השופטת ד' ברק-ארז:
1. תחילתה של המחלוקת שנתגלעה בפנינו היא בשרשרת הסכמים שנועדו להביא לרכישתו של נכס המצוי בעיר חברון (להלן: הנכס) מידי המערערים, תושבים פלסטינים, על-ידי המשיבה, עמותה בבעלות יהודית, וזאת באמצעות "איש קש" שאינו יהודי. המשיבה מבקשת לאכוף הסכמים אלו, ואילו המערערים טוענים, בעיקרו של דבר, כי ההסכם שמכוחו מכרו את זכויותיהם בוטל בהסכמת הצדדים. השאלה העיקרית שמעורר הערעור היא שאלה עובדתית: האם אמנם בוטל ההסכם? בהמשך לכך, מתעוררת השאלה האם המערערים רשאים לבטל את ההסכם נוכח טענות מצידם למעשי מרמה של המשיבה ולכך שמלוא התמורה לא שולמה להם.
רקע עובדתי והליכים קודמים
2. הנכס שעליו נסבה המחלוקת הוא מבנה בן 4 קומות ששטחו 1,138 מ"ר ושעומד על גבי חלקה (להלן: החלקה) המצויה באזור המחבר בין קריית ארבע לבין שכונת אברהם אבינו בחברון. החלקה רשומה בלשכת רישום המקרקעין באזור יהודה ושומרון (להלן: האזור) על שמו של עיסא יוסף עבד אלקאדר ג'אבר (להלן: הבעלים המקורי). הבעלים המקורי ערך הסכם לפיצולה של החלקה לארבעה חלקים שאותם הקצה לבני משפחה שונים. במסגרת ההסכם, הוקנו הזכויות בנכס לשניים - איוב יוסף עבד אלקאדר ג'אבר (להלן: איוב) (שטח של 638 מ"ר מהנכס) ומסטפא יוסף עבד-אלקאדר ג'אבר (להלן: מסטפא) (שטח של 500 מ"ר מהנכס). הסכם החלוקה לא נרשם בפנקסי רישום המקרקעין באזור ולפיכך לאיוב ומסטפא הועברו הזכויות בחלקים האמורים באמצעות ייפויי כוח נוטריוניים שכללו התחייבות להמחאת זכויות במקרקעין, מבלי ששונה הרישום כך שהוא נותר על שמו של הבעלים המקורי. בהמשך, מכרו איוב ומסטפא את חלקיהם למר מוראד חאפז' עבד-אלקאדר ג'אבר, וזה מכר את זכויותיו למערערים - פאיז מחמד זאיד רג'בי (להלן: רג'בי אוהמערער 1) ועבד אלקארד שאוור (להלן: המערער 2), גם כן באמצעות ייפוי כוח נוטריוני.
3. המשיבה, טל בניה והשקעות קרני שומרון, שהיא עמותה בבעלות יהודית, התעניינה ברכישת הזכויות בנכס ופעלה לעשות כן באמצעות "שרשרת" של שלושה הסכמים. לצורך כך, התקשרה המשיבה עם איוב, שאף היה כאמור אחד מבעלי הזכויות בנכס בעבר, על מנת שישמש "איש קש" מטעמה. הסכמים אלו נמצאים במוקד המחלוקת שבפנינו.
4. ההסכם המרכזי (להלן: הסכם הרכישה או ההסכם) נחתם ביום 24.3.2004 בין המערערים לבין איוב. במסגרת הסכם זה הצהירו הצדדים כי המערערים מכרו את הזכויות בנכס לאיוב וכי הם מסרו לו את החזקה בנכס כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, תמורת התחייבות מצידו של איוב לתשלום סך של 464,000 דינר ירדני. המערערים אישרו בחתימתם על הסכם הרכישה כי מתוך סכום זה שולמה להם מקדמה בסך של 14,500 דינר ירדני טרם חתימת ההסכם וכי עם חתימתו שולם להם סכום נוסף של 50,000 דינר ירדני. הצדדים סיכמו כי יתרת התמורה תשולם תוך 90 יום. עוד נקבע בהסכם כי המערערים יחתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת איוב לצורך רישום הזכויות בלשכת המקרקעין.
5. באותו יום נחתם הסכם נוסף בין איוב לבין מר אסף נחמד (להלן: נחמד), באשר להעברת זכויותיו של איוב מכוחו של הסכם הרכישה לנחמד. כן נחתם ביום 23.3.2004 הסכם נאמנות בין נחמד לבין המשיבה, לפיו נחמד ישמש כנאמן מטעמה לצורך רכישת הזכויות בנכס.
