לפניי תובענה לאכיפת חוזה לרכישת זכויות במקרקעין.
- הנתבעת, אשר הגיעה לגבורות, רשומה כבעלים במושע של רבע מהמקרקעין שבסמטת עובד 26 בתל-אביב, הידועים כחלקה 202 בגוש 6972 (נסח רישום המקרקעין – נספח א לתצהיר העדות הראשית מטעם התובע). בחודש ינואר 2015 חתמה עם התובע על מסמך שנכתב ביד וזה לשונו:
agreement 21/1/2015
Betweenשרה הימן נדב
נתן ון זוהרן
The property in Tel Aviv Simtat Oved 26 א+ב
lot 6972/202 – size 443 m
¼ of the lot is being sold for 200,000 NIS
including the lot and all the rights that
come with both
In 4 years (21/1/2019) another $15,000
will be paid out for the full rights of
שרה הימן נדב
The מס שבח up to 25% (50,000 NIS) will
be paid by the buyer if any. buyer will also
pay all the appreciation tax to the
city of tel aviv.
$500 1st payment will be paid 21/1/2015. signing
of technical agreement in 14 days
second payment of $17,000 in 2 weeks
third pay[m]ent of $17,000 in 2 more weeks
final $15,500 will be paid when the
deed is in the buyer's name
I Sarah Heiman Nadav received $500 cash
[…]
(המוצג ת/1)
התובע שילם לנתבעת את סך 500 דולר ארה"ב שנקבע כמקדמה וגם דיווח על העסקה לרשות המסים. לגרסתו, בטרם הספיק לשלם את התשלום הראשון על סך 17 אלף דולר החלה הנתבעת מתחמקת ממנו בניסיון לנער חוצנה מהעסקה. בעיניו המסמך הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין: הוא מפורט ומסוים ועונה על דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969. מצוינים בו שמות הצדדים, פרטיו של הנכס הנמכר, סכום התמורה ומועדי התשלום וגם תשלומי המסים נזכרים בו. הנתבעת טוענת לעומתו כי סברה שמדובר בהצעה ראשונית ותו לא, וכי לא גמרה בדעתה להתקשר בחוזה מחייב למכירת המקרקעין. חוזה כזה, כך סברה, אינו נחתם אלא במעמד פרקליט היועץ לכל צד ואחר שהודפס. לשיטתה התובע עשק אותה וההסכם בטל גם מכוח הוראותיהם של סעיפים 12 ו-14 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג–1973 (להלן: חוק החוזים).
- לאחר עיון בחומר שלפניי ושמיעת הצדדים אני סבורה כי יש לדחות את טענתה של הנתבעת שלא גמרה דעתה להתקשר בחוזה מחייב עם התובע.
בשביל שמסמך ייחשב לחוזה מחייב עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ועליו להיות מסוים די הצורך. ביסוד קיומו של חוזה תנאי מרכזי, והוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים אובייקטיבי ונלמד מלשון החוזה ומתוכנו, מנסיבות העניין, מהתנהגותם של הצדדים ומאמירותיהם לפני החתימה על המסמך ואחריה (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פסקאות 8–9 לפסק-דינו של השופט עוזי פוגלמן [פורסם באר"ש, 18.07.2010]).
אפתח בלשון המסמך שעליו חתמו הצדדים. למותר לציין כי בהיותו כתוב הוא עוטה עליו כדת וכדין את ,,צורתה של התחייבות'' לעשות עסקה במקרקעין. כפי שראינו נכתב בו מפורשות, בזמן הווה, שרבע מהמגרש "is being sold" וש"technical agreement" ייחתם שבועיים לאחר מכן – התנאים המהותיים כבר סוכמו והעסקה גובשה. שמות הצדדים, מהותם של הנכס הנמכר ושל העסקה ומועדו של כל תשלום מצוינים אף הם במסמך. סכום התמורה לפי הטקסט הוא מאתיים אלף ש"ח, ועוד 15 אלף דולר שתשלומם נקבע לארבע שנים אחר החתימה. שערו היציג של דולר ארה"ב עמד ביום החתימה על קרוב לארבעה שקלים חדשים לדולר, והתובע דיווח לרשויות המיסוי על עסקה בסך 260,000 ש"ח (ת/2; הנתבעת אישרה את הסכום בעמ' 30 לפרוטוקול הדיון, שורה 34–עמ' 31, שורה 1). נוסף על כך נקבע כי בהיטל ההשבחה ובמס השבח שיוטלו על העסקה יישא התובע. בכל הנוגע לסכום מס השבח המרבּי שהסכים כי יֵצא מכיסו, רבע מהתמורה, הוא טוען (סעיף 3 לתצהירו) כי בשגגה נרשם שיעמוד על חמישים אלף ש"ח וכי למעשה התחייב לשלם עד 65 אלף ש"ח, שהוא הסכום הנכון (260,000×25%). כמו-כן יש לציין כי מעל חתימותיהם של הצדדים הופיעה פסקה כהאי לישנא:
if the appreciation tax to city of tel aviv is more than $50,000 dollars the deal will not take place and $500 binder will be returned to the buyer
אך זו נמחקה ושמו של כל צד מתנוסס על-יד ההוראה המחוקה. פירושו של דבר שהתובע התחייב לשאת במלוא היטל ההשבחה, יהא סכומו אשר יהא.
הצדדים לא חתמו על המסמך בגפם. מלבדם היו בביתה של הנתבעת באותה עת גם גיסה ובתו, אשר לדברי הנתבעת (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 1–4) רשמה את ההסכם בכתב ידה על-פי הוראותיו של התובע (אליבא דתובע נכח שם גם חתנו של הגיס, שאותו זיהה בטעות כבנו – עמ' 13, שורה 12; סעיף 4 לתצהירו). הנתבעת נמנעה מזימון אותם קרובים להעיד, אך עדות לאופן שבו תפס את ההתרחשות הגיס, הדוקטור ויקטור (ויק) ניומן, הציג בכל-זאת התובע. השניים התכתבו בדואר אלקטרוני, וחמישה ימים אחרי הפגישה כתב לו ניומן:
[…]
Spoke to my sister in law today. and while she agrees a deal was made she is worried that without a lawyer she may end up with things like back taxes and she wants some time to explore this, possibly with a lawyer. She consulted her son here in Lakewood who also told her, that a deal is [a] deal and agrees with me. Give her a few days, I will continue pushing her and hopefully she'll agree.
[…]
(נספח ג לתצהיר התובע;
ההדגשה אינה במקור)
בא-כוח הנתבעת מתנגד גם להגשת המכתבים בטענה כי אינם קבילים, ולחלופין – כי באין עדות מפי המחבר אין הם יכולים לשמש ראיה לאמִתּוּת תוכנם. ואולם הנתבעת אישרה (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 15–16) שאמנם השמיעה באוזניו של ניומן את הדברים שהביא מפיה, ובכך הודתה הלכה למעשה כי נכרת חוזה מכר מקרקעין בינה לבין התובע. לפי מכתב ששיגר התובע אל ויק ניומן ביום 14.02.15, הוא ניאות להמתין כפי שביקשה, אך בינתיים שוחח עם עורך-הדין ששכרה והבין ממנו שמבחינתה העסקה טרם הושלמה. התובע שטח את טענותיו ובשולי הדברים הודיע כי יסכים להתדיין על-פי דין תורה אם תעמוד הנתבעת על דעתה. על כך השיב לו הגיס כעבור יומיים:
[…]
my sister-in-law's Mrs. Kohn, Mrs. Frand and myself all agree that a deal was consummated and should be kept, and we have so informed Sarah Nadav. Problem is every thing is in her name. So if she does not give in by all means take her to a deen tora and I and my daughter will be עדות for you as we were there at the meeting with you, and the other two sisters will testify that they agree that your agreement should be accepted. I feel very bad and I'm really embarrassed by what she is doing. […]
(נספח ג לתצהיר התובע;
ההדגשה אינה במקור)
עינינו הרואות כי ניומן, אשר נכח במעמד החתימה (ראו גם עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 22–23), כתב בעוד התהליך בעיצומו כי הוסכם שהעסקה תצא לפועל. ושוב: אף אם נייחס למכתבים את המשקל האפסי שהנתבעת מבקשת לייחס להם, לא נוכל להתעלם מעדותה שלה כי גיסה הבהיר לה ש"a word is a word" (עמ' 27, שורות 10–11). אין אפוא תמה שלא זימנה אותו לתמוך בגרסתה. ,,אי-הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד כי יש דברים בגו וכי בעל הדין[] שנמנע מהבאתו[] חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד'' (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658ו [1991]), ו,,[...]ככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה[...]'' (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760ה–ו [1980]).
ואכן עדותה של הנתבעת על הדרך שבה ראתה היא את הדברים לא תסכון להגנתה. ,,כך הוא אמר, ,עסקה זו עסקה''', הסתייגה בחקירתה הנגדית מדבריו של ניומן,
[...] אבל הוא איננו בעל הבית, ואני קראתי את כל הפרטים של, של ה... המכירה הזאת – אני פשוט מאוד אמרתי: זה לא, זה לא בסדר. זה לא בסדר. אני לא מוכנה... עם כל הדברים ש... שכתובים ולא כתובים.
(עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 13–15)
אלא שבאותו שלב כבר היה החוזה חתום, ואת הגרסה שהשמיעה לאחר שעיינה במסמך יש לדחות:
[...] a technical agreement? אז אני אומרת לעצמי שזה לא technical agreement. A technical agreement is going to be coming. זו הצעה. קודם כול יש לי ימים מספר לשנות את דעתי, אחרי שאני חותמת על דבר כזה. אני לא הרגשתי that we were writing an agreement. We were writing an offer.
(שם, שורות 31–33)
תשובה מבלבלת יותר השיבה לשאלת בית המשפט על מה חתמה, כשאמרה ,,אני ממש לא מבינה על מה חתמתי'' (עמ' 27, שורות 19–20), ולשאלה על מה חשבה שחתמה ענתה: ,,On an offer that I would possibly accept. שאני אולי ארצה'' (שם, שורות 24–25). נוכח הראיות שפורטו עד הנה אינני מקבלת את הצהרתה (סעיף 12 לתצהירה) כי התובע נתן לה להבין שאינו מחתים אותה על חוזה, אלא על הצעה לשיקולה בלבד, וכי ,,[...] הנושא היה הצעה. Offer, offer, making me an offer. He's making me an offer'' (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 15–16).
גם עדות הנתבעת בנושא המקדמה אינה מסייעת לה. 500 הדולר שקיבלה שולמו לה בד-בבד עם החתימה, כפי שנכתב במסמך, אך התובע היה צריך לצאת לזמן מה בשביל להביא אותם (סעיף 4 לתצהירו; סעיף 16 לתצהירה; עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 1–2; עמ' 14, שורות 10–16). היא נשאלה:
ש: אם זה offer, הצעה, בשביל מה צריך לחתום על הצעה?
ת: אני לא יודעת.
ת: אני באמת, באמת לא הבנתי– – –
ש: [...]
ת: כאשר הוא יצא נתתי לעצמי קצת זמן לחשוב, מה הלך כאן – אמרתי: למה, למה כל החתימות? ואחר-כך הולכת וחותמת עוד פעם.
(עמ' 26, שורות 24–28)
כשחזר התובע, העידה, היא מיאנה לקבל את הכסף (עמ' 25, שורות 24–25). לבסוף התרצתה:
[...] הוא שכנע – יש לו אישיות נחמדה מאוד. יש שם עוד אנשים. הוא שכנע, הוא ממש שכנע. הוא אומר לי: את רק צריכה לחתום שקיבלת 500 דולר. את לא מתחייבת. רק תחתמי שקיבלת 500 דולר. אמרתי לעצמי: הוא לא בא... לגנוב, ריבונו של עולם. אני אחתום שקיבלתי 500 דולר, ואם אני רואה שזה לא, זה לא, זה לא מה שאני רוצה או מה שטוב לי, אז אני אחזיר לו את זה.
