ידיעה בלעדית של פסקדין, שפורסמה גם ב
לפסק הדין בעניין ג'ורג' מייבסקו ז"ל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
עניינה של הפרשה בבית מגורים בן שתי קומות בנוה צדק, אשר חלק מבעליו ביקשו למכור את זכויותיהם בנכס בפטור מלא ממס שבח. שלטונות מיסוי מקרקעין סרבו להעניק להם פטור מלא, בטענה שהתמורה עבור הנכס משקפת זכויות בניה נוספות הניתנות לניצול. המוכרים פנו לועדת הערר- מה נקבע?
בעלים משותפים של כ-40% מנכס המצוי בשכונת נווה צדק בתל אביב מכרו את זכויותיהם תמורת כ- 5 מיליון שקל, לחברת יזמות ונדל"ן שהינה בעלת יתרת הזכויות בנכס.
המוכרים דיווחו לשלטונות מס שבח אודות העסקה וביקשו לקבל פטור מלא ממס שבח. למורת רוחם, סירבו שלטונות מס שבח להעניק להם פטור מלא, וזאת משום שלדעתם התמורה הגבוהה ששולמה עבור הנכס מקפלת בתוכה את זכויות הבניה הנוספות על הנכס וחייבת במס על פי חוק. משכך, פנו המוכרים לועדת הערר לביטול החיוב.
לטענת המוכרים, שלטונות מס שבח לא הוכיחו כי לנכס ישנן זכויות בניה נוספות. לדבריהם, התמורה שנקבעה לנכס משקפת את שוויו של הנכס הבנוי בהתחשב במיקומו בשכונה יוקרתית ובהיותו בית צמוד קרקע.
מנגד, טען מנהל מס שבח, כי בזמן מכירת הנכס, תכנית הבניה, אשר לפיה מוענקות זכויות בניה נוספות לנכס, כבר היתה בשלבי תכנון ואף ניתנה לה פומביות בפרוטוקולים של ישיבת ועדת התכנון.
לדבריו, המונח "זכויות בניה" מתייחס גם לאפשרות לצפות בניה נוספת. לסיום ציין, כי הרוכשת באותה עסקה הינה חברת העוסקת בתחום הנדל"ן ואף מחזיקה בחלקות הצמודות לנכס, משכך, היא לקחה בחשבון במחיר רכישה הגבוה כי פרט לנכס היא רוכשת גם זכויות בניה.
עצם האפשרות לבניית שטח גדול יותר מזה שנמכר מצדיקה מיסוי
ועדת הערר בראשותו של השופט וסגן הנשיא בדימוס, דוד בר אופיר, קבעה כי בעת חתימת עסקת המכר, היתה תכנית הבנייה באזור בשלבי תכנון מתקדמים, ומשכך קמה ציפיה של ממש לקבלת הזכויות הנוספות מכוחה. התמורה הכספית, לדעת הועדה, הושפעה מזכויות בניה נוספות והצפי להתקיימותן.
הוא הוסיף, כי המונח "זכויות בניה" חל גם על זכויות בניה הצפויות להתקבל בעתיד, ומשכך, אפילו סיכויי בניה עתידיים וגם עצם הידיעה על אפשרות כזו, יכללו בגדרו.
הוועדה ציינה כי המוכרים לא הוכיחו כלל כי התמורה ששולמה להם עבור הנכס לא הושפעה מקיומן של זכויות בניה נוספות ולכן, יש לקבל את עמדת שלטונות מס שבח כי היא משקפת גם תשלום עבור זכויות בניה נוספות, בוודאי כאשר הרוכשת הינה גורם עסקי מומחה ולבטח ידעה על קיומן של זכויות הבניה הנוספות הצפויות לגבי הנכס.
לסיום, קבעה הועדה כי יש לבצע הפרדה בין חלק התמורה ששולם בגין הנכס הבנוי לבין יתרת התמורה, שאותה יש לזקוף לזכויות הבניה הנוספות.
המוכרים חוייבו בתשלום שכ"ט עו"ד של 25 אלף שקל.
עו"ד אסף גילר, העוסק בדיני מקרקעין מציין כי "טעות שכיחה היא שבמכירת דירת מגורים ניתן לקבל פטור אוטומטי ממס שבח". אולם לדבריו, "לעיתים מכירת דירה כוללת גם זכויות בנייה נלוות (קיימות או צפויות) - עליהן הפטור מוגבל". לסיום, ממליץ גילר כי בטרם מכירת נכס מקרקעין יש להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום.
לפסק הדין בעניין ג'ורג' מייבסקו ז"ל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין