דמארי נ' וסרטיל

פסק דין

מתווך מציג בפני לקוח נכס וכורת עימו הסכם תיווך, אך בלא לגלות ללקוח שהנכס נמסר לשיווק על ידי בעליו בבלעדיות למתווך אחר ובלא לגלות ללקוח שיש סכסוך קשה בין המתווך האחר לבינו. ואכן, במצב זה מסתבר שזולת מסירת פרטי בעל הנכס והצגת הנכס מבחוץ, אין באפשרות המתווך לקדם את העסקה וזו נכרתת לבסוף רק כשהלקוח פונה למתווך האחר. האם במצב זה זכאי המתווך הראשון לדמי תיווך?

זו השאלה העומדת בפני בתביעה זו בה עותר התובע לתשלום דמי תיווך בסך של 45,738 ₪.

העובדות

התובע הינו מתווך בעל רישיון לעסוק בתיווך בנדל"ן ועובד בשיתוף פעולה עם מתווכת נוספת, גב' אסנת דמארי (להלן: "אוסנת") במשרד תיווך בשכונת נווה צדק בתל אביב. הנתבעת הייתה, במועד הרלוונטי לתביעה זו, בעלת עסק לניהול גן ילדים.

במהלך חדש אפריל 2008, או בסמוך לכך, פנתה הנתבעת לתובע והתעניינה במבנה אשר יתאים להפעלת גן ילדים בשכונת נווה צדק. בעקבות פנייה זו, ביום 3.4.08, חתמה הנתבעת על הסכם להזמנת שירותי התיווך של התובע (להלן: "ההסכם"). ההסכם מתייחס לשני נכסים. הנכס האחד הינו בניין ברח' אחווה 10 בת"א (להלן: "הנכס") והנכס השני המופיע בהסכם הינו דירת גן ברח' החרמון 33 בת"א.

התובע הציג בפני הנתבעת את הנכס מבחוץ, שכן לא היה בידיו מפתח לנכס. לאחר שהנתבעת הביעה עניין בנכס, נעשה על ידי התובע ניסיון לתאם ביקור בפנים הנכס, ברם ניסיון זה לא צלח. בשלב זה, מסר התובע לנתבעת את פרטיו של בעל הנכס, ארז בר חיים, והנתבעת ניסתה לפנות אליו ישירות. בתגובה לפניית הנתבעת לבעל הנכס, הופנתה הנתבעת למתווך אחר, מר אורן כץ, אשר הוסמך על ידי בעל הנכס לטפל בהשכרתו.

הנתבעת פנתה איפוא למתווך אורן כץ ובעקבות פנייה זו הוצג הנכס בפני הנתבעת מבפנים. לאחר מכן התנהל מו"מ בין הנתבעת לבין בעל הנכס ובסיומו, לאחר מספר שבועות, נכרת הסכם שכירות. עם כריתת הסכם השכירות, פנה התובע לנתבעת בדרישה לתשלום דמי התיווך בשיעור חודש שכירות אחד בצירוף מע"מ (סה"כ 45,738 ₪). במכתב תשובה מיום 6.8.08 נדחתה דרישתו ובעקבות זאת הוגשה תביעה זו.

טענות הצדדים והראיות

לטענת התובע, בכריתת חוזה השכירות התגבשה זכותו לדמי תיווך לפי ההסכם. התובע מדגיש כי הוא זה שהציג בפניה הנתבעת את הנכס והוא זה שמסר לה את פרטי בעל הנכס.

לתמיכה בגרסתו הציג התובע את עדות אוסנת, אשר העידה כי פנתה במישרין לבעל הנכס, עדכנה אותו אודות כוונתה להפנות אליו שוכרת אפשרית והיא זו שמסרה לנתבעת את פרטיו של בעל הנכס.

לטענת הנתבעת, הסכם התיווך נכרת בהתבסס על מצגי שווא של התובע. טוענת הנתבעת כי עובר לכריתת ההסכם הציג התובע בפניה מצג לפיו הסמיך אותו בעל הנכס לטפל עבורו בהשכרתו. בדיעבד, התברר לה שלא כן הדבר ובכלל, הטיפול בנכס ניתן על ידי בעל הנכס בבלעדיות למתווך אחר, המתווך אורן כץ. זו גם הסיבה לכך שהתובע לא הצליח לקבל מפתח לנכס או להראותו לה מבפנים. משכך, טוענת הנתבעת שיש לבטל את ההסכם וממילא שאין לתובע זכות לדמי תיווך בגינו.

לחילופין, טוענת הנתבעת כי התובע כלל לא היה הגורם היעיל בכריתת חוזה השכירות. רק לאחר הפנייה למתווך אורן כץ הוצג בפניה הנכס והתנהל מו"מ שאחריתו הסכם השכירות. התובע, לטענתה, לא בצע פעולת תיווך ולא זכאי לדמי התיווך.

הנתבעת תמכה טיעוניה בתצהירה היא ובתצהירו של המתווך אורן כץ, אשר הצהיר כי התקשר עם בעל הנכס וקבל ממנו בלעדיות לתווך ולמצוא שוכר לנכס. הנתבעת אף זמנה לעדות את בעל הנכס, אך זה לא הגיע לדיון והנתבעת ויתרה על עדותו.

דיון

יחסי מתווך ולקוח מתבססים על חוזה התקשרות עליו חלים דיני החוזים הכלליים בהתאם לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). בין היתר, חלה על הסכמי תיווך הוראת סעיף 14 (א) בחוק החוזים, לפיה מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה, והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה. כך גם חלה על הסכמי התיווך הוראת סעיף 15 בחוק החוזים לפיה רשאי לבטל את החוזה מי שהתקשר בחוזה עקב הטעיה. לצד הוראות כלליות אלו, חלות על הסכמי התיווך ההוראות הייחודיות הקבועות בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") ובהן ההוראה בסע' 8 לחוק המתווכים שלפיה "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ויימסור ללקוחו כל מידע שיש בידיו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

בעניין שבפני, הסתבר שהטיפול בהשכרת הנכס ניתן על ידי בעליו, ארז בן חיים, בבלעדיות לטיפול המתווך אורן כץ. בסיכומיו, טען ב"כ התובע שלא הוצג הסכם המקנה למתווך אורן כץ בלעדיות, אולם לא היה צורך בהצגתו שכן התובע הודה בכך בפה מלא ואף הודה כי ידע זאת עובר לפגישתו עם הנתבעת (עמ' 10, ש' 23 בפרוט'). למעשה, מודעות התובע לקיומה של אותה בלעדיות חשובה יותר מהשאלה אם הייתה כזו בלעדיות בפועל.

זאת ועוד, הסתבר שבין התובע והמתווכת עימה עבד, אסנת, לבין המתווך אורן כץ שרר סכסוך באותו המועד. התברר שאוסנת עבדה בעבר ביחד עם המתווך אורן כץ אך לאחר פרדתם הוגשו תביעות ביניהם (עמ' 8, ש' 14 – 19 בפרוט'). כה עמוק היה סכסוך זה, שכאשר בקש התובע לתאם עבור הנתבעת מועד לביקור בנכס, נמנע התובע אפילו מלפנות במישרין למתווך אורן כץ שבידיו מפתחות הנכס. במקום לפנות אליו במישרין, פנה התובע לצד ג', בעל בית קפה סמוך (!) בשם אורן אזולאי, כדי שינסה לפנות למתווך אורן כץ ולבקש ממנו את מפתחות הנכס. התובע לא גילה מידע זה לנתבעת אלא רק שבאפשרותו להציג לה את הנכס מבפנים ולהביא לכך שיושכר לנתבעת (עדות התובע בעמ' 10, ש' 9 בפרוט').

את המידע הזה, את הבלעדיות שנתונה למתווך אחר ואת חוסר היכולת לפעול בשיתוף פעולה עם אותו מתווך, חייב היה התובע לגלות לנתבעת מראש, בטרם חתימת הסכם התיווך. לא יכול להיות ספק בדבר חיוניות מידע זה ללקוח בהחלטתו אם להתקשר לקבלת שירותי התיווך אם לאו. לא יכול להיות ספק כי זהו מידע מהותי בקשר לנכס נשוא התיווך, מידע שחייב מתווך לגלות לפי סע' 8 בחוק המתווכים. וככל שיש ספק או שסבר התובע שיש ספק, חייב היה לגלות את המידע להסרת הספק. זה גם מידע מהותי שיש חובה לגלות גם לפי דיני החוזים הכללים. סביר להניח שלו ידעה הנתבעת מראש שהתובע עומד להציג לה נכס בלא שהוסמך לכך על ידי הבעלים, כשיש בלעדיות למתווך אחר ושיש לו סכסוך קשה עם אותו מתווך – לא הייתה הנתבעת מתקשרת עם התובע בהסכם התיווך. סביר לא פחות להניח שזו זו גם הסיבה לכך שהתובע לא חשף פרטים מהותיים אלו בפני הנתבעת, שידע כי בגילוי הפרטים תעדיף הנתבעת את שירותי המתווך האחר בקשר עם הנכס.

נוכח זאת, הפר התובע את חובתו כמתווך לגלות לנתבעת מידע מהותי אודות הנכס ואף הפר את חובתו לפי דיני החוזים הכללים למסור לנתבעת את המידע הרלוונטי לצורך כריתת הסכם התיווך. לנתבעת עמדה במצב זה הזכות המלאה להודיע על ביטול ההסכם כפי שעשתה במכתבה מיום 6.8.08 ולתובע אין כל זכות לתבוע דמי תיווך על יסוד ההסכם.