הרוסית בירושלים נ' המפלגה הקומוניסטית הישראלית - סניף נצרת

פסק דין

פתח דבר

המיסיה הדתית הרוסית בירושלים (להלן: "התובעת"), הגישה תביעה לפינוי וסילוק יד ממבנה המצוי בבעלותה והידוע כ"בית הידידות" בנצרת (להלן: "המבנה"). לטענתה, המפלגה הקומוניסטית הישראלית (סניף נצרת, להלן: "הנתבעת") והנתבעים 2 ו-3 תפסו חזקה בחלקים מהמבנה, מבלי לקבל את הסכמתה, ומבלי לשלם לה דמי שכירות עבור החזקת הנכס. עוד לטענת התובעת, היא פנתה לנתבעת מספר פעמים בדרישה לפינוי הנכס ולתשלום דמי שימוש ראויים, אך נענתה בסירוב.

הנתבעת טענה כי החזקתה בנכס הנה מכוח הסכם שכירות מוגנת, שנחתם בינה ובין חברת בית הידידות בע"מ (להלן: "החברה"), היא החברה אשר ניהלה בעבר את הנכס מטעם התובעת, ולאחר ששילמה לחברה דמי מפתח ואף השביחה את הנכס בהקמת קומה שלישית למבנה על חשבונה.

ההליכים בפניי

התביעה דנן הוגשה בשנת 2004 (תחילה נדונה בפני כבוד השופט נ' דלה-מוסא), ובמשך כשנתיים הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הם מנהלים משא ומתן לפשרה. לאחר חלוף תקופה כה ממושכת הורה בית המשפט על הפסקת התובענה, ונקבע כי הצדדים יוכלו להגיש בקשה לחידוש ההליכים לאחר השלמת המשא ומתן (ראו פרוטוקול הדיון מיום 14/6/06). ביום 5/6/08 הודיעה התובעת על חידוש ההליכים (אז הועבר התיק לדיון בפניי). על פי החלטות בית המשפט מיום 3/6/2009, ומיום 25/7/09, הוגשו כתב תביעה מתוקן וכתב הגנה, ונקבע כי יושלמו הליכים מקדמיים, תוך המשך קידום המשא ומתן בין הצדדים. בחודש מרץ 2010 הודיעו הצדדים כי לא הגיעו להסכמות, נקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית ולדיוני הוכחות, אשר התקיימו במהלך חודש מרץ 2011. הנתבעים 2 ו-3 נמחקו מכתב התביעה בהסכמת הצדדים.

בפתח ישיבת ההוכחות הראשונה טען ב"כ הנתבעת כי בכתב התביעה אין זיהוי מספיק של הנכס, ממנו מבקשת התובעת לסלק את ידה של הנתבעת. באשר לכך הכרעתי בהחלטתי מיום 3/3/11, כי זיהוי המקרקעין נעשה בכתב התביעה על-פי נסח רישום שעותק ממנו צורף גם לתצהירי העדות הראשית מטעם התובעים (ת/1, נספח ב'). זיהוי נוסף של הנכסים הספציפיים אותם מחזיקה הנתבעת נעשה בעזרת שרטוטים שונים, ודי בכך. באשר למשקלם של אותם שרטוטים, ראו בהמשך הדברים.

במהלך ישיבת ההוכחות השנייה הודיע ב"כ הנתבעת כי הנתבעת לא נערכה כראוי לדיוני ההוכחות, משום שעד לתחילת שלב ההוכחות במשפט עדיין סברה כי יעלה בידי הצדדים להגיע להסדר מוסכם. ב"כ הנתבעת ביקש כי ביהמ"ש יתיר לו להגיש תצהיר עדות משלים מטעם הנתבעת ולהביא ראיות נוספות מטעמה, אולם בקשתו נדחתה בהחלטתי מיום 16/3/2011.

יצוין כי מר דהאמשה, העד מטעם הנתבעת, מסר בסעיף 25 לתצהירו כי בחודש ינואר 2011 התקיימה פגישה בין הצדדים במהלכה סוכם כי הנתבעת תפנה את קומות המשרדים במבנה ויחתם בין הצדדים הסכם שכירות לגבי האולם בקומת הקרקע. כן מסר העד כי הנתבעת העבירה לידי התובעת את מפתחות המשרדים בהם החזיקה ופינתה אותם. במהלך חקירתו של העד התברר כי הנתבעת עדיין מחזיקה בחלקים מהקומה הראשונה, ובקומה השלישית של המבנה, וכי היא מסרה לידי התובעת את מפתחות המשרדים בקומה השנייה בלבד, בהסתמך על ההנחה שייחתם בין הצדדים הסכם פשרה (ראו בפרוטוקול עמ' 29, ש' 25 ואילך).