(שם, שורות 29–33; כן ראו סעיף 16 לתצהירה,
שלפיו התובע ,,לחץ ולחץ'' שתיקח את הכסף)
אך לעומת זאת העידה: ,,כשהוא בא עם הכסף, זה דבר חוזי. ואני לא חשבתי בהחלט על דבר סופי'' (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 14–15). הנה-כי-כן שולמו לנתבעת 500 הדולרים, המקדמה שעליה סוכם בחוזה.
מן האמור עד כה מתבקשת המסקנה כי החוזה מכיל את כל הפרטים הנדרשים כדי שתתקיים עסקת מכר המקרקעין בחתימת הנתבעת עליו, ובנסיבות שאפפו את החתימה יש כדי להעיד שגמרה בדעתה למכור את הנכס לתובע בתנאים ובתמורה הנקובים בחוזה. העובדה שהצדדים לא חתמו לאחר מכן על חוזה ,,פורמלי'' פרי קולמוסו של עורך-דין אינה משנה או מבטלת את מעמדו של החוזה שעליו חתמו, שהוא חוזה למכירת מקרקעין בלי כחל וסרק. עתה נפנה לשאלה הבאה בתור, והיא – האם הנתבעת חתמה על החוזה אגב עושק.
- סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג–1973 (להלן: חוק החוזים), שכותרתו ,,עושק'', קובע:
מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה.
הנתבעת אינה עוּלת ימים, והיא טוענת כי אינה מתמצאת בענייני מקרקעין – עד כדי כך ש,,יכולים למכור אותי'' (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 21–22). אך במהלך עדותה התרשמתי כי לפניי אישה חדה לחלוטין אשר יודעת להבחין הבחן היטב בין השלבים השונים של כריתת חוזה. מניין שנותיה כשלעצמו אינו מעלה על רושם זה ואינו מוריד ממנו. לא הוכח ולוּ ברמז כי היא חוותה מצוקה כלשהי; ההפך הוא הנכון: בזמן שהתנהל המשא-ומתן ונחתם החוזה נכחו במקום בני משפחתה הקרובים לה והאוהדים אותה. על אחת כמה וכמה לא נוכחתי בחולשה שכלית או גופנית וכאלו לא הוכחו. עדותה שתוארה לעיל הצביעה על כך שאינה חסרת ניסיון בחוזים מעין זה. לפיכך דומתני כי אין להידרש כלל לבחינת סבירותם של תנאי החוזה. עם זאת יש מקום להטעים שאם נבחן האומנם לא היה ,,[...] איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו'' (ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767א [1981] [להלן: פרשת סאסי]) לא נמצא שהתנאים גרועים מן המקובל במידה בלתי סבירה.
