בין מתווך ללקוח נכרת הסכם תיווך ביחס לנכס א', אך לאחר ביקור בנכס א' לא מעוניין הלקוח ברכישתו. לאחר חתימת ההסכם, מוסיף המתווך להסכם בכתב יד פרטיו של נכס ב', אך הלקוח איננו חותם לצד התיקון ומכחיש כי הסכים לתיקון או כי היה מודע לעצם התיקון. האם במצב זה נכרת הסכם תיווך ביחס לנכס ב'?
בעקבות כריתת ההסכם מציג המתווך בפני הלקוח את נכס ב', אך כשמבקש הלקוח להיפגש עם בעליו לניהול מו"מ, מסרב המתווך למסור את פרטי הבעלים וטוען שלא ייצור קשר בין הצדדים עד אשר יוודא כי הבעלים חדל מניהול מו"מ עם לקוח קודם של המתווך. לפיכך, מאתר הלקוח את הבעלים בכוחות עצמו ורוכש ממנו את נכס ב'. האם במצב זה ייחשב המתווך "הגורם היעיל" ברכישת נכס ב'?
אלו השאלות העיקריות הניצבות בפני, במסגרת תביעה זו לתשלום דמי תיווך בסך 47,560 ש"ח.
העובדות
1. התובע הינו מתווך במקצועו ובעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין. הנתבע, לפי עדותו, הינו מעצב אופנה ומעצב פנים בעיסוקו. במוקד המחלוקות נשוא תביעה זו עומד בניין ברח' שוקן 13, תל-אביב (להלן:
"הבניין"), אשר כולל שלש קומות. בעלת הבניין הינה חברת ק.ע.ל. בע"מ (להלן:
"חברת קעל") וזו מיוצגת על ידי מר רוטשטיין ירחמיאל (להלן:
"רוטשטיין").
2. ביום 29.12.09 פנה הנתבע לתובע והביע עניין ברכישת נכס המצוי בקומה השנייה של הבניין, אשר עבורו דרשו בעליו סך של 950,000 ש"ח. בעקבות פנייה זו חתם הנתבע על הסכם תיווך (להלן:
"ההסכם"), אשר במסגרתו סוכם, בין היתר, כי במקרה של עסקת מכירה ישולמו לתובע דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס (סעי' 5.1 בהסכם). במקום המיועד להשלמת "רשימת הנכסים" בהסכם, מצוין נכס יחיד אשר כתובתו "בר יוחאי / שוקן 13", שם בעליו "רוטשטיין" ומחירו המבוקש "950,000". השורות המאפשרות הוספת נכסים נוספים להסכם מחוקות, ובצד ימין של ההסכם, מימין לחלק המודפס, מופיעות בכתב יד המילים "מוכן לתת קומה עליונה 2 מיליון ש"ח".
3. עם חתימת ההסכם, סיירו הצדדים בקומה השנייה בבניין, אולם הנתבע הודיע לתובע כי שטח זה איננו תואם את צרכיו. בתגובה, הודיע התובע לנתבע שאף הקומה השלישית בבניין מוצעת למכירה אך הוסיף וציין כי ביחס לקומה השלישית בעלי הבניין כבר מצויים במו"מ עם קונה אפשרי אחר (להלן:
"צד ג'"). אותו צד ג' כרת אף הוא הסכם תיווך עם התובע ביום 9.12.09 (נספח 6 למוצגי התובע).
4. יומיים לאחר הפגישה, ביום חמישי, 31.12.09, התקשר הנתבע לתובע ובקש לדעת אם כבר נכרת הסכם למכירת הקומה השלישית בבניין. כך פעם נוספת ביום ששי, 1.1.10. לאחר שיחות אלו לא עמדו עוד הצדדים בקשר כלשהו.
5. ביום ראשון, 3.1.10, פנה הנתבע לפרקליטו, עו"ד אלון פלס, ובאמצעותו איתר ויצר קשר במישרין עם רוטשטיין. למחרת היום, 4.1.10, נפגשו הנתבע, עו"ד פלס ורוטשטיין בבניין וסיירו בקומה השלישית בבניין ובגג הצמוד לה. רוטשטיין עצמו עדכן את התובע על פגישתו עם הנתבע ועל טרוניות שהיו לנתבע ביחס להתנהגות התובע. במו"מ אשר התנהל בין הנתבע לרוטשטיין לא היה התובע מעורב וביום 3.2.10, נכרת הסכם מכר והנתבע רכש את הנכס בקומה השלישית בבניין (להלן:
"הנכס") תמורת 2,050,000 ש"ח. בעקבות עסקה זו שולמו לתובע דמי תיווך על ידי רוטשטיין. ביום 15.2.10 פנה התובע לנתבע בדרישה לדמי התיווך ומשנדחתה הדרישה - הוגשה תביעה זו.
טענות הצדדים והראיות
6. לטענת התובע, במהלך פגישתו היחידה עם הנתבע בבניין, לאחר שהנתבע הבהיר שאין לו עניין ברכישת הקומה השנייה, הציג בפניו התובע את הנכס, בצוותא הם סיירו בנכס ובאותה הפגישה גם רשם התובע בכתב ידו בשולי ההסכם את נכונות הנתבע לשלם בגין הנכס 2 מיליון ש"ח. התובע מודה כי סירב להפגיש בין הנתבע לרוטשטיין, אך טוען כי בכך פעל בהגינות שכן לא רצה להפנות את הנתבע לרוטשטיין כל עוד מתנהל המו"מ עם צד ג', הלקוח הקודם אשר הפנה לרוטשטיין. בהמשך, טוען התובע, ניצל הנתבע את המידע שקבל מהתובע כדי ליצור קשר ישיר עם רוטשטיין ולרכוש את הנכס.
בנסיבות העניין, טוען התובע כי נכרת בין הצדדים חוזה תיווך לגבי הנכס, כי היה הגורם היעיל בעסקה, כי הנתבע נוהג בחוסר תום לב כשהוא מנסה לחמוק מתשלום דמי התיווך וכי יש לקבל את התביעה.
7. לטענת הנתבע, הסכם התיווך נכרת ביחס לקומה השנייה בבניין בלבד. לאחר שהנתבע הביע את דעתו לפיה הקומה השנייה בבניין איננה תואמת את צרכיו, ציין התובע כי אף הנכס, הקומה השלישית בבניין, עומד למכירה, ברם ממילא מתנהל בגינה מו"מ מתקדם עם צד ג'. במצב נתון זה, לא הוסכם על צירוף הנכס להסכם ולא נערך כל סיור משותף בנכס, שכן לא היה טעם בכל אלו. לאחר פגישתם, ניסה הנתבע מספר פעמים ליצור קשר עם התובע בכדי לקדם אפשרות רכישת הנכס, אך דווקא התובע ניסה להניאו מכך ולא הותיר בידיו ברירה אלא לפעול בכוחות עצמו, כפי שעשה.
טוען לפיכך הנתבע כי כלל לא נכרת הסכם תיווך ביחס לנכס וממילא שהתובע כלל איננו "הגורם היעיל" בקשירת העסקה לרכישת הנכס. בין כך ובין כך, טוען הנתבע שיש לדחות התביעה.
8. כל אחד מהצדדים תמך גרסתו בתצהירו הוא, כאשר בנוסף להם העידו שני עדים נוספים, שניהם זומנו מטעם הנתבע.
עו"ד פלס העיד כיצד פנה אליו הנתבע וסיפר לו אודות הנכס וסירוב התובע למסור לו פרטים אודותיו ואודות בעליו. בעקבות זאת, מתאר פלס כיצד איתר בכוחות עצמו את רוטשטיין באמצעות הוצעת נסח, איתור פרטי חברת קעל ברשם החברות ואיתור מספר הטלפון של רוטשטיין במודיעין 144. לאחר שיחה עם רוטשטיין, תואמה פגישה בנכס שלאחריה נוהל מו"מ ונכרת חוזה לרכישתו.
רוטשטיין העיד על המו"מ שנוהל עם הקונה הפוטנציאלי, צד ג', בקשר עם הנכס וטען כי למעשה אותו מו"מ נמשך זמן רב, כי זולת העברת מסמכים לב"כ צד ג' לא התקדם המו"מ ולא הגיע כדי החלפת טיוטות הסכם. עוד אישר רוטשטיין כי הקשר עם הנתבע נוצר בעקבות פניית עו"ד פלס וכי הנתבע הלין באוזניו על התנהגות התובע.
דיון
9. שתי מחלוקות עיקריות עומדות להכרעה. האחת, שאלת התקיימות התנאים לעצם הזכות לדמי תיווך; והשנייה, שאלת היות התובע בגדר הגורם היעיל לעסקת רכישת הנכס.