פסק דין
1.התביעה שלפניי עניינה הפרת חוזה שכירות, פיצוי והחזר בגין הוצאות וערבות שחולטה.
2.הרקע העובדתי:
ביום 18.8.10 נערך הסכם שכירות בין הצדדים. להסכם השכירות צורף נספח א' המפרט את רשימת הליקויים הקיימים בדירה, לפני מועד חתימת ההסכם ועם הכניסה לדירה (להלן: "הנספח").
בשנת 2013 הודיעה התובעת על כוונתה לעזוב את הדירה וכי מצאה דיירים חלופיים. ביום 15.3.13 נערך סיור בנוכחות הנתבע, התובעת ואיש מקצוע מטעמה.
ביום 18.3.13 התקבלה רשימת דרישות לתיקון מטעם הנתבע.
ביום 27.3.13 התנהלה חליפת מיילים בין הצדדים במסגרתה שלחה התובעת הודעה לנתבע אליה צירפה את נספח א' בו פורטה רשימת הליקויים שצוינה עם כניסתה לדירה, וטענה כי רוב הליקויים שנדרש תיקונם מופיעים ברשימה זו. כמו כן, ביקשה התובעת להיפגש עם הנתבע ואשתו בדירה. הנתבע הודיע שיפעיל את שטר החוב. התובעת ביקשה לתאם פגישה עם בעל מקצוע מטעמה לצורך ביצוע התיקונים בנוכחות הנתבע או איש מקצוע מטעמו. הנתבע הודיע שאיש מקצוע מטעמו יגיש הצעת מחיר לתיקון הנזקים.
ביום 15.4.13 הודיע הנתבע כי התיקונים לא בוצעו ע"י התובעת עד היום. לפיכך, במידה ועד ליום 15.5.13 לא יתקבל הסכום לתיקון הנזקים המפורטים בהצעות המחיר שצורפו, תחולט הערבות: צורפה הצעת המחיר בסך של 6,390 ₪; תיקון אמבטיה 350 ₪ + מע"מ; בנוסף, צורפה הצעת מחיר להחלפת ספרינקלרים שנצבעו בסך של 3,500 ₪; כמו כן, צוין הפסד דמי שכירות לביצוע התיקונים בסך של 1,061 ₪.
ביום 23.4.13 במכתב מטעם בא כוח התובעת נרשם שבמעמד מסירת החזקה, הפגם היחידי שצוין ע"י הנתבע בפני התובעת הינו במשקוף חדר השינה. בנספח צוין מפורשות שמשקופי הדלתות פגומים, מכאן שהאחריות לפגם זה אינה רובצת על התובעת. לפנים משורת הדין, תוקן פגם זה ע"י התובעת. כוונתה הטובה פורשה נגדה והועבר דו"ח ליקויים המקביל לדו"ח שבנספח א' לחוזה השכירות. לפיכך, נדרשת החזרת ערבות.
ביום 29.4.13 במכתב מטעם בא כוחו של הנתבע נרשם כי במידה ולא יתוקנו הליקויים בתוך 36 שעות, יראו בכך הסכמה מטעם התובעת להצעת המחיר והערבות תחולט.
ביום 2.5.13 השיב ב"כ התובעת כי במכתב בא כוח הנתבע מיום 29.4.13 הועלו ליקויים חדשים. בנוסף, סיור בעל המקצוע מטעם הנתבע נערך ביום 10.4.13, חודש לאחר עזיבת התובעת את הדירה. לפיכך, יתכן שהנזקים נגרמו מהדיירים החדשים. בנוסף, התיקונים המתבקשים צוינו בנספח א' לחוזה השכירות והאחריות לתיקונם רובצת על הנתבע, בין אם נגרמו מבלאי סביר או ע"י הדיירים החדשים. בנוסף, תקרות הדירה לא נצבעו כלל ע"י התובעת ולכן אינה אחראית לנזק שנגרם לספרינקלרים כתוצאה מצביעתם.
ביום 5.5.13 חילט הנתבע את הערבות הבנקאית בסך של 12,000 ₪.
3.טענות הצדדים:
א.בכתב התביעה טענה התובעת כי להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ב-18.8.10 צורף נספח, בו פורטה רשימת הליקויים שנמצאו על ידה עם חתימת ההסכם וכניסתה לדירה. הנתבע בניגוד להבטחותיו, לא תיקן הליקויים שפורטו בנספח. בנוסף, הדירה נצבעה ע"י הנתבע ואביו באופן חובבני לאחר שקבוצת כדורגל היתה השוכרת הקודמת של הדירה.