6. הצדדים חלוקים בשאלה מי החזיק בפועל בנכס במהלך התקופה שמאז החתימה על הסכם הרכישה, אך אין מחלוקת כי בשלב מסוים החל רג'בי לבצע בו עבודות שיפוצים. ביום 19.3.2007 נכנסו נציגים מטעם המשיבה לנכס, שעל-פי האמור בהסכם הרכישה החזקה בו הועברה כבר במועד החתימה עליו. בשלב זה פנה רג'בי למשטרת חברון והתלונן כי נציגי המשיבה פלשו לנכס שלא כדין. במקביל לכך ובסמוך לאחר הכניסה למבנה, הגישה המשיבה למינהל האזרחי ביהודה ושומרון בקשה להיתר עסקה לרכישת הנכס בהתאם לצו בדבר עסקאות במקרקעין (יהודה ושומרון) (מס' 25) התשכ"ז-1967 (להלן: צו עסקאות במקרקעין), אך בקשתה נדחתה.
7. לאחר הגשת תלונתו למשטרה, ביום 17.4.2007, הגיש רג'בי עתירה לבית משפט זה (בג"ץ 3407/07), ובה ביקש להורות על פינוי הנכס מנציגי המשיבה שפלשו אליו לטענתו. המשטרה בחנה את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוצגו בפניה על ידיהם, ומאחר שהגיעה למסקנה כי חלק מהמסמכים שהציגה המשיבה היו מזויפים (וזאת בהתייחס לייפויי הכוח שניתנו למשיבה לצורך רישום הנכס בלשכת המקרקעין ולקבלה מיום 24.3.2004 הנחזית להיות חתומה על-ידי איוב, כמפורט להלן) היא פעלה לפינויים של נציגי המשיבה מן הנכס. בשלב זה, עתירתו של רג'בי נמחקה בהסכמתו (החלטת הרשמת ג' לוין מיום 26.11.2007). המחלוקת בין הצדדים הייתה פעם נוספת נושא לעתירה שהוגשה לבית משפט זה כאשר המשיבה עתרה כנגד פינויה. עתירה זו נדחתה (בג"ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הבטחון (16.11.08)). בפסק הדין נקבע כי מהראיות המינהליות שפרשה המדינה עולה לכאורה כי נקשר הסכם מכר בין המערערים לבין גורמים שפעלו מטעם המשיבה, אך עולה גם שקיימת מחלוקת של ממש בשאלה האם העסקה הושלמה ושהמשטרה מצאה כי חלק מהמסמכים שהוגשו על-ידי המשיבה אינם אמיתיים. בהמשך לכך, נקבע כי די בראיות מינהליות אלה כדי לפעול כנגד המשיבה בהליך של סילוק פולש טרי. לבסוף, בהסכמת המערערים, נקבע כי החזקה בנכס תועבר לידי המדינה עד להכרעה בשאלת הזכויות הקנייניות בנכס בערכאות המשפטיות המתאימות. למעשה, פסק הדין שניתן בבג"ץ לא הכריע במחלוקות המהותיות בין הצדדים באשר לזכויות בנכס בעקבות ההסכם שנקשר ביניהם ואף לא הביע כל עמדה ביחס אליהן, ובכלל זה בשאלה האם קיימות ראיות אחרות להוכחת זכויותיה הנטענות של המשיבה בנכס. הוא הגביל עצמו לבחינת השאלה של הגנת החזקה בנכס והדינים הנוגעים לסילוק פולש טרי. בהמשך לכך, נקבע בו כי כל הכרעה נוספת בשאלת גורלו של הנכס תהיה חייבת להתבסס על בירור מקיף של מערכת היחסים בין הצדדים בערכאות האזרחיות.
ההליך בבית המשפט קמא
8. ביום 15.1.2008, עוד קודם להכרעה בעתירה לבג"ץ, הגישה המשיבה תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים לקבלת סעד הצהרתי לפיו היא בעלת הזכויות בנכס ולחלופין לקבלת צו לאכיפת ההסכם המקנה לה זכויות אלה (ת"א 2025-08, השופט מ' בר-עם). המשיבה טענה, כי התמורה בגין הנכס שולמה למערערים במלואה, כי הסכם הרכישה לא בוטל על ידי המערערים וכי התנהגותם מעידה גם היא על השלמת העסקה. המשיבה הוסיפה כי בשל חששם של המערערים כי עובדת היותו של איוב "איש קש" נחשפה, סוכם בשלב מסוים בין הצדדים שייחתם הסכם נוסף בין המערערים לבין אדם בשם שייח' מוסא רביע פרעון (להלן: פרעון) לפיו פרעון ירכוש את הזכויות בנכס מן המערערים. המשיבה הוסיפה וטענה, כי המערערים אישרו במסמך נפרד כי הזכויות בנכס הוקנו לאיוב ולא לפרעון, היינו שההסכם עם פרעון נעשה ל"מראית עין".
9. מנגד, טענו המערערים כי ההסכם שכרתו עם איוב בוטל בהסכמה מאחר שלא ניתן אישור מטעם הרשות הפלסטינית לרכישת הנכס על-ידי איוב או על-ידי פרעון וכתוצאה מכך לא ניתן היה להעביר את הזכויות בנכס על שמו של איוב. לטענתם, לאחר ביטול ההסכם הם השיבו לאיוב את המקדמה ששולמה להם בעת כריתתו, ומאז לא קיבלו תשלום נוסף בגינו. לביסוס טענתם צירפו המערערים כנספח לתצהיר מטעם המערער 1, תצהיר אחר שנחזה להיות חתום על ידי איוב (להלן: תצהיר איוב) לפיו ההסכם בוטל בשנת 2004 זמן קצר לאחר חתימתו והמקדמה ששולמה למערערים הושבה על-ידם עם ביטול ההסכם. בכל הנוגע להסכם עם פרעון טענו המערערים כי איוב אכן העלה את האפשרות של חתימת הסכם מסוג זה, אך היא לא מומשה מסיבות שונות שאינם זוכרים במדויק (ככל הנראה, בשל סירובה של הרשות הפלסטינית לאשר את רכישת הנכס על-ידי פרעון או בשל סירובו של פרעון להתקשר בהסכם). בנוסף, טענו המערערים כי הם לא היו מודעים למעורבותו של גורם יהודי בעסקה בעת התקשרותם בהסכם הרכישה, וכי אם היו מודעים לכך לא היו מתקשרים בהסכם.
10. להשלמת התמונה יצוין כי תחילה הוגשה התביעה גם כנגד איוב. אולם, בהמשך הגישה המשיבה בקשה למחיקת ההליכים כנגדו, בטענה כי לא עלה בידיה להמציא לו את כתב התביעה כדין נוכח שהותו ברבת-עמון (לטענת המשיבה, איוב עבר לרבת-עמון בשנת 2005). בית המשפט קמא נעתר לבקשה והורה על מחיקת התביעה כנגד איוב. עוד יצוין, כי הצדדים הסכימו כי הדין המהותי החל על העובדות נשוא התובענה הוא הדין הישראלי.
פסק דינו של בית המשפט קמא
11. לאחר שבחן את מכלול הראיות והעדויות שהובאו בפניו, קבע בית המשפט קמא כי הסכם הרכישה שבין המערערים לאיוב לא בוטל, וכי גרסתם של המערערים בעניין זה אינה אמינה. נקבע, כי המערערים לא השכילו להעמיד גרסה אחת קוהרנטית למועד שבו, לטענתם, בוטל הסכם הרכישה. בית המשפט קמא מנה 5 גרסאות שונות שהשמיעו המערערים בעניין זה בשלבים השונים של הסכסוך בין הצדדים, וקבע ששינויי הגרסאות התכופים מטילים צל של ספק על אמינותם בכלל ועל הטענה בדבר ביטול ההסכם בפרט. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי הצדדים פעלו לפי הוראותיו של ההסכם וכי התמורה בהתאם להסכם שולמה למערערים לשיעורין, כלומר בתשלומים, אף לאחר המועד הנטען לביטולו.
