הסעיף המקנה לאחוזת פולג את הזכות להעלות את דמי השימוש לדייריה - תנאי מקפח בחוזה אחיד

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב - יפו, כבוד השופט אטדגי יונה, בה"פ 200347/06 מיום 18.12.2008. בית משפט קמא דחה את טענותיהם של דירי בית הדיור המוגן (להלן: "דיריי הבית" או "המערערים")  כנגד אחוזת פולג 1998 בע"מ (להלן: "האחוזה" או "המשיבה"). 

א.         רקע

1.         המערערים 113 במספר, הם דיירי בית דיור מוגן בשם "אחוזת פולג" המנוהל על ידי המשיבה. בהתאם להסכם, שנחתם בין המערערים למשיבה במועדים שונים (להלן: "ההסכם"), התחייבו דיירי הבית לשלם למשיבה דמי שימוש חודשיים בסכום שננקב מראש בכל הסכם. על פי ההסכם תשלומים אלו צמודים למדד יוקר המחיה ובנוסף לכך שמרה לעצמה המשיבה את הזכות לחייב את דיירי הבית בתשלום נוסף (להלן: "זכות העדכון"), מעבר לתשלום החודשי הקבוע. זכות זו עומדת במוקד המחלוקת בערעור שלפנינו.

2.         בנוסח המקורי של ההסכם, זכות העדכון על פי סעיף 27 להסכם מחולקת כמפורט להלן:

א.         עדכון רגיל:

"הדייר יודע ומסכים, כי האחוזה תהא רשאית לעדכן את דמי השימוש, מדי כל שנה קלנדרית בשיעור שנתי כולל, שלא יעלה על 2.8% (ובמילים: שני אחוזים ושמונה עשיריות %) מעבר לעליית המדד".

ב.         עדכון מיוחד:

"ואולם, אם יתברר, במועד כלשהו  במהלך כל שנה קלנדרית, כי עלות אספקת סל השירותים לדייר, מתחילת אותה שנה ועד המועד האמור, עלתה בשיעור גבוה יותר משיעור עליית המדד בתוספת העדכון המצוין ברישא ו/או שיתברר, כי האחוזה נדרשה על ידי הרשויות המוסמכות ו/או מכח כל דין להוסיף לסל השירותים, דרך קבע שרות/ים מסוימים, שלא נכללו בו מלכתחילה לפי הוראות הסכם זה - תהא ה"אחוזה" רשאית לעדכן את דמי השימוש אף מעבר לשיעור הנקוב ברישא לסעיף זה, ובלבד שיתקיימו, במצטבר, כל התנאים המפורטים מטה:

תנאי א' - שהתוספת תהא אך ורק בשיעור העדכון שחל בעלות תשומות סל השירותים ושנמסר לדייר באלו תחומים חל העדכון כאמור;

תנאי ב' - שהתוספת לא נגרמה מחמת גידול בדמי הניהול;

תנאי ג' - שרואה החשבון של האחוזה אישר, כי התחשיב ששימש בסיס לעדכון דמי השימוש כאמור, נערך לפי כללים כלכליים חשבונאיים מקובלים. אישור רואה החשבון יופקד במשרדי הנהלת האחוזה והדייר ו/או נציגיו יהיו רשאים לעיין בו בתיאום מוקדם".

3.         נוסחו המקורי של סעיף 27 הנ"ל שונה מאוחר יותר בחלק מן ההסכמים. השינוי שנעשה בנוסחו, אם מראש ואם לאחר ההתקשרות הראשונה, היה על דרך מתן אפשרות לדייר לבחור בין שתי חלופות:

א.         עדכון שנתי שלא יעלה על 2.8% מעבר לעליית המדד, כך שסכום העדכון המצטבר לא יעלה על 19.3%.

ב.         עדכון שנתי בשיעור קבוע של 1% מעבר לעליית המדד, לתקופה של 15 השנים הראשונות לשהותו של הדייר באחוזה (להלן: "חלופת האחוז").

בפועל מרבית הדיירים בחרו בחלופה השנייה. כך שלמעשה, המערערים נחלקו לשתי קבוצות עיקריות: קבוצה א' - אלה שבהסכמים עימם מופיע עדיין "נוסח העדכון המקורי" (סעיף 27); קבוצה ב' - אלה שבהסכמים מופיע "נוסח מתוקן".

באשר ל"עדכון המיוחד", הסכימה המשיבה שאישור התחשיב הנדרש יעשה על ידי רואה חשבון אובייקטיבי שייקבע על ידי נשיא לשכת רואי החשבון, ולא על ידי רואה החשבון שלה עצמה כפי שנקבע בנוסח המקורי.

טענתם העיקרית של המערערים היא לביטולו של סעיף 27 להסכם, על שני חלקיו, בטענה כי הינו "תנאי מקפח" בחוזה אחיד כמשמעותו בסעיף 3 לחוק החוזים, התשמ"ג - 1982 (להלן: "החוק") ובהתאם לחזקה הקבועה בסעיף 4 (4) לחוק. המערערים מבקשים מבית המשפט לקבוע כי המשיבה תהיה זכאית להעלות את דמי השימוש רק אם חל שינוי נסיבות המצדיק את ההעלאה (עלויות שאינן בשליטת המשיבה כהגדרת חוק החוזים האחידים), וכי ההחלטה אם להעלות את דמי השימוש ובאיזה שיעור להעלותם תיקבע על ידי שימוש במנגנון אובייקטיבי ולא תהיה נתונה לשרירות ליבה של המשיבה ולשיקול דעתה הבלעדי.

4.         המשיבה ביקשה לדחות טענה זו מן הנימוקים שלמערערים ניתנה אפשרות לשנות חלק מן התנאים בהסכם, ומאחר ואפשרות זו מומשה, אין מדובר בחוזה אחיד ובמילים אחרות - מתן האפשרות שניתנה למערערים לשנות את הנוסח המקורי, שולל את הקיפוח הנטען, גם סעיף העדכון המקורי אינו תנאי מקפח.

ב.         ממצאי בית משפט קמא