1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה (השופט זכריה ימיני) מיום 22.8.2011 בת"א 3449-07, אשר קיבל את תביעת המערער נגד המשיב 3, יעקב שקדי (להלן: " שקדי") ודחה את התביעה נגד המשיבות 1 ו-2, לשכת רישום המקרקעין בתל אביב (להלן: " לשכת הרישום") ומדינת ישראל - משרד המשפטים (להלן: " משרד המשפטים". יחד יכונו המשיבים 1 ו-2: " המדינה").
2. המערער נפל קורבן למעשי זיוף ומרמה, באמצעותם הביא שקדי לרישום דירה על שמו, שאותה שכר בשכירות בלתי מוגנת לתקופה קצובה. תביעתו של המערער לפיצוי כספי על נזקיו הוגשה הן נגד שקדי, בשל מעשה התרמית, הן נגד המדינה, בשל רשלנותה במניעת התרמית. כאמור, בית המשפט קמא קיבל את התביעה נגד שקדי, ודחה את התביעה נגד המדינה. הערעור מופנה נגד אותו חלק של פסק הדין הדוחה את התביעה נגד המדינה. אין ערעור של שקדי על חיובו בדין.
א. רקע עובדתי
3. זכויות בדירה בת 2 חדרים בבתל אביב, הידועה כחלקה 369/6 בגוש 6214 (להלן: " הדירה"), נרשמו ביום 5.9.96 בלשכת הרישום על שם גב' ג'לרדין רזן (להלן: " רזן"), על פי שטר מכר מס' 31487/96, בהתאם להסכם מתנה שעשתה עם אביה ביום 13.5.1996.
4. ביום 4.2.2002 השכירה רזן את הדירה לשקדי. שקדי ואברהם עיני (המשיב 4, להלן: " עיני"), זייפו חוזה (הנושא תאריך 5.1.2003), על פיו התיימרה רזן למכור את הדירה לשקדי, בתמורה ל- 138,000 דולר (ארה"ב). בהסתמך על החוזה המזויף, הגיש שקדי ללשכת הרישום בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתו, כאשר הבקשה נושאת לכאורה את חתימתה של רזן. לשכת הרישום רשמה את הערת האזהרה ביום 14.1.2003.
5. שקדי דיווח על החוזה המזויף לרשות למיסוי מקרקעין, אשר הוציאה אישורים, המיועדים לרשם המקרקעין, לצורך העברת הזכויות בדירה על שמו. שקדי הגיש את החוזה המזויף גם לעיריית תל אביב, אשר אף היא הוציאה אישור לרשם המקרקעין לשם העברת הזכויות בדירה. ללשכת רישום המקרקעין הוגשו אישורים אלו ושטרי מכר מזויפים, וביום 16.3.2003 נרשמו מלוא זכויות הבעלות בדירה על שם שקדי. לאחר רישום הדירה על שמו, פנה שקדי למתווך כדי שימצא קונה לדירה.
6. באותה תקופה שהה המערער בניו יורק, ואחיו ראובן זהר (המשיב 5, להלן: " אח המערער") שהתגורר בישראל התעניין וטיפל עבורו ברכישת דירה. לשם כך התקשר אח המערער עם המתווך בעקבות מודעה למכירת הדירה שזה פרסם. עד מהרה נערך הסכם מכר בין שקדי לבין המערער; ביום 17.11.2003 חתם שקדי על הסכם המכר וביום 18.11.03 חתם עליו המערער בפני קונסול ישראל בניו יורק. הוסכם כי תמורת הדירה ישלם המערער סכום השווה ל-153,000 דולר ארה"ב. בזמן חתימת ההסכם שילם אח המערער לשקדי 110,887 ש"ח, וביום 15.1.2004 שילם המערער תשלום נוסף של 486,694 ש"ח. תשלום שני זה נעשה מכספי הלוואה שקיבל המערער מבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: " הבנק"). יצוין כי הסכומים הללו מהווים כ- 85% מהמחיר המוסכם של הדירה. כנגד התשלומים האמורים נרשמו לטובת המערער והבנק, בהסכמתו של שקדי, הערות אזהרה בלשכת הרישום.
