השופט מ. אילן:
עם חקיקתו של סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד1984-, בתיקון מס' 15 לחוק, הוסמך בית המשפט הדן בעניין אזרחי לפסוק בעניין שלפניו, כולו או מקצתו, בדרך של פשרה, ובלבד שקיבל את הסכמתם של בעלי הדין.
האם מוסמך בית המשפט הדן
"על דרך הפשרה" לפסוק "בין לדין ובין לפשרה", כאמור במקורותינו? זו השאלה הניצבת בערעור שלפנינו. במלים אחרות: האם בית המשפט שבעלי הדין מסרו לו את ההכרעה במחלוקת שביניהם "על דרך הפשרה", כאמור בסעיף 79א הנ"ל, רשאי לפסוק, במקום שהדבר נראה לו צודק, לפי הדין?
עיקרי העובדות שלעניין
הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה (להלן:
"קסטודיה") היא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 30027 בירושלים (להלן:
"המקרקעין" או
"מתחם טרה סנטה").
במחצית שנת 1985 נחתם הסכם אופציה בין המערערת מס' 1 אגיאפוליס בע"מ (להלן:
"אגיאפוליס") לבין המשיבה קסטודיה לפיו ניתנה לאגיאפוליס ברירה לחכירתם של המקרקעין על-פי תנאי חכירה שנקבעו מראש בהסכם חכירה לדורות, שצורף להסכם האופציה. עוד נקבע בהסכם האופציה כי הסכם החכירה ייכנס לתוקפו עם מימוש האופציה, ושטר משכנתא, שאף הוא צורף להסכם האופציה, ייחתם בעת ביצוע רישום החכירה בלשכת רשם המקרקעין בירושלים. מחירה של האופציה נקבע בסעיף 3 להסכם האופציה לסכום בש"ח השווה ל600,000-$.
במועד חתימת הסכם האופציה שילמה אגיאפוליס סכום זה ולאחר מכן אף הועבר סכום נוסף של 120,000$ בגין השתתפות במיסים, תשלומי חובה והוצאות, כך שבסך הכל, קיבלה קסטודיה תמורת האופציה סכום כולל של 720,000$ כערכם בש"ח ביום התשלום.
ביום 10.6.88, הוא יום תום תקופת האופציה, הודיעה אגיאפוליס על מימושה. בו ביום הועבר סכום בש"ח השווה ל2,200,000-$ - ראשון מבין חמישה תשלומים אשר היוו תמורה כוללת של 9,400,000$ לפי סעיף 6 להסכם החכירה, לידי הנאמן עליו הוסכם בהסכם האופציה. יתרת התשלום היתה אמורה להיפרע בארבעה תשלומים שווים, כל אחד בסך 1,850,000$, כשווים בש"ח ביום התשלום, כאשר הראשון שבהם ישולם בתוך שנה מיום מימוש האופציה, אך לא לפני חלוף ששה חודשים מיום רישום החכירה על שם החוכרים העתידיים בלשכת רשם המקרקעין.
ביום 31.1.89 הודיעה אגיאפוליס, מכח זכותה לקבוע מי יהיו החוכרים לפי הסכם החכירה ומה יהא חלקם (ס'
c.4 להסכם האופציה), כי היא מעבירה שני שלישים מזכויות החכירה במקרקעין לידי המערערת מס' 2 אלבינה אינבסט אנד טרייד ס.א (להלן:
"אלבינה") ולידי המערערת מס' 3 קורינטו הולדינג ס.א (להלן:
"קורינטו") ומותירה בידיה שליש מזכויות החכירה (להלן:
"החוכרות"). מאוחר יותר הודיעה קסטודיה כי היא מוכנה לבצע את רישום החכירה במקרקעין, לאחר ששילמה מס שבח וקיבלה אישורים מן העירייה וממס רכוש, וכי היא ממתינה לכך שהחוכרות תנקוטנה מהלכים דומים לשם השלמת העסקה. ואמנם ביום 29.5.89, לאחר חלופת מכתבים בין קסטודיה לחוכרות, העבירו אלבינה וקורינטו אישור מס שבח ומס רכוש לחכירת שני שלישים מן המקרקעין. לעומתן, התמהמהה אגיאפוליס ורק ביום 19.4.90 שילמה מס שבח. על גב הקבלה נכתב כי "הסכום אינו סופי ואינו כולל ריבית והצמדה על פי המדד שיתפרסם". אחר הדברים האלה הודיעה קסטודיה כי מאחר שהחוכרות לא עמדו בהתחייבותן, לא תבצע גם היא את חלקה ברישום החכירה. כנגדה טענו אלבינה וקורינטו כי אין הן מקבלות את טענותיה אלו של קסטודיה משום שחלקן הושלם זה מכבר וחרף זאת לא ביצעה קסטודיה את חלקה ברישום המקרקעין על שמן.
בינתיים נתגלע סכסוך בין החוכרות, לאמור בין אלבינה וקורינטו מחד לבין אגיאפוליס מנגד, לגבי ההסדר ביניהן לעניין מימוש הסכם האופציה והחכירה - סכסוך אשר מצא דרכו לבית המשפט המחוזי בירושלים (בה"פ 79/91).
במשך הזמן הזה שבו התנהל ההליך בין החוכרות, לא נקטה קסטודיה הליכים משפטיים מצידה כדי לאכוף את ביצוע הסכם החכירה כלפי מי מהחוכרות. ואולם, בסוף חודש מרץ 1993 הודיעה לחוכרות, כי אם בתוך שבועיים ימים לא תקיימנה את חיוביהן, תבטל את הסכם החכירה ותנקוט צעדים משפטיים, לרבות תביעה לחיוב פיצויים. בתגובה, ביקשה אגיאפוליס מקסטודיה כי זו תשהה את מהלכיה עד אשר יוכרע הסכסוך בין החוכרות. מנגד חזרו אלבינה וקורינטו על עמדתן, כי הן דורשות את רישום זכויות החכירה על שמן ללא כל תלות בהליך המתקיים, אשר אינו מעניינה של קסטודיה. ביום 15.4.93 הודיעה קסטודיה כי היא מבטלת את הסכם החכירה. בתגובה הודיעו החוכרות כי הן דוחות את ההודעה על ביטול ההסכם וכי הן רואות בעצם ההודעה על הביטול הפרה של ההסכם. החוכרות אף עתרו בעניין זה לבית המשפט המחוזי בירושלים (בה"פ 162/93) וביקשו, כי יינתן פסק דין הצהרתי הקובע, כי קסטודיה לא היתה זכאית לבטל את הסכם החכירה ומשעשתה כן הפרה את ההסכם. לחילופין ביקשו להצהיר, כי הודעת הביטול חסרת תוקף ולפיכך הסכם החכירה שריר וקיים. בנוסף ביקשו לצוות על קסטודיה להעביר ולרשום את זכויותיהן במקרקעין.
ומנגד. בשלהי 1995 הגישה קסטודיה לבית המשפט המחוזי בירושלים (בת"א 1106/95) תביעת פיצויים על סך: 1,104,604$ נגד החוכרות, בעילה של הפרת הסכם החכירה. שני התיקים אוחדו ובעידודו של בית המשפט (כב' השופט ע' קמא), הגיעו הצדדים להסדר פשרה אשר קיבל ביום 29.4.96 תוקף של פסק דין חלקי. וזה לשונו (בלשון השופט בערכאה דלמטה):
"א. הצדדים מאשרים את
ביטולה מלכתחילה של
העיסקה הנוגעת למתחם טרה סנטה;
ב. הקסטודיה תחזיר למבקשות (החוכרות)
סכום בשקלים השווה ל2,160,000-$ לפי השער היציג של הדולר לעומת השקל, כפי שהיה ביום 10.6.88, ובצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית צמודה של 4% לשנה מיום 10.6.88 ועד לתשלום בפועל. הסכום ישולם במועד ובשיעורים שנקבעו בהסכם הפשרה.
ג. אגיאפוליס והקסטודיה מוסרים להכרעת בית המשפט
על דרך הפשרה לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט - את תביעת אגיאפוליס להחזר הסכום 720,000$ ששולם לקסטודיה ביום 11.6.88 (במסגרת הסכם האופציה). הצדדים יטענו את טענותיהם בעל-פה, ויביאו ראיות של מסמכים, ולא יעלו טענות של פיצויי נוסף, עליית ערך קרקע, ירידת ערך הדולר מטעם אגיאפוליס ולא יישמעו טענות מטעם הקסטודיה, בקשר עם מחלוקת זו.
ד. אחר כך יכריע בית המשפט, גם זאת
על דרך
הפשרה לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, בעניין שלוש המבקשות(החוכרות)
כנגד הקסטודיה, בעניין פיצוי נוסף המגיע להן, לטענתן, בגין ביטול עסקת החכירה, ובעניין תביעת הקסטודיה (ת"א 1106/95).
ה. בכל מקרה לא יהיה על המבקשות(החוכרות)
או מי מהן לשלם סכום כלשהוא לקסטודיה אשר כתוצאה מתשלומו יישארו בידיהן סכומים הנמוכים מסכומים המפורטים בסעיף ב' (חלקיהן בסכום השווה ל2,160,000-$ שהם: שני שליש לאלבינה וקורינטו, שישית לאגיאפוליס ושישית למרשתו של עו"ד נשיץ)" (עמ' 10 לפסק הדין. ההדגשות והתוספות אינן במקור- מ.א.).
בפני בית משפט קמא עמדו, אפוא, שתי סוגיות להכרעה.
האחת, תביעתה של אגיאפוליס להשבת התמורה בעד הסכם האופציה (להלן:
"סוגיית האופציה"),
והשניה, תביעת החוכרות לפיצוי נוסף בגין ביטול הסכם החכירה (להלן:
"סוגיית הפיצוי הנוסף"). כל זאת
על דרך הפשרה.
אשר לסוגיית האופציה. בעניין זה כותב השופט ע' קמא: