ישעיהו ואח' נ' שטרייכר

פסק דין

השאלה העיקרית העומדת לפתחנו בתיק זה הינה האם יש לחייב גורם כלשהו על נזקים שנגרמו בעטיו בשל ניהולם של הליכים משפטיים.

עיקר העובדות הנדרשות לענייננו

התובעים והנתבע הינם בעליו של בית מגורים הנמצא ברח' הפלמ"ח 47 (להלן: הדירה, הנכס), בית המגורים הינו מבנה חד קומתי ובו שתי יחידות דיור- יחידה אחת היתה שייכת לתובעים אותה הם היו מעוניינים לשפץ ולהרחיב ואילו היחידה השנייה בבעלות הנתבע.

בעבר, המבנה היה שייך לרשות הפיתוח אולם הוא נמכר ביום 09.11.64 בהסכם מכר לדיירים המוגנים שהתגוררו באותה עת במבנה- משפחת שראבני, שלימים זכויותיה נמכרו לתובעים, ומשפחת שטרייכר, הורי הנתבע שלימים הורישו לו אותה.

בהסכם מכר זה נקבע כי מטרות הרכישה הינן "מגורים ובנייה" וכי הבעלות בחלקה תהא במשותף ובחלקים שווים ובלתי מסוימים. רישום הדירה היה במושע ולכל צד במבנה הדו משפחתי הוקצו מחצית מהזכויות במקרקעין מבלי שנרשמו הצמדות כלשהן.

התובעים רכשו את דירתם מיורשיהם של בני הזוג שראבני ביום 04.08.93.

מחצית הזכויות בחלקה הבלתי מסוימת נרשמה על שמם של התובעים בפנקסי רשם המקרקעין ביום 18.01.94, ואילו מחצית הזכויות הבלתי מסוימת השנייה נרשמה על שמו של הנתבע ביום 25.12.95.

במטרה לממש את זכויות הבנייה הגלומות במקרקעין והרווחים הצפויים מכך, פנו התובעים לנתבע בבקשה להגיע להסכמות בנוגע לחלוקת הזכויות בין הצדדים. לאחר שניסיונות הידברות עם הנתבע לא צלחו, פנו התובעים לבית משפט השלום בירושלים בתביעה לפירוק השיתוף בנכס על דרך של רישום הבית כבית משותף והצמדת שטח יחסי בגג ובחצר לכל יחידת דיור. כמו כן ביקשו התובעים כי יוצהר שרכשו מחצית מזכויות הבנייה בחלקה לפי תוכנית המתאר המקומית החלה עליה. מנגד טען הנתבע כי הרישום בפנקסי המקרקעין שגוי וכי הוריו היו זכאים להירשם כבעלים של יותר ממחצית הזכויות בחלקה (57%) ואף שילמו יותר על זכויותיהם בה. עוד טען כי בהיעדר הסכמה מצידו לא ניתן להצמיד את הגגות והחצרות ליחידת הדיור. לאחר קבלת חוות דעתו של המפקח על המקרקעין שקבע כי הבית ראוי להירשם בפנקס הבתים המשותפים, הסכים הנתבע לרישום הבית כבית משותף אך סירב להצמיד את הזכויות השונות ליחידות הדיור.

בפסק הדין שניתן ביום 15.07.99 מפי השופט ר' כרמל נקבע פירוק השיתוף ונקבע כי כל צד יקבל מחצית הזכויות במקרקעין באופן בלתי מסוים וכן כי כל יחידת דיור תירשם על שם בעליה וגגות הבתים וחצרותיהם יוצמדו באופן יחסי. עם זאת, בית המשפט נמנע מהצמדה קבועה של זכויות בנייה מחשש שבשל אופיין הארעי והנתון לשינויים יכול וייגרם מצב בו רק צד אחד יוכל להשתמש באותן זכויות בנייה. כמו כן חויב הנתבע בתשלום הוצאותיהם של התובעים בסך 7,500 ₪.

לאור זאת, הגיש הנתבע ערעור לבית המשפט המחוזי במסגרתו השיג על הצמדת הגגות והחצרות ביקש לקבוע כי חלקו בקרקע גדול ממחצית.

