02/2009.
ש. יפוי הכח מ- 2011, איך זה?
ת. על כל דבר שעשיתי עם הורוויץ חתמתי על יפוי כוח.
ש. אבל זה שנתיים אחר כך, זה לא מתאים.
ת. הוא המליץ לי למכור את הבית באחד העם ולרכוש בטבריה בלב הגליל.
ש. האם היפוי כח הזה, למה חתמת עליו?
ת. זה היה על קניית הבית בלב הגליל ... רגע מתי קניתי את הבית בלב הגליל? זה היה שבוע לפני, אז חתמתי על מב/2 כדי לקנות את הדירה בלב הגליל.
ש. אני מפנה אותך ל- מב/2 לשורה 4 מהמילה "to the purchase…Israel". האם נכון שיפוי הכח הזה מאפשר להורוויץ לקנות ולמכור כל נכס בטבריה.
ת. לא. רק אותו דבר. על כל דבר הוא ביקש ממני יפוי כוח ספציפי. הוא ביקש יפוי כוח שקניתי באחד העם, הוא ביקש יפוי כוח שמכרתי באחד העם והוא ביקש ממני כשהוא רצה למכור באחד העם ולקנות בלב הגליל, כל דבר הוא ביקש ממני.
ש. אתה יודע לקרוא מה שכתוב ב- מב/2.
ת. כן. אני גם מבין מה שכתוב פה.
ש. אני אומר לך שמה שכתוב ב- מב/2 לא מתייחס לנכס ספציפי, מב/2 זה ייפוי כח שבו אתה נותן להורוויץ לפעול בשמך לכל דבר בעניין של נכסים, לקנות ולמכור. מה אתה אומר על זה.
ת. זו לא הייתה הכוונה שלי וגם לא הכוונה שלו. כן, אבל כל דבר שעשינו ביחד ... כן אני רואה מה כתוב ב- מב/2.
לשאלת בית המשפט: כשחתמת על מב/2, לא ראית שזה כתוב?
ת. כן אבל הבנתי שהוא צריך למכור דירה בשבילי אז הוא צריך יפוי כח בשביל זה לבד. כך אני חשבתי שזה בשביל דירה ספציפית". (הדגשות בקו שלי י.א ).
נוכח העדות הנ"ל, נדחית טענת המשיב לפיה הורוויץ לא היה מוסמך לחתום על הסכם מכר בנודע לדירה. שכן כפי שעולה מהעדות הנ"ל ומלשון ייפוי הכוח אין מדובר בדירה ספציפית.
מב/3 – ייפוי הכוח השני
ייפוי הכוח נחתם ביום 23.8.11 .
המשיב טען בתצהירו (מש/5 ) כי ייפוי הכוח מב/3 אינו כולל הרשאה למכור את הדירה נשוא כתב התביעה.
ס' 2 לייפוי הכוח מב/3 מאשר למיופה הכוח הורוויץ למכור בשמו של הנכס (any proprety ) הן כזה שבבעלות המשיב אותה עת או בעתיד:
"In my name and on my behalf to purchase ,lease .rant, exchange or acquire in any other manner; to sell ,let, mortgage ,pledge or in any other way encumber or dispose of in any manner whatsoever, any property ,whether movable or immovable , and whether presently owned by me or not".
למעלה מכך, בעדותו בפניי (שצוטטה לעיל) העיד המשיב כי ייפוי הכוח מב/3 לא מבטל את מב/2 ועל כן עדיין מכוח מב/2 היה מוסמך הוורויץ, נכון למועד ביצוע העיקה עם המבקש, למכור את הדירה (ראה גם עדות עו"ד גבאי כי מיופה הכוח הסתמך של שני ייפוי הכוח מב/2 ומב/3, בעמוד 12 שורה 9).
לאור האמור, איני מקבל את טענת המשיב בעניין זה וקובע כי ייפוי הכוח (מב/3) ייפה את כוחו של הורוויץ לפעול בשמו לקנות ולמכור דירות, וכי מכוח מב/3 היה מוסמך הורוויץ למכור את הדירה נשוא התביעה.
