בת זוגו של חייב אינה דיירת מוגנת עם פירוק השותפות בדירת מגורים בהליכי הוצל"פ

השופט צ' זילברטל:

רקע והליכים

1.         נגד בעלה של המשיבה, אהרון כובשי (להלן - " החייב"), ניתן פסק דין שחייבו בתשלום סכום של 1,218,811 ש"ח, לאחר שנקבע כי הפר את התחייבותו כלפי מי ששילמו לו כספים לשם בניית בתי מגורים עבורם (להלן - " הנושים"). לאחר שהוגשה בקשה לפתיחת תיק בהוצאה לפועל נגד החייב, מונה המערער ככונס על נכסיו והוסמך לפעול למימוש נכס המקרקעין שבבעלותו. מדובר בבית פרטי ובו חדרים רבים, הרשום כתת חלקה 1 חלקה 61 בגוש 30726 (להלן - " הדירה"), שהחייב הוא בעל מחצית הזכויות בו. שאר הזכויות בדירה הן בבעלות המשיבה, לגביה נקבע כי לא הייתה שותפה להתנהלות החייב כלפי הנושים.

2.         לצורך מימוש הנכס, פנה המערער לבית המשפט השלום בירושלים בתביעה לפירוק השיתוף בדירה. המשיבה התנגדה לבקשת הפירוק, וטענה, כי לא יהיה זה צודק למכור את דירתה בשל חובו של החייב. מעבר לכך, למקרה שיקבע שיש לפרק את השיתוף בדירה על דרך מכירתה, נחלקו הצדדים בשאלה, אם הדירה תימכר כפנויה או כתפוסה על ידי המשיבה. בהסכמת הצדדים מונה מומחה לשום את הדירה, והוא העריך כי שוויה כפנויה הוא 560 אלף דולר או 485 אלף דולר (עם או ללא חריגות הבנייה שבה, בהתאמה), בעוד ששוויה כתפוסה הוא 165 אלף דולר או 145 אלף דולר (עם או ללא חריגות הבנייה שבה, בהתאמה). בכל מקרה, הואיל והמשיבה היא בעלת מחצית הזכויות בדירה, הרי שהנושים יזכו לכל היותר במחצית הסכום שיתקבל מן המכירה.

3.         סוגיית מכירת הדירה כפנויה או כתפוסה מעוררת את שאלת תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן - " חוק הגנת הדייר") על ענייננו; הסעיף קובע, כי שותף במקרקעין שזכותו פקעה מחמת מכירת זכותו בנכס של שותפו האחר, לרבות במסגרת הליך הוצאה לפועל, יהיה לדייר מוגן בנכס; ואולם, סעיף 40א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - " חוק המקרקעין"), קובע, כי הגנה זו לא תחול כאשר מדובר בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג. מכאן טענת המערער, על פיה סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא חל בענייננו והמשיבה אינה זכאית למעמד של דיירת מוגנת. לחלופין טען המערער, כי לכל היותר יש להעניק למשיבה מעמד של דיירת מוגנת מכח סעיף 33 אך בחלקי הדירה שהיא משתמשת בהם לצרכיה שלה, ולא בכל שטח הדירה.

מנגד טענה המשיבה, כי ככל שיפסוק בית המשפט שיש לפרק את השיתוף, אזי מכירת הדירה, והדירה כולה, אינה אפשרית אלא כתפוסה על ידה. לטענתה, סעיף 40א לחוק המקרקעין אינו חל בעניינינו, מאחר שמטרת הסעיף היא להסדיר פירוק שיתוף הנעשה במסגרת הליכי גירושין שיוזם אחד מבני הזוג, ולא פירוק שיתוף שיוזם צד שלישי, חיצוני למערכת הזוגית, דוגמת המערער. יצוין, כי בשלב מסוים הציעה המשיבה למערער לפדות את הדירה כתפוסה, אולם הצעה זו לא העלתה דבר.

4.         בית משפט השלום בירושלים (כבוד השופטת שירלי רנר) פסק, כי בנסיבות העניין, על אף שהמשיבה לא הייתה שותפה להתנהלות החייב ולחוב שנוצר, יש לאפשר את הפירוק כדי שלא תפגענה זכויות הנושים. ואולם, ועל כך הערעור שלפנינו, למסקנה זו הגיע בית משפט קמא לאחר שהביא בחשבון במסגרת איזון בין זכויות הנושים לבין זכויות המשיבה, בין השאר, כי המשיבה תמשיך להחזיק בדירה כדיירת מוגנת. בעניין זה פסק בית משפט קמא, כי תכליתו של סעיף 40א לחוק המקרקעין היא למנוע את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרים בהם מבקש אחד מבני הזוג לפרק את השיתוף בדירת המגורים המשותפת, וזאת כדי למנוע מאחד מבני הזוג לגרום לירידת ערך הדירה על ידי מכירתה כתפוסה ובכך לפגוע בבן זוגו ושמא אף למנוע את הפירוד המבוקש על ידו. במקרה דנן, לעומת זאת, מדובר בפירוק שיתוף שנעשה במסגרת הליכי ההוצאה לפועל, ועל כן פסק בית המשפט כי סעיף 40א לחוק המקרקעין אינו חל. בית משפט קמא הסביר בפסק דינו, כי תכלית זו של סעיף 40א נובעת לא רק מההיסטוריה החקיקתית שלו, אלא גם מהאבסורד שיווצר, לשיטתו, אם יוחל סעיף 40א במקרה שלפנינו, כשהחייב עצמו, בן זוגו חסר הזכויות בנכס ושותפים בנכס שאינם בני זוג, יוכלו להישאר ולגור בנכס כדיירים מוגנים (מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר), ובני זוג בעלי זכויות בנכס - לא.

