תביעה זו עניינה בטענת התובעים המתגוררים ברובע י"א באשדוד, כי נגרמו להם נזקים כתוצאה מהקמת בניין, המתנשא לגובה החורג מן הגובה המותר בתב"ע התקפה, ברחוב לכיש 34 אשדוד -מגרש 221 (להלן: "
הבניין" ו"
המגרש" בהתאמה) בסמוך לבניינים בהם מצויות דירותיהם, כאשר הנזק הנטען הוא פגיעה בנוף לים, שהיה לתובעים מדירותיהם עובר לבניית הבניין. בגין נזק זה תבעו ביחד סך של 1,101,723 ש"ח.
צדדים וההליך
1. התובעים מספר 1 ו-2 הם בעלי דירה ברח' נחל לכיש 35/34 בקומה 9 (להלן:
"ריבשטיין" "דירת ריבשטיין"), התובע מספר 3 הוא בעל דירה ברח' נחל לכיש 39/30 בקומה 8 (להלן:
"כחל" "דירת כחל"), התובעת מספר 4 היא בעלת דירה ברח' נחל לכיש 39/33 בקומה 9 (להלן:
"לטוכה" "דירת לטוכה") התובעת 5 היתה בעלת דירה ברח' נחל לכיש 35/30 בקומה 8 (להלן:
"קינן"
"דירת קינן"). התובעים רכשו את דירותיהם בין השנים 1991-1992.
2. התובעים תבעו את הנתבעת 1 (להלן:
"הוועדה"), אשר לטענתם נתנה לנתבעת 2 (להלן:
"חב' אבו"), ולנתבעת 4 (להלן:
"חמדת ציון") היתר המהווה סטייה ניכרת מתוכנית, וזאת לטענתם בחוסר סמכות, בניגוד לכל דין, ברשלנות, תוך הפרת חובה חקוקה, בניגוד לתב"ע החלה ובניגוד להחלטת ועדת הערר. התובעים תבעו את חברת אבו וחמדת ציון על כך שהכשילו את הוועדה באי פרסום הבקשה כמתחייב על פי חוק והגביהו את הבניין שלא כדין.
3. הנתבעים הכחישו את טענות התובעים. התנהלו הוכחות במהלכם נשמעו העדים הבאים מטעם התובעים: גב' רינה קטיף, מהנדסת העיר; מר צבי צילקר, ראש העיר ויו"ר הוועדה לתכנון ובניה בתקופה הרלוונטית (להלן: "
ראש העיר"); שמאי המקרקעין, מר חזקיה העצני (להלן: "
שמאי התובעים") והתובעת ריבשטיין, בשם התובעים כולם. מטעם הנתבעים נשמעו העדים הבאים: גב' מימי פוגל, מנהלת מחלקת הרישוי (להלן: "
מנהלת מחלקת הרישוי"); עו"ד אסא זוהר, אדריכל ושמאי מקרקעין (להלן: "
שמאי הנתבעים"); מר יוסף אוחיון, מנכ"ל חב' אבו (להלן: "
מנכ"ל חב' אבו") ומר עזרא קחטן, מנהל חב' חמדת ציון (להלן: "
מנהל חמדת ציון").
4. לאחר סיום ההוכחות ערך בית המשפט ביקור במקום וכן מונה מודד מוסכם, מר בן נתן (להלן: "
המודד המוסכם") אשר מדד את גובה הבניין ומסר את חוות דעתו.
5. השאלה הראשונה אשר יש להכריע בה היא האם ההיתר שניתן לבניין ניתן שלא כדין. היה והתשובה לשאלה הראשונה היא בחיוב כי אז יש לענות על השאלה האם נגרמו לתובעים נזקים כתוצאה מכך ואם כן מה הוא סכום הפיצוי ולבסוף יש לבחון מי הם האחראים לפיצוי.
התוכנית וההליכים
6. התוכנית החלה על המגרש חלה גם על שני מגרשים נוספים (מגרש 220 ומגרש 222). התוכנית היא תוכנית 20/101/023 משנת 1978 ותוכנית הבנייה 22/111/03/3 (להלן:
"התוכנית") אשר קיבלה תוקף ביום 27.6.90. בתוכנית הותר לבנות על המגרש ובשני המגרשים הסמוכים שלושה בניינים (בניין לכל מגרש), כאשר בכל בניין הותרה הקמת 26 יחידות דיור וזאת כאשר מספר קומות מכסימלי הוגדר:
"6 קומות+קומת עמודים + 2 דירות גג." בהערות נכתב: "
קומת עמודים מפולשת ומרתף לשירותי הבית בלבד" (ראו ב/1 לנספחי תצהיר התובעים).
7. בתאריך 17.9.96 הגישה חמדת ציון בקשה לקבלת היתר לבניית בניין מגורים בן 9 קומות מעל קומת העמודים ובסך הכל 34 יחידות דיור. ביום 25.9.96 הוגשה התנגדות על ידי מר אורי סבג והתנגדותו התקבלה על ידי ועדת המשנה. בתאריך 16.10.96 שוב התכנסה ועדת המשנה ודנה שוב בבקשה בהעדר המתנגד הנ"ל, וקבעה כי רוב חברי הוועדה הסכימו שאין בסיס להתנגדות השכן הגר בקומה השנייה מול הפרויקט, אולם הסכימו לדחות את הדיון ולזמן את המתנגד שוב. בתאריך 30.10.96 התכנסה מליאת הוועדה שמעה את המתנגד מר אורי סבג והוא הצהיר במהלך הדיון כי לאחר שהוצגה בפניו תוכנית מתוקנת הוא מסיר את התנגדותו לבקשה להיתר הבנייה, ומליאת הוועדה החליטה להביא את הנושא לדיון נוסף.