הוכחת קיומם של פגמים ברצון היא נטל הרובץ על כתפי הטוען להם (ע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, פ"ד נח(5) 193, 199ד; ע"א 146/81 נאשף נ' נאשף, פ"ד לח(1) 309, 312ה [1984]). ,,[...] במקרים קיצוניים של חוסר הגינות'', שנו מלומדים, ,,ניתן יהיה להסתפק בפגם ,מינימלי' ברצון כדי לאפשר את ביטול החוזה. במקרים אלה נראה שיש לפרש את המושגים ,מצוקה' ו,חוסר נסיון' שבסעיף 18 לחוק החוזים בצורה ליברלית ולכלול בהם לא רק בורות אלא אף תמימות, חוסר הבנה או חוסר התמצאות[...]'' (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 980 [1992]). פער קיצוני בין הערכים המוחלפים גורר אחריו הקלה בהוכחת הפגם ברצון, וקיצוניותו עומדת ביחס ישר לנטייה לקבל כי גם יסודות העוולה האחרים התקיימו (פרשת סאסי, עמ' 769ו). ועדיין:
[...] בכך אין כדי להמעיט מן הדרישה כי כל אחד מן היסודות האלה יתקיים במלוא תוקפו. קיומן של מצוקה קשה של המתקשר או ,,חולשה'' חמורה אחרת שלו אינן גורעות מן הצורך להצביע על קיומם של תנאים ,,הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל''. תנאים חמורים במיוחד אינם מייתרים את הצורך בקיומם של מצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון, כשהם כבדי משקל, ואינם פוטרים את הטוען לעושק להוכיח את מודעותו של הצד האחר לחולשותיו או למצוקתו. מקום שבו אחד מיסודותיה של העילה מוצא לו ביטוי חמור במיוחד, מוקל לעתים הנטל הראייתי הרובץ על המבקש להוכיח את קיומם של היסודות האחרים, אך בכך אין כדי להמעיט מן הדרישה כי גם היסודות האחרים יתקיימו במלואם, כי מצוקת המתקשר תהא מצוקה חמורה, וכי תתקיים מודעות מלאה לה אצל המתקשר האחר. [...]
(ע"א 3156/98 בן ישי נ' ויינגרטן,
פ"ד נה(1) 939, 948ו–949א [1999])
במקרה שלפניי לא זו בלבד שלא חזיתי בשמץ ראיה המצביעה על מצוקה כלשהי שבה הייתה הנתבעת נתונה או על ניצול שניצל אותה התובע, אלא שאף הוכח כי הנתבעת זכתה לייעוץ מבני משפחתה באשר לשוויים של המקרקעין. היא סיפרה (סעיף 3 לתצהירה; עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 2–3) שהמגרש לא הניב לה שום רווח משך תקופה ארוכה. כאשר החלה להרהר באפשרות למכור אותו העדיפה שלא יֵצא מחזקת משפחתה (סעיף 7 לתצהירה; עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 26–28). דניאל שפיגל, נכדָנו של בעלה הראשון, ביקש לקנות את זכויותיה. הוא הציע לה בעבורם מאה אלף ש"ח ואמר שיישא במסים, בשכר טרחת עורכי-הדין ובהוצאות כיוצא באלה (עמ' 22, שורות 13–15; עמ' 24, שורה 8; עמ' 25, שורות 8–10, ששם אמרה: ,,נדמה לי שהוא אמר שזה מה שהוא יכול לתת לי''). בתשובתה לבקשת התובע לאסור עליה כל דיספוזיציה בנכס (סעיפים 13–14) נכתב כי מאה אלף ש"ח הם השווי שהעריך שפיגל אחרי בדיקה וכי הנתבעת פנתה אליו בשביל שיעזור לה במכירה, באשר היא ,,[...] איננה אשת נדל"ן [...]''. בחקירתה הנגדית הסכימה כי הגם שראתה בו ,,ילד במשפחה'' יותר מכול, אף התיאור ,,איש נדל"ן'' הולם אותו (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 1–7; ראו גם עמ' 21, שורות 29–30). ההצעה לתור אחר רוכש שישלם יותר תמורת המקרקעין באה מוִיק ניומן כששמע ממנה כמה הציע שפיגל (עמ' 23, שורות 27–29; עמ' 24, שורות 8–9; ראו עוד סעיף 15 לתשובה לבקשה למתן צו המניעה). הנתבעת, כך הצהיר התובע (סעיף 6 לתצהירו), טלפנה אל שפיגל במהלך הפגישה וסיפרה לו על העסקה. שפיגל מצדו אמר לנתבעת ,,[...] שהוא ישתדל אולי to match it. ואני זוכרת שאמרתי לנתן, אם דניאל מוכן לתת לי מה שהוא הציע לי, אני מוכנה'' (עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 16–17). צאו וראו: הנתבעת נעזרה בקרוביה, שכמה מהם היו לצדה לפני החתימה ובמהלכה. על סכום התמורה שהציע התובע לשלם קיבלה תגובה מבן משפחה אחר, שהציע לה קודם שליש מזה, אף ציין לפניה שאולי יוכל להציע הצעה זהה, והיא השיבה לו כי אם יעלה הדבר בידו תסכים למכור את המקרקעין לו. וכך העידה:
ש: אחרי שהכנתם את ההסכם, והוא הלך – לפני שהוא הביא את 500 הדולר, כבר אז דיברת עם דניאל, והוא אמר לך: מרמים אותך, זה לא הסכם טוב?
