ייצוגית נגד יזמית פרויקט בניה בגין גביית סכומים גבוהים עבור מרשם זכויות

רקע

המבקשים, שהם רוכשי דירה בפרויקט הקרוי "נהריה הירוקה" (" הפרויקט"), הגישו בקשה לאישור תובענה כייצוגית.  לטענתם, הם נדרשו על ידי המשיבה, שהיא היזמית של הפרויקט ושאצלה מתנהל מרשם הזכויות של  הדירות בפרויקט, לשלם לה סכומים העולים על המותר על פי דין בקשר עם פעולות מרשם זכויות שהם ביקשו את עשייתן.

לאחר עיון בכתבי הטענות ושמיעת באי כוח הצדדים נראה לי שיש יסוד לבקשה, ובהתאם לכך אני מקבל אותה ומאשר את התובענה כייצוגית.

לטענת המבקשים, ביולי 2009 הם רכשו מצד שלישי דירה בפרויקט, ובקשר לכך הם נזקקו לשירותיה של המשיבה בקשר עם רישום העברת הזכויות משמם של מוכרי הדירה לשמם שלהם.  המשיבה דרשה מהם תשלום בסך 1,065 ש"ח כולל מע"מ, סכום שתשלומו נדרש בשתי המחאות, האחת בסך 545 ש"ח והאחרת בסך 520 ש"ח, וכן דרשה המשיבה שההמחאות תהיינה לפקודת שני עורכי דין שונים.  לטענתם, הסכום שנדרש מהם עולה ב-715 ש"ח על הסכום של 300 ש"ח (בצרוף מע"מ) המותר לפי צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים [קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי מקרקעין] תש"ס-1999 [תיקון] תשס"ז-2007 (" צו הפיקוח"). עוד הם טוענים כי לאחר שהפנו את תשומת ליבה של המשיבה לכך שהדרישה  חורגת מן המותר על פי צו הפיקוח תיקנה המשיב את הדרישה וגבתה מהם סכום של 662 ש"ח (כולל מע"מ) שגם הוא עולה על המותר לפי צו הפיקוח.

על רקע עובדות אלה טוענים המבקשים כי מתקיימים התנאים לאישורה של תובענה ייצוגית, כאמור בסעיף 8 לחוק תובענות ייצוגיות תשס"ו-2006 (" החוק"), מפני שהעובדות האמורות לעיל מקימות להם עילת תביעה אישית כנדרש בסעיף 4(א)(1) לחוק, כמו גם לבעלי זכויות אחרים בדירות בפרויקט (" בעלי הזכויות"), אשר המשיבה גבתה מהם תשלומי יתר עבור שירותי מרשם זכויות.  הם מוסיפים וטוענים כי בעלי זכויות אלה (בחלוקה לפי תאריכי רכישה ובתת חלוקה לפי סוגי השירות והסכומים שנגבו) הם הקבוצה המיוצגת, וכי מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 8(א)(1) לחוק שלפיו התובענה צריכה לעורר " שאלות מהותיות של עובדה ומשפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה ויש אפשרות סבירה שהן יוכרעו בתובענה לטובת הקבוצה". הם טוענים עוד כי מתקיימים גם התנאים הקבועים בס"ק (2), (3) ו-(4) של סעיף 8(א) לחוק, היינו שתובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכריע במחלוקת; וכן שקיים יסוד סביר שעניינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל בדרך הולמת ובתום לב.

המשיבה התנגדה לבקשה, וטענתה העיקרית היא שלמבקשים אין עילת תביעה אישית, מפני שהסכומים שהם שילמו נמוכים במידה משמעותית מן הסכומים שאותם הייתה רשאית לגבות.  עוד היא טוענת כי משהעידו המבקשים על עצמם שהם רכשו את הדירה בפרויקט בשנת 2009, אין הם יכולים לתבוע בשם בעלי זכויות שרכשו את דירותיהם בשנים שבין 2000 ל-2009, ומכל מקום, גם בשנים קודמות שילמו לה בעלי הזכויות סכומים שלא עלו על המותר לפי צו הפיקוח.  בנוסף טוענת המשיבה כי המבקשים הם חסרי תום לב, וכי ניכר מן הבקשה שהמבקשים הם "תובעים סדרתיים" אשר רכשו את הדירה בפרויקט אך ורק לצורך הגשת התובענה והבקשה לאשרה כייצוגית, ודי בכך כדי לדחות את התביעה.

