סכסוך בין שכנים, בבית משותף ברחוב שדרות העם הצרפתי מס' 40 ברמת גן, בגוש 6203, חלקה 77 (להלן: " הבניין").
הבניין הינו בן שתי קומות ובו ארבע דירות; מהן, שתי דירות בקומת הקרקע ושתי דירות בקומה מעליהן. בבניין מצוי רכוש משותף, הכולל חדר מדרגות, גגות וחצרות (להלן: "הרכוש המשותף"), שלגביהם לא נרשמה הצמדה ולפיכך, זיקתן של הדירות לרכוש המשותף, הינה על פי חוק .
בפועל , עושים הדיירים בבניין שימוש ייחודי בחלקים מתוך הרכוש המשותף, כפי שיפורט להלן:
התובעת (להלן: "חביב"), הינה בעלת הזכויות בדירה שבקומת הקרקע מאז שנת 1992. לאחר הרחבתה, כוללת הדירה שטח של 139.5 מ"ר ומרתף, בשטח של כ- 43 מ"ר, אליו קיימת גישה מתוך הדירה, באמצעות גרם מדרגות פנימי. למרתף חלונות הפונים למעין "חצר אנגלית" המצויה בחלק האחורי של הבניין. עוד מחזיקה חביב בשטח החצר בחזית, עד לשביל הכניסה בחדר המדרגות של הבניין וכמו כן, לאורך המרווח הצפון-מזרחי ובעורף. בחלק הקדמי של החצר המוחזק על-ידי חביב, בנויה סככה לרכב, עם כיסוי רעפים. בגבול החלקה שבחזית, ממוקם שער דו כנפי לכניסת רכב וכן, שער להולכי רגל.
הנתבעת מס' 3 (להלן: " ארזי"), הינה בעלת זכויות הבעלות מאז 2003, בדירה הנוספת בקומת הקרקע, הכוללת 156 מ"ר לאחר הרחבתה. בפועל, מחזיקה ארזי בחצר המקיפה את הדירה, למעט שביל הכניסה לבניין. בתחום חצרה הקדמי קיימת חניה בלתי מקורה.
על חלק הגג המורחב של דירת ארזי, הונחו דודי וקולטי השמש של חביב, ארזי וגרונדשטיין.
סיגלית ויהושע גוילי (להלן: "גוילי"), שרכשו את זכויותיהם בשנת 2004, מחזיקים בדירה שמעל דירת חביב. הכניסה לדירתם הינה דרך חדר המדרגות המשותף במרכז הבניין. לאחר הרחבתה, עומד שיטחה של הדירה על כ- 151 מ"ר במפלס הראשון. במפלס הגג קיימת תוספת בניה בשטח של כ- 34 מ"ר למגורים, שירותים וממ"ד. מתוך תוספת הבניה שבדירה , ניתן לצאת למרפסת גג בלתי מקורה, בשטח של כ- 85 מ"ר באמצעות גרם מדרגות פנימי. קירות חדר המדרגות נמשכים מעל מפלס הגג, בגובה של 2.5 מ' ומעליהם תקרת בטון. על גביה מוצב דוד השמש של גוילי, אליו ניתן לעלות באמצעות סולם מתוך חדר המדרגות.
גרונדשטיין מחזיקים בדירה שמעל דירת ארזי, בקומה הראשונה, בחלק הדרום-מערבי. הכניסה לדירה הינה דרך חדר המדרגות המשותף וזו טרם הורחבה, כך שנותרה בשטחה המקורי כ- 66.5 מ"ר במפלס אחד.
כאמור, לב הסכסוך שבין הצדדים הינו אופן חלוקת השימוש בחצר הקדמית הצמודה לדירת חביב, לחניה הגם שקיימים סכסוכים נוספים שלעת עתה על פי הסכמת הצדדים הושהה בירורם.