7. בתחילת פברואר 2004, סמוך למועד שבו הוסכם על קבלת החזקה בדירה, ניסה המערער ליצור קשר עם שקדי, כדי לשלם לו את יתרת התמורה עבור הדירה, אך לא הצליח לאתרו. התברר כי ביום 19.1.2004 נמלט שקדי לתאילנד.
8. לאחר ששקדי נעלם גילתה רזן, בעלת הדירה האמיתית, את מעשה המרמה, והגישה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, תובענה נגד שקדי והמערער, שבה ביקשה החזרת רישום הזכויות בדירה על שמה (ה"פ 432/04 מחוזי ת"א). ביום 10.8.2005 נעתר בית המשפט המחוזי בתל אביב לתובענה, וקבע כי מאחר שהמערער לא השלים את העסקה אין הוא יכול לטעון לתחולתה של תקנת השוק שבסעיף 10 בחוק המקרקעין. וכך סיכמה השופטת רות לבהר שרון את פסק דינה:
" נוכח האמור לעיל, ועם כל הצער שבדבר, אני סבורה שדין הבקשה להתקבל. על אף שהשתכנעתי כי הקונה [המערער בענייננו] נהג בתום לב, הרי שהוא נהג בתמימות ובחוסר זהירות. דרישות סעיף 10 לחוק, מחייבות את הרוכש לא רק בתום לב עד להשלמת העסקה, כי אם גם במידת זהירות סבירה. על כן בתחרות בין זכויות המבקשת [רזן] , לבין המשיב [המערער בענייננו] , זכותה של הראשונה גוברת" (פסקה 15 בפסק הדין בה"פ 432/04).
כתוצאה מכך הורה בית המשפט לרשם המקרקעין לתקן את רישום הזכויות במירשם המקרקעין, באופן שרזן תשוב ותירשם כבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין, והערות האזהרה שנרשמו לטובת המערער והבנק יתבטלו.
9. שקדי חזר לארץ במרץ 2008, הועמד לדין פלילי והורשע בגין מעשיו אלו (ת"פ 2773/08 בית משפט השלום ת"א). בית המשפט גזר עליו 24 חודשי מאסר בפועל, 12 חודשי מאסר על תנאי וקנס בסך 7,500 ש"ח. נוסף על כך חייב בית המשפט את שקדי לשלם למערער פיצוי בסכום של 180,000 ש"ח.
10. המערער הגיש את התביעה נושא הערעור בעקבות השתלשלות הדברים העגומה שתוארה לעיל. במסגרת תביעתו דרש המערער, שתקוותו לזכות בדירה נכזבה, פיצוי בסכום של 1,682,873 ש"ח, המייצג לטענתו את נזקיו. פיצוי זה נתבע משני גורמים: שקדי, בגין מעשה התרמית, והמדינה בשל כך שהפרה את חובות הזהירות המוטלות עליה, הן בכך שהממונה על המירשם במשרד המשפטים לא קבעה נהלים מתאימים שהיו מונעים את מעשה התרמית, הן בכך שלשכת רישום המקרקעין אפשרה לשקדי להעביר את הבעלות בדירה על שמו במירשם המקרקעין, והתעלמה מנורות האזהרה שהיו לפני רשם המקרקעין. המדינה כפרה ברשלנות המיוחסת לה, על שני ראשיה, ובאחריותה לתוצאות מעשיו של שקדי. כן שלחה המדינה הודעות צד שלישי לשקדי, עיני ואח המערער.