עילת תביעה אישית

סעיף 4(א)(1) לחוק קובע כי יכול להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית מי שיש לו עילת תביעה אישית מאלה המפורטות בתוספת השנייה לחוק. סעיף 1 של התוספת השנייה קובע כי ניתן להגיש תביעה ייצוגית " נגד עוסק כהגדרתו בחוק הגנת הצרכן, בקשר לעניין שבינו לבין לקוח, בין אם התקשרו בעסקה ובין אם לאו".  המבקשים טוענים, והמשיבה איננה חולקת על כך, שהמשיבה היא עוסק, ובהתחשב בעובדה שהמבקשים רכשו מן המשיבה דירה בפרויקט, הרי שהמבקשים והמשיבה הם צדדים נכונים לתביעה שניתן לבקש את אישורה כייצוגית, והשאלה היא אם יש בידי המבקשים עילה לתביעה כזאת.

המבקשים טענו כי בידם שתי עילות תביעה בנזיקין. האחת - עילת הפרת חובה חקוקה, לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (" הפקודה"), והאחרת - עילת רשלנות לפי סעיף 35 לפקודה.  כמו כן טענו המבקשים לקיומה של עילה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 (" חוק עשיית עושר").

אשר לעילות בנזיקין, נראית לי טענת המבקשים בנוגע לעילה של הפרת חובה חקוקה, אולם אני דוחה את טענתם להתקיימות עילת תביעה בעוולה של רשלנות.  בצד זאת אני רואה לקבל את טענתם של המבקשים בנוגע להתקיימות עילה על פי חוק עשיית עושר.

סעיף 63 לפקודה קובע כי:

" (א)      מפר חובה חקוקה הוא מי שאינו מקיים חובה המוטלת עליו על פי כל  חיקוק - למעט פקודה זו - והחיקוק, לפי פירושו הנכון, נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר, וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק שאליו נתכוון החיקוק; ...

 (ב)       לעניין סעיף זה רואים חיקוק כאילו נעשה לטובתו או להגנתו של פלוני, אם לפי פירושו הנכון הוא נועד לטובתו או להגנתו של אותו פלוני או לטובתם או להגנתם של בני אדם בכלל או של בני אדם מסוג או הגדר שעמם נמנה אותו פלוני."

לעניין העוולה הנטענת של הפרת חובה חקוקה, רלוונטיים שני דברי חקיקה שפורסמו בשנת 1999.  האחד הוא צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותני שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי מקרקעין) תש"ס-1999 (" הצו"), והאחר הוא צו הפיקוח.  סעיף 2 של הצו קובע שחוק הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים תשנ"ו-1996 (" חוק הפיקוח") יחול על שירותיו של נותן שירות, כהגדרת מונח זה בצו, היינו "אדם, לרבות באמצעות נציגו או בא כוחו, אשר מנהל אצלו רישום של זכויות בקשר למקרקעין או שחתם חוזה עם משרד הבינוי והשיכון או עם מנהל מקרקעי ישראל למכירתם, השכרתם או ניהולם של מקרקעין והתחייב בו לטפל ברישום הזכויות בקשר למקרקעין בפנקסי המקרקעין".

אין מחלוקת שהמשיבה היא נותן שירות כמשמעו בצו, ומכאן שעל מחירי השירותים הניתנים על ידה חלות הוראות חוק הפיקוח בכלל, והוראות צו הפיקוח בפרט, ואם, כטענת המבקשים, גבתה מהם המשיבה סכומי כסף העולים על המותר לפי צו הפיקוח, אזי לכאורה מתקיימים יסודותיה של עוולת הפרת חובה חקוקה כאמור בסעיף 63 לפקודה.  צו הפיקוח מפרט את הסכומים שאותם רשאי היה נותן שירות לגבות בעד רישום אצלו של העברת זכויות של נכסים הרשומים אצלו בכל אחת מן השנים שמשנת  2000 ואילך.  תכלית חקיקתו של חוק הפיקוח היא הגנה על צרכי הכלכלה והחברה כאשר קיימת " פגיעה בתחרותיות במשק,סבסוד מתקציב המדינה או מחסור יוצא דופן במוצרים חיוניים" (סיני דויטש , דיני הגנת הצרכן, כרך א'-יסודות ועקרונות, 593 (2001)). דומה שקשה להפריז בחשיבותו של מרשם זכויות במקרקעין ברור ונגיש הן ליחידים והן לפירמות במשק. העדרו של מרשם כזה גורע מן הוודאות שהיא תנאי הכרחי לעסקאות במקרקעין

