1.
עובדות
:
כל אחד מהתובעים הנו צד לחוזה רכישת מבנה למגורים (קוטג'), במבנים דומים או זהים בתכנונם ובבנייתם, אשר הנתבעת בנתה באתר הבניה הידוע כפרוייקט "מישור הנוף" בראשון לציון. הנתבעת (שיכון ופיתוח בע"מ) הינה היזם, קבלן הבניין ומוכר הדירות בפרוייקט הנ"ל. הנתבעת בנתה מבני מגורים על מגרש הנמצא בחלק מחלקה 48 בגוש 6288 בראשון לציון (אתר מישור הנוף). במועדים שונים בשנים 1992 - 1994 חתמו כל אחד מהתובעים על הסכמי רכישה עם הנתבעת. התובעים קיבלו חזקה בדירותיהם ולימים גילו בהן ליקויי בניה. המחלוקת בתביעה זו הינה סביב קיומם של ליקויי הבניה, היקפם והאחריות להם בדירותיהם של ארבעת זוגות התובעים.
2. הנתבעת טוענת (בסעיף 4 לסיכומיה) כי במעמד מסירת החזקה בדירה חתמו כל התובעים על פרוטוקולי המסירה מבלי שהעלו טענות כלשהן בכל הקשור למצב הדירות (נספחים
ו/1 - ו/4 לסיכומי הנתבעת). אכן, ניתן לראות כי הפרוטוקלים הנ"ל חתומים, אולם ניתן לראות גם כי תאריך החתימה על הפרוטוקול זהה לתאריך קבלת החזקה בדירה. נראה לא סביר (או אפילו בלתי אפשרי) שאדם בלתי מקצועי יהא מסוגל לאתר ליקויי בניה בדירתו בה בעת שקיבל את החזקה בה. דירה היא נכס גדול ומורכב, וללא מיומנות מיוחדת נדרש פרק זמן סביר כדי שאדם יוכל לאתר את כל הליקויים שקיימים בו. על כן, אני מעניק לחתימה על פרוטוקלי המסירה משקל ראייתי בהתאם. אין בהם כדי למנוע את הטענות לגבי פגמים שהתגלו בהמשך.
3. טענה מקדמית נוספת שמעלה הנתבעת הינה כי התובעים לא הודיעו לנתבעת אודות הליקויים בדירתם הנטענים על ידם ובכך הפרו הן את חובתם החוזית כלפי הנתבעת והן את חובתם הסטטוטורית כלפיה מכח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1978. על כן, מבקשת הנתבעת לדחות את התביעה או לחילופין לקבוע כי הנתבעת לא איבדה את זכותה לתקן את הליקויים ולכן יש לחייבה בפיצוי התובעים לפי עלות התיקון לנתבעת, כפי שנקבעה ע"י המומחה בחוות דעתו. אין בידי לקבל טענה זו. הוכח בפני כי התובעים מסרו הודעות מרובות בכתב ובע"פ לנתבעת, ובכך עמדו בחובת ההודעה בכתב. נספח ב' לכתב התביעה הוא מכתב שנכתב ע"י התובעת 3 לנתבעת (ומצוין בו שהוא נכתב בהמשך להודעה טלפונית), המתייחס לבעיות של חדירת מי גשמים ונכתב ב- 7/3/96; נספח ב1 לכתב התביעה הוא מכתב שנכתב ע"י ב"כ התובעים ומוען לנתבעת, ביום 19/8/96 - ומכתב זה מתייחס לכל הליקויים בדירות התובעים באופן כללי.
אם לא די באלו בסעיף 9.3 לכתב התביעה נאמר: "התובעים מצהירים בזה כי הם דרשו מהנתבעת לבצע תיקונים בדירות כדי לבטל את הליקויים,
ועדיין דורשים ביטול הליקויים בפועל,
וכל ליקוי אשר יתוקן כראוי עד למועד קדם המשפט הראשון, ירד מסכום הנזקים הכולל..." ובסעיף 9.4 לכתב התביעה: "התובעים יטענו שיש לראות בכתב תביעה זה הודעה נוספת על ליקוי הבניה ואי ההתאמות, לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973". לאור ראיות אלו הוכח בפני כי הנתבעת קיבלה הודעה כדין על קיום הליקויים וכן כי נתנו לנתבעת די הזדמנויות לבטל את הליקויים בעצמה לפנים משורת הדין. הנתבעות לא תיקנו את הליקויים עד לישיבת קדם המשפט הראשונה והן גם לא ביקשו לעשות כן אחר כך. כמו כן, הנתבעות הגישו חוות דעת מטעמן השוללות קיומו של ליקוי כלשהו. בת"א 70103/93,
קצנשטיין אליעזר ואח' נ' רמט בע"מ, קבע כבוד השופט בועז אוקון: "קבלן אשר מכחיש בעת הבירור קיום של כל ליקוי ונכפה להכיר בו באמצעות ההליך המשפטי, אינו יכול להחשב כמוכר המודה בליקויים, ומאבד את ההזדמנות לתקן".
