האם ניתן להשתמש בזכויות בניה מכח תכנית מתאר מקומית בשילוב הזכויות מכח תמ"א 38?

1.         עתירה כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה מיום 29/3/12 בגדרה התקבל באופן חלקי ערר שהגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה - חיפה ואושרה באופן חלקי בקשת המשיבים 4 - 9 לקבלת היתר לביצוע עבודת בניה וחיזוק מבנה על פי תכנית המתאר תמ"א/38.

במוקד הדיון עומדת השאלה האם ובאילו נסיבות ניתן להתיר לבעלי זכויות במקרקעין לבצע עבודות לחיזוק מבנים הכוללות תוספות בניה על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א/38 ביחד עם ניצול תוספות בניה המותרות על פי תכנית מתאר מקומית תקפה.

רקע

2.         המשיבים 4 -9 (להלן: "היזמים") הינם בעלי זכויות בבניין המצוי ברח' התשבי 33, חיפה הידוע כגוש 11718 חלקה 24 (להלן: "הבניין"). הבניין כולל ארבע יחידות מגורים בשתי קומות מעל קומה חלקית. העותרים הינם בעלי הזכויות בשני מבנים סמוכים המצויים ברח' התשבי 35 (חלקה 25) וברח' שומרון 10 (חלקה 19). בתי העותרים גובלים בחלקת היזמים.

3.         שטח המגרש עליו בנוי הבניין הינו 899 מ"ר (נספח "1" לעתירה). על פי תכניות המתאר שהיו תקפות קודם לאישורה של תכנית המתאר הארצית תמ"א/38, ניתן היה לבנות על המגרש בניין בן 3 קומות מעל קומת עמודים. שטח הבניה המותר היה 60% משטח המגרש. הבניין הבנוי על המגרש אינו מנצל את מלוא אחוזי הבניה המותרים על פי תכניות המתאר התקפות ואינו מנצל את מלוא הגובה המותר.

4.         המשיבים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה - חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") בקשה לאישור תוספת בניה. הבקשה כללה ניצול מלוא הזכויות על פי תכניות המתאר המקומיות התקפות וכן ניצול זכויות על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, תמ"א/38 (הבקשה הוגשה על פי התכנית לאחר תיקון מס' 2). בעיקרון כללה הבקשה הוספת קומה נוספת ושטחי בניה על פי תכנית המתאר המקומית והוספת קומה בצירוף עליית גג על פי תמ"א/38. כן התבקשו הקלות שונות, שינויים לעניין המרווחים לגבולות המגרש, מרפסות ועוד (הבקשה סומנה כבקשה 37/4869/04, להלן: "הבקשה להיתר").

5.         העותרים התנגדו לבקשה להיתר (נספח "2" לעתירה). לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה דנה בהתנגדויות השונות היא אישרה את התכנית בתנאים כפי שפורטו בהחלטה מיום 26/9/11  (נספח "3" לעתירה). על החלטה זו הגישו העותרים ערר לוועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר").

6.         ביום 29/3/12 ניתנה החלטתה של ועדת הערר אשר קיבלה את טענות העותרים באופן חלקי בלבד. הוועדה מצאה כי קבלת הבקשה להיתר במלואה תגרום לפגיעה בדירות העותרים המצויות במגרשים סמוכים. על כן קבעה כי ראוי לאזן בין האינטרסים המנוגדים.

ועדת הערר הגיעה למסקנה כי אין מקום לאשר ליזמים הקלה הכוללת תוספת אחוזי בניה בשיעור של 6%. כן קבעה הוועדה הוראות מפורטות בדבר שינויים נדרשים בכל אחת מקומות הבניין המתוכנן ובין היתר שינוי במרווחים, ביטול מרפסות,  צמצום בליטות בקיר הבניין ועוד.  

עם זאת הוועדה דחתה את שאר טענות העותרים וקבעה כי אין מניעה שהיזמים ייהנו הן מתוספות הבניה המותרות על פי תכנית המתאר המקומית שבתוקף (ויצוין כי הוועדה התעלמה מתכנית המתאר חפ/229/י/5, שנכנסה לתוקף לאחר הגשת הבקשה להיתר) והן על פי תכנית המתאר הארצית תמ"א/38.

העתירה

7.         בעקבות החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה הנוכחית. מוקד העתירה נעוץ בטעות העותרים ולפיה על פי תמ"א/38 והוראות הדין לא ניתן לצרף את תוספות הבניה המותרות על פי תכנית המתאר המקומית לתוספות הבניה על פי תכנית המתאר תמ"א/38. לטענתם על היזמים היה להסתפק בתוספות הבניה לפי תכנית המתאר המקומית שמימושה היה מייתר את הצורך בחיזוק הבניין ובהוספת קומה על פי תמ"א/38. העותרים טוענים גם כי היתרון הכלכלי שיצמח מחיזוק בניינם של היזמים נופל מהפגיעה הצפויה בדירות העותרים ועל כן ראוי להימנע ממתן היתר ליזמים.

8.         המשיבים מתנגדים לעתירה. לטענת המשיבים כולם, אין כל מניעה לשלב בין תוספות הבניה המותרות על פי תכנית המתאר המקומית לתוספות הבניה לפי תמ"א/38. עוד טוענים המשיבים כי אישור הבקשה להיתר מצוי בשיקול דעת רשויות התכנון ועל כן על בית המשפט לצמצם את התערבותו בשיקול דעתן.

            היזמים מדגישים כי אם לא יאושרו להם תוספות הבניה המבוקשות, לא יהיה להם כל אינטרס כלכלי לביצוע העבודות לחיזוק המבנה. המשיבים טוענים גם כי נזקיהם של העותרים אינם כה גדולים כנטען על ידם.

דיון והכרעה

9.         כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר וכי החלטתה מאזנת באופן סביר בין האינטרסים המנוגדים.

10.        בטרם אתייחס לטענה המפורטת בעתירה אקדים מספר הערות כלליות. חיי קהילה וחברה מחייבים הטלת מגבלות על זכויותיהם של הפרטים, מגבלות על ניצול זכויות קניין, מגבלות על ניצול משאבים, הסדרת השימושים המותרים לפרטים ולעתים אף נטילה כפויה של זכויות קניין (ראו ד' לויסון- זמיר פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון 33 (1994)). בהיעדר תכנון משותף, בהיעדר הסדרים כלליים השומרים על זכויותיו של הפרט מחד, תוך דאגה לזכויותיהם של האחרים ושל כלל הציבור מאידך, לא תתכן חברה מודרנית (ראו בג"צ 2683/92 מכבים - יישוב קהילתי במודיעים נ' הוועדה לבניה למגורים במחוז המרכז, פ"ד מח(1) 535, 541 (1994); ד"נ 28/79 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' וארון, פ"ד לה(1) 561, 568 (1980); ח' דגן "שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין" עיוני משפט כא 491, 502 (1998); ע"א 761/85 ליפשיץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד מו(1) 342, 348 (1991); עת"מ (חי') 7649-03-09 זידאן נ' המועצה הארצית לתכנון (ניתן ביום 20/3/11)).

            להסדרת השימושים ולאיזון בין הזכויות והאינטרסים השונים של הדורשים נעשית בין היתר באמצעות הליכי תכנון ובניה נקבעת תכניות מתאר למיניהן. תכניות המתאר הן שקובעות את היקף זכויותיו של כל פרט בקנייניו, את השימושים המותרים בכל מקום, את המגבלות המוטלות על השימוש וכו'. זכות הקניין של כל פרט במקרקעיו מוגבלת לשימושים המותרים בחוק (ע"פ 377/87 קלקא נחום בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(4) 673, 680 (1987); ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין, פ"ד נו(3) 385, פסקה 15 (2002); בג"צ 1024/00 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נח(6) 673, 676 (2004); בג"צ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (ניתן ביום 18/03/2007)).

            מטבע הדברים דאגה לאינטרסים של פרט מסוים עלולה לפגוע בפרט אחר, כך כמובן גם הדאגה לאינטרס הציבורי פוגם באינטרס של הפרטים. הטלת מגבלות על גובה בניה במגרש פוגעת בזכות הקניין של בעל המגרש מחד, אולם יש בה דאגה לבעל המגרש השכן. שמירת זכות של האחד לנוף מצמצמת בהכרח את זכויות הבניה של האחר וכדומה (ראו עת"מ (חי') 31866-10-10 קוך נ' ועדת הערר המחוזית חיפה (ניתן ביום 2/10/11)).