וכפועל יוצא מכך הוא מייקר את עלותן של עסקאות כאלה. מן הצד האחר, ידיעת הרבים היא שחלק ניכר של נכסי המקרקעין במדינה טרם נרשם במרשם הזכויות המתנהל מכוח חוק המקרקעין תשכ"ט -1969 ועל רקע זה נוצר הצורך לקיים  מרשמי זכויות חלופיים המתנהלים על ידי מי שיזמו, בנו או מכרו  דירות או נכסי מקרקעין אחרים (ראו בעניין זה את התיאור בפתח פסק הדין בע"א 842/79 נס נ' גולדה פ"ד לו(1) 204 (1981)).

את החשיבות והצורך בהחלתו של חוק הפיקוח גם על שירותי רישום העברת זכויות, ובתוך כך גם  על גובה הסכומים הנגבים מבעלי דירות בקשר עם שירותים אלה, אין קושי להסיק מן העובדה שמחד גיסא, שירותי המרשם הם צורך חיוני ומאידך גיסא, קבלתם נכפית על בעלי הדירות ואין באפשרותם  לבחור את נותן השירות. על רקע זה ניתן לקבוע כי חוק הפיקוח, הצו וצו הפיקוח הם חיקוקים שנועדו לטובתם ולהגנתם של המבקשים, כמו גם של בעלי הזכויות. לכן, אם גבתה המשיבה סכומים מעבר למותר על פי חיקוקים אלה, כי אז ניתן לומר שהמשיבה הפרה את חובתה כלפי המבקשים ושהגבייה העודפת היא בבחינת נזק שהמבקשים, וכמותם בעלי הזכויות, זכאים לפיצוי בגינו.

אשר לעילה הנטענת מכוח חוק עשיית עושר, הוראת סעיף1(א) של אותו חוק מספקת תשתית לכאורית לביסוסה של עילת התביעה.  בחלקו הרלוונטי של סעיף 1(א) נאמר: " מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה...", וברור שאם המשיבה גבתה סכומים החורגים מן המותר על פי הדין היא חייבת בהשבתם.  בתשובתה של המשיבה היא לא הצביעה על נימוק היכול לשמש עילה לפטור אותה מחובת השבה לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר.

בע"א 1509/04 דני דנוש נ' corporation chrysler (טרם פורסם, 22.11.07) נאמר כי "דרישת עילת התביעה האישית נתקיימה גם במצב החוקי הקודם, והיא פורשה על-ידי דעת הרוב בע"א 2967/95 מגן וקשת נ' טמפו בע"מ, פ"ד נא(2) 312 (1997)  כדרישה שהתובע ישכנע את בית-המשפט במידת הסבירות הראויה - ולא על-פי האמור בכתב התביעה בלבד - כי הוא עומד בכל התנאים לאישור התובענה כייצוגית".  ראוי לציין גם את מה שנאמר בהמשך הדברים, על יסוד דעה שהביע המחבר א' קלמנט, ואשר לה בכל הכבוד אני שותף, כי " החוק החדש משקף הסטה של הדגש מתביעתו של התובע המייצג לתביעתם של התובעים המיוצגים ולזכות הגישה שלהם לערכאות, וכי על כן יש להקל בנטל ההוכחה לקיומן של דרישות אלה (ראו למשל: אלון קלמנט "קווים מנחים לפרשנות חוק התובענות הייצוגיות, התשס"ו-2006" הפרקליט מט(1) 131, 137-136 (2006))."  בע"א 2967/95 הנ"ל נאמר גם כי " אין להעמיד דרישות מחמירות מדי לעניין מידת השכנוע, משום שאלה עלולות להטיל על הצדדים ועל בית ^-המשפט עומס ^-יתר בבירור הנושא המקדמי, דבר העלול לגרום להתמשכות המשפט, לכפילות בהתדיינות ולרפיון ידיים של תובעים ייצוגיים פוטנציאליים. את כל אלה יש למנוע על ^-ידי קריטריון מאוזן בנושא נטל ומידת ההוכחה הנדרשים מהתובע הייצוגי, שמצד אחד שלא יפטור אותו מחובת שכנוע,  ומצד אחר לא יטיל עליו נטל כבד מדי".