החלטה בתיק תא"ק 31652-07-11

מונחת לפניי בקשה למתן צו מניעה שיאסור על המשיבה 2 להעביר כספים למשיבה 1, וכן בקשה לצו עשה שיורה למשיבה 2 להעביר לידי המבקשת כל תמורה המגיעה למשיבה 1 בהתאם להסכם שבין המשיבה 1 למשיבה 2.

רקע

א.מ רשת בתי אבות בע"מ (להלן: "המבקשת") הינה בעלת זכות החזקה והזכות לביצוע שכירות משנה בבניין שכתובתו שברחוב האצ"ל 7 ברמלה הידוע גם כגוש 10424 חלק מחלקות 10 ו-57 (להלן: "הנכס"). חברת נאות מרגוע ל.ב בע"מ (להלן: "המשיבה") פנתה למבקשת וביקשה לשכור ממנה את הנכס בן 3 קומות אישפוז לצורך הקמת מוסד סיעודי בו יאושפזו חולים גריאטריים. ביום 29.07.10 נחתם בין המבקשת למשיבה הסכם שכירות בו נקבעו בין השאר כי תקופת השכירות תהיה למשך 5 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות, מועד המסירה הינו 30 יום ממועד המצאת אישור משרד הבריאות (להלן: "המשיבה 2") למבנה, הבטוחות שניתנו ע"י המשיבה הינם ערבות של בעלי מניותיה וכן של ערב נוסף, שטר חוב בסך 400,000 ש"ח והמחאת זכות מופנית אל המשיבה 2 ומשרד הרווחה.

המבקשת הגישה תובענה בסדר דין מקוצר כנגד המשיבה על-פיה הפרה המשיבה את הסכם השכירות כאשר בין היתר נטען כי המשיבה לא שילמה את דמי השכירות כנדרש.

במסגרת התובענה העיקרית הגישה המבקשת בקשה לסעד זמני במעמד צד אחד ביום 18.07.11.  בהחלטתה מיום 24.07.11 כתבה כב' השופטת ב' טולקובסקי כי מפאת שהתצהיר התומך בבקשה אינו מפרט את סכום החוב הנטען וכיצד הוא חושב, אין מקום ליתן צו במעמד צד אחד ועל כן נקבע מועד לדיון במעמד הצדדים ליום 27.07.11.

המבקשת הגישה פירוט סכום החוב וביקשה לדחות הדיון. בקשתה נתקבלה.

בהחלטתה מיום 26.07.11, קבעה כב' השופטת ב' טולקובסקי כי לנוכח דחיית הדיון ופרוט סכום החוב הנטען בגין דמי השכירות " ניתן בזאת צו מניעה ארעי המורה למשיבה 2 להימנע מלהעביר למשיבה כספים המגיעים לה בגין הפעלת המוסד הסיעודי המנוהל במושכר שברחוב האצ"ל 7 ברמלה וזאת עד להחלטה אחרת". כב' השופטת ב' טולקובסקי קבעה כי צו המניעה הארעי ייכנס לתוקף רק לאחר הפקדת הערבויות שקבעה.

ביום 07.08.11 התקיים דיון בפניי במעמד הצדדים בו נחקרו על תצהיריהם מר אברהם שלום ביריאן מטעם המבקשת ומר מיכאל פייטלמן מטעם המשיבה. ב"כ הצדדים ביקשו להגיש סיכומי טענותיהם בכתב.

טענות הצדדים

ביום 11.01.11 קיבלה משיבה אישור לאכלוס המבנה מהמשיבה 2 והחלה לאכלסו, כאשר בחודש ינואר 2011 אכלסה המשיבה דיירים בקומה שלישית. המבקשת טוענת כי על פי הסכם השכירות היה על המשיבה להתחיל ולשלם את תשלומיה החל מיום 08.02.11 אלא שדרישת תשלום מטעם המבקשת נדחתה ע"י המשיבה בטענה כי המשיבה ביצעה התאמות במושכר והוציאה הוצאות נוספות בסכומים גבוהים ועל כן אין מקום לתשלום.

המבקשת טוענת כי מנהלה הבהיר למשיבה שייאות לבחון כל הצעת מחיר לביצוע התאמות בנכס ולאשרה בכדי לקדם את כניסת המשיבה למושכר ואיכלוסו, אלא שהמשיבה ביצעה ההתאמות ע"י קבלן שיפוצים מטעמה.

עוד טוענת המבקשת כי המשיבה אכלסה דיירים נוספים גם בקומה השנייה שבנכס ללא כל הודעה למבקשת ועל פי הסכם השכירות הואיל ואכלסה המשיבה מעל 50% מהקומה השנייה הרי שהיא חייבת בתשלום דמי שכירות אף על קומה זו.

