קלמנוביץ נ' בן יהודה ואח'

פסק דין

השאלות העיקריות שבמחלוקת, בתמצית

1.האם זכאי התובע, יועץ בתחום מס שבח מקרקעין, לקבל מידי הנתבעים, מוכרי הנכס לגביו ניתן הייעוץ, שכר טרחה נוסף בסך של 64,969 ₪ בגין שירותים שנתן לנתבעים מכוח הסכם שנחתם ביניהם ביום 31/5/07 (להלן: "ההסכם", צורף נספח ג' לתצהיר התובע)? מהי הפרשנות הנכונה של הסכם זה ? כפועל יוצא, האם התובע זכאי ל"בונוס" הנזכר בהסכם רק אם הביא להפחתה במס ב"שומה הסופית", במובנה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (כטענת הנתבעים) או שמא התובע זכאי לבונוס גם אם מתקבלת ההפחתה הרצויה בעקבות הליכי השגה וערר שלא נעשו באופן ישיר באמצעותו (כטענת התובע)? האם יש ממש בטענת התובע כי התוצאה הסופית שהתקבלה (איפוס השומה) הינה פרי עמלו, וגם מן הטעם הזה יש לזכותו ב"בונוס"? זוהי המחלוקת, בתמצית, להלן העובדות הצריכות לעניין.

הצדדים לתביעה, העובדות הצריכות לה וטענות הצדדים

2.הנתבעים הינם בני זוג. בשנת 1994 רכשו מגרש לבנייה עצמית בקיסריה ובנו את ביתם ברח' שהם 9 בהשקעה גדולה, כך לטענתם (להלן : "הבית", ראו סעיף 2 לתצהיר הנתבע, נ/3). לטענת הנתבעים, הבית נבנה על פי מפרט עשיר ומפואר, והסכומים אשר הושקעו בבית קיבלו ביטוי בהצהרת ההון אשר הוגשה על ידם בזמנו לרשויות. בשנת 2007 החליטו הנתבעים למכור את הבית בשל הלוואה שרבצה על הבית. הנתבע החל לבדוק את מחירי השוק והתייעץ עם רואה חשבון בנוגע לחבות במס הטמונה במכירת הבית. הנתבעים בקשו לשמר בידם את הפטור הניתן אחת לארבע שנים למכירת בית, ולאור הערכתם שהבית יימכר במחירי הפסד (בהתחשב בהשקעה הגדולה שביצעו), ביקשו לדווח על המכירה ללא פטור, ולשכנע את הרשויות כי לא נוצר כל שבח במכירת הבית.

3.ואכן, ביום 29/4/07 נכרת הסכם מכר בין הנתבעים, כמוכרים, לבין רוכשת אותה ייצג בעסקה ב"כ התובע, עו"ד שחם. הנתבע סיפר לב"כ התובע על כוונתו לדווח על העסקה למס שבח ללא פטור, וכן שיתף אותו בבעיה ממנה חשש - בשנת 2006 כילתה שריפה את קומת המרתף בבית בו התגוררו הנתבעים בצהלה. כתוצאה מכך, נשרפו המסמכים המעידים על ההשקעה הכספית הרבה שהשקיעו לבניית הבית. הנתבע חשש כי בהעדר תיעוד לגבי ההוצאות שהוצאו בבניית הבית, הוא יתקשה לשכנע את רשויות מס שבח בדבר גודל ההשקעה. לטענת הנתבע (סעיף 9 לנ/3), טענה שלא נסתרה בהוכחות, המליץ לו ב"כ התובע לשכור את שירותיו של התובע, תוך שהוא מציג אותו כמי שעבד עד לאחרונה בתפקיד בכיר במס שבח חיפה ולכן הינו בעל השפעה וקשרים, דלתות מס שבח פתוחות בפניו ו"הוא מכיר שם את כולם" (שם בסעיף 9).