עוד טען המשיב בסיכומיו כי הצגת מב/2 הנה הרחבת חזית אסורה שכן לכתב התביעה דנן צורף מב/3 בלבד, כמו כן טען שגם בקדם המשפט בו הוגדרו המחלוקות בין הצדדים נאמר כי ייפוי הכוח (מב/3 ) כלל הרשאה למכירת הדירה ולא הוזכר מב/2 (פרוטוקול דיון מיום 28.5.15 בעמוד 2 שורות 14-15 ).
סבורני כי יש לדחות טענה זו שכן אין מדובר בטענה עובדתית חדשה שלא בא זכרה בכתב התביעה. הגשת מב/2 באמצעות הורוויץ היא הבאת ראיה לסתור את טענת המשיב כי הוא פעל בהיעדר סמכות ו/או בחריגה מהרשאה ואינה הרחבת חזית אסורה. הראיה הוגשה באמצעות עורכת ייפוי הכוח , עו"ד גבאי ואין בהגשתה כל דופי.
כמו כן כבר קבעתי באשר ל- מב/3 שהוא אינו מצומצם למכירת דירה ברחוב אחד העם אלא מייפה את כוחו של הורוויץ לקנות ולמכור נכסים בטבריה ועל כן גם אם לא היה מוגש מב/2 עדיין מכוח מב/3 מוסמך היה הורוויץ לפעול בשם המשיב.
התכתבויות בין הורוויץ למשיב
טוען המשיב כי הורוויץ פעל בחוסר הרשאה בעיסקה שעליה לא ידע המשיב שכן ביום/12 22-23/10 כתב הורוויץ מייל למשיב ובו הוא כתב כי הדירות מושכרות למשך שנתיים וכי הוא לא ממליץ למשיב למכור את הדירות במשך השנים הקרובות שכן ערכן צפוי לעלות.
גם לו הדבר הנכון (היינו, כי כך דווח למשיב והוא לא היה מודע למכירת הדירה), הרי כל עוד לא הוכח בפניי כי המבקש ידע על דיווחי שווא אלה, הדבר רלוונטי אך ורק למישור היחסים שבין הורוויץ למשיב.
היה על המשיב לבטל את ייפוי הכוח באופן רשמי (השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח על פי ס' 14 לחוק השליחות) קודם לחתימת העיסקה בין הורוויץ למבקש, על מנת שהורוויץ יחשב כמי שפועל בהעדר הרשאה.
דרישת המשיב כי הקונה, המבקש, יצור עם מיופה הכוח קשר טלפוני ו/או קשר באי מייל ויוודא שהוא אכן מאשר את העסקה הנה דרישה שאין לה כל בסיס משפטי. מקובלת עלי טענת המבקש, כי הסתמך וזאת באמצעות עו"ד מטעמו על שני ייפוי כוח קונסולריים עליהם חתם המשיב ואני קובע כי הסתמכותו מהווה הסתמכות כדין ואין להוסיף עליה דרישות נוספות שאינן קיימות בדין.
איני מקבל את טענת המשיב כי המבקש עצם את עיניו ופעל בחוסר סבירות קיצונית בשל כך שהתעלם מהקשיים ומנורות האזהרה שנצבו בפניו בעסקה. אין מדובר על הסתמכות של המבקש על ייפויי כוח מפוקפקים או מזויפים. מדובר בייפוי כוח תקפים שעל יסודם גם נרכשה הדירה. המבקש היה רשאי בהחלט להסתמך עליהם ללא כל חשש. על כן טענה זו נדחית.
אי רישום הבעלות על שם המשיב
טענה נוספת שיש להידרש לה היא טענת המשיב כי המבקש ידע שהמשיב אינו הבעלים הרשום של הנכס (טרם הסתיים רישומו כבעלים) ועצם את עיניו ועל כן ידיעה זו שוללת את תום ליבו.