8. ביום 14.11.96 התקבל מכתב מדיירים ברח' נחל לכיש המתנגדים לבקשה להקלה בגובה. בשלב זה נקבע על ידי מליאת הוועדה כי יש להחזיר את הנושא לדיון נוסף לשמיעת ההתנגדויות, תוך המלצה של מהנדס הוועדה לזמן את המתנגדים לשמיעת טיעוניהם. הוועדה החליטה להקים ועדה נוספת אשר תבדוק את הנושא. בתאריך 16.12.96 הובאה הבקשה להקלה לבנייה של 34 יחידות דיור ולהגבהת הבניין ל-9 קומות מעל קומת העמודים לדיון חוזר ובתאריך 22.1.97 החליטה הוועדה לאמץ את החלטת ועדת אד הוק (ראו פרוטוקול הוועדה נספח ד' לכתב התביעה) ואישרה תוכנית אשר דירגה את גובה הבניינים כך:
· במגרש 220, המגרש המערבי ביותר, יוותרו 6 קומות על עמודים+2 דירות גג, כך שלא הוכנס שינוי יחסית לתוכנית;
·
במגרש 221 (הבניין האמצעי- נשוא התביעה) הותר לבנות בניין בן 7 קומות על עמודים + 2 דירות גג;
· ובמגרש 222 הותר לבנות 8 קומות על עמודים+ 2 דירות גג (ראו נספח ד' לתצהיר התובעים, להלן: "
תוכנית הבינוי").
9. תוכנית הבינוי לא נעשתה במתכונת של תוכנית מפורטת (תב"ע), לא פורסמה כנדרש על פי חוק ולכן אינה מהווה "תוכנית" כמשמעותה בחוק התכנון והבניה.
10.בעקבות החלטה זו הגישו דיירים, ביניהם התובעים, שהבניינים בהם הם גרים גובלים במגרשים עליהם אמורים הבניינים להיבנות, ערר לוועדת הערר המחוזית תכנון ובנייה מחוז דרום (להלן:
"הערר"). ביום 20.3.97 ניתנה החלטת ועדת הערר המחוזית ובה נכתב כך:
"למען הסר ספק וועדה זו רואה את החלטת המשיבה מס' 1 (הוועדה - ע.ר)
מיום 22.1.97 מספר 97001 החלטה דקלרטיבית, מעין תוכנית מנחה ובאופן מפורש אין לראות בהחלטה זו כהחלטה שעל פיה ניתן להוציא היתרי בניה. אם המשיבה מס' 1 תרצה ליתן היתרי בנייה לגבי מגרשים 221 (הבניין האמצעי) ובניין 222 (הבניין המזרחי) יהא עליה לפעול כדין, דהיינו עפ"י סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה
, ובהתאם לכך גם לשלוח הודעות לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין הגובל בקרקע, וכן הבעלים ו/או המחזקים בקרקע או בבניין
,
אשר לדעת הוועדה המקומית יפגעו או עלולים להיפגע מאישור הבקשה
. וועדת ערר זו סבורה כי על פי סעיף 149 (א') (א') (ג)
יש מקום לפנות לכל העוררים בערר זה לכל הקלה אשר תתבקש, באם תתבקש במגרשים 221-222 הנ"ל. המשיבים 1 ו-2 לא התייצבו ואנו רואים זאת בחומרה שכן ההליכים שקדמו להחלטות המשיבה מספר 1 והחלטות שנתנה משיבה מס' 1 אינם ברורים דים, וטוב היה אילו היו מתייחסים לדברים החמורים שנאמרו על ידי העוררים בדיון." (ההדגשה הוספה- ע.ר.).
11.בהמשך להחלטת הוועדה נשלח ביום 9.3.97 מכתב מרכזת הוועדה לעו"ד אהרון ברוכין, יו"ר ועדת הערר המחוזית, ובו היא כותבת כי אם וכאשר יוגשו בקשות היתר במסגרת הקלה בגובה עבור שני הבניינים הנותרים במגרש אזי תינתן זכות הערר לעותרים.
12.בתאריך 14.3.2001, ו-3.12.2001, התקיימו דיונים בפני הוועדה בבקשה לשנות את תוכנית הבינוי בשלושת המגרשים (אשר בינתיים אוחדו למגרש אחד בהחלטה משנת 1997). הוועדה נתבקשה להעביר 6 יחידות דיור מהמגרש 222 למגרש נשוא התביעה. הוועדה אישרה את הבקשה. ביום 22.10.2003 אישרה ועדת הרישוי את אשר קבעה ועדת המשנה והיתר סופי לבקשה הוצא ב-4.3.2004. ההיתר הוצא לחב' אבו. על פי ההיתר אושר בניין בן 8 קומות מעל קומת עמודים וכן דירות גג, כלומר תוספת של שתי קומות מעל המותר בתוכנית ואושרו 6 יחידות דיור נוספות (להלן: "
התוכנית המתוקנת").