פסק-דין בתיק ת"א 3345-09

1.         התובע מבקש לחייב את הנתבעים בפיצוי בגין אי רישום זכויותיו בדירה שרכש בבנין משותף בלשכת רישום המקרקעין לאחר שחלפו למעלה מ17 שנה מאז רכישת דירתו (בעת הגשת התביעה)  ושאף לא נרשמו עד למועד מתן פסה"ד.

רקע עובדתי

2.         התובע ורעייתו ז"ל רכשו ביום 2.5.90 מהנתבעת 1 (להלן: "הגב' אילת") דירת קוטג' ברח' בן שלום עובדיה בנתניה (להלן: "הדירה") שנבנתה בחלקה 44 בגוש 8241 (להלן: "המקרקעין"). עוד קודם לכן התקשרו הגב' אילת ואחותה בהסכם מכר בקומבינציה עם פלקון חב' לבניה והשקעות בע"מ (להלן: "חב' פלקון") ובמסגרתו מכרו לחברה הנ"ל חלקים במקרקעין כך שהאחיות הנ"ל היו זכאיות ל- 30% מכלל הדירות והמבנים שנבנו על המקרקעין.

3.         הואיל וחברת פלקון נכנסה להליכי פירוק הוסבו והומחו הזכויות לבסופו של דבר (לאחר החלפת הנמחה) לנתבע 4 . ביום 23.1.89 נערך הסכם בין מפרק חברת פלקון, הנתבעת 1 ואחותה והנתבע 4  (להלן- ההסכם המשולש). על פי ההסכם הנ"ל קיבל על עצמו הנתבע 4 את זכויותיה וחובותיה של חברת פלקון על פי החוזים מול הנתבעת 1 ואחותה  כשהראשון היה נאמן עבור הנתבעות 2 ו-3.

4.         לאחר שהגב' אילת קיבלה לידיה הזכות בדירה נערך הסכם המכר (מיום 2.5.90) בינה לבין התובע ורעייתו (להלן: "הסכם המכר"). בין יתר ההתחייבויות קיבלה על עצמה הגב' אילת לדאוג לרישום הבעלות בדירה על שם הקונים בתוך 6 חודשים לאחר רישום הדירה על שמה כשהיא נקיה מכל זכות.

5.         לטענת התובע פנה אל הגב' אילת בדרישות לעמוד בהתחייבות לרישום הבעלות וניהל חלופת מכתבים לרבות באמצעות ב"כ מאז ינואר 2007, אולם לא זכה לטענתו עד עצם היום הזה לרישום הזכויות למרות שחלפו שנים רבות מאז כריתת הסכם המכר. עוד נטען ,כי הגב' אילת הייתה שוות נפש ואדישה לחבותה החוזית לרשום את הזכויות ע"ש התובע ורעייתו ולא עשתה כנדרש כדי לגרום לנתבעים 2-4 למלא אחר התחייבותם ובכך הנציחה את מחדלם לאורך כל השנים הנ"ל.

התובע העמיד את נזקו בתביעה כנגד הנתבעת 1 על שלשה ראשי נזק, האחד - ירידת ערך השני,החלופי - פיצוי מוסכם חוזי, והשלישי - נזק לא ממוני ואילו כנגד הקבלנים תבע את ההוצאות שנשא בהן בשל מחדלם וכפי שהותר לו ע"י כב' ביהמ"ש המחוזי (מרכז).

6.         התובע הגיש תביעתו מלבד כנגד הגב' אילת גם כנגד הנתבעים 2-4 (להלן: "הקבלנים") אשר בהתאם להתחייבותם החוזית כלפי הגב' אילת חייבים היו ברישום הדירה כיחידה בבית משותף ורישום הבעלות בדירה. משכך נטען כי הם חבים כלפיו על פי חוזה לטובת צד שלישי וכן מכח הוראות חוק המחאת חיובים או בבצעם כלפיו עוולה אם מכח רשלנות ואם מכח גרם הפרת חוזה.

7.         הגב' אילת הגישה הודעה לצד ג' הן כנגד הקבלנים והן כנגד עוה"ד שטיפלו ברישום.

לטענתה הקבלנים התחייבו לבצע את פעולות הפרצלציה, האיחוד והחלוקה מחדש, הפרשת שטחים מופקעים לעירייה הכנת תכניות לביצוע הרישומים על חשבונם וקבלת האישורים הנדרשים מהרשויות. מכח ההסכם המשולש נטל על עצמו גם הנתבע 4 התחייבות לשאת בכל תשלומי המס ולדאוג לכל ההליכים הנדרשים אצל הרשויות.

בפועל הטילה הגב' אילת את מלא האחריות להעדר השלמת הרישום על עוה"ד. לטענתה התגלע סכסוך בינה לבינם ונוהלה התדיינות משפטית בין היתר בנוגע לשכה"ט. הגב' אילת בהודעה לצד ג' טענה כי לאחר פסה"ד בפשרה מיום 22.2.99 ולאחר התשלום המלא ששולם לידם היו חייבים עוה"ד בביצוע הרישום ולכן הם אחראים כלפיה לפצות בגין כל נזק שיפסק לתובע.

