מיכאל אבני ואח' נ' יעקב הרכבי

פסק- דין

קבוצת קרובי משפחה תובעת פיצויים בסך 6,000,000 ₪, בגין מצג שווא, הטעיה ורשלנות מקצועית של עורך דין הרכבי, שבעטיים רכשו ארבעה מגרשים לבניה בארסוף, אך גילו לתדהמתם כי המקרקעין מוגדרים כגן לאומי והם אסורים לבניה.

המחלוקת מתמקדת במצגים, שלפי הנטען הוצגו על ידי הנתבע ובהגדרת גבולות האחריות המקצועית של עורך דין, באשר ליכולת להשיא רווחים מעסקת מקרקעין, שלימים התגלה כי אינה עומדת בציפיות הרוכשים.

טענות הצדדים בתמצית

בין יחידי קבוצת התובעים קיימים קשרי משפחה. התובעים 2,3, אברהם אידלמן ותמר אידלמן, הם בני זוג (להלן: "אידלמן"); התובעת 4, קרן אידלמן, היא בתם (להלן: "קרן"); התובע 1, מיכאל אבני, הוא חתנם (להלן: "אבני"); התובע 5, איתמר בורוביץ, היה נשוי לאמו של אבני, שנפטרה בשנת 2004 וירש את זכויותיה במגרש מושא התביעה (להלן: "בורוביץ").

הנתבע, יעקב הרכבי, הוא עורך דין שעיסוקו בתחום המקרקעין ואף ייצג לקוחות בעסקאות נדל"ן באזור ארסוף (להלן: "הנתבע" או "עו"ד הרכבי"). הנתבע היה נשוי לאחותה של התובעת 3, חנה דורי ז"ל, אשר נהרגה למרבה הצער בתאונת דרכים במהלך שמיעת העדויות בתיק. הנתבע עצמו נפצע בתאונה ובשל כך הופסקו ההליכים לתקופה ממושכת, עד שהושלם הליך החלמתו.

התובעים טוענים, כי הנתבע היה "אדריכל העסקאות" שנעשו בינם לבין בעלי מקרקעין, המשתרעים בין גבול שטח המשבצת של קיבוץ שפיים, מצפון ועד למתחם בו פעל בעבר מפעל תע"ש, שעמד להתפנות מהמקום, שכונה על ידי הנתבע "ארסוף החדשה". ההחלטה לרכוש את המקרקעין התקבלה בעקבות מפגשים תכופים שהתקיימו בביתם של בני הזוג אידלמן, שבהם תיאר בפניהם הנתבע את העסקה האטרקטיבית והמריצם לרכוש את המקרקעין, בטענה כי הציבור לא הבחין עדיין שבקרוב יהיה ניתן לבנות באזור.

לטענת התובעים, הידיעה כי הנתבע מתמחה בתחום המקרקעין והאמון הבלתי מסויג שנתנו בו, בשל קשרי המשפחה ביניהם, הם שהובילו להסתמכותם המוחלטת על מצגיו והצהרותיו של הנתבע, עובר לרכישת המקרקעין.

הנתבע מכתיר את הטענות המופנות כלפיו "עלילה דמיונית", שאין בה אלא ניסיון לעשות רווח כספי קל ולהתעשר שלא כדין, תוך רמיסת כבודו ושמו הטוב. הנתבע אינו כופר בעובדה שהתובעים רכשו בהמלצתו את המגרשים. לדבריו, רכש בעצמו עם אשתו מגרש באותו אזור ומכאן טענתו, כי היה שותף מלא לציפיות התובעים, כי ייעוד הקרקע ישונה מקרקע חקלאית למגורים. לדבריו, לא הציג בפני התובעים כל מצג ולא הצהיר כל הצהרה רשלנית לגבי אפשרות בניה על המקרקעין, אלא להיפך - התובעים ידעו היטב כי מדובר בעסקה ספקולטיבית והבינו כי המחיר שבו נרכשו המגרשים, הוא מחיר הקרקע במצבה התכנוני הנוכחי, ללא היתר בניה. התובעים ידעו מהם הסיכויים לשינוי התכנית הנוכחית, בעקבות בירורים שערכו בעצמם ומידע שקיבלו, כי בעתיד תותר בניה במגרשים. טענותיהם של התובעים נובעות אך ורק מהעובדה שנכזבה תוחלתם לעשות רווח מהיר מהמגרשים ונקמנות גרידא.