בענייננו, המבקש אישר בתצהירו ובחקירתו כי היה ידוע לו בעת החתימה על הסכם המכר כי המוכר בעצמו עדיין אינו רשום כבעלים, אלא רק היה בעל הזכות להירשם כבעלים.
כך אכן גם נכתב בסעיפי ההואיל בהסכם המכר שנחתם בים המבקש ובין המשיב באמצעות הורוויץ
( מב/4) :
"הואיל והמוכרים הם המחזיקים הבלעדיים והזכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה של דירה בת חדר אחת ...
והואיל ובימים אלה המוכרים פועלים להשלמת רישום העברת הזכויות בדירה על שמם בחברה המשכנת ובמינהל מקרקעי ישראל בנצרת ומתחייבים להשלים את הרישום תוך 30 יום מיום חתימת הסכם זה ".
מקובל עליי כי אי רישום הבעלות יכול להדליק נורת אזהרה {ראה האמור בע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ (מאגר משפטי נבו)} אולם, ניתן לערוך עסקאות בזכות שהועברה בהסכם וטרם נרשמה ואין בכך די כדי לקבוע כי המבקש היה חסר תום לב במיוחד נוכח ההסכמה המצויה בחוזה כי המוכרים פועלים להשלמת הרישום.
אם כן מהראיות שהובאו בפניי הוכח בפניי כי רכישת הדירה ומכירתה על ידי הורוויץ על פי ייפוי הכוח הקונסולרי שקיבל ( מב/2 ומב/3 ) הייתה במסגרת הרשאה שניתנה לו כפי שעשה כאשר רכש מספר דירות קודם לכן עבור המשיב ומכר את הדירה באחד העם.
פעולותיו של הורוויץ נעשו שלושה חודשים בטרם הודיע המשיב על ביטול ייפוי הכוח ועל כן לא תיתכן טענה כי פעולת השלוח נעשתה "מבלי שהורשה לכך או בחריגה מהרשאה". מכאן שההסכם בין המבקש ובין הורוויץ נחתם כדין.
כעת אפנה לדון בשאלה השנייה שהוגדרה במחלוקת – האם שולמה התמורה עבור רכישת הדירה.
הטענה כי התמורה צריכה להיות משולמת לאחר הרישום
בס' 6-7 לחוזה המכר נקבע כך :
" תמורת רכישת הזכויות בדירה ישלמו הקונים למוכרים סך של 250,000 ₪ (מאתיים וחמישים אלף ₪) (להלן :"התמורה")" .
על פי ההסכם (מב/4), התמורה הייתה אמורה להשתלם בשתי פעימות האחת, 20,000 ₪ ממחיר התמורה ישולם עד יום 5.9.12 בהעברה בנקאית ישירות למוכרים ויתרת התמורה בסך של 230,000 ₪ תשולם על ידי הקונים למוכרים לא יאוחר מיום 5.10.12 ובכפוף למסירת החזקה בדירה.
טוען המשיב כי היה על המבקש להימנע מביצוע תשלום על פי הסכם המכר עד לאחר הרישום.
איני סבור כך.
המבקש פעל על פי הקבוע בס' 7 סיפא להסכם המכר לפיו, הקונה יכול להקדים כל תשלום מתשלומי התמורה. לא הוסכם בהסכם המכר כי תשלום התמורה תלוי ברישומו של המוכר כבעלים הרשום של הדירה ועל כן יש לדחות טענה זו.
המבקש, שלא נכח בחקירת עו"ד גבאי הכחיש את טענתה (בעמוד 7 שורה 2) במסגרת חקירתה, כי הודיעה למבקש ולמר הורוויץ במעמד החתימה על חוזה המכר כי "לא מועברים שום תשלומים ולא מקבלים שום כספים עד שאני מסיימת רישום העברת הזכויות על שמו של המשיב" (בעמוד 23 שורה 30). בחקירת המבקש ציין "לא זוכר שהיא אמרה לי דבר כזה . אני גם לא מאמין שזה נאמר". כאשר עומת עם דבריה של עו"ד גבאי שטענה כי אמרה בעל פה לצדדים במעמד חתימה על חוזה המכר כי לא מועברים כספים עד לרישום המשיב כבעלים של הדירה השיב המבקש בעמוד 24 שורה 17:"לא נאמר לי. אגב, אתה עורך דין ואני חושב שמתי שעורך דין אומר דברים הוא כותב אותם ואם זה לא נכתב זה גם לא נאמר".
