גרומר ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח'

פסק דין

עתירה לביטול החלטות הועדה המקומית לתו"ב קריית אונו (להלן: "הועדה המקומית") וועדת הערר לתו"ב מחוז ת"א (להלן: "ועדת הערר"), אשר העניקו למשיבה 4 (להלן: "פז" או "בעלת הגן") היתר לשימוש חורג להפעלת גן ילדים ברח' וולך 18 בקריית אונו (להלן: "הגן").

ואלה העובדות הצריכות לעניין:

פז הפעילה גן ילדים ברח' רמז 15 בקריית אונו במשך כ– 20 שנים מכוח היתר לשימוש חורג שניתן לה מרשויות התכנון והוארך מעת לעת. בשנת 2008 האריכה ועדת הערר בפעם האחרונה היתר זה למשך 3 שנים משנת 2008 וקבעה כי שימוש חורג זה לא יוארך עוד. בתום 3 השנים ביקשה פז היתר לשימוש חורג להפעלת הגן במקום אחר בקריית אונו, לא רחוק מהמיקום הקודם, בבית צמוד קרקע ברח' וולך 18. פז ביקשה גם היתר בנייה להוספת ממ"ד וחדרים נוספים למבנה הקיים, וכי ההיתר יהיה עבור 51 ילדים.

העותרים הגישו התנגדויות לבקשת ההיתר של פז בטענה שהם מתגוררים בשכנות ובאיזור הגן המיועד, אשר מהווה מטרד בשכונה שנועדה למגורים שלווים. הועדה המקומית לתו"ב קריית אונו (להלן: "הועדה המקומית") נתנה לפז היתר לשימוש חורג בנכס למשך 10 שנים, כאשר מספר הילדים בגן הוגבל ל– 40 ילדים. זאת לאור תלונות השכנים והחשש ממפגעים תחבורתיים ותנועתיים. הועדה המקומית אישרה הוספת ממ"ד מינימלי לפי החוק, והתנתה את ההיתר במספר תנאים, לרבות הסדרת שתי חניות בתוך תחום החלקה והקמת גדר היקפית סביב הגן.

הן פז והן הדיירים המתגוררים בשכנות לבית שבו יועד להיפתח הגן הגישו ערר על החלטה זו לועדת הערר המחוזית במחוז ת"א. ועדת הערר קבעה כי ההיתר לשימוש חורג יהיה ל- 7 שנים במקום 10 שנים, ומספר הילדים יועלה מ– 40 ילדים ל– 51 ילדים. ועדת הערר התנתה את ההיתר לשימוש חורג בשורה של תנאים, לרבות הסדרת מקומות חנייה בצד הכביש באמצעות תמרור מתאים, בנוסף לשתי החניות שבתוך שטח הגן שנדרשו לפי החלטת הועדה המקומית.

טענות הצדדים

ב"כ העותרים טען כי החלטת ועדת הערר חורגת ממתחם הסבירות, שכן 7 שנים הן פרק זמן ארוך מדי להיתר לשימוש חורג שנועד לפי הפסיקה להוות פתרון זמני לתקופה מוגבלת וקצרה. עוד טען כי 51 ילדים ואף 40 ילדים גורמים למטרד רעש לשכנים, ובעיות תנועה חנייה ובטיחות ברחוב בו שוכן הגן. עוד הוסיף כי לפי הפסיקה היתר לשימוש חורג יינתן במשורה, ואילו הועדה המקומית קבעה כנוהל שבשגרה שיש להעניק היתר לשימוש חורג לגני ילדים באיזורי מגורים, מבלי שבאו לידי ביטוי בנוהל זה קביעות הפסיקה הנ"ל. עוד הוסיפו כי יש באיזור גנים רבים והועדה לא דנה בנחיצותו של הגן הנוסף שבנדון, וכי היתר לשימוש חורג לגן שבנדון מהווה סטייה ניכרת בשנותו את הייעוד למגורים שנקבע בתוכנית שחלה על המבנה ואת אופייה של הסביבה הקרובה כשכונת מגורים. לטענת ב"כ העותרים סגן ראש העיר אמר בדיון בועדה המקומית שיש לאפשר היתר רק ל– 5 שנים ולא ל– 10 שנים. ב"כ עותרים ציין כי הועדה המקומית התנתה את ההיתר בבניית גדר היקפית סביב הגן אך בעלת הגן לא קיימה את החלטת הועדה המקומית. לאחר הגשת העתירה השלימה פז את בניית הגדר, כך שטיעון זה מתייתר.

ב"כ העירייה והועדה מקומית טענו לעומת זאת, כי גן ילדים הוא צורך ציבורי חשוב ביותר, ומטבע הדברים תוכניות מתאר לא מקצות מספיק מקומות לגני ילדים בהתאם לצרכי האוכלוסייה הגדלה. לפיכך, כעניין שבמדיניות, נוהגת הועדה המקומית לאשר גני ילדים במגבלות המתאימות. כך הגבילה את ההיתר במספר מגבלות, לרבות מגבלת הזמן ל– 10 שנים ומגבלת מספר הילדים ל– 40 ילדים. למרות שועדת הערר שינתה החלטת הועדה המקומית והגדילה מספר הילדים מ– 40 ל– 51 ילדים, עדיין סבורה הועדה המקומית כי מספר הילדים המתאים בנסיבות הקיימות במקום הוא 40 ילדים ולא 51 ילדים. עוד הוסיף כי אין ביהמ"ש מתערב בהחלטת הרשויות אלא אם כן הן חרגו ממתחם הסבירות, מה שלא הוכח ע"י העותרים בעניינינו.

ב"כ ועדת הערר חזר על טענות ב"כ העירייה והועדה המקומית, והוסיף כי ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי הועדה המקומית רשאית כל שנה לשקול מחדש אם היא משאירה את מגבלת מספר הילדים במתכונתה הנוכחית או משנה אותה.

ב"כ פז הוסיף, מעבר לטענות המשיבים האחרים, כי מרשתו השקיעה כחצי מיליון ₪ בהכשרת הגן במקומו החדש, וכי אין להתערב בהחלטת רשויות התכנון מאחר שלא נפל פגם בהתנהלותן העולה כדי חריגה ממתחם הסבירות. עוד הוסיפה שמילאה אחר כל דרישות הועדה המקומית, ושאין לה יכולת תמרון במספר הילדים מאחר שהדבר הופך לבלתי כלכלי עבורה.

דיון

שימוש חורג כשמו כן הוא, הסדר חריג ועל כן הוא מתוחם לפרק זמן מוגבל. הפסיקה קובעת כי היתר לשימוש חורג הוא פתרון זמני בלבד, לתקופה קצובה וקצרה, לצורך גישור עד שיאושר שינוי תוכנית שעל מבקש ההיתר לשימוש חורג להגיש, על מנת להכשיר את החריגה, בדרך המלך. כך נקבע למשל ב- עע"מ 9914/03 יעקב גולדשטיין נ' חנה היימס (לא פורסם) בסע' 5 לפסה"ד:

"שימוש חורג הוא מטבעו שימוש המוגבל בזמן. כמאמר סעיף 148 לחוק: "היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש". מתן היתרים חוזרים ונשנים לשימוש חורג, באופן שהתקופה המצטברת הינה כה ארוכה, אינו מתיישב עם יסודותיו של החוק.  הדרך הראויה והנכונה היא להביא לשינוי ייעוד על דרך קבלתה של תוכנית חדשה. המערער לא פעל בזריזות המתבקשת. על כן אין זה מפתיע שוועדת הערר החליטה את שהחליטה, לאור התקופה הארוכה בה פועל המערער על סמך היתר לשימוש חורג ואף אין להלין כנגד מסקנתו של בית משפט קמא".

ראו עוד: ש. רויטל , דיני תכנון ובנייה, כרך ראשון-המשך (נובמבר 2011), עמ' 666-666א, 666ג-666ד, 668ב.

פז כבר קיבלה היתרים לשימוש חורג במשך כ– 20 שנה בכתובת הקודמת של הגן, ועכשיו עברה לכתובת חדשה, בסמוך למיקום הקודם של הגן, וגם בה היא מבקשת היתר לשימוש חורג.

פז לא הגישה בקשה לשינוי התוכנית החלה באיזור לצורך לגליזציה של קיום הגן בדרך המלך, וגם ב"כ הועדה המקומית ציין בדיון בועדת הערר כי אין לועדה המקומית כוונה לשנות את הייעוד של השטח שהיה ונשאר למגורים (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 15.8.2011, נספח ו' לעתירה, עמ' 4, ש' 16-17).

מחד גיסא, כפי שהוסבר לעיל, במהותו היתר לשימוש חורג נועד לשימוש בעל אופי זמני על מנת לפתור בעיות נקודתיות עד למציאת פתרון קבע. מאידך גיסא, פז טוענת שהוציאה כחצי מיליון ₪ להכשרת הגן, ויש אינטרס ציבורי חשוב לעודד יזמים וגורמים פרטיים למלא את החלל שהרשויות לא מילאו, ולתת מענה לצרכי התושבים בפתיחת גני ילדים בקרבת מקום מגוריהם. גם ב"כ העיריה הדגיש את הצורך הדחוף בגני ילדים בשל גידול האוכלוסיה.

משכך, באיזון הכולל של השיקולים שפורטו לעיל, צדקה ועדת הערר בקביעתה כי יש ליתן היתר לשימוש חורג, אך יש לקצר את תקופתו מ– 10 שנים ל– 7 שנים.