התובעת טענה שביום 15.3.13 עם עזיבתה את הדירה ערכה בדירה סיור עם הנתבע ובעל מקצוע מטעמה שסיים לסייד הדירה באותו היום. הטענה היחידה שהועלתה ע"י הנתבע במהלך הסיור נגעה לפגם במשקוף חדר השינה ותיקוני צבע קלים. התובעת טענה כי בנספח צוין מפורשות שמשקופי הדלת פגומים ולפיכך תיקונם אינו באחריותה. ברם, מרצון לסיים ההתקשרות ברוח טובה, ביום 17.3.13 בעל מקצוע מטעמה תיקן המשקוף, וביצע תיקוני חורים וצביעה כנדרש. ביום 18.3.13 שלח הנתבע בדואר אלקטרוני רשימה תיקונים חדשה שחלקם כבר הופיעו בנספח ושהחובה להסדירם מוטלת על הנתבע. התובעת טענה כי ניסתה לתאם פגישה עם הנתבע, אשתו ובעל מקצוע מטעמה על מנת להוכיח להם שרשימת הליקויים שנשלחה זהה לרשימת הליקויים בנספח, אך הם התחמקו בטענה שאיש מקצוע מטעמם יעריך הנזק שגרמה התובעת עם עזיבת הדירה.
ביום 17.4.13 נשלחה לתובעת הצעת מחיר לתיקון הליקויים ובה פורטו ליקויים חדשים שלא נזכרו בסיור ביום 15.3.13 ולא צוינו ברשימה בדואר אלקטרוני מיום 18.3.13. התובעת פנתה לייעוץ מקצועי ובא כוחה הבהיר במכתב כי תיקנה את הליקויים שנדרשו במהלך הסיור. אך, ביום 29.4.13 התקבל מכתב מבא כוח הנתבע לפיו במידה ולא יתוקנו הליקויים בתוך 36 שעות תחולט הערבות. ביום 2.5.13 השיב בא כוחה של התובעת ודחה את טענות הנתבע בנוגע לרשימת הליקויים. הנתבע לא הגיב וביום 5.5.13 חילט הערבות.
התובעת טענה שבסיור שנערך עם עזיבתה את הדירה, הפגם היחידי שנתבקש תיקונו היה הפגם במשקוף. על אף שפגם זה נזכר מפורשות בנספח, פעלה התובעת לפנים משורת הדין ובעל מקצוע מטעמה תיקן את הדרוש תיקון. טענות הנתבע בדבר ליקויים נוספים הינן טענת שווא, בין אם מדובר בליקויים שמופיעים בנספח והאחריות לתיקונים רובצת על הנתבע, בין אם מדובר בתוצאה של בלאי טבעי משימוש סביר ובין אם מדובר בנזקים שיתכן ונגרמו ע"י הדיירים החדשים. באשר לספרינקלרים, טענה התובעת כי התקרות לא נצבעו כלל על ידי בעל מקצוע מטעמה ועל כן אינה אחראית לכל נזק שלכאורה נגרם. בנוסף, טענה התובעת כי עפ"י סעיף 18 חילוט הערבות נועד להבטחת תשלומים בלבד ואילו התובעת שלחה לנתבע את כלל האישורים המעידים על סגירת כלל חובותיה.
התובעת טענה כי הנתבע הפר את החוזה השכירות וגרם לה נזק בכך שחילט ערבות לצורך תיקון ליקויים שהיו כבר קיימים ואשר החובה לתקנם היתה מוטלת עליו והוא הפר אותה. התובעת טענה כי התנהלות זו מהווה עשיית עושר שלא במשפט ואינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב הנדרשת מצדדים לחוזה עפ"י סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973. התובעת עתרה בתביעתה להשבת הערבות בסך של 12,000 ₪; החזר שכ"ט עו"ד בסך של 3,000 ₪; ביטול זמן 4,000 ₪; עוגמת נפש 2,000 ₪.
ב.בכתב ההגנה טען הנתבע שהתובעת התגוררה בדירה במשך שלוש שנים, ובסעיף 9 להסכם השכירות נקבע כי על התובעת להחזיק המושכר במצב תקין ולהחזירו באותו מצב לאחר צביעה כללית ובכפוף לליקויים שנרשמו לתיקונים שצורפו כנספח א' להסכם השכירות.
ביום 15.3.13 עזבה התובעת, כשלטענת הנתבע, הותירה דירה הרוסה עם ליקויים רבים כתוצאה מתחזוקה רשלנית ודחה טענת התובעת לפיה הנזקים הינם בגדר בלאי סביר.