לפני עתירה מנהלית שהגישה חברת בית בלב בע"מ, מקבוצת מכבי שירותי בריאות (להלן: " העותרת"), המחזיקה בנכס המעניק שירותי דיור מוגן לאוכלוסייה מבוגרת ברמת השרון (להלן: " הנכס"), נגד המשיבה, עיריית רמת השרון (להלן: " המשיבה").
העתירה הוגשה נגד החלטת המשיבה להשית על העותרת תשלום היטלי פיתוח וסלילה בסך 2,576,190 ש"ח, נכון למועד הדרישה. העותרת טוענת כי דרישת תשלום זו הוצאה שלא כדין, בעוד המשיבה עומדת על תשלום הסכום במלואו.
העובדות הדרושות לעניין:
1. העותרת מחזיקה במבנה בן 7 קומות ברחוב יהודה הנשיא 52 (גוש 6551, חלקה 194) ברמת השרון. המבנה הוקם על ידי אגודת מרגוע ישראל בשנות ה - 60 למאה הקודמת, בהתאם להיתר הבנייה שהוענק לה על ידי המשיבה ביום 6.12.1960. בשנת 1966 חובר הנכס לתשתית העירונית ולטענת העותרת, במועד זה, שולמו התשלומים הנדרשים בגין ההתחברות לתשתיות העירוניות, על ידי הבעלים באותה עת.
במהלך השנים נמכר הנכס לחברת מועדון מור בע"מ (להלן: " בעלי הנכס הקודמים"), אשר הגישה, בשנת 1983, בקשה להיתר בניית בנין בן 7 קומות שייעודו "בית אבות". בקשתה להיתר אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והיתרי הבנייה הונפקו כדין (נספח ה בעתירה).
העותרת טוענת כי ברחוב הוקמו תשתיות עירוניות לרבות תשתיות מים, ביוב, תיעול וסלילה, והנכס חובר לתשתית הביוב העירונית - כל זאת עד לשנה 1985.
בשנת 1991 רכשה מכבי שירותי בריאות את הזכויות בנכס, אז נערכו בו מספר שינויים, שהותרו בהיתר בניה משנת 1990 (נספח ח' בעתירה). ביום 1.1.2007 נערך הסכם מכר לרכישת כלל הזכויות בנכס על ידי העותרת עצמה.
למעלה מ- 30 שנים לאחר בנית הנכס, ביום 25.11.2009, פנתה המשיבה אל העותרת במכתב דרישה לתשלום אגרות והיטלי פיתוח, לרבות אגרת צנרת מים, היטל תיעול, היטל סלילת כבישים ומדרכות והיטל ביוב בסכום כולל של 3,646,742 ש"ח, מתוכם 1,070,552 ש"ח בגין היטל ביוב. העילה עליה נסמכה המשיבה בדרישה זו, שנים רבות כל כך לאחר שנבנה הנכס, היא כי מעולם לא שולמו מלוא האגרות וההיטלים בעד הנכס.
טענות העותרת:
2. העותרת טוענת כי בניית הנכס ועבודות הפיתוח העירוני סביבו הושלמו שנים רבות לפני שהועברה אליה הבעלות בנכס, בשנת 2007. במועד זה העניקה המשיבה לבעלי הנכס הקודמים אישור לרשם המקרקעין (לפי סעיף 324 לפקודת העיריות),בו אישרה כי על הנכס לא רובץ כל חוב, עיקול או זכות לצד שלישי. לטענת העותרת, מאז שהועברה הבעלות אליה לא נוספה בנייה בנכס, למעט התקנת אנטנה סלולארית ולכן, בהתאם לסעיף 18(א) בחוק המכר, תשכ"ח-1968, חזקה כי הנכס נמכר כשהוא נקי מכל חוב. אם קיים חוב כשלהו, כך שליטתה, הרי שהוא רובץ על מי שהיה בעל הנכס במועד התגבשות החוב, ואין להטילו עליה.
3. טענה נוספת בפי העותרת היא כי הוצאת החיוב מנוגדת לעיקרון חד פעמיות ההיטל, הקובע כי היטלי פיתוח נגבים פעם אחת בלבד, במועד התגבשות החוב לראשונה. מקום בו נמנעה הרשות לגבות היטל במועד, מטעם שאינו מוצדק, ובמקום בו הועברה הבעלות בנכס לאחר, אין הרשות רשאית לגבות את ההיטל מבעלי הנכס החדשים. לשיטת העותרת, העובדה שהמשיבה לא גבתה היטלים במהלך השנים האחרונות מעידה כי גבתה בעבר כל שהיה לאל ידה לחייב ולגבות או, לכל הפחות, מעבירה את הנטל להוכיח את היסוד החוקי להוצאת החיוב היום, אל כתפי המשיבה.
אשר על כן, מאחר שהאישור שהפיקה המשיבה לרשם המקרקעין מעיד על כך שהבעלים הקודמים בנכס נשאו בכל התשלומים שחלו על הנכס, משנמצא כי העותרת לא היתה בעלת המקרקעין במועד התגבשות החוב ומשום שלטענתה בעת העברת הבעלות בנכס אליה היו המקרקעין מפותחים, וכמו כן לאור עיקרון ההסתמכות וסופיות השומה, מבקשת העותרת לקבוע כי הדרישה לתשלום הוצאה בחוסר סמכות ובניגוד לדין ועליה להתבטל.
4. לחלופין טוענת העותרת כי מדובר בעבודות תשתית שנעשו 7 שנים טרם מועד הדרישה, לכל הפחות, ועל כן דין הדרישה להתבטל מחמת התיישנות.
5. זאת ועוד; העותרת טוענת כי דרישת התשלום נשלחה מבלי שהתגבשה עילה מעילות החיוב הקבועות בחוקי העזר, ולא התקיימו התנאים המוקדמים הקבועים בחוק הנדרשים להטלת היטלים, כגון החלטת עירייה על התקנת התשתית, מסירת הודעה כדין לעותרת וראיה על הוצאות המשיבה בעד התקנת התשתית.
מדובר, כך לטענת העותרת, בחיוב שרירותי וגלובאלי, שאינו מפרט או מסביר את פשר החיוב ואינו מאפשר בדיקה בנוגע לנכונותו. משהוצאה דרישת התשלום כאמור, תוך התרשלות ותוך הפרת חובת הזהירות ובניגוד לחזקת התקינות המנהלית, מבקשת העותרת להעביר את נטל ההוכחה להצדיק את היטלי הפיתוח אל המשיבה, כדי שתציג את כלל הנתונים והפרטים עליהם מבוסס החיוב.
6. לעניין היטל המים נטען כי המשיבה נעדרת סמכות לדרוש ולגבות היטל מים משום ש חוק תאגידי מים וביוב (התשס"א- 2001) הפקיע מידי המשיבה את הסמכות להוציא דרישות תשלום שעניינם מים או ביוב, מרגע שהוקם בתחומה תאגיד מים שהוא חברה בע"מ.
טענות המשיבה:
7. המשיבה טוענת כי החיוב הופק בגין שטח פנוי של 3,292 מ"ר ושטח בנוי של 7,451 מ"ר. החיוב נשלח אל עותרת לאחר שהתבהר, בעקבות בדיקה שערכה חברה חיצונית, כי "בנכס שטחים נרחבים אשר לא שולמו בגינם מעולם אגרות והיטלי פיתוח מלאים כנדרש על פי דין" (כך המשיבה בתגובתה). לטענתה, הנכס נמדד ביום 31.5.11, אז נמצא כי השטח הבנוי בנכס עומד על 7,239 מ"ר, בעוד היתר הבניה משנת 1990 התיר בניה של 5,201.8 מ"ר בלבד. מכאן, לטענת המשיבה, החיוב הוטל כדין, לאחר שנבדק על ידי בעל התפקיד המוסמך ואושר על ידי היועץ המשפטי לעירייה.
8. בהמשך תגובתה מרחיבה המשיבה וטוענת כי העותרת לא חויבה בהיטלי פיתוח כלל, מעולם, ולכן חלה עליה החובה, כרשות מקומית, להשית חיובים אלה על העותרת לבל תגרום לאפליה בלתי צודקת בין בעלי הנכסים בעיר. לטענתה, רשות ציבורית אינה מוסמכת להעניק פטור מתשלום חובה, למעט מקרים בהם הפטור מעוגן בחקיקה, ואף לא היה מקום להסתמכות העותרת על כך שלא יגבו ממנה היטלים משום שמעולם לא הובטח כאמור.