1. עניינה של תביעה זו שבפניי, הינו סעד הצהרתי וצו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת להשכיר לאחרים את ביתה ולהרשות שימוש בו לצורך קיום פעילות מסחרית או שימוש שאינו למגורים, לרבות לשם עריכת מסיבות, אירועים ואף השכרות קצרות טווח למטרות נופש.
בהתאם להסכמה דיונית בין הצדדים, ניתן פסק דין זה על סמך חומר הראיות שבתיק, ללא שמיעה נוספת ו/או חוזרת של עדים, וכאשר הצדדים מסכימים, כי הנתבעת אינה רשאית להשכיר את הנכס לכל פעילות עסקית הכוללת אירועים, מסיבות וכיו"ב. המחלוקת היא אפוא בשאלה, האם השכרת הבית בשכירות קצרת מועד של ימים בודדים מותרת או אסורה, והאם מדובר בשימוש שהינו למטרת מגורים, אם לאו.
2. התביעה דנן הוגשה תחילה כהמרצת פתיחה בבית משפט השלום בחדרה, אך בהחלטת כב' השופט ג'האשן מיום 10.01.2013, הועברה לסדר דין רגיל. בנוסף, בהחלטת הנשיא (כתוארו דאז) כב' השופט רקם מיום 23.01.2013 הועבר התיק לבית משפט השלום בחיפה.
3. התובעת, החברה לפיתוח קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ (להלן: "התובעת"), הינה חברה אשר מוכרת ומחכירה חלקים מקרקעות קיסריה, לרבות מגרשי מגורים, וכן מספקת לתושבי הישוב קיסריה שירותים שונים.
הנתבעת מס' 1, לימור זיפר (להלן: "הנתבעת"), הינה הבעלים הרשום של בית מגורים המצוי ברחוב XXXXXX (להלן: "הנכס"). יצוין, כי התביעה הוגשה במקור גם כנגד הגב' נועה אלגר, מתווכת במקרקעין (נתבעת מס' 2 בתיק), אך הצדדים הגיעו להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין חלקי ביום 03.07.2013. משכך, עניינו של פסק דין זה בנתבעת בלבד.
4. לטענת התובעת, הנתבעת משכירה את הנכס למטרות נופש בשכירויות קצרות טווח תוך הפרעה למנוחת השכנים והפרה של החוזה בינה לבין הנתבעת וכן הפרת חובות חקוקות בין היתר של דיני התכנון והבנייה ורישוי עסקים.
התובעת טענה, כי בעת שרכשה את הנכס מהרוכשים המקוריים, ביום 07.05.2007, חתמה הנתבעת על כתב התחייבות מול התובעת, לפיו היא מתחייבת בסעיף 4(ב): "לא להשתמש בחלקה או בכל חלק ממנה ולא להרשות לאחר להשתמש בחלקה או בכל חלק ממנה למטרה כלשהי שאינה מטרת מגורים, והכל בכפוף לאמור להלן: האיסור ע"פ ס"