8.         ביום 19.1.07 הגיש התובע תביעה לביהמ"ש המחוזי מרכז שעילתה היתה אכיפת הסכם המכר ופיצוי כספי.

עוד קודם לכן הוגשה תביעה של דיירים אחרים (ה"ה יעקב דליה) כנגד  אחותה של הגב' אילת והקבלנים לביהמ"ש המחוזי בתל אביב (בתיק הפ 105/03)  והתבררה בפני כב' השופט מגן אלטוביה ( להלן- " התיק האחר" ) . הצדדים כאן הגיעו להסכמה ביום 27.2.08 בפני כב' הנשיאה גרסטל כי הכרעת ביהמ"ש המחוזי בתל אביב בתיק האחר תייתר דיון בשאלת הזכות לאכיפה ולרישום הזכויות כך שתחייב גם בתיק זה, ואילו הסעד הכספי יועבר לדיון ולהכרעה בבימ"ש זה.

9.         ביום  11.11.08  ניתן פס"ד בתיק האחר ע"י כב' השופט אלטוביה שהטיל אחריות על בעלת הקרקע - אחותה של הגב' אילת ,שנהגה בחוסר תום לב עת שלאחר כ 18 שנים של אי רישום הבית המשותף בחרה להתייצב לצידם של הקבלנים חרף מחדלם . הקבלנים נמצאו כמי שנקטו סחבת , והציבו קשיים בהסדרת הרישום לכן הורה ביהמ"ש על אכיפת החיוב בהסכם המכר, חייב את הנתבעים שם בהוצאות משפטיות ונשיאה בעלויות כונסי הנכסים שמונו לסירוגין לביצוע הרישום. 

10.        ביום 4.3.09 התייצבו חלק מהצדדים בביהמ"ש המחוזי (מרכז) שם חזרו על ההסכמה לתחולתו של פסה"ד בתיק האחר על הסכסוך דכאן ואילו ב"כ הנתבעים 2-4 התמנה ככונס נכסים לביצוע הרישום גם בתיק זה. ביהמ"ש המחוזי הורה על העברת טענות ב"כ התובע להוצאות גם כן להתדיינות במסגרת התביעה בתיק זה.

טענות הצדדים

11.       ב"כ התובע סמך בסיכומיו את טענותיו על ההכרעה בפסק דינו של כב' השופט אלטוביה אשר הטיל את האחריות לביצוע הרישום על בעלת הקרקע והקבלנים ומשחלף הזמן הסביר לקיום חובותיהם מצא כי הפרו את חובתם ולכן יש לטענתו גם לחייבם בתשלום בגין הנזק לתובע . ב"כ התובע טען כי עלה בידי האחרון להוכיח את מלא הנזק בהתבסס על עדותו האמינה של השמאי מטעמו בניגוד לרעהו מטעם ההגנה ואת הקשר הסיבתי בינו לבין ההפרה עת שהוכחה גם הכשלתה של עסקה ספציפית עקב העדר הרישום. לחלופין ,זכאי התובע לטענתו לפיצוי המוסכם החוזי בהעדר טענה להפחתתו מה גם שאין לה מקום בנסיבות. מעבר לכל האמור ביקש התובע לחייב את הנתבעת 1 בהשבת שכה"ט ששולם לידיה על פי סעיף 7 (ב) להסכם המכר בסך של 2100 דולר ארה"ב + מע"מ שעה שלא זכה לתמורה בגינו.

12.        ב"כ הנתבעת 1 ביקש לאבחן את הקביעה בפסה"ד האחר לתיק זה בכל הנוגע לאחריותה של הגב' אילת. לטענתו, בעוד שבמקרה האחר נקב ההסכם במועד, הרי במקרה דנן טרם הגיע המועד לרישום הואיל והוא תלוי בקיום התחייבותם של הקבלנים. מה גם שבפועל לא יכלה גם הגב' אילת לתרום דבר לקידום הרישום והיא כשלעצמה עמדה בחיוביה עת שילמה שכר הטרחה לעוה"ד.

13.        ב"כ הנתבעים 2-4 וצדדי ג 1-3 טען כי ההסכמה אליה הגיעו הצדדים לגבי תחולת פסק דינו של כב' השופט אלטוביה חלה רק בסוגיית האכיפה, קרי ביצוע הרישום ולא לעניין הסעד הכספי ולכן קביעות אלו אינן רלבנטיות. הוא הדגיש כי על פי כתב התביעה בתיק זה לא נתבקש סעד כספי כנגד הקבלנים ולכן דין התביעה כנגדם להדחות עת שחויבו על פי סעד האכיפה. לגופו של הנזק נטען כי שמאי התביעה התגלה בלתי מהימן עת שעדותו רצופה סתירות ומבוססת על תחשיב מופרך. ממילא לא הצליח השמאי הנ"ל להצביע על ירידת הערך נכון להגשת התביעה ואילו לאחר מינויו של הכונס בשנת 08' לא ניתן להכיר יותר בטענה לירידת ערך ובמיוחד עת שההליך מפוקח ע"י ביהמ"ש.עוד נטען כי כיום ניתן לבצע עסקאות במקרקעין כשניהולן מתבצע אצל כונס הנכסים בדומה למנגנון שמתקיים בחברה משכנת.