12. בית המשפט קמא עמד על כך שגרסתם של המערערים בנוגע לנסיבות ביטולו של ההסכם נסמכה על עדותו של רג'בי בלבד. במסגרת עדותו טען רג'בי כי המקדמה הושבה לאיוב במהלך פגישה ביישוב עזרייה מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם. בית המשפט ציין שרג'בי נמנע מלהעיד אדם בשם ואליד, שלטענתו ליווה אותו למפגש שנערך עם איוב, וכי הימנעות זו פועלת לחובתו. עוד ציין בית המשפט קמא כי גרסתו של רג'בי "מעוררת תמיהות" בשים לב לכך שכאשר נערך הסכם בכתב ניתן לצפות (על-פי ניסיון החיים) כי ביטולו יעוגן אף הוא במסמך בכתב, ולמצער כי השבת המקדמה תתועד במסמך בכתב. בנוסף, קבע בית המשפט קמא כי מקבלות שצורפו לתצהירו של נחמד ושככלל נמצאו אותנטיות (למעט אחת) בחקירת המעבדה לזיהוי פלילי של משטרת ישראל (להלן: מז"פ) עולה כי רג'בי אישר בחתימתו קבלת סכומי כסף על חשבון התמורה גם לאחר הביטול הנטען. בנוסף, עמד בית המשפט קמא על כך שרג'בי קיבל תשלום בסך של 30,000 שקל בגין השיפוצים שביצע בנכס ואף חתם על קבלה לקבלת תשלום בגין עבודות אלו, שהאותנטיות שלה אושרה על-ידי מז"פ. זאת, גם כן לאחר המועד שבו בוטל כביכול ההסכם.
13. ככלל, בית המשפט קמא הצביע על ליקויי מהימנות קשים בעדויותיהם של המערערים. הוא הצביע על כך שנמצאו בהן סתירות לא מעטות. לגבי עדותו של רג'בי נקבע כי הוא נמנע מלתת תשובות לשאלות נוקבות, כי תשובותיו היו "מהוססות ומתחמקות" וכי הוא הרבה להשתמש במונח "לא זוכר". מנגד, קבע בית המשפט קמא, כי עדותו של נחמד הותירה, בעיקרה, רושם מהימן, מאחר שגרסתו הייתה "שוטפת ומסודרת", עדותו הייתה "רציפה ובוטחת" והוא אף השיב על כל השאלות שהוצגו לו בחקירה הנגדית.
14. בית המשפט קמא עמד על כך שיש מחלוקת בשאלה האם תצהיר איוב, לפיו ההסכם בוטל בשנת 2004 זמן קצר לאחר חתימתו, הוא קביל, למרות הפגמים הפרוצדוראליים שנפלו בהגשתו. אולם, בסופו של דבר הוא סבר שאין להכריע במחלוקת זו מכיוון שמכל מקום אין לתת לו כל משקל. בית המשפט קמא עמד על כך שלאיוב היה אינטרס מובהק ליצור בפני המשיבה מצג כי הסכם הרכישה בוצע, וכי הכסף שניתן לו הועבר במלואו למערערים. בשים לב לכך, נקבע שאפשרות מסתברת מהראיות היא כי הייתה לאיוב יד בזיופם של חלק מהמסמכים שניתנו למשיבה המעידים על השלמת העסקה. על כן, כך נקבע, מהימנותו של איוב מוטלת בספק רב. כן נקבע כי בשיחות מאוחרות למתן התצהיר שהתקיימו בין נחמד לאיוב, איוב חזר בו מהגרסה שנתן בתצהירו.
15. בית המשפט קמא התייחס לכך שחלק מהמסמכים שהציגה המשיבה לשם ביסוס הטענה בדבר השלמת העסקה נמצאו על-ידי המז"פ כמזויפים - כשהדברים אמורים באחת הקבלות ובייפויי הכוח להשלמת העסקה שהחזיקה המשיבה (אשר בהם זויפו חתימות המערערים וחתימתו של הנוטריון הציבורי). בית המשפט קמא התרשם כי למשיבה לא היה חלק בזיוף המסמכים וכי סביר שהם זויפו על-ידי איוב שהיה בעל אינטרס בהעברת מלוא התמורה. בהקשר זה, בית המשפט קמא אף הצביע על כך שחקירת גורמי המשטרה לא העלתה כל ממצאים כנגד נציגי המשיבה בכל הנוגע לזיוף המסמכים. בית המשפט קמא ציין כי לא ניתן היה לאשר את ייפויי הכוח על ידי הנוטריון הציבורי, מכיוון שלא ניתן אישור מטעם הרשות הפלסטינית לרכישת הנכס על-ידי איוב או על-ידי פרעון. בנסיבות אלו, כך התרשם בית המשפט קמא, ונוכח האינטרס של איוב בהשלמת העסקה, זייף האחרון את חתימתם של המערערים על ייפויי הכוח והן את חתימתו של הנוטריון. מסמכים מזויפים אלו נמסרו על-ידיו לנחמד.