עו"ד גבאי העידה כי אמרה לצדדים שאין לשלם את כספי הרכישה כל עוד לא נרשם המשיב כבעלים וכי לא רושמים דבר כזה בחוזה ( עדותה בעמ' 7 שורה 4 ) .
בסתירה בין עדותו של המבקש לזו של עו"ד גבאי העדפתי את גירסת המבקש. מועדי ואופן העברת כספי התמורה הינם עניינים מהותיים בחוזה המכר ואכן בדרך כלל הנוהג הוא לפרטם בחוזה. סבורני כי אם אכן היה מוסכם כך הסכמה זו הייתה צריכה להיות סעיף מפורש בהסכם.
זאת ועוד, הוכח בפניי שעו"ד גבאי לא הודיעה למבקש דבר בעניין ואף לא הלינה על ביצוע התשלום מלוא התמורה על ידי המבקש כאשר הכינה עבורו את הבקשה לביטול חלקי של צו המניעה שהגיש המשיב. היא נשאלה על כך והשיבה בעדותה שהיא רשמה זאת מפיו של המבקש (בעמוד 9 שורות 1-3). הסבר זה קלוש בעיניי שכן היא ציינה זאת כעובדה בבקשה לביטול צו המניעה שהגישה עבור המבקש. ההגיון והשכל הישר מחייבים, כי אם הייתה סבורה עורכת הדין שהמבקש שגה בכך ששילם את התמורה טרם סיום הרישום, הייתה צריכה להעלות זאת בפני המבקש ו/או בבקשה לביטול חלקי של צו מניעה שהוגש לבית המשפט.
לסיכום, לא מצאתי שיש בהקדמת התשלום כדי לפגוע בתוקף חיובי המשיב בהסכם או לפטור מהם.
האם הוכח כי שולמה ע"י המבקש מלוא התמורה
בס' 5 לתצהירו מב/7 הצהיר המבקש כך :
"בסמוך לחתימה על הסכם ההרשאה שילמתי למר הורוויץ, כמיופה כוח של הנתבע את מלוא התמורה עבור הדירה , בסך של 250,000 ₪. בתחילה שילמתי 20,000 ₪ ולאחר זמן קצר ליוויתי מחבר ששמו עמרם מיכאלי 50,000 ₪ ואת היתרה בסך של 180,000 ₪ שילמתי במזומן חודש ימים לאחר מכן ובכך שילמתי את מלוא התמורה המוסכמת עבור הדירה . למיטב זכרוני בסוף חודש ספטמבר 2012 או תחילת חודש אוקטובר 2012 ".
המבקש חזר על כך בעדותו שלא נסתרה (בעמוד שורות 23-24 לעדותו).
הוא נשאל והשיב בעמוד 23 שורות 25-26 :
"ש. מה פתאום עוד לפני שהזכויות נרשמו על שם המשיב, אתה הולך ומעביר את כל הסכום , 250,000 ₪ זה נראה לך הגיוני מה שעשית ?
ת. אני הכרתי את הורוויץ והאמנתי בו וידעתי שהיא עורכת דין שמטפלת בנושא העברה. מעולם לא נאמר לי שיש בעיה שזה הליך פורמאלי שזה יעבור".
חיזוק לכך שהתמורה שולמה ניתן למצוא בהצהרת מיופה הכוח, מר הורוויץ , בהליכים קודמים כי המבקש שילם לו את מלוא התמורה . מר הורוויץ והמבקש הצהירו על כך בין היתר בפרוטוקול הבקשה לביטול חלקי של צו המניעה הקבוע אשר הוגש וסומן מב/5 ( ראה ס' 5 למב/5 ).
