ברייטמן ואח' נ' עיריית בת ים ואח'

פסק דין

"מקרקעי הציבור צריכים להתנהל לפי אמות מידה ממלכתיות. אימוץ אמת מידה כאמור הוא בגדר חובתן של רשויות ציבור בכל ענייניהן, ועל אחת כמה וכמה ככל שהדבר נוגע לטיפול ברכוש שהוא בבעלותו של הציבור כולו. תרגומן של אמות המידה האמורות לאופני התנהגות מצביע, בין היתר, על החובה לנהוג בהגינות ובשוויון ועל-פי כללי המינהל התקין." (דברי כב' הנשיא שמגר בבג"ץ 5023/91 ח"כ אברהם פורז נ' שר הבינוי והשיכון, אריאל שרון, פ"ד מו (2) 793, 801 (1992)).

בשנת 2005 הקצתה עיריית בת-ים את המקרקעין הידועים כחלקה 275 בגוש 7128 ברחוב סמטת הכרמל 4 בבת-ים (להלן: "המקרקעין") לעמותת ישיבת כולל אברכים בית יעקב (להלן: "העמותה"). המקרקעין, שעד לאותה עת פעלו בהם שני גני ילדים לרווחת תושבי השכונה, הוקצו ללא תמורה לשם הקמת מתחם חינוכי חרדי. בשנת 2011, עת החלו עבודות הגידור במקום, פנו העותרים, המתגוררים בסמוך למקרקעין, לעיריית בת-ים, בבקשה כי תשקול את עמדתה בשנית ותורה על ביטול ההקצאה, בטענה כי בהליכי ההקצאה נפלו פגמים רבים. העירייה סירבה לדרישת העותרים.

עניינה של העתירה שלפני בהחלטת עיריית בת-ים (להלן: "העירייה") מיום 19.7.11, שלא לבטל את החלטתה להקצות את המקרקעין לעמותה לצורך הקמת מתחם חינוכי חרדי.

העותרים, שהינם דיירים המתגוררים ברחוב ליבורנו הסמוך למקרקעין שהוקצו לעמותה, טוענים בעתירתם כי הקצאת המקרקעין בוצעה בניגוד ל"נוהל הקצאת קרקעות ומבנים ללא תמורה או בתמורה סמלית" של משרד הפנים מכוח חוזר המנהל הכללי 5/2001 על תיקונין (להלן: "נוהל הקצאת קרקעות" או "הנוהל") וכן בניגוד לקריטריונים שקבעה העירייה לאור הנוהל (קריטריונים שאושרה בישיבת מועצת העיר מיום 28.4.02 – להלן: "הקריטריונים"). כן טענו העותרים כי החלטת העירייה שלא לבטל את ההקצאה לוקה בחוסר סבירות והתקבלה בניגוד לכללי מינהל תקין. נטען גם, כי היתר הבניה שניתן למשיבה 3 לצורך הקמת המבנה חורג מהאמור בתכנית ולפיכך הנו בטל מעיקרו וכי החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים, היא המשיבה 2 (להלן: "הועדה המקומית"), להאריך את תוקפו בשנה נוספת התקבלה בחוסר סמכות. עוד נטען, כי כל ההחלטות שקיבלה העירייה בקשר עם ההקצאה ובקשר עם היתר הבנייה נתקבלו במחשכים, תוך קיפוח זכות הטיעון של העותרים.

בחינת הליך ההקצאה בו עוסקת העתירה מובילה למסקנה, כי בדרך פעולתן של העירייה והוועדה המקומית אכן נפלו פגמים רבים, המשקפים מינהל ציבורי בלתי תקין באופן חריג.

1. רקע הדברים

א. הרקע להגשת העתירה

העמותה, שהינה, על פי מטרותיה, עמותה שהתאגדה, בין היתר, לניהול כולל אברכים "בית יעקב" והמוסד "תלמוד תורה" ואשר הינה המפעילה של בית הספר "ישועת יעקב" המצוי ברחוב סמטת הכרמל בבית-ים, פנתה במהלך שנת 2004 לעירייה, בבקשה להקצות לה את המקרקעין לצורך הרחבת פעילותה, על ידי הקמת מתחם חינוכי חרדי, הכולל בית ספר, גני ילדים, משרדים, ספרייה ובית כנסת.

ביום 9.6.04 דנה ועדת ההקצאות של העירייה בבקשת העמותה להקצות לה את המקרקעין (ההחלטה צורפה כנספח ב' לעתירה).