בנוסף, טען הנתבע להתיישנות ולשיהוי בהגשת התביעה.

כפי שיובהר בהמשך הדברים, לא בעלילה דמיונית עסקינן, אלא בחצאי אמיתות, מצגים והבטחות, שהובילו להתקשרותם של התובעים בעסקאות לרכישת מקרקעין לבנייה, שלא היה כל סיכוי לממשן ולנזקים כספיים, שחובת פיצוי בצידם.

התיישנות או שיהוי ניכר

בכתב ההגנה העלה הנתבע טענת התיישנות ו/או שיהוי ניכר בהגשת התביעה כטענת סף. לדבריו, הסכמי המכר נחתמו בתאריכים 28/12/99, 29/12/99, 30/12/99 ו- 14/12/2000 ואילו כתב התביעה הוגש ביום 6/12/07 - ומכאן שהתביעה התיישנה.

התובעים סבורים כי תביעתם לא התיישנה והמניין לתחילת תקופת ההתיישנות החל, לטענתם, לכל המוקדם בחודש אפריל 2004 - מועד בו פנו לעו"ד אפרת ברוך וביקשו ממנה לבדוק את המצב התכנוני של המקרקעין, לאחר שהחלו לחשוד במצגי הנתבע כלפיהם. עו"ד ברוך פנתה בשמם לוועדה המקומית והוברר לה, כי ייעוד החלקות שרכשו התובעים הינו של גן לאומי. גם אז המשיך הנתבע במצגיו וטען כי הוגשה תכנית לשינוי ייעוד הקרקע, ולכן לא מיהרו התובעים לפנות לבית המשפט (סעיפים 61-62 לתצהיר אבני).

התובעים מדגישים, כי עשו כל שביכולתם כדי לברר את נכונות מצגי הנתבע, ואף הצטרפו כצד לעתירה שהוגשה לבג"צ, יחד עם רוכשים אחרים (בג"צ 9402/03, 10122/04 יוסף בוכניק ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה (פורסם בנבו, 18.3.2007) (להלן: "העתירה לבג"צ"). לטענתם, רק לאחר שנדחתה העתירה, נפרסה לפניהם התמונה כולה והתגבשו נזקיהם.

עסקינן אמנם בתביעה שעניינה בנייה במקרקעין, אך הסעדים הנדרשים הינם כספיים ועל כן תקופת ההתיישנות היא שבע שנים, כאמור בסעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958.

סעיף 6 לחוק מורה כי מניין תקופת ההתיישנות מתחיל "ביום שבו נולדה עילת התובענה". בהקשר אחרון זה נפסק כי "'עילת התובענה' היא מסכת העובדות המהותיות המזכות את הנושה (התובע) בקיום החיוב של החייב (הנתבע)" (ד"נ 32/84 עיזבון ולטר נתן וויליאמס ז"ל נ' Israel British Bank (London) (in liquidation), פ"ד מד(2) 265, 271 (1990)).

סעיף 7 לחוק ההתיישנות קובע: "היתה עילת התובענה תרמית או אונאה מצד הנתבע, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעה לתובע התרמית או אונאה". ולבסוף סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

על הטוען כי סעיף 8 לחוק חל בעניינו להוכיח קיומם של מספר תנאים: עובדות שנעלמו מידיעתו; העובדות הן מהותיות ויורדות לשורשה של התביעה; העובדות נעלמו מידיעתו מסיבות שאינן תלויות בו; התובע לא יכול היה למנוע את קיומן של אותן הסיבות, אף תוך נקיטת זהירות סבירה (ראו רע"א 901/07 מדינת ישראל–הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא ליפל (19.9.10); ע"א 4114/96 המאירי נ' הכשרת הישוב בע"מ, פ"ד נב(1) 857, 866).

עילת התביעה במקרה דנן מבוססת על נזקים, שלפי הנטען נגרמו לתובעים בשל התרשלות הנתבע, מצגי שווא והפרת החובה ליידע אותם אודות חוסר האפשרות לבנות על המקרקעין.