מתן תוקף להסכמת דיירים לוותר על זכויות הבניה העתידיות שלהם לטובת הקבלן

השופטת מ' נאור:

           על פי צו רישום הבית המשותף חלקה 17/1 בגוש 30121 (להלן: חלקה 17/1), הרשומה על שם המערער, מוגדרת "כמחסן", אשר מוצמדים לה בין היתר, הגג וקומת העמודים. האם חלקה 17/1 הינה "דירה" או "תא" כמשמעותם בחוק המקרקעין או שמא היא חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף המצוי על חלקה זו? זו השאלה המרכזית הניצבת לפנינו וממנה נגזרות שאלות המשנה: האם הצמידויות המיוחדות לחלקה מהוות אף הן רכוש משותף ומי רשאי לבנות על הגג?

עובדות

1.        המשיבים הם בעלי דירות בבית משותף המצוי ברחוב טשרניחובסקי 32 בירושלים, הידוע גם כגוש 30121 חלקה 17 (להלן: הבניין או הבית המשותף). הדירות בבניין נקנו מחברת "ירלון חברה לבניין בע"מ" (להלן: ירלון או החברה) אשר על שמה נרשמה החלקה בשנת 1964 והיא זו שבנתה את הבניין. ירלון הוקמה על ידי מר ישראל קליין ז"ל אשר היה גם מנהלה בפועל. לאחר פטירתו, בשנת 1967, הועברו מניות חברת ירלון, שהיו רשומות על שמו, לאלמנתו ולשני ילדיו. אחד מילדיו של ישראל קליין נפטר עוד בחיי אמו ולאחר שהאם נפטרה עברה החלקה לבנה, מרדכי קליין אשר נפטר אף הוא בשנת 2004. עזבונו של מרדכי קליין הוא המערער שלפנינו.

2.        בחוזים שנחתמו בין המשיבים לירלון התחייבה החברה- לרשום את הבניין כבית משותף. בחלק מהחוזים נכתב באופן מפורש כי הרכוש המשותף יכלול את כל החלקים בבניין שאינם דירות, לרבות חדר המדרגות, החצר, המחסן, מקלט, בור המים, חדר הסקה וחדר כביסה. בכל החוזים שנחתמו בין ירלון למשיבים צוין כי הגג וקומת העמודים של הבית המשותף יישארו רכושה הבלעדי של החברה, וכי ירלון תהיה רשאית לבנות על הגג ועל קומת העמודים על פי רישיון בנייה חוקי, ובלבד שהמבנה שיבנה על הגג יהיה מיועד על פי רישיון הבנייה למגורים בלבד.

3.        ביום 14.9.1965 הגישה ירלון בקשה למתן היתר בנייה להוספת קומה בבניין. בקשתה נדחתה מאחר וכל אחוזי הבנייה כבר נוצלו על ידי ירלון במסגרת היתר הבנייה המקורי שניתן. ביום 11.1.1966 הגישה ירלון בקשה למנהל רישום המקרקעין לרישום הבניין כבית משותף. הבקשה אושרה וביום 25.2.1966 נרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים. בצו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים נרשמה חלקה 17/1 כמחסן המצוי בקומת הקרקע ששטחו 2 ממ"ר והוצמדו לה 250/581 חלקים מהרכוש המשותף. בנוסף נקבע בסעיף 3 לצו כי לחלקה 17/1 מוצמדים:

" (א) הגג המסומן בתשריט באות א.

   (ב) חלק המגרש המסומן באות ב והצבוע בצבע אדום.

   (ג) השטח בקומה א המסומן באות ג והצבוע בצבע 

        כחול.

בדף הרשום של הרכוש המשותף יש לציין כי הצמידות המיוחדת אינה כלולה ברכוש המשותף."

עוד נקבע בסעיף 4 לצו:

"בקשר לחלקים הצמודים לחלקה 17/1 קיים הסכם מיוחד."

        אותו "הסכם מיוחד" המופיע בסעיף 4, נכרת על ידי ירלון, שנרשמה גם כבעלת יחידות בבית המשותף. על פי ההסכם נקבע בין היתר:

"החלק ברכוש המשותף דהיינו הגג המסומן באות א' חלק המגרש המסומן באות ב', והצבוע בצבע אדום, ושטח בקומה א' המסומן באות ג' והצבוע בצבע כחול, יוצמד לחלקה מס' 17/1."

כמו כן נקבע כי בעלי חלקה 17/1 יהיו רשאים לבנות ולהקים מבנים על אותם חלקים שהוצמדו לחלקה 17/1 מבלי להיזקק להסכמת יתר הדיירים בבניין. עוד נקבע כי בעלי חלקה 17/1 יהיו רשאים למכור את החלקים הצמודים לחלקה לאחרים, שאף הם יהיו רשאים לבנות עליהם מבנים. ההסכם המיוחד אף קבע כי בעלי חלקה 17/1 יהיו רשאים לגרום לשינוי הצו של הבית המשותף באופן שיוכלו לרשום את החלקים הצמודים, ולרבות כל שיבנה עליהם, כיחידות נפרדות וכן לגרום לשינוי החלקים ברכוש המשותף המוצמדים לכל דירה וכל זאת ללא צורך באישור יתר בעלי הדירות בבניין.

"ההסכם המיוחד" צורף לבקשה לרישום הבית המשותף, כאשר ביום 13.3.1966 נעשה בו שינוי ואת סעיף 4 המקורי החליף הסעיף הבא:

"בעלי חלקה 17/1 יהיו רשאים, בכל עת, לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם, על הגג המסומן באות 'א' ובכל חלק הימנו ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד, וכן הם יהיו רשאים לבנות ולהקים בשטח שבקומה א' המסומן באות ג' והצבוע בצבע כחול, מבנים כראות עיניהם ובלבד ומבנים אלה ישמשו למגורים או מחסנים לדיירי הבנין וביחס למחסנים יותנה במפורש עם רוכשיהם שלא ישמשו למטרות עסק או מסחר.

בעלי חלקה מס' 17/1 יוכלו להשתמש בזכויותיהם כאמור בסעיף זה מבלי להזקק להסכמת בעל היחידות האחרות בבנין, כולם או מקצתם".