5.         עוד נפסק, כי חלקי הדירה השונים אינם מוגדרים כיחידות רישום נפרדות, ועל כן אין לבחון את שאלת ההחזקה בפועל של המשיבה בדירה, ומכאן, שהמשיבה זכאית למעמד של דיירת מוגנת מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בכל שטח הדירה.

טענות הצדדים בערעור

6.         בערעורו טוען המערער, כי בית משפט קמא נתן משקל כבד מדי לצורך בהרמוניה חקיקתית ולהיסטוריה החקיקתית של סעיף 40א לחוק המקרקעין, ולא נתן משקל ראוי למגמת צמצום תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, מגמה שבאה לידי ביטוי בפסקי דין שניתנו על ידי בית המשפט העליון. באופן ספציפי, נטען, כי פסק דינו של בית המשפט קמא עומד בסתירה לפסקי דין שניתנו לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ובבית המשפט המחוזי בחיפה בעניין פרשנותו של סעיף 40א לחוק המקרקעין, בהם נפסק, כי סעיף זה חל גם על פירוק שיתוף אותו יזם צד שלישי בשם אחד מבני הזוג, ולא רק על פירוק שיתוף הנעשה על ידי בני הזוג עצמם במסגרת הליכי גירושין. בנוסף, טוען המערער, כי פרשנותו של בית המשפט קמא מובילה לפגיעה קשה בנושים שלפנינו, ביניהם בני זוג מבוגרים, אשר נותרו ללא קורת גג כתוצאה מהתנהלות החייב, שעה שהמשיבה והחייב עמה נשארים לגור בביתם המרווח. לחלופין, מבקש המערער לקבוע, כי זכאותה של המשיבה להתגורר בדירה כדיירת מוגנת תהיה מוגבלת לחלקי הדירה שבשימושה בפועל.

7.         המשיבה סומכת ידיה על פסק דינו של בית משפט קמא. לשיטתה, צדק בית משפט השלום משקבע, כי סעיף 40א לחוק המקרקעין חל אך על היחסים בין בני הזוג ולא על בקשות פירוק שיתוף דוגמת זו שלפנינו. לעניין זה מפנה המשיבה לפסקי דין שניתנו בבית משפט השלום בראשון לציון ובבית משפט השלום בירושלים, בהם נפסק, כי סעיף 40א אינו חל על פירוק במסגרת הליכי ההוצאה לפועל (או פשיטת רגל). מסקנה זו מתבקשת גם, לטענת המשיבה, מאחר שפרשנות הפוכה פוגעת בקניינו של בן זוגו של החייב, במיוחד בשים לב לכך שלטענתה, אם תשתמש בכספי המכירה לצורך רכישת דיור חלופי, אזי מחצית מכספים אלו יעוקלו לטובת חובו של בעלה מכח הלכת השיתוף. כמו כן טוענת המשיבה, כי פרשנות המערער תביא למצב בו יעדיפו בני זוג לרשום את הזכויות בנכס על שם אחד מהם, כדי להימלט מתחולת סעיף 40א. לבסוף סומכת המשיבה את ידיה על שיקולי צדק, נוכח גילה, השקעתה בדירה ובמשק הבית במהלך השנים, והעובדה שאין בבעלותה דירת מגורים אחרת.

8.         בדיון שהתקיים בפנינו ביום 13.5.08, הדגיש ב"כ המשיבה, כי, לשיטתו, סעיף 40א לחוק המקרקעין חל רק כאשר בית המשפט מורה על פירוק השיתוף, ובמקרה דנן לכאורה הסכימה המשיבה לפירוק השיתוף (בתנאיה שלה) ועל כן אין תחולה לסעיף. כמו כן חזר ב"כ המשיבה על הטענה שהושמעה בבית המשפט קמא, לפיה אין כלל מקום למכור את הדירה, וטען, כי אם תתקבל פרשנות המערער אזי יש להחזיר את הדיון לבית המשפט קמא, שכן זה הניח כי המשיבה תיוותר בדירה כדיירת מוגנת מכח חוק הגנת הדייר, והנחה זו שמשה אותו בהחליטו לפרק את השיתוף בדירה בדרך של מכירתה. לטענה זו התנגד המערער, שחזר על הטיעונים שהעלה בבית המשפט קמא.