ב. פסק הדין נושא הערעור
11. כאמור, בית המשפט קיבל את התביעה נגד שקדי במלואה, ודחה את התביעה נגד המדינה, על שני ראשיה. זו הנמקתו של בית המשפט קמא לדחיית התביעה נגד המדינה:
בעניין התביעה נגד משרד המשפטים בשל אחריותו על קביעת הנהלים שעל פיהם פועל מירשם המקרקעין, נקבע כי לממונה על המירשם חובת זהירות מושגית לנקוט פעולות וליתן הוראות כדי להביא את המירשם למצב שישקף מציאות נכונה של רישום הזכויות. באשר לחובת הזהירות הקונקרטית של המדינה, נקבע כי חובתה היא חובת האדם הסביר, ואין להטיל עליה, כדרישת המערער, חובת זהירות אבסולוטית שתחשוף כל מקרה של מרמה. עלות הפתרונות שהציע המערער גבוהה מאוד, וקבלת הצעתו, להחזיר מסמכים למגישם עקב כל טעות קלה שאינה מהותית, תגרום לסרבול ולדחייה ברישום עסקות, באופן שיביא למצב גרוע יותר של אי התאמת המירשם למצב הנכון. לפיכך נקבע כי מהיבט זה לא קמה כלל חובת זהירות קונקרטית של המדינה. עוד נקבע כי אפילו הייתה קמה חובת זהירות קונקרטית, לא הפרה הממונה על המירשם את חובתה ולא התרשלה, שעה שעשתה כל אשר לאל ידה למנוע מקרים מעין אלו, בדרך של הגברת המודעות של רשמי המקרקעין והעובדים בלשכות רישום המקרקעין, וקיום שיח ושיג בעניינים אלו עם לשכת עורכי הדין. מטעמים אלו נדחתה התביעה כלפי משרד המשפטים.
באשר לתביעה נגד לשכת רישום המקרקעין, נמצא כי לרשם המקרקעין שטיפל בעסקת התרמית הייתה חובת זהירות קונקרטית כלפי המערער. נקבע כי אי התאמה בזהות החותם על הבקשה לרישום הערת אזהרה, כמו גם הבדלים בין החתימה שנחזתה להיות חתימתה של רזן על חוזה המכר המזויף לבין החתימה על הבקשה, היו צריכים להדליק נורה אדומה אצל רשם המקרקעין. על לשכת הרישום היה לעשות אחת משתיים: לדחות את הבקשה לרישום הערת אזהרה עד שיתוקן הפגם, או לברר עם עוה"ד שהגיש לכאורה את הבקשה, את פשר הגשת הבקשה כפי שהוגשה. לגבי יתר הפגמים שהמערער טען להם, דהיינו שיכול האותיות בשמה הפרטי של רזן, החלפת שם המשפחה והשם הפרטי, והטעות בתאריך - 30.2.03, נקבע כי לא היו צריכים לעורר את חשדה של לשכת הרישום.
אף על פי כן לא נמצא קשר סיבתי בין ההתרשלות בפעולתה של לשכת רישום המקרקעין, לבין הנזק שנגרם למערער. נקבע כי ממילא הפגמים ברישום הערת האזהרה לטובת שקדי לא עמדו בבסיס ההתקשרות עם המערער. רישומו של שקדי כבעלים במירשם המקרקעין נעשה על פי שטר העסקה, שבו לא נפל פגם של ממש, ואין כל בסיס לטענה שאלמלא הייתה נרשמת הערת האזהרה לא היו נרשמות הזכויות בדירה על שם שקדי. עוד נקבע כי שקדי יכול היה לזייף בקשה לרישום הערת אזהרה שתהיה ללא כל טעות, שאז הייתה נרשמת הערת אזהרה על פי בקשה שלכאורה היא תקינה, וכן הייתה לשקדי האפשרות להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה בחתימת ידו בלבד. במקרה זה לא הייתה מגלה רזן את התרמית, שכן לשכת הרישום הייתה שולחת לה הודעה על כך לכתובת הדירה שבה התגורר שקדי.
באשר לרישום הזכויות בדירה על שם שקדי, נקבע כי לשכת הרישום לא הייתה צריכה לבדוק את כשרות החתימות, אלא לבדוק את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה, לברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. משנמצא כי כך אכן פעלה לשכת רישום המקרקעין, קבע בית המשפט כי גם נגדה דין התביעה להידחות.