זכותו של נושה גוברת על זכותו של רוכש זכויות בדירה שלא רשם הערת אזהרה וכחריג להלכת אהרונוב

השופט ישעיהו שנלר - אב"ד:

1.         בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה במחוז תל-אביב (כב' השופט גייפמן) בתמ"ש 15421/05 מתאריך 25.1.2011 אשר נעתר לתובענה שהגישו המשיבים 1 ו- 2 (להלן: הקונים) כנגד המערערת והמשיב 3 (להלן: המוכר).

2.         הסוגיה לה נדרש בית משפט קמא, זכויות קונה בעסקת מכר מקרקעין מול נושה של המוכר, בעת שלא נרשמה הערת אזהרה טרם נקיטת הליכים על-ידי הנושה בהקשר למקרקעין.

3.         ההליך בפני בית משפט קמא, כך גם הערעור דנן, הינו המשך להליכים רבים שהתנהלו בין הצדדים השונים, סכסוך ירושה שראשיתו לפני שנים רבות ואחריתו מי יישורנו.

לצערנו, כל הניסיונות להביא את הצדדים לסיום המחלוקת לא צלחו, הגם שבסופו של יום ערכו הכספי של הסכסוך אשר נדון בפנינו  היה כ- 350,000 ש"ח.

4.         נפרט בקצרה את הרקע העובדתי הנצרך להבנת הסכסוך דנן.

המערערת הינה אחותם של המוכר ושל המשיב 1 (להלן: הקונה) אשר ירשו זכויות בדירות שונות ובכלל האמור בדירה ....בגבעתיים (להלן: הדירה).

לאחר חלוקת הזכויות בין היורשים השונים, נותרה המערערת כבעלת 1/12 מהזכויות בדירה ואילו המוכר בעל יתרת מרבית הזכויות בדירה.

לא היה חולק כי במועד זה או אחר, מכר המוכר את זכויותיו בדירה לקונים תמורת 95,000 דולר, וכשאין חולק כי העסקה דווחה לשלטונות מס שבח בשנת 1996 תוך הצגת חוזה הנושא את התאריך 29.1.1996.

מנגד, גם לא היה חולק כי ביום  7.2.1994 נרשמה על זכויות המוכר בדירה, הערת אזהרה מכוח מינוי כונס נכסים על זכויותיו של המוכר בדירה, זאת במסגרת תיק הוצל"פ שפתחה המערערת כנגד המוכר בגין כספים אשר חב לה בהתאם לפסק דין שניתן כנגדו משכבר (להלן: הערת האזהרה).

רק בשנת 2005 הגישו הקונים את תביעתם כנגד המערערת והמוכר, ובה עתרו כי בית המשפט יצהיר כי עסקת המכר קדמה לרישום הערת האזהרה, וכי על כן זכויותיהם קודמות לזכויות המערערת.

5.         כאמור, בית המשפט נעתר לתובענה בקובעו כי עסקת המכר נערכה ב- 6.1.1993, דהיינו טרם רישום הערת האזהרה לטובת המערערת או הבא מכוחה, ועל כן גם הורה על ביטול רישום הערת האזהרה.

תמצית פסק הדין

6.         בית המשפט ציין כי השאלה אם יש להיעתר לתובענה, תלויה בהכרעה מהו המועד בו נכרתה עסקת המכר.  

בהתייחס לטענת המערערת כי בהליכים שונים אשר ננקטו בין מי מהצדדים למשנהו, טענו הקונה והמוכר (להלן: האחים) כי עסקת המכר הינה רק משנת 1996, קבע בית המשפט כי עיקר ההתייחסות למועד האמור, עניינה ביחס לתאריך שנרשם בדיווח למס שבח ו "לא ניתן לראות בכך הודאה של הצדדים שהעסקה נערכה ב-29.1.96", וכי חרף הנטען בכתבי הטענות, פרוטוקולים ומסמכים שונים שהוגשו בהליכים השונים, הרי ש "הובאו בפני בית המשפט ראיות מהימנות המאפשרות קביעה ברורה שהעסקה נערכה ב- 6.1.93" (פסקה ו' לפסק הדין).

7.         בית משפט קמא פירט בהרחבה את העדויות שהובאו בפניו תוך שקבע, כי העדויות, הן של עו"ד אברהם אשר, שטיפל בעסקה (להלן: עו"ד אברהם), והן של האחים, לעניין מועד עריכת העסקה - מהימנות עליו. כן הפנה לראיות שונות שהוצגו בפניו כגון מסמך מו"מ שנערך על ידי עו"ד אברהם, מסמך הערכת שווי הדירה משנת 1992, צילומי יומן המשיבה 2 ואישורים על ביצוע תשלומים בגין העסקה, אשר מתייחסים לתקופה שלפני 1996 שלגביהם נקבע כי "הם מהווים ראיית סיוע לעדויות האמינות" שנשמעו בפניו (פסקה ה' לפסק הדין).

8.         בנוסף, בית המשפט קיבל את הסבר הקונים כי העיכוב בדיווח לרשויות המס נבע בשל אי השלמת רישום זכויות המוכר בדירה מכוח צוואת הוריו. כן קיבל בית המשפט את טענתם כי הוספת מועד עריכת ההסכם בשנת 1996 בשלב מאוחר יותר, נעשה בשל הרצון להימנע מהטלת קנסות בגין איחור בדיווח אודות ההסכם לשלטונות  מס שבח.

כן קבע בית המשפט, כי הקונים רכשו זכויות שביושר ביחס לדירה מכוח עסקת המכר, גם אם הזכויות טרם נרשמו על שמם, ואלה גוברות על זכויות המערערת (כנושה של המוכר), תוך שנקבע ש "בית המשפט השתכנע שהמדובר בעסקה אמיתית ולא פיקטיבית", בקבלו את הסבר המוכר למחיר המופחת בו הדירה נמכרה לקונים (סעיף יא לפסק הדין).  על כן הורה בית המשפט על בטלות רישום הערת האזהרה.

טענות הצדדים בערעור