ת: לא, הוא לא אמר לי שמרמים אותי. הוא אמר לי שהוא ישתדל לראות if he can match it.
ת: נתן אמר: בסדר. אם את יכולה לקבל מה שאני הצעתי – בבקשה.
(עמ' 29, שורות 28–31)
שפיגל לא הצליח להשוות את הצעת התובע, וכלשון הנתבעת: ,,הוא אמר שהכסף לא זמין. אין לו כסף זמין'' (עמ' 24, שורה 19).
כאן המקום להעיר כי הנתבעת אינה טוענת שלחץ כלכלי כזה או אחר הוא שהניע אותה לחתום. אזכיר כי הנתבעת נולדה בארץ ישראל, אך היגרה לארצות-הברית כשהייתה בת עשר ושבה לפני ח"י שנים, ובעבר שימשה מנהלת בית ספר בעיר ניו-יורק (סעיף 1 לתצהיר עדותה הראשית; עמ' 20 לפרוטוקול, שורה 17–עמ' 21, שורה 1). השפה האנגלית, שבה נכתב ההסכם, שגורה בפיה ובראות עיניה היא דוברת אותה ,,כמעט'' מצוין (עמ' 20, שורות 26–29). בפגישה, לדבריה, ,,[...] מאה אחוז הבנתי מה שהולך[...]'' (עמ' 26, שורה 15).
כדי להוכיח שתנאי העסקה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל הציגה הנתבעת, בתשובתה לבקשה למתן צו מניעה זמני, חוות דעת מאת השמאי רן גריידי. השמאי שׁם את שווי הזכויות במקרקעין, בהנחה שהמגרש פנוי, חופשי וריק, בסך 450 אלף ש"ח (סעיף 11). את המסים ואת ההיטלים אשר הניח כי יחולו לפי דין, כך הצהיר, הוא לא שקלל (שם; סעיף 9.10), והתאריך הקובע לשומה היה 17.02.15 (סעיף 4). גם בדיון בבקשה למתן צו המניעה ציין בא-כוח הנתבעת דאז כי שווי חלקה של מרשתו עומד להערכתו על 450 אלף ש"ח (עמ' 2 לפרוטוקול, שורה 7). אחרי אותו דיון ערך התובע בדיקה והגיש שובר לתשלום היטל השבחה שהופק ביום 12.08.15, שבו ניקב הסכום 188,982.78 ₪ (בקשה מס' 3 בתיק האלקטרוני). מאחר שהתחייב לשלם את ההיטל נוסף על 260 אלף שקלים, הצדק עמו כי הסכום הכולל שבו הוא אמור לשאת קרוב לזה שאמד השמאי – ועליו הוא אמור להוסיף את שיעור מס השבח שקיבל על עצמו לשלם, שלטענתו עשוי להגיע עד 65,000 ₪. אשר-על-כן אימוץ חוות הדעת מטעם הנתבעת ישמוט את הקרקע מתחת הטענה שתנאי החוזה גרועים מן המקובל במידה בלתי סבירה. מכאן שהנתבעת לא השכילה להרים את נטל הוכחתם של יסודות העושק, שהיה מוטל עליה. היא אף לא שיגרה לתובע הודעה על ביטול החוזה (כפי שאישרה בעמ' 30 לפרוטוקול, שורות 1–3) כמצוות סעיף 20 לחוק החוזים. מטעם זה אין לקבל את טענתה כי החוזה בטל בשל טעות (סעיף 14 לחוק החוזים) או חוסר תום לב שנהג התובע במשא-ומתן (סעיף 12), ולא הוכח כי היא חתמה על המסמך מפני שהלה הונה אותה בעָרמה.