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

ביום 9/8/1960 נחתם בין התובעת ובין החברה הסכם שכירות לתקופה של 27 שנים, לפיו התחייבה החברה להקים מבנה במקרקעין, ובתום התקופה למסור את המבנה לחזקתה הבלעדית של התובעת ללא דרישה או תביעה כספית כלשהי (ת/1, נספח ג'; להלן: "הסכם השכירות"). בסעיף 1 להסכם נקבע כי השוכר לא יהיה דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר. בסעיף 3 להסכם נקבע כי המבנה שיוקם על המושכר ישמש למטרות ציבוריות כגון מועדון, אולם קריאה, בית מסחר לספרים ומכשירי כתיבה, קולנוע וכדומה.

לאחר תום התקופה שנקבעה בהסכם השכירות הנ"ל, נחתם ביום 5/1/1988 בין התובעת ובין עמותת בית הידידות (להלן: "העמותה"), שהיתה חליפתה של החברה, שטר שכירות המאריך את תקופת השכירות ב-5 שנים נוספות (ת/1, נספח ד'; להלן: "הסכם ההארכה").

משלא פינתה העמותה את הנכס בתום תקופת ההארכה, הגישה התובעת תביעת פינוי נגד העמותה (ת.א. 1955/93), וביום 20/2/2000 ניתן בבית משפט זה פסק דין המורה על סילוק ידה של העמותה מן המבנה (ת/1, נספח א'; להלן: "פסק הדין לפינוי העמותה"). עותק מפסק הדין לפינוי העמותה ומהפרוטוקולים של בית-המשפט התקבלו כראיה בתיק זה בהסכמת הצדדים (עמ' 35 לפרוטוקול, ש' 9- 10; המוצגים התקבלו תחת בקשה מס' 14). על פסק הדין לפינוי העמותה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בנצרת, אשר נדחה בפסק דין מיום 14/11/2000 (ת/ ע"א 1098/00; 1, נספח ה').

לאחר מתן פסק הדין לפינוי העמותה, נוכחה התובעת כי אין ביכולתה לפנות את דיירי המשנה שתפסו במשך השנים חזקה בחלקים מן המבנה, ולכן פנתה להגשת תביעות נוספות לפינוי דיירי המשנה, והנתבעת כאן ביניהם.

טענות הצדדים

לטענת התובעת, הסכם השכירות והסכם ההארכה קבעו במפורש כי השוכרת (החברה או העמותה, בהתאמה) לא תהיה דיירת מוגנת בנכס, אלא שהרשות להחזיק בנכס היתה לתקופה מוגדרת וקצובה, וכן לא ניתנה להן רשות להשכיר בשכירות משנה ללא קבלת הסכמת התובעת. עוד טענה התובעת, כי לקראת תום תקופת השכירות התברר לה שנעשים בנכס שימושים שאינם למטרות ציבוריות, בניגוד למטרות המוגדרות של השכירות אשר נקבעו בהסכם השכירות.

לגרסת התובעת, הארכת תקופת השכירות ב-5 שנים נוספות נעשתה לאחר שביקשה לפנות את החברה מן הנכס, ואף הגישה נגדה תביעת פינוי שנמחקה בהסכמה, בכדי לתת לה הזדמנות לפנות מן הנכס שוכרי-משנה אשר החזיקו בחלקים מהנכס מבלי לקבל לכך את הסכמת התובעת.

לטענת הנתבעת, ההסכם אשר נחתם בינה ובין החברה היה הסכם שכירות מוגנת, לגבי המשרדים המצויים בקומה השנייה של המבנה, תמורת דמי-מפתח, והסכם זה נעשה על דעת התובעת ובהסכמתה. כמו-כן, בהתאם להסכם בינה ובין החברה, הקימה הנתבעת את הקומה השלישית במבנה והשתמשה בה, ובכך השביחה את הנכס לטובת התובעת.

התובעת טוענת שלא נתנה לחברה את הסכמתה להשכרת חלקים מהנכס בשכירות מוגנת, ולפיכך טענת הנתבעת לפיה היא דיירת מוגנת בנכס דינה להידחות, מה גם שהטענה אינה מתבססת על מסמך בכתב, או על תשלום דמי-מפתח או דמי-שכירות. בהקשר זה סבורה התובעת כי שוכר נכס שאינו דייר-מוגן, אינו זכאי להשכיר את הנכס לאחר בשכירות-משנה מוגנת.

לגרסת הנתבעת, במהלך שנות התשעים של המאה הקודמת, לקחה הנתבעת על עצמה את ניהול קומת הקרקע במבנה, ופעלה לסילוק פולשים אשר תפסו חזקה בחלקים מהמבנה מבלי לקבל את הסכמת התובעת. לדבריה, עוד בטרם הארכת תקופת השכירות למול העמותה, ידעה התובעת על אודות קיומם של דיירים מוגנים במבנה, וביניהם הנתבעת, ונתנה הסכמתה להחזקתם בחלקים מהמבנה, בין אם במפורש ובין אם מכוח שתיקתה.