ביום 8.3.05 אישרה ועדת ההקצאות את בקשת העמותה והורתה על פרסום כוונתה להקצות את המקרקעין, שעד לאותה עת פעלו בהם שני גני ילדים לרווחת תושבי השכונה, להתנגדויות הציבור (החלטת ועדת ההקצאה מיום 8.3.05 והפרסום בעיתונות צורפו כנספח ג' לעתירה. ראו גם נספח 1 לתשובה לעתירה). לא הוגשו התנגדויות.

ביום 15.5.05 התקבלה בועדת ההקצאות המלצתו של מנהל אגף החינוך בעיר, מר דוד ברוט, לפיה הינו ממליץ לאשר את ההקצאה, בציינו כי "קיימות חלופות לגנים במקום זה" (ההמלצה הינה חלק מנספח ד' לעתירה והיא צורפה גם כנספח 2 לתשובה לעתירה).

ביום 16.5.05 החליטה ועדת ההקצאות לאשר את הקצאת המקרקעין לעמותה (ההחלטה מיום 16.5.05 צורפה כנספח ד' לעתירה).

ביום 29.5.05 החליטה מועצת העירייה לאשר את החלטת ועדת ההקצאות להקצות את המקרקעין לעמותה (ההחלטה צורפה כנספח ה' לעתירה).

בו ביום חתמה העירייה עם העמותה על חוזה פיתוח וחוזה חכירה ביחס למקרקעין. בהסכמים אלה נקבע כי על העמותה להתחיל את הבנייה בתוך שישה חודשים מהמועד שבו יינתן לה היתר בנייה וכי עליה לסיים את הבנייה בתוך שלוש שנים ממועד אישור ההקצאה על ידי שר הפנים (העתק חוזה הפיתוח והנספח לחוזה הפיתוח צורפו כנספים ו' ו-ז' לעתירה. חוזה החכירה והנספח לחוזה החכירה צורפו כנספחים ח' ו-ט' לעתירה).

ביום 15.1.06 ניתן אישור מנכ"ל משרד הפנים להקצאת המקרקעין לעמותה בהתאם לחוזה החכירה, חוזה הפיתוח והנספחים להסכמים (אישור משרד הפנים צורף כנספח י"א לעתירה).

ביום 22.6.06 העניקה הועדה המקומית היתר בנייה להקמת הפרויקט. ההיתר ניתן על בסיס השקפת הועדה המקומית שבקשת ההיתר תואמת לתב"ע החלה על המגרש ועל כן אין מקום לנקוט בהליכים שיאפשרו הגשת התנגדויות.

על החלטת הועדה המקומית הוגש ערר לועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר"). העורר, מר יוסי וסרלאוף, המתגורר בסמיכות למקרקעין, טען, כי ההיתר אינו מתיישב עם הוראות התב"ע התקפה. ועדת הערר בחנה את ההתאמה של ההיתר לתב"ע (המגרש מצוי בתחומיה של תכנית מתאר בי/2א ובתחומי תוכנית מפורטת בי/154) והגיעה למסקנה, כי מתקיימת התאמה ולפיכך אין לה סמכות להתערב בהיתר.

על החלטת ועדת הערר הגישה העורר עתירה מינהלית לבית משפט זה (עת"מ (ת"א) 2540/06 וסרלאוף יוסי נ' ועדת הערר מחוז תל אביב), במסגרתה טען את שטען לפני ועדת הערר והוא כי ההיתר אינו תואם את הוראות התוכניות החלות. העותר הגיש את העתירה בעצמו ללא ייצוג משפטי. ביום 1.4.07 ניתן פסק הדין בעתירה. כב' השופט ע' מודריק קבע, כי היתר הבנייה אמנם אינו תואם את הוראות תוכנית בי/154 והוא אינו יכול לעמוד. זאת, משום ששטח מגרש מינימאלי כקבוע בסעיף 9 לתקנון התכנית הינו 1,375 מ"ר בעוד ששטח המגרש נשאו העתירה הינו 1,143 מ"ר בלבד. על כן, הורה על ביטול החלטת ועדת הערר ועל החזרת הדיון לועדת הערר.

ביום 5.9.07 דנה ועדת הערר בערר והחליטה לדחות אותו. ועדת הערר קבעה, כי יש להתיר לעמותה לבנות על המקרקעין את המבנה המבוקש בהיתר הבנייה כהקלה לעניין גודל מדרש מזערי הקבוע בתכנית.