התובעים הגישו ערעור שכנגד בבקשה להצמיד לכל אחד מן הצדדים אף את זכויות הבנייה. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 29.07.02 מפי השופטים י' הכט, ע' חבש ומ' רביד נקבע כי הזכויות במקרקעין יוצמדו לכל אחת מהדירות בחלקים שווים אך נקבע כי זכויות הבנייה אינן זכויות קנייניות ולכן לא ניתן יהיה להצמידן ומימושן יכול להיעשות רק בהסכמת השותפים שתוקפה חוזי בלבד ואינה כובלת צדדים שלישיים אלא אם נרשמה בתקנון מוסכם.

השופט רביד קבע בדעת מיעוט כי יש לחלק את זכויות הבנייה בין הצדדים באופן שווה, שאם לא כן "לא תתאפשר לעולם בנייה בנכס, וזהו מצב בלתי רצוי." (ע"א 6401/99 אליעזר יעקב שטרייכר נ' לביא ישעיהו ואח', (29.07.02), 16)

ראוי לציין כי בעמ' 12 לפסק דין זה נאמר מפורשות כי לשם השגת פשרה היו התובעים נכונים לפנים משורת הדין לוותר על חלק מזכויות הבנייה שלהם, אולם הנתבע סירב.

משום שאף בערכאת הערעור לא קיבלו התובעים את מבוקשם, פנו הם לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור בבקשה להצמדת זכויות הבנייה.

בבר"ע זו טענו התובעים כי הנתבע הסכים להצמדת החצרות ואינו יכול לחזור בו מהסכמתו זו וכן כי התנהגותו של הנתבע נגועה בחוסר תום לב.

לעומתם, ביקש הנתבע כי תבוטל הצמדת הגגות והחצרות וטען כי אין כל הבדל בין המקרה דנן לבין מחלוקת בין בעלי דירות בבית משותף שבית המשפט אינו מוסמך לכפות עליהם הסדר לגבי חלוקת הרכוש המשותף ללא הסכמת רוב בעלי הדירות. הנתבע חזר וטען כי הרישום אינו משקף את חלוקת הזכויות האמיתית בין השותפים המקוריים מכיוון שהוריו שילמו יותר מבני משפחת שראבני.

בית המשפט העליון נתן לתובעים את רשות הערעור, וביום 23.03.2005, לאחר 11 שנים של הליכים משפטיים נקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 10322/03 מפי השופטים א' ברק, י' טירקל וא' חיות כי החצרות והגגות יוצמדו באופן יחסי כאמור בפסק הדין שניתן בבית משפט השלום וכן כי לכל צד יוצמדו מחצית מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, אולם על הדרך בה יש לעגן חלוקת זכויות הבנייה נחלקו השופטים.

בפסק דין זה נדונה השאלה האם זכויות בנייה בבית משותף מהוות רכוש משותף הניתן להצמדה. השופט טירקל קבע כי הצמדת גג לדירה מסוימת אינה גוררת עימה מיניה וביה גם הענקה של זכויות הבנייה, אלא אם הוכח שזו הייתה כוונת הצדדים. זכויות הבנייה אינן ערטילאיות אלא הן מעוגנות בקרקע מסוימת, ואין להן חיות משלהן בלי הזכות בקרקע, ועל כן יש להגן עליהן בדרך של הצמדה ולמצער על ידי רישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין. טעם נוסף להצמדה נובע מהמגמה הכללית לפיה הבעלות המשותפת אינה רצויה ופירוק השיתוף מעודד בדרך כלל פיתוח המקרקעין וסחירותם.

"פרשנותו של הסכם המכר לפי שיטתו של שטרייכר מסכלת את האפשרות להגשימו לפי כוונתם של השותפים המקוריים במובן זה שלעולם לא יוכל איש מהם או מחליפיהם לממש את זכויות הבנייה שלו בחלקה. תוצאה כזו אינה מתקבלת על הדעת (השוו לכלל שלפיו יש להעדיף פרשנות המקיימת את החוזה על פני פרשנות שלפיה החוזה בטל..