הצדדים למחלוקת זו הינם חביב וגוילי בלבד שכן, כל היתר הגיעו ביניהם במהלך הזמן להבנות בנושא זה. כך הסכימו ארזי וגרונדשטיין, על חלוקת השימוש ברכוש המשותף, כך שהשימוש בפועל הוא שהוסכם ביניהם. ארזי, המתגוררת בקומת הקרקע, נהנית מהחצר הצמודה ואילו גרונדשטיין המתגוררים מעל, ייהנו מן השימוש בגג.
חביב עתרה בתביעתה למתן סעד, שיצהיר כי לה זכות השימוש הייחודי בחצר בחלק הרכוש המשותף הצמוד לה , לפי השימוש בפועל תוך איסור כל הפרעה כלפיה.
גוילי, מתנגדים בתוקף לסעד המבוקש, היינו, לשימושה הייחודי של חביב בחצר לצורכי חניה ואולם טעמם בעניין זה השתנה עם הזמן ועם ההתפתחויות שאירעו בסכסוך.
בשלב הראשון (בכתב ההגנה והתביעה שכנגד), טענו הם כי יש לאפשר להם הקמת חניה נוספת לצד חניית חביב בחצר) בשלב השני, (הגשת תצהירי העדות הראשית) טענו הם כי יש לאפשר להם הקמת מקום חניה נוסף בחצר או במרתף הבית של חביב ואילו בשלב השלישי (שלב הגשת הסיכומים), ביקשו הם להתיר להם לחלק את שעות החניה בחניה הקיימת בחצרה של חביב.
סביר לייחס שינוי זה להחלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה בהליכי ההיתר שנוהלו במקביל בין הצדדים. בהליכים אלה ניסו גוילי לקבל היתר לחניה נוספת בחצר לצידה של חניית חביב ואולם נדחו בהחלטה סופית שניתנה ביום 28.10.10.
נסיונות אלה לקבלת היתר נוהלו בזמן שבו שקדתי, בסיוע באי כוח הצדדים, על עיצובו של פתרון שיניח את דעת שני הצדדים. בתיק נעשתה השקעת זמן ניכרת שכללה שעות רבות של דיונים וביקור במקום בסיוע עורך הדין מילר והשמאי שנשכר לשם כך. לצערי הרב, לא עלה הדבר בידי, שעה שהעומס הרגשי בו היו הצדדים נתונים, דיכא כל אפשרות לחשיבה רציונאלית בבחינת "זה נהנה וזה אינו חסר". נאלצתי אפוא לסיים סכסוך זה, בהכרעה משפטית.
טענתה המרכזית של חביב הינה, כי בין השכנים היתה הסכמה בהתנהגות, לחלוקת השימוש באופן שהדבר בא לידי ביטוי בהחזקת השטח על ידה בפועל, מאז שנת 1992. לדבריה, רכשו גוילי את דירתם בשנת 2004, לאחר שידעו על החלוקה המוסכמת הקיימת בשטח והם אף עושים שימוש ייחודי בשטח הגג הצמוד לדירתם.
ארזי, שרכשה את הדירה בשנת 2003, גם היא נהגה באותו אופן, ללא כל מחאה מצד מי מהשכנים וגרונדשטיין, שרכשו את הדירה בשנת 2007 קיבלו גם הם את השימוש הייחודי, כפי שנעשה כעובדה מוסכמת.
נכון הוא, כפי שטוענים גוילי, כי בין השכנים בבניין לא נחתם הסכם לחלוקת השימוש ברכוש המשותף. עדיין, לפי הפסיקה הקיימת, יכולה להיווצר הסכמה באשר לאופן חלוקת השימוש ברכוש המשותף, באמצעות התנהגות. הסכמה בהתנהגות כוללת ידיעה ושתיקה לאורך זמן וראה לעניין זה ת.א 69887/94 מימוני נ' הופמן, ת.א 5496/04 משולם נ' ועקנין, ת.א 44989-03-10 וה"פ 209/01.
לפי זה, דייר אשר ידע על חלוקת השימוש ברכוש המשותף ולא מחה, יכול להיראות כמי שהסכים לה, גם אם הסדר החלוקה לא נרשם בתקנון או במרשם הבתים המשותפים.