4.הצורך לשכור את שירותי התובע קיבל משנה תוקף לאור חוות דעת של שמאי (מר ירון ספקטור) שניתנה לנתבעים בטרם מכירת הבית. הערכת השמאי ספקטור הייתה נמוכה יחסית היות ולקחה בחשבון עלויות בניה סטנדרטיות ולא את העלויות בפועל. לפיכך, ועל מנת לשכנע את פקידי מס שבח בנכונות הסכומים הריאליים שהוצאו בפועל, וזאת בהעדר תיעוד, הורה הנתבע לבא כוחו ליצור קשר עם התובע ולשכור את שירותיו על מנת שזה האחרון ישכנע את הרשויות שבמכירת הבית לא נוצר כל שבח. בא כוח הנתבע יצר קשר עם התובע, ובין הצדדים נערכה פגישה ביום 14/5/07, לאחריה שיגר ב"כ הנתבעים מכתב (נספח א' לנ/3) אליו צורפו מסמכים וכן מוזכרת בו הצהרת ההון של הנתבעים.

5.ביום 29/5/07 שלח התובע לנתבעים את הצעתו להתקשרות (נספח כ"א לתצהיר התובע, ת/2). ההצעה נפתחת במילים: "בתיק זה הוזמנתי על מנת לפטור (כך במקור) מספר בעיות ובינהן חוסר מסמכים המעידים על עלויות בנייה". התובע מפרט במכתב זה תחשיב שערך לפיו מס השבח עלול להסתכם בסך של 252,334 ₪, ודרש סכום של 40,000 ₪ עבור עריכת השומה והתמודדות מול הרשויות, הן בשלב ההשגה והערר, וכן "בונוס" של 25% מכל סכום בו תפחת השומה מתחת לסכום ההערכה. בין הצדדים המשיך להתנהל משא ומתן עד לחתימת ההסכם ביום 31/5/07. בהסכם נקבע בין השאר שהשכר שאינו מותנה בתוצאות יעמוד על 10,000 ₪ וכן נקבע בסעיף 2 להסכם: "במידה וסכום השומה הסופית שמרשיי ידרשו לשלם למס שבח יפחת מסך של 225,000 ₪, ואך ורק במקרה כזה, תהיה זכאי לתשלום נוסף בשיעור של 25% מסכום ההפחתה בתוספת מע"מ.."

אין חולק, כי לאחר הגשת השומה העצמית למס שבח שילמו הנתבעים לתובע את שכר הטרחה הבסיסי בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

6.לאחר חתימת ההסכם הועברו בין הצדדים מסמכים וביום 18/6/07 הוגשה על ידי הנתבעים, באמצעות בא כוחם, ההצהרה על מכירת הבית, הכוללת בחובה את השומה העצמית שנערכה על ידי התובע (ראו במ/1). מס שבח חדרה לא קיבל את השומה שנערכה על ידי הנתבעים, וביום 28/10/07 ערך שומה לפי מיטב השפיטה, בהתאם לסעיף 79 לחוק מיסוי מקרקעין (נספח ד' לת/2). בנימוקים אשר צורפו לשומת מס שבח ציינה הממונה, הגב' צילה גבאי (להלן: "הגב' גבאי") שהוצאות הבנייה המדווחות בסך של 1,846,913 ₪ הינן גבוהות ובלתי סבירות. לפיכך סכום ההוצאות הוערך על ידי מס שבח בסך של 1,023,250 ₪, וכך נוצר שבח לתשלום בסך 264,485 ₪ . שומה זו, הנושאת את הכותרת "שומה סופית", נשלחה לנתבעים לתשלום, באמצעות בא כוחם.

7.לאחר קבלת השומה הסופית פנה ב"כ הנתבעים במכתב שנשלח בפקס ביום 18/11/07 או בסמוך לכך (ראו נספח ד' לת/2). במכתב מפנה ב"כ הנתבעים לשומה שהתקבלה ומציין : "אנא דבר איתי בנושא". התובע ייעץ לנתבעים להגיש השגה, וביום 18/11/07 העביר לב"כ הנתבעים מכתב המפרט את נימוקי ההשגה, ראו נספח ז' לת/2. ביום 27/11/07 נערכה פגישה בין הצדדים במשרדי ב"כ הנתבעים, כשזה האחרון מעלה את עיקריה על הכתב, ראו נספח ב' לנ/3. בתרשומת זו נאמר, בין השאר: "בישיבה סיכמנו שנחשוב אם אנחנו ממשיכים איתו ונודיע לו. שמחה (התובע) הציע אם השומה תהיה בסוף יותר מ – 50,000 ₪ הוא לא יקבל אגורה ויחזיר את שכר הטרחה". אין מחלוקת בין הצדדים שהקשר בינהם לא חודש והתובע לא ביצע כל פעולה נוספת בעניין השומה/ ההשגה. יש מחלוקת בין הצדדים האם הקשר בין הצדדים תם כמתחייב מההסכם, לאור העובדה שהתקבלה שומה סופית (כטענת הנתבעים), או שמא התובע "פוטר" בטרם השלים את עבודתו, שכללה גם טיפול בהליכי הערר וההשגה (כטענת התובע). על כך ארחיב בהמשך.

8.כך או כך, בתאריך 24.12.2007 הגישו הנתבעים השגה על השומה (ראו נספח ט"ו לת/2). לצורך הטיפול בהשגה שכרו הנתבעים את שירותיו של מר יצחק סיוון, שמאי מקרקעין ויועץ למיסוי מקרקעין (להלן: "סיוון", הסכם ההתקשרות צורף כנספח ג' לנ/3) שליווה אותם בהליך ההשגה. ביום 20.2.2008 התקבלה ההשגה ובוטלה השומה הסופית (נספח י"א לת/2). בתאריך 6.1.2009 שלח התובע לנתבעים מכתב דרישה לתשלום יתרת שכר הטרחה, המהווה את ה"בונוס" בגין ההפחתה (נספח ח' לת/2). ב"כ הנתבעים דחה דרישה זו ומכאן התביעה, לתשלום הסך של 64,969 ₪, המהווים 25% מסכום ההפחתה (225,000 ₪ בתוספת מע"מ, כקבוע בהסכם בין הצדדים).

טענות הצדדים, בתמצית

9.לטענת התובע, הנתבעים שכרו את שירותו כמומחה מיסוי מקרקעין על מנת שייצגם כלפי לשכת מיסוי המקרקעין וזאת במטרה להפחית את מס השבח למינימום. יש לציין כי השלב ההוכחות וכן בסיכומים אימץ התובע גרסה לפיה הייעוץ ניתן לבא כוח הנתבעים ולא לנתבעים עצמם. טענה זו מקורה ככל הנראה בטענת הנתבעים לפיה התובע השיג את גבול מקצוע עריכת הדין, כאשר העניק להם ייצוג משפטי. הנתבעים הגישו בקשה לסילוק על הסף המבוססת על טענה זו, הבקשה נדחתה בהחלטתי מיום 27/8/09, עת קבעתי כי יש לברר בראיות מהו הייצוג והיקפו, שנתן, אם בכלל , התובע לנתבעים.

10.התובע טען כי הייעוץ שלו התבסס על הרעיון לעשות שימוש בהצהרת ההון (עדותו בעמ' 14 שו' 1); התובע טוען כי על פי ההסכם, הטיפול שלו השתרע על כל שלבי הטיפול, כולל הגשת השגה, ערר וערעור וייצוג בהליכים אלו. לתמיכה בטענה זו הפנה התובע לנספח כ"א לתצהירו. התובע טען כי הכין את השומה העצמית והפנה להצהרת ההון. בעניין זה טען התובע כי על פי הוראת ביצוע מס' 3 של מס שבח (הוגש וסומן ת/3), מס שבח מחויב לקבל את הצהרת ההון כראייה. לטענת התובע, מס שבח טעה כשדחה את השומה העצמית ולכן היה מקום להגיש השגה, כפי שנעשה בפועל. לטעמו של התובע הוא השלים את עבודתו ו"פוטר" באופן חד צדדי ושלא כדין בטרם הוגשה ההשגה בפועל, כל זאת כשנימוקי ההשגה שהוגשה לאחר שנשכרו שירותיו של סיוון מושתת כל כולה על הטיעונים אותם העביר לב"כ הנתבעים ביום 18/11/07, וגם מן הטעם הזה יש להורות על תשלום ה"בונוס".

11.לטענת הנתבעים, "ייצוגם" ע"י התובע כלפי שלטונות משרד מיסוי המקרקעין, בהתאם ללשון התובע בכתב התביעה, מהווה הסגת גבול מקצוע עריכת הדין המוביל לשלילת זכות התובע לשכר – טענה זו נזנחה בסיכומים. עוד הוסיפו הנתבעים וטענו להתרשלות התובע בפעילותיו, כך בין היתר טען התובע כי די בצירוף הצהרת הון על מנת לשכנע את לשכת מיסוי המקרקעין באמיתות סכומי השקעת הנתבעים בבניית הבית – דרך פעולה זו התגלתה כמוטעית והובילה לחוסר הצלחה בהפחתת המיסוי ולשלילת שכר נוסף מעבר לסך 10,000 ₪. לטענתם, לאחר שהתקבלה השומה ביקש התובע להיפגש עם הנתבעים על מנת לשכנע אותם להמשיך ולשכור את שירותיו אולם מספר ימים לאחר הפגישה הודיעו הנתבעים לתובע כי אינם נענים להצעתו המחודשת. בכך תמה, לטענת הנתבעים, ההתקשרות בין הצדדים, התקשרות אשר ממילא הוגבלה אך ורק עד לשלב קבלת "שומה סופית".

12.לטענת הנתבעים, לתובע לא היה כל יד ורגל בהפחתת המיסוי שנקבעה בהשגה, והתוצאות המקוות הושגו אך ורק בשל פעולותיו הנמרצות של סיוון, פעולות שכללו בין היתר הצגת מסמך מרואה חשבון (נספח ד' לנ/3); ביקור בבית ופירוט מרכיביו (ראו סעיף 1.6 להשגה מיום 24/12/07, נספח ט"ו לת/2); ריכוז מסמכי תכנון הבית; קבלת היתר הבנייה והגרמושקה; שיחה עם מפקח הבנייה מר איציק ורד; תיאום ביקור בבית עם נציגי מס שבח; קביעת דיון פרונטלי בהשגה עם מר יצחק אבן צור ממס שבח, כל זאת במטרה לשכנע את נציגי מס שבח בדבר עלויות הבנייה הגבוהות (ראו גם סעיפים 6-11 לתצהיר סיוון אשר הוגש מטעם הנתבעים, נ/2). עוד טוענים כי הנתבעים כי התנהגותו של התובע מלמדת על הלך רוחו ועל כך שידע בזמן אמת שההתקשרות בין הצדדים תמה והוא אינו זכאי לשכר נוסף מעבר לסך של 10,000 ₪ ששולם לו. הנתבעים מציינים בהקשר זה שהתובע פנה לראשונה בעניין קבלת תשלום נוסף ביום 6.1.2009, קרי כעבור למעלה משנה שבה לא היה כל קשר בין הצדדים והתובע אף לא התעניין אם הוגשה ההשגה אם לאו, כיצד מתקדמת ומה עלה בגורלה. לבסוף מציינים הנתבעים כי התובע השיג את המידע בדבר קבלת ההשגה באמצעים פסולים, זאת כשבחר לעשות שימוש בייפוי הכוח שניתן לו בתחילת הקשר בין הצדדים, וביודעו כי חדל מלייצג את הנתבעים זה מכבר.

דיון

פרשנות הסכם שכה"ט

13.האם התקשרות הצדדים, כעולה מההסכם , כללה את שירות התובע גם בהליכי השגה, ערר וערעור או שמא בהליך השומה העצמית בלבד? לסוגיית היקף שירות התובע יש השלכה ישירה לשאלת סיום ההתקשרות עימו. כאמור, בהקשר זה קיימת מחלוקת בין הצדדים. לטענת התובע יש לפרש את הסכם ככולל כל ההליכים הנדרשים בלשכת מיסוי המקרקעין לרבות הליכי השגה וערר, ואילו הנתבעים טוענים מנגד כי ההתקשרות הוגבלה להליך השומה העצמית הא ותו לא. אם אקבל את טענת הנתבעים, אזי טיפולו של התובע תם בשלב קבלת ה"שומה הסופית" והוא אינו זכאי ל"בונוס" שנוצר אך ורק בשל הליכי ההשגה שננקטו.