עוד טוענת המבקשת כי פניותיה למשיבה לתשלום דמי השכירות לא הועילו ובנוסף המשיבה לא ביצעה את תשלומים לחברת החשמל ולעיריית רמלה ובשל כך עתרה המבקשת בתביעה לסילוק ידה של המשיבה מהנכס ומועד הדיון נקבע ליום 22.09.11. בנוסף, הגישה המבקשת את שטר החוב לביצוע בהוצל"פ, כאשר המשיבה וערביה התנגדו לביצועו ודיון בעניין נקבע ליום 31.10.11. המבקשת טוענת כי פנתה אל המשיבה 2 על מנת להפעיל את הבטוחה האחרונה שנותרה בידה באשר להמחאת הזכויות. המבקשת טוענת כי ההסכם שבין המשיבה למשיבה 2 מנוגד להמחאת הזכות שכבר ניתנה מוקדם יותר למבקשת וכי מדובר בהטעיית המבקשת לפיה המחאת הזכויות היא בטוחה נוספת העומדת לרשות המבקשת להבטחת תשלומי המשיבה. לאור האמור לעיל עתרה המבקשת בבקשה לצו המניעה אשר ימנע מהמשיבה 2 את העברת הכספים למשיבה.

המשיבה טוענת כי התובענה העיקרית היא  תביעה כספית המתנהלת בין המבקשת למשיבה בלבד בה תובעת המבקשת דמי שכירות, הצו המבוקש הינו כנגד משרד הבריאות שימנע מהעברת כספים למשיבה ועל כן יש לדחות את הבקשה על הסף שכן על פי הפסיקה אין להוציא צו מניעה זמני כנגד צד שאיננו צד להליך העיקר. עוד טענה המשיבה כי אין ליתן צו מניעה זמני בתביעה כספית וזאת בשל העובדה שצו מניעה נועד לשמור על המצב הקיים  ולא כדי להבטיח גביית כספים  לאחר פסק הדין.

לגופו של עניין, טענה המשיבה כי מצבו של הנכס היה זקוק להתאמות בינוי רבות כמונחה על ידי משרד הבריאות. בהסכם השכירות שבין המבקשת למשיבה הצהירה המבקשת כי בידיה רישיון משרד הבריאות וכמו כן הצהירה בסעיף 3 לתצהיר התומך בבקשה לצו כי בידיה אישור עקרוני שינתן ע"י מר עוזי קרן ממשרד הבריאות אלא שמדובר בהצהרות כזב וכי בזמן חתימת ההסכם לא היו בידי המבקשת האישורים עליהם הוצהר ואף במועד שנקבע למסירת הנכס בחודש ספטמבר 2010 לא היו בידי המבקשת האישורים לסיום ההתאמות. מחמת מחדלים אלה טוענת המשיבה כי נאלצה לבצע את ההתאמות בעצמה כך שהאישורים לכשירות הקומה השלישית והקומה השנייה הושגו ע"י המשיבה אף שהמבקשת היא זו שהייתה צריכה להתאים את המבנה ועל כן טוענת המשיבה שההסכם הופר הפרה יסודית על ידי המבקשת. המשיבה טוענת כי בשל התאמת שתי הקומות בוצעה ע"י המשיבה מחוסר ברירה שכן הנכס היה אמור להימסר למשיבה כשהוא מותאם לחלוטין בחודש ספטמבר 2010  ולא נמסר ומנגד התחייבה המשיבה לפנות את הנכס הקודם בו החזיקה עד ליום 31.12.10. המשיבה טוענת כי לשם הכשרת והתאמת הנכס הוציאה סך של 338,000 ש"ח וכאשר הוצגו חשבוניות אלה למנהלה של המבקשת - הוא כלל לא התייחס ונהג בזלזול תוך שהוא טוען שהחשבוניות שהוצגו לפני ומתייחסות לנכס אחר.

המשיבה טוענת כי נגרמו לה הפסדים רבים ולא נותרה לה ברירה אלא לעכב את דמי השכירות. המשיבה טוענת עוד כי במקום שתסכים המשיבה למו"מ בין הצדדים בחרה המבקשת להפעיל את כל כלי הנשק העומדים לרשותה ושמה לה למטרה ל"זרוק" את המשיבה מהנכס וזאת לאחר שדאגה לרישויו ולהתאמות הבנייה והשקיעה בכך ממון רב. באשר להמחאת הזכויות טוענת המשיבה כי למעשה בהסכם נכתב כי המחאת הזכות תלויה בהסכמת משרד הבריאות אשר צריך לאשרה, כך שהמחאת הזכויות תיכנס לתוקף רק לאחר אישור הנוסח ע"י משרד הבריאות ומהתנגדות משרד הבריאות להמחאת הזכויות ברור שלהמחאת הזכות כלפי משרד הבריאות - אין כל תוקף.

דיון

ארבעה הם המבחנים אשר לאורם תבחן בקשת המבקשת, אשר קיומם המצטבר יזכה אותה בסעד הזמני המבוקש, בעוד שכשלונה בקיומו של אך אחד מהם - יביא לדחייתה של הבקשה:

       (א)  מבחן הצורך בהתערבות בית המשפט בטרם מתבררת התובענה בתיק העיקרי - לצורך שמירה על המצב הקיים.