יהלי בנה לי בע"מ נ' יצחקי ואח'

פסק דין

השופט יצחק ענבר:

1.לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט י' דלוגין), אשר ניתן ביום 16/05/12 בת"א 173473/09. בהתאם לפסק הדין חויבה המערערת - בעלת דירה בבית משותף שחוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 (להלן – "חוק פינוי ובינוי") אינו חל עליו - לשלם למשיבים - בעלי יתר הדירות באותו בית - פיצויים בסך 2,400,000 ₪ בשל סירובה להצטרף לעסקת קומבינציה שנערכה בין המשיבים לבין קבלן שבחרו לצורך ביצוע העסקה.

רקע עובדתי ודיוני

2.הצדדים הם בעלי דירות בבניין הנמצא ברחוב סירקין 2 בגבעתיים, הכולל תשע דירות בסך הכל (שבע דירות מגורים ושתי חנויות). המשיבים הם בעלים של שבע דירות מגורים וחנות אחת. המערערת הינה בעלת החנות השנייה.

3.בשנת 2002 או בסמוך לכך החלו המשיבים לנהל מגע עם קבלנים שונים שפנו אליהם לביצוע עסקת "פינוי ובינוי". המדובר בעסקת קומבינציה, אשר במסגרתה יעבירו בעלי הדירות לקבלן חלק מזכויותיהם במקרקעין, הבניין ייהרס וייבנה עליו על ידי הקבלן בניין חדש, אשר חלק מהדירות בו יוקצו לבעלי הדירות הקיימים ויתרתן יוותרו בידי הקבלן (לעיל ולהלן – "עסקת קומבינציה" או: "עסקת פינוי ובינוי").

4.המערערת, העוסקת בקבלנות בניין, רכשה ביום 15/06/06 את אחת מהחנויות בבית המשותף. סמוך למועד זה החלה במגעים מול חלק מהמשיבים לגבי ביצוע עסקת קומבינציה עימם. מגעים כאלה התנהלו בין הצדדים גם במהלך שנת 2007.

5.במהלך התקופה 30/07/06 – 16/12/07 חתמו כל המשיבים על הסכמי אופציה לביצוע עסקת קומבינציה עם חברת רותם שני בע"מ (להלן – "רותם שני"). ביום 14/11/07 פנתה רותם שני אל המערערת והציעה לה להצטרף לעסקה. בו ביום, השיבה המערערת, כי "...חברתנו פעלה ורכשה את הנכס שברשותה בידיעה מראש ובמטרה ליזום ולבצע את פרויקט: 'פינוי ובינוי' לבניין שבנדון. חברתנו עושה לקידום התהליך ובכוונתנו לבצע את הפרויקט בעצמנו. הנכם מנסים לפעול מתוך הנחה שגויה ובכדי להסיר כל ספק בנדון – חבל על בזבוז זמנכם".

6.בתקופה שבין 01/06/08 – 21/09/08 נחתמו הסכמי קומבינציה בין כל המשיבים לבין רותם שני. ההסכמים כללו תנאי מתלה, לפיו על כל בעלי הזכויות, היינו, גם המערערת, לחתום על הסכם עם רותם שני תוך 42 חודשים. תקופה זו הוארכה בהסכמה וביום מתן פסק דינו של בית משפט קמא (16/05/12) האופציה עדיין הייתה בתוקף.

7.ביום 28/06/09 הגישו המשיבים לבית משפט קמא את תביעתם נגד המערערת, שבה טענו כי המערערת סיכלה שלא כדין את העסקה עם רותם שני.

לטענת המשיבים, המערערת מעוניינת מאוד בעסקה, אך היא מתנה את מימושה בכך שייוחד לה תפקיד הקבלן ולזאת אין המשיבים מסכימים, אם משום שאינם נותנים במערערת אמון על רקע התנהלותה הכוחנית בהתניית העסקה כאמור, אם משום שאין לה את הכישורים הנדרשים.

המשיבים עתרו לחייב את המערערת בנזק הכספי שנגרם להם עקב סיכול העסקה, המתבטא בהפרש שבין שווי דירות המגורים החדשות שהיו נבנות עבורם במסגרת העסקה, לבין שווי דירותיהם הנוכחיות. הסכום המצרפי של הנזק הוערך על ידי המשיבים ב- 5,400,000 ₪, אך הועמד לצורכי אגרה על סך של 2,400,000 ₪.

המערערת הגישה תביעה שכנגד על סך 2,500,000 ₪ בגין הפסד הרווח הצפוי לה מעסקת ה"פינוי ובינוי", אולם בפתח ישיבת ההוכחות חזרה בה מתביעה זו.

8.יוטעם, כי המשיבים לא חלקו על כך שחוק פינוי ובינוי - המקים בתנאים מסוימים הקבועים בו עילת תביעה כנגד דייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת "פינוי ובינוי" - אינו חל על הבית נשוא התובענה, זאת מהטעם שלא הוכרז על ידי הממשלה כמתחם "פינוי ובינוי" כנדרש בחוק. תביעתם של המשיבים לא בוססה, אפוא, על הוראות חוק פינוי ובינוי, כי אם על הפרת חובת תום הלב מצד המערערת, וכן על הפרת סעיפים 14 ו-30(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין"), המהווים, להשקפת המשיבים, חובות חקוקות לעניין סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

פסק דינו של בית משפט קמא

9.בית משפט קמא ציין, כי שתיים הן השאלות הצריכות הכרעה: האחת, האם חוק פינוי ובינוי, שכאמור אינו חל על הבית נשוא התובענה, יוצר "הסדר שלילי" לגבי מקרקעין שלא הוכרזו כמתחמים כאלה; השנייה, ככל שלא מדובר בהסדר שלילי, האם התנהלות המערערת מקימה למשיבים עילת תביעה לקבלת פיצויים לפי כל דין אחר.

10.אשר לשאלה הראשונה קבע בית משפט קמא, כי חוק פינוי ובינוי אינו יוצר הסדר שלילי, אלא מדובר ב"חוק ספציפי, שנועד לפתור בעיה ספציפית, במתחמי פינוי ובינוי שהוכרזו ככאלה על ידי הממשלה ובאלה בלבד". מכאן, שבחוק פינוי ובינוי, כשלעצמו, אין כדי לשלול את האפשרות שלמשיבים עומדת כלפי המערערת עילת תביעה על פי דין אחר.

11.בהידרשו לשאלה השנייה, לאמור: האם הצמיחה התנהלותה של המערערת עילת תביעה נגדה, קבע בית משפט קמא את ממצאי העובדה שלהלן:

א.המערערת רכשה את החנות אך ורק לצורך ביצוע עסקת "פינוי ובינוי", מתוך מחשבה שהרכישה "כמוה כתקיעת יתד ויצירת עמדת מיקוח, אשר תבטיח לה את ביצוע עסקת הפינוי ובינוי".

ב.הבניין שבו נמצאות יחידותיהם של הצדדים הוא בניין ישן בן עשרות שנים, אשר חלק ממרכיביו מוזנחים.