הורוויץ אף העיד בפניי כי שולמה לו התמורה עבור הדירה ( ראה עדותו בעמוד 18 שורות 20-21).
הורוויץ נשאל על ידי בית המשפט בעמוד 20 שורות 29-31 כך :
"כמה כסף ממכירת הנכסים של המשיב בארץ החזקת בידך כשהחלטת למכור את הדירה בקפריסין ?
ת. 250,000 ₪ זה כסף הדירות שלו ".
כך גם העידה עו"ד גבאי כי בסמוך לתשלום מלוא התמורה הודיעו לה המבקש ומיופה הכוח כי שולמה על ידי המבקש למיופה הכוח מלוא התמורה. ( עמוד 8 שורות 31-32).
כמו כן הובאו בפניי עדים שהעידו כי עזרו לו לשלם את התמורה עבור הדירה. עדותם ועדות המבקש לתשלום כספי הרכישה במזומן לא נסתרה. ראה תצהירו של מר עמרם מיכאלי כי הלווה למבקש סך של 50,000 ₪ לצורך קניית הדירה ( מב/9) ותצהירו של הרב אריה יהודה פייסט לפיו הוא הלווה למבקש סך של 20,000 ₪ לצורך קניית הדירה ( מב/10 ). לפי האמור בתצהיריהם שתי ההלוואות הוחזרו.
בעדותם חזרו העדים על האמור בתצהיריהם. מר עמרם מיכאלי העיד כי הלווה למבקש סך של 50,000 ₪ עבור רכישת דירה בטבריה ב-2012 (בעמוד 27 שורות 15-17). כן העיד הרב יהודה בפניי כי המבקש ביקש ממנו הלוואה בשנת 2012 לתקופה קצרה עבור עסקה שיכולה להניב לו רווחים הלוואה בסך של 20,000₪ (בעמוד 29 שורות 20-21 )}.
עדותם תאמה את האמור בתצהיר המבקש ובעדותו (עמוד 25 שורות 17-23 באשר להלוואה שניתנה למבקש על ידי הרב וכן בעמוד 26 שורות 1-13 באשר להלוואה מעמרם מיכאלי).
זאת ועוד, המבקש אף הציג בפניי אישור על משיכת כספים מבנק דיסקונט שצורף לתצהירו ( סומן מב/8) המעיד על משיכת סכום של 184,720₪ מחשבון הבנק כאשר הצהיר כי מתוכם שילם להורוויץ סך ש"ח 180,000 ₪ המהווים את יתרת כספי הרכישה.
מכל אלה שוכנעתי כדי נטל הראיה הנדרש, כי התמורה עבור רכישת הדירה שולמה למר הורוויץ. כן שוכנעתי, בעובדה שאינה שנויה במחלוקת, שהתמורה לא הועברה ע"י הורוויץ לידי המשיב.
התנהלות המבקש בעניין התשלום במזומן
לטענת המבקש בסיכומיו, בין המבקש למיופה כוח , הורוויץ, שררו יחסי אמון מוחלטים וכאשר ביקש מר הורוויץ תשלום כספי המכר במזומן לא ראה המבקש בעיה כלשהי עם בקשה זו. מה עוד שהמבקש היה מיוצג על ידי עו"ד וקיים הסכם מכר המתעד את התמורה ואת התשלומים שהוסכמו בין הצדדים.
באשר לטענה כי המבקש העביר כספים במזומן להורוויץ העיד הורוויץ כי זו הדרך שהוא ביקש מהמבקש להעביר כספים אליו וכי זה היה מקובל על המבקש והאחרון לא העיר לו על כך ( בעמוד 19 שורות 28-31).
לטענת המבקש בסיכומיו, המשיב שם כספו אצל מר הורוויץ ללא כל בטחונות או ערבויות ( עמוד 35 שורה 3) וללא כל היכרות מוקדמת לצורך רכישת ומכירת דירות. חרף זאת, המשיב לא פנה לגורמים אותם הכיר , כדוגמת עו"ד רחל גבאי ואף לא פנה למר הורוויץ בעצמו על מנת שלא יפעל על פי ייפוי הכוח מטעמו ( ראה עדותה המשיב בעמוד 35 שורה 16).
ראה חקירת המשיב בעניין זה (בטחונות מהורוויץ) בעמוד 35 שורה 3:
"ת. לא לקחתי. אני סמכתי ובטחתי על הורוויץ ".
המשיב נשאל בחקירתו מדוע לעניין מתן האימון בהורוויץ, דינו שונה מדין המבקש שהרי גם הוא נתן אמון בהורוויץ אולם לא הייתה בפיו כל תשובה על כך.
סבורני כי טוב היה עושה המשיב לו לא היה מעלה טענה זו שכן הוא עצמו התנהל כך אל מול הורוויץ בעסקאות של מאות אלפי ₪ ואף העיד בפניי כי בטח בו ועל כן מה לו כי ילין על כך שהמבקש התנהל במזומן אל מול הורוויץ .
לאור האמור, הטענה נדחית.
ביטול ייפוי הכוח
אין חולק כי ביטול ייפוי הכוח היה למעלה משלושה חודשים לאחר מכירת הדירה וכחודש ימים ששולמה מלוא התמורה.
כאמור, בעת כריתת ההסכם, פעל מר הורוויץ בהסמכה מלאה, על פי ייפויי הכוח הקונסולריים הנ"ל ( מב/2 , מב/3 ).
טוען המשיב , בס' 4 לתצהיר המשלים מש/5, כי ייפוי הכוח הקונסולרי ( מב/3 ) אינו ייפוי כוח בלתי חוזר שכן ייפוי הכוח עצמו הוכתר בכותרת של "ייפוי כוח כללי " ולא צוין בשום מקום שהוא בלתי חוזר וכי לא ניתן להבטחת זכות מסוימת וזכות צד ג' אינה תלויה בו כלל .
אכן ייפוי הכוח ( מב/3 ) אינו ייפוי כוח בלתי חוזר. הוא ייפוי כוח כללי ועל כן באופן תיאורטי יכול היה המשיב לבטל את ייפוי הכוח בעל עת שיחפוץ . למרות זאת העיד המשיב כי ביטל את ייפוי הכוח רק בסוף חודש אוקטובר 2012 וזאת לאחר שהעסקה למכר הדירה הסתיימה ועל כן הוכח שייפוי הכוח היה בתוקף בעת החתימה והשלמת העסקה . בנסיבות אלה, אינטרס ההסתמכות של הקונה, המבקש דנן, גובר ויש ליתן תוקף לעיסקת המכר.
הפן -המשפטי
ס' 1 לחוק השליחות קובע:
"שליחות היא ייפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שלוח פעולה משפטית כלפי צד שלישי ".
ס' 2 לחוק השליחות קובע כי :
" שלוחו של אדם כמותו ופעולת השלוח לרבות ידיעתו וכוונתו מחייבת ומזכה לפי העניין את השולח ".
מכאן שהמבקש היה רשאי לבצע עסקה עם הורוויץ שפעל כמיופה כוחו של המשיב על פי ייפוי כוח תקף ( מב/2 ומב/3 ) המסמיך את הורוויץ לפעול בשמו ובמקומו. הורוויץ היה שלוחו של המשיב עד למועד ביטול ייפוי הכוח על ידי המשיב. במועד העיסקה לא פעל הורוויץ בחריגה מהרשאה.
הוכח בפניי כי הסכם המכר נחתם כדין והתמורה שולמה ואף הושלמה הצהרה למיסוי המקרקעין (ראה העתק ההצהרות מה רכישה ומס שבח מצורפות כנספח 9 לתצהיר המבקש (מב/7).
וכעת לשאלה השלישית האם המשיב ייפה את כוחה של עו"ד גבאי לבצע את העסקה ?
אין חולק כי הורוויץ חתם על ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את עו"ד גבאי לצורך רישום הזכויות על שם המבקש.
לטענת המשיב, לא היה מוסמך הורוויץ לחתום על יפוי כוח כאמור, לטובת עו"ד גבאי.
גם טענה זו יש לדחות.
בס' 2 לייפוי הכוח מב/3 הוסמך במפורש מיופה הכוח בייפוי הכוח הקונסולרי הכללי מב/3, לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לרכישת ואו מכירת נכסי נדל"ן לטובת צדדים שלישיים.
ובלשון ייפוי הכוח :
"And for this purpose to sign powers of attorney to third parties including irrevocable powers of attorney".
(ההדגשה בקו אינה במקור- י.א.).
על פי הסמכות הנ"ל, אכן פעל מיופה הכוח הורוויץ. הוא חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת עו"ד גבאי לצורך מכירת הדירה ולרישומה על שם המבקש ( ס' 1 לנספח 10 למב/7 , תצהיר המבקש ) וזאת מכוח ייפוי הכוח הכללי שקיבל ( מב/3 ).
על פי חוק השליחות, ניתן לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר באמצעות ייפוי כוח כללי.
במהלך עדותה נשאלה עו"ד גבאי, מדוע לא פנתה למי שנתן את ייפוי הכוח לראות אולי הוא ביטל אותו השיבה:
"למה הוא לא מודיע לי ? אני מטפלת בו , הוא אמור להודיע לי זו עסקה חמישית שאני מטפלת בו" (בעמוד 11 שורה 21 ).
מדבריה אלה אף הוכח בפניי, כי לא רק במקרה דנן ניתן לה ייפוי כח בלתי חוזר, אלא עו"ד גבאי ערכה מספר עסקאות קודמות עבור המשיב תוך שניתן לה ייפוי כח בלתי חוזר .
ס' 14(ב) לחוק השליחות תשכ"ה 1965 (להלן :"חוק השליחות") קובע כי הוראות סעיף 14(א) הקובעות שהשליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח לא תקפות ולא יחולו אם ניתנה הרשאה להבטחת זכותו של אחר וזכותו תלויה במימוש השליחות.
במקרה דנן ניתנה הרשאה בלתי חוזרת, באמצעות יפוי הכח הבלתי חוזר הנ"ל, להבטחת זכותו של המבקש לרישומו כבעלים של הדירה וכל עוד לא התממשה השליחות על ידי עו"ד גבאי קרי לא הושלם הרישום לא ניתן לסיים את השליחות.
לסיכום ביניים , משחתם מר הוורויץ ,מיופה הכוח של המשיב, על הסכם המכר מיום 24.7.12 וחתם על כל המסמכים הנלווים לרבות מתן ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לעו"ד גבאי לרישום זכותו של המבקש כצד שלישי בדירה (נספח 10 למב/7) השתכללה עסקת המכר והיא תקפה.
תקנת השוק
המבקש כלל לא הסתמך בתובענתו זו על תקנת השוק. על כן לא ברור לי מדוע טען המשיב באריכות בסיכומיו בעניין זה.
סוף דבר
לאור הנימוקים שפורטו לעיל , התובענה מתקבלת.
ניתן בזאת צו לאכיפת חוזה המכר כפי שנחתם על ידי הצדדים ( מב/4 ) מיום 24.7.12 .
בכפוף לתשלום המיסים , האגרות וכל תשלום חובה אחר בגין העיסקה, אני מורה על השלמת רישומו של המבקש בלשכת רישום המקרקעין כבעלי הדירה, על ידי עו"ד גבאי.
צו המניעה שהוצא בתיק 11729-11-12 מסוייג בזאת והוא לא יחול בכל הנוגע לרישומו של המבקש כבעלי הדירה, כאמור לעיל ולא יהיה בו כדי למנוע רישום המבקש כבעלי הדירה ברחוב הגליל טבריה הידועה כתת חלקה 314 בחלקה 8 בגוש 15014 והרשומה ברשות מקרקעי ישראל בנצרת בתיק 20024590 ובחברה המשכנת לב הגליל שות'.
המשיב ישלם למבקש הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 20,000 ₪.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ב' ניסן תשע"ו, 10 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.