אם בכך לא סגי, לתצהירה צירפה הנתבעת חוות דעת אחרת, מאת השמאי עמיר אהרוני. עיון בסעיף האחרון מגלה ששווי הזכויות זינק כפליים: השמאי הזה העריך אותו בסביבות 850 אלף ש"ח (סעיף 12). מחד גיסא נכתב שם כי זהו שווי המקרקעין ,,להיום'', כלומר 30.03.16, ומאידך גיסא נכתב (סעיף 3) כי התאריך הקובע לשומה הוא יום החתימה על החוזה, 21.01.15. השאלה הנשאלת כמובן היא מה מסקנתו של אהרוני – האם שווי המקרקעין כפי ששם אותם נכון לינואר 2015 או שמא ל-14 חודשים מאוחר יותר. התובע ביקש לפסול את חוות דעתו, בבחינת שינוי מובהק של חזית המחלוקת (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 12–18; סעיף 12 לסיכומים מטעמו). שני הסכומים שבהם העריכו השמאים את שווי הזכויות אינם עולים בקנה אחד, והנתבעת לא סיפקה הסבר כלשהו לתהום הפעורה בין חווֹת דעתם. לכן, גם לכן, היא לא הוכיחה כי תנאי החוזה גרועים מן המקובל. אדרבה, לפי חוות הדעת הראשונה שהגישה, תמורת המקרקעין המוסכמת תואמת את ערכם.
למען לא יֵצא פסק-הדין חסר ראיתי לנכון להעיר שתי הערות לפני סיום. ראשית, את המסמך שסיפחה הנתבעת לתצהירה בתשובה לבקשה למתן צו המניעה הזמני, אשר מתיימר להיות הצעה מיום 17.08.15 לרכישת הזכויות תמורת 600 אלף ש"ח – אינני רואה כראיה הואיל ומחברו לא הובא לעדות. שנית, יש ממש בטענת הנתבעת כי ההצהרה בטופס המש"ח (ת/2) אינה נכונה משום שלא צוין בה כי הקונה התחייב לשאת גם בסכום מס השבח והיטל ההשבחה, וכן בטענתה כי התנאי שלפיו חלק מהתמורה ישולם ארבע שנים לאחר החתימה על החוזה אינו מן המקובלים. ברם אין בשתיהן כדי לשנות את התוצאה שאליה הגעתי. אילו ניסחו פרקליטים מלומדים ,,חוזה טכני'' בסופו של דבר, סביר שהצדדים היו מוצאים מנגנון אשר היה מבטיח כי זכויותיה של הנתבעת לא תקופחנה. עם זה אומַר כי מדובר בסך שישים אלף ש"ח מתוך התמורה הכוללת שסכומה כ-400 אלף ש"ח. מאחר שתנאי החוזה קבעו כי הוא ישולם" שרה הימן נדב "[…] for the full rights of אני קובעת כי אף-על-פי שנרשם כי הוא יימסר בתאריך 21.01.19, הוא ישולם כנגד רישום המקרקעין על שם התובע גם אם יתאפשר הרישום קודם לכן. את יתר התשלומים שהתחייב התובע לשלם ושהמועד לתשלומם חלף עבר אני מורה לו לשלם לנתבעת בתוך 21 ימים מהיום. כל סכום התמורה יחושב על-פי שערו היציג של דולר ארה"ב ביום החתימה על החוזה, וישולם בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהמועד האמור ועד למועד התשלום בפועל.
- סוף דבר: מן הטעמים שפורטו לעיל התובענה מתקבלת. התובע דיווח דיווּח לא-נכון לרשויות מיסוי מקרקעין ואני מורה לו לתקנו לאלתר. בנסיבות אלה איני עושה צו להוצאות.
ניתן בלשכתי היום, י"ב אלול תשע"ו (15 בספטמבר 2016).
המזכירות תשגר פסק-הדין לצדדים.