מאת: עו"ד שרית לנגה-יצחקי
כולם משלמים ארנונה: מקבלים את החשבון ומשלמים. אבל מה עומד מאחורי החישוב לנכס? מה קורה אם צריך לערער? מה לעשות עם הודעות החיוב על הדירה שעזבתם לפני שנתיים? עו"ד שרית לנגה יצחקי מציגה: ארנונה למתחילים בשלושה חלקים. חלק ראשון: על שיטת החלוקה והחישוב ועל ההבדל בין מחזיק לבעלים.
אנחנו מתרעמים, מקטרים, דוחים ואולי אף מתחמקים - אבל תשלום הארנונה הוא תשלום עקרוני, וההצדקה להטלתו, על פי בית המשפט העליון, מקורה בהנאה שמפיקים הנישומים מהשירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכסים המצויים בהחזקתם.
כל רשות מקומית מפרסמת בתחילת שנת המס את צו הארנונה שלה, שהוא נקודת המוצא לבחינת חיוב הארנונה. בצו מפורטים סיווגי הנכסים השונים - מגורים, תעשיה, מלאכה, עסקים, חקלאות, בתי עינוגים וכיו"ב. כן מצוין תעריף המס הנקוב לכל מ"ר בסיווג.
ברשויות רבות קיימת גם חלוקה לאזורים, כך שכל אזור עשוי לזכות לתעריף ארנונה שונה. דירת מגורים באזור א' בצו ארנונה של רשות פלונית עשויה להיות מחויבת בתעריף גבוה מזה של דירת מגורים באזור ב' בצו ארנונה של אותה רשות.
גובה הארנונה
שיעור הארנונה אינו עומד בהכרח ביחס ישיר לתמורה שהעירייה נותנת בשירותים עירוניים. על פי פקודת העיריות, אמות המידה שמשמשות את העיריה הן- סוג הנכס, שימושו ומיקומו. היקף שיקול הדעת הנתון לעירייה, ביחס למבחנים שעליהם תבסס את חיוב הארנונה הוא נרחב, והפסיקה מניחה כי היא המיטיבה לדעת את כלל צרכי העיר, את היקף השירותים העירוניים שצורכים חלקי האוכלוסייה השונים ואת מידת יכולתם של מחזיקי הנכסים לשאת בנטל הארנונה. זו גם הסיבה שאזור יוקרתי יהיה בעל תעריף ארנונה גבוה.
יצוין, כי כאשר הרשות מבקשת להקים אזור גביה חדש, עליה לקבל את אישור משרד הפנים לכך. ניתן לערער על החלטת הרשות, אולם ככלל, ממעטים בתי המשפט להתערב בהחלטות הרשות, אלא אם נהגה בחוסר סבירות.
שיטת החישוב: נטו? ברוטו?
החוק אמנם מסמיך את הרשות להטיל ארנונה על נכסים בתחומה, אך אינו כולל הוראות מדויקות באשר לשיטת החישוב, למעט החובה להטיל את החיוב לפי יחידות שטח. רשות רשאית לקבוע כי היא מחשבת את הארנונה על פי שטח ברוטו- כולל קירות פנימיים, חיצוניים וכיו"ב; או נטו- ללא קירות. העיקרון הוא, שעל הרשות להיצמד לשיטת החישוב הנוהגת אצלה. שינוי השיטה עשוי להקים עילה לביטול החלטתה.
פטורים והנחות
בצו הארנונה מפורטים גם המקרים שבהם יינתנו הנחה או פטור מתשלום הארנונה. ישנם חוקים המונים את הזכאות לפטור: פטור לגופים מסוימים, כמו בנין או קרקע שמחזיקה בהם הממשלה או כל גוף אחר מטעמה (בסייגים מסוימים) או שהבעלות והחזקה עליהם בידי מוסד דתי וכו; פטור על פי פקודת מיסי העיריה ומיסי הממשלה (פטורין); פטור על נכס ריק (פקודת העיריות); פטור לחיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים (חוק הרשויות המקומיות).
הפטור אינו חל באופן אוטומטי, ויש לבקשו ממנהל הארנונה באמצעות הליך של השגה.
מלבד החוק, גם הרשות רשאית להחריג שטחים מסוימים מהחישוב, כגון- שטחים ציבוריים, מרתפים וכדומה. מעבר לכך, היא מוסמכת לקבוע הנחות, כגון הנחה לאזרחים ותיקים. תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) 1993, גם הן מונות רשימה של זכאים להנחה.
מיהו המחזיק?
על פי סעיף 1 לפקודת העיריות, "מחזיק" הוא "אדם המחזיק בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". במילים אחרות, המחזיק בנכס הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. אם יש לנכס מסוים גם בעלים וגם שוכר, מי שייחשב כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודת העיריות יהיה השוכר.
הרשות המקומית אינה עורכת מעקבים אודות המחזיקים ואינה מתייחסת לחובות הארנונה כשייכים לנכס אלא כשייכים למחזיק. על כן, חלה חובה על המחזיקים בעבר ובהווה לעדכן את הרשומות בספרי העיריה.
כבר נקבע בפסיקה - נישום שלא הודיע לרשות המקומית אודות כניסתו לנכס ו/או עזיבתו ובעקבות כך לא הגיעו אליו הודעות השומה, לא יוכל לטעון שאין לחייבו בארנונה משום שהרשות לא שלחה לו הודעת תשלום.
מומלץ לנהוג באחריות ולא להיתפס לכלל טעות, כי במועד בו יגיע אלינו חוב ארנונה מנופח, נוכל לטעון כי איננו מתגוררים בנכס זה שנים. ישנם נישומים הסוברים כי אינם חייבים בארנונה משום שאינם גרים בנכס, אולם כל עוד בספרי הרשות מצוין שמם כמחזיקים, החובות ימשיכו לתפוח.
בחלק הבא: כיצד לערער על חשבון הארנונה? כל מה שצריך לדעת על עילות, השגות ופרוצדורת הערעור.
- הכותבת היא עו"ד העוסקת במיסוי מוניציפלי ודיני מקרקעין.
- המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין