ארלבוים נ' קרית ספר (דיור מודיעין) בע"מ

החלטה

1.לפני תובענה וכן בקשה לאישורה כתובענה ייצוגית, שהוגשה נגד המשיבה 1 כ"חברה משכנת" של נכסי מקרקעין שבנתה במודיעין עילית, ונגד המשיבים 4-2, עורכי דין הפועלים מטעמה. עניינה של התובענה הוא דמי הטיפול הנגבים ע"י המשיבים בגין העברת זכויות בנכסי המקרקעין, בגין רישום משכנתא ובגין הנפקת אישורי זכויות. על פי הנטען בתובענה, גובים המשיבים דמי טיפול העולים על הסכומים המרביים הקבועים בחוק.

רקע עובדתי ונורמטיבי

2.המבקש (להלן - ארלבוים), תושב העיר מודיעין עילית, רכש מן המשיבה 1 (להלן - המשיבה), חברה קבלנית בענף הבניה, דירה בשכונת קריית ספר בעיר מודיעין-עילית. העיר מודיעין עילית מצויה בשטחי יהודה ושומרון, ומקרקעיה טרם עברו הליכי הסדר ורישום בפנקסי המקרקעין. המשיבה בנתה בנייני מגורים בפרויקט "קרית ספר" במודיעין עילית, בהתאם לחוזה פיתוח עליו חתמה עם הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי (להלן - הממונה), המופקד על ניהול מקרקעי המדינה באזור יהודה ושומרון, ומכרה את זכויות החכירה בדירות לרוכשי הדירות, ובכללם לארלבוים. מאחר שהמקרקעין בפרויקט קריית ספר אינם רשומים בספרי המקרקעין, מנהלת המשיבה כחברה משכנת את מרשם נכסי המקרקעין אותם בנתה, ומנהלת מרשם פנימי המשקף את מצב הזכויות האובליגטוריות של רוכשי הדירות. לשם ניהול המרשם שוכרת המשיבה את שירותיה של המשיבה 2, חברת עורכי דין, במסגרתה פועלים המשיבים 3-4.

3.בחלוף השנים מכר ארלבוים את דירתו. לשם טיפול בהעברת הזכויות בדירה בספרי המשיבה משמו של ארלבוים לשמם של הקונים, דרשו המשיבים מארלבוים לשלם להם דמי טיפול בשיעור 0.3% ממחיר הדירה (שמחירה 501,291 ₪) בתוספת מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה למדד ממועד עריכת הסכם המכר (10.10.05). כן דרשו מארלבוים לשלם להם סך 116 ₪ בגין הנפקת אישור זכויות. ארלבוים שילם את הסכומים שנדרשו, אולם לאחר ששילמם טען כלפי המשיבים כי הם גובים דמי טיפול הגבוהים מן המותר בחוק, ודרש השבה של הסכומים שנגבו ביתר. בעקבות דרישתו, השיבו המשיבים לארלבוים את דמי הטיפול ששילם בגין העברת הזכויות, אולם סירבו לבצע את העברת הזכויות. ארלבוים פנה בתלונות לשורה של גורמים ורשויות על מנת להניע את המשיבים לפעול להעברת הזכויות, אולם לא היה בכך כדי להועיל והמשיבים עמדו בסירובם (ר' גם ס' 59 ו-61 לתשובת המשיבים). על מנת שלא יימצא מפר את חוזה המכר עם רוכשי דירתו, שילם ארלבוים את חלקו בדמי הטיפול שדרשו המשיבים לרוכשי הדירה, ואלה שילמוהו למשיבים. רק אז ניאותו המשיבים לבצע את העברת הזכויות בדירה.

4.ארלבוים טוען בתובענתו כי שיעור דמי הטיפול הנגבה על ידי המשיבים בגין העברת זכויות במקרקעין, בגין רישום משכנתא ובגין הנפקת אישורי זכויות, עולה על המותר בחוק הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996 (להלן - חוק הפיקוח), ובשני צווים שהותקנו מכוחו, הקובעים מחיר מרבי לשירותים האמורים: צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי מקרקעין), תש"ס-1999, אשר החיל את חוק הפיקוח על מי שנותן שירותי רישום זכויות במקרקעין (להלן - צו ההחלה), וצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999, אשר קבע מחירים מרביים לשירותי העברת זכויות ושירותים נלווים (להלן - צו הפיקוח). אין חולק כי חוק הפיקוח, צו ההחלה וצו הפיקוח, הוחלו על תושבי המועצות המקומיות באזור יהודה ושומרון מכוחו של הצו בדבר ניהול מועצות מקומיות (יהודה ושומרון) (מס' 892), התשמ"א-1981 (להלן – צו הניהול), ותקנון המועצות המקומיות (יהודה ושומרון), התשמ"א-1981, שהותקן מכוחו (להלן – התקנון). צו הניהול והתקנון, שחוקקו ע"י המפקד הצבאי כחליף לריבון באזור, החילו על אזרחי ישראל תושבי האזור את דיני מדינת ישראל, בשורה של עניינים, לרבות חוק הפיקוח והצווים שפורטו, זאת בכפוף לתיקונים מועטים שהוכנסו לחוק ולצווים בנספח 10 לתקנון (ור' לענין זה גם החלטת בית המשפט מיום 22.4.12).

5.מוקד התובענה הוא תחולתו של צו הפיקוח על שירותי המרשם הניתנים ע"י המשיבה כחברה משכנת. כאמור, אין חולק בדבר תחולתו של הצו באזור יהודה ושומרון, והמחלוקת נסבה על תחולתו אך בהיבט של פרשנות הצו. צו הפיקוח קובע את המחיר המרבי אותו רשאי "נותן שירות" לגבות בגין "העברת זכויות", כהגדרת מונחים אלה בצו, וכן בגין שירותים נוספים (ס' 2 לצו). מפאת חשיבותו לדיון יובא צו הפיקוח כמעט במלואו (כולל התיקונים המעטים שהוכנסו בו בנספח 10 לתקנון):

"הגדרות

1.בצו זה –

"אישור זכויות" – אישור מאת נותן שירות המעיד על זכויות בקשר למקרקעין, כפי שהן רשומות אצלו בעת מתן האישור;

"העברת זכויות" – העברה לאחר של זכויות בקשר למקרקעין מסוג בעלות, חכירה או הרשאה כמשמעה בצו בדבר רישום עסקות במקרקעין מסוימים, שנרכשו מנותן שירות, למעט העברה בדרך של ירושה;

"זכויות בקשר למקרקעין", "נותן שירות" ו"פנקסי המקרקעין" – כמשמעותם בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999 כפי ששונה בנספח זה.

קביעת מחירים מרביים

2.(א)המחיר המרבי שרשאי נותן שירות לגבות בעד רישום אצלו של העברת זכויות יהיה כמפורט להלן:

(1)בכל אחת מהשנים כמפורט בטור א' להלן, הסכום הנקוב לצדה בטור ב' להלן:

טור א'טור ב'

השנהבשקלים חדשים

2002410

2003330

2004300