דעה דומה הובעה גם בע"א 472/95 (
זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858), שם נקבע כי: "הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיני אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש". לפיכך אני קובע כי הנתבעת איבדה את זכותה לתקן, והתובעים חופשיים למסור את מלאכת התיקונים לידי קבלנים פרטיים מטעמם.
4.
ליקויי הבנייה ועלות תיקונם
ארבעת משפחות התובעים הגישו חוות דעת מטעמם בנוגע לתיקון ליקויי הבניה בדירותיהם. הנתבעות, באמצעות צד ג' (אראל רחובות) וצד ג' האדריכל שיינברג, הגישו אף הן חוות דעת המהנדס מר דני שלי והמהנדס חיים בן-ארי, אשר שללו את קיום הליקויים למעט זוטות. לפיכך, מונה מומחה מטעם בית המשפט (בהסכמה) - מר שמואל רוזנברג, אשר הגיש חוות דעת מפורטת באשר לליקויים בדירות. חוות דעת זו נראית מקצועית ומהימנה, והיא תהווה את הבסיס לקביעת הפיצוי לתובעים. לפיכך, אתייחס להשגות הצדדים לחוות הדעת, ופרטים שלא הייתה עליהם השגה לבאי כוח הצדדים, נחשבים כמוסכמים.
5.
רוחב דלתות היציאה לחצר המשק
מדובר בדלת יציאה מהמטבח לרחבה שרוצפה במקור ריצוף משולב, ושהוגדרה כ"חצר משק" על פי המפרט הטכני. מר רוזנברג קבע (בסעיף 5.1 א' לחוות דעתו), לגבי כל אחת מהדירות, כי אין איזכור בתוכנית המכר לכך שמדובר "ביציאה משנית מהדירה" ולכן רוחב הדלת כפי שבוצע עונה על דרישת התקנות.
בסעיף 1.1 לסיכומיו טוען ב"כ התובעים כי בתקנה 3.05 לתקנות התכנון והבניה דרישה לרוחב מינימלי של 90 ס"מ לדלת. ב"כ הנתבעת טען שמדובר בפרשנות שגויה של התקנות ופרשנות ראויה של התקנות היא זו הגוזרת גזירה שווה בין הדלת לחצר המשק לדלת לחדר שירות, שעל פי אותה תקנה יכולה להיות ברוחב מינימלי של 60 ס"מ בלבד. לא אוכל לקבל טענה זו. בת"א 9342/87
פריינד נ' אליאב נדונה בעיה דומה, ונפסק ע"י כב' השופטת ד' פלפל כי "דרך יציאה" מוגדרת בסעיף 1 לתקנות העיקריות שהוכנס בתיקון תשמ"ט (ר' קובץ התקנות, 5231, עמ' 1290), "דלת או אמצעי אחר שהיציאה לרחוב דרכו היא במישרין או דרך שטח פתוח". לפי תקנה 2.01 חדר שירות הינו: "חדר האמבטיה, בית שימוש, מזווה, או חדר ארונות". לכן דלת שמובילה לחצר משק או חצר פנימית, האם היא דלת פנימית או חיצונית? לאור שתי ההוראות שצוטטו, כל דלת אשר ממנה יוצאים מן הדירה, גם לגינה, תיחשב כדלת חיצונית ולא פנימית, ועל כן רוחבה חייב להיות 90 ס"מ ולא 80 ס"מ. ליקוי זה מהווה סטייה מן התקנות. מקובלים עליי דבריה של כבוד השופטת פלפל ומטעם זה אני מקבל את טענת התובע כי יש להרחיב את דלתות היציאה לחצר המשק בדירות התובעים, לרוחב מינימלי של 90 ס"מ, כאמור בתקנות. ב"כ התובעים הפנה שאלת הבהרה למומחה בעניין זה. בתשובתו העריך המומחה את עלות הרחבת הפתח מ- 78 ס"מ (כפי שבוצע) ל- 90 ס"מ, בסכום של 2,350 ש"ח לכל תובע. סכום זה יתווסף לכל תובע להערכת נזקו על פי חוות הדעת.
6.
סף מוגבה ביציאות מפרוזדור הדירות למרפסות
בסעיף 1.2 לסיכומי התובעים טענו התובעים כי ביצוע הסף המוגבה הינו מפגע בטיחותי של ממש. ניתן למעוד בקלות ולכן זהו מכשול רציני בפני מבוגרים ונשים עם תינוקות. הנתבעת, לעומת זאת, טוענת כי הסף המוגבה הוא מחויב המציאות לשם מניעת חדירת מים לתוך הדירה מהמרפסת, הואיל ומפלס המרפסת גבוה ממפלס הדירה. יש ממש בטענה זו. בסעיף 5.1 ב' לחוות דעתו קבע המומחה: "דלת האלומיניום בוצעה על גבי סף מוגבה וזאת על פי פרט מקובל והגיוני שמטרתו ליצור קורת חציצה אטומה למניעת חדירת רטיבות מהמרפסת לדירה. אין כל ליקוי בסף כפי שבוצע. הסף אינו מהווה "מדרגה" כהגדרתה בתקנות. ביצוע הסף אינו סותר את תוכנית המכר הואיל וזו תוכנית בקנה מידה קטן, אינה מכילה פרטי בניה, ולא ניתן ללמוד ממנה על נושא הסף הנדון". הסברו של המומחה - מר רוזנברג - שיכנע אותי ועל כן אני קובע כי אין מקום לפיצוי בגין "ליקוי" זה.
7.
גובה הדלתות בדירות התובעים 1, 2 ו- 3
בסעיף 1.3 לסיכומיו טוען ב"כ התובעים כי מסקנת המומחה לפיה גובה הדלתות תקין, בטעות יסודה. לטענתו, המומחה לא מדד את הגובה כנדרש בתקן 23. המידה הנמדדת על פי התקן אינה מהרצפה אלא מתחתית כנף הדלת ועד לפנים המגרעת בסף העליון, ואילו המומחה לא בדק את גובה האגף, אלא את המידה עד הרצפה. ב"כ הנתבעת טען כי חזקה על המומחה שמדד כנדרש על פי הדין וכי המומחה אף התייחס לכך בסעיף 3 לתשובותיו לשאלות ההבהרה. אלו דברי המומחה, בסעיף 3 הנ"ל: "
שיטת המדידה שלי נכונה. יש להביא בחשבון שעל פי התקן הנ"ל מותר להתאים את גובה הדלת (הכוונה לכנף) באמצעות ניסור של עד 30 מ"מ. אני מודה בכך שקיימת אי בהירות רבה לגבי הגובה הנדרש על פי תקן מס' 23. לדעתי, אילו היתה דרישה מפורשת, בתקן או בתקנות, לגובה מינימום של 199 ס"מ הדבר היה נכתב במפורש ובבהירות... יש לציין כי השופטת שטרסברג-כהן (ת"א 934/85 בבית המשפט המחוזי בחיפה,
ורדי ואח' נ' מליבו) פסקה בנושא זה: "לא כל סטיה מצדיקה פיצוי, והפיצוי יפסק עבור דלתות הנמוכות מ- 195 ס"מ". טיעוניו ונימוקיו של המומחה - מר רוזנברג - מקובלים עליי ולכן לא אפסוק פיצוי בראש נזק זה.
8.
גובה אדני החלונות בכל הדירות
בסעיף 5.3 לחוות דעתו קבע המומחה כי גובה אדני החלונות נמוך מהנדרש בתקנות ולכן יש לבצע מעקה אלומיניום מעל האדנים בצורה אסטתית. ב"כ התובעים (בסעיף 1.4 לסיכומיו) טען כי פתרון זה מהווה טלאי והדיירים זכאים לחלונות תקניים מלכתחילה, ובגובה תקני. אני מקבל את טענת התובעים, שכן אסטתיקה היא עניין של טעם אישי ואכן התובעים זכאים לחלונות תקניים מלכתחילה. בתשובה לשאלת הבהרה מס' 4 קבע המומחה כי הפתרון החלופי, הפתרון שהוצע ע"י המומחה מטעם התובעים, הוא התקנת סורג, שעלותו (לפי תשלום לקבלן חיצוני) היא 500 ש"ח. ב"כ הנתבעים טען בסיכומיו (סעיף 26) כי יש לקזז מעלות זו את הסכומים שכבר פסק המומחה לתובעים לשם פתרון הבעיה (התקנת פרופיל מתכת). בכך צודק ב"כ הנתבעת. לפיכך, הפיצוי עבור ליקוי זה יחושב כדלהלן:
התובעת 1 - (משפחת הלפרין) - 4 חלונות = 2,000 ש"ח - 1,000 = 1,000 ש"ח.