9.         יצוין, כי במסגרת הדיון האמור הצענו לצדדים לסיים את הסכסוך על דרך הפשרה, בין היתר, על רקע חוסר הבהירות בנוגע למצב המשפטי נוכח העובדה שאין בסוגיה האמורה תקדים מחייב. משהעלו המגעים חרס, אנו נותנים בזאת את פסק דיננו.

דיון מקדים - מכירת הדירה

10.       טרם אגש למחלוקת העיקרית שבערעור, אבקש להתייחס לטענת ב"כ המשיבה ששבה והועלתה בפנינו, לפיה שיקולי הצדק במקרה דנן מורים להימנע ממכירת הדירה. אין בידי לקבל טענה זו. לא זו בלבד שהמשיבה לא ערערה על קביעה זו של בית המשפט קמא, אלא שגם לגופו של עניין מקובלת עלי החלטת בית המשפט קמא לעניין זה, ואחזור עליה בקצרה: סעיף 53(א) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן - " חוק ההוצאה לפועל"), קובע, כי "ראש ההוצאה לפועל רשאי, אם ראה צורך או תועלת בדבר לשם ביצוע פסק הדין, למנות כונס נכסים לנכס מסויים של החייב"; סעיף 54(א) לחוק ההוצאה לפועל קובע, כי "כונס הנכסים ייקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב". מאחר שכתב המינוי של המערער כולל הרשאה לפעול למימוש הנכס, מוסמך היה המערער להגיש בקשה לפירוק השיתוף. אמנם, לבית המשפט מסורה הסמכות, בהתקיים התנאים המתאימים, שלא להורות על פירוק השיתוף. אולם, במקרה זה מקובלת עלי מסקנתו של בית המשפט קמא, כי על אף שאין המשיבה שותפה בחובו של בעלה, ועל אף גילה והשקעתה בדירה, אין להתעלם מהנושים, ובהם בני זוג מבוגרים החיים מזה זמן רב בשכירות לאחר שאבדו את רכושם לטובת החייב, ושאך לאחרונה פתחו נגדו בהליכי הוצאה לפועל, לאחר שנים של מאבקים משפטיים. לאחר איזון זכויות הנושים וזכויות המשיבה, לא יהיה זה צודק להימנע ממכירת הדירה, אף אם המשיבה לא תזכה למעמד של דיירת מוגנת מכח חוק הגנת הדייר, בשים לב לכך שהמשיבה תקבל לידיה את מחצית שווי הדירה, דהיינו, את שווי מלוא חלקה-שלה בזכויות בדירה. אף אם הדירה נרכשה בעיקר מכספי המשיבה, ואינני מוצא טעם להכריע בשאלה זו, הרי שמרגע שנרשמו מחצית הזכויות על שם החייב, קניינה הוא אך מחצית הזכויות בדירה. אם כן, לא שאלת קניינה של המשיבה עומדת לדיון, כי אם השאלה, האם זכאית היא להגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. בשאלה זו נדון עתה.

סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו-40א לחוק המקרקעין

11.       השאלה שעומדת בפנינו היא, האם הגנת הדייר הניתנת לשותפים בנכס עם פירוק השותפות בו, חלה על בני זוג כאשר יוזם פירוק השיתוף הוא צד שלישי, שנכנס בנעלי אחד מהם. שאלה זו קשורה בפרשנות סעיף 40א לחוק המקרקעין, השולל את ההגנה האמורה מבני זוג בעת פירוק השיתוף בדירת מגוריהם - האם סעיף 40א חל רק כאשר אחד מבני הזוג הוא שיוזם את הפירוק, או שמא בכל מקרה ומקרה. אציין, כי אין אני מקבל את עמדת ב"כ המשיבה שהובעה בדיון שלפנינו, לפיה אם הסכימה המשיבה לפירוק אזי רק משום כך לא יחול סעיף 40א, מאחר שלא מדובר בפירוק על ידי בית המשפט; גם אם הסכימה המשיבה לפירוק, עדיין יהיה הפירוק בידי בית המשפט. ממילא לא ברור כיצד מסכימה המשיבה לפירוק שעה שהיא שבה וטוענת בפנינו כי הפירוק אינו צודק בנסיבות העניין.

12.       סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע, כי מי שהחזיק בנכס והיה בעלו (או חוכרו לדורות), ימשיך להחזיק בו כדייר מוגן, אם זכותו פקעה מחמת מכירת הנכס בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס. זאת ועוד, הסעיף מעניק הגנה זו גם לבן זוגו של אדם כאמור, במקרה בו נפטר האדם ואם התקיימו מספר תנאים בבן הזוג, וכן לשותפו של אדם כאמור אם היו שותפים במקרקעין שנמכרו או חולקו. וזו לשון הסעיף:

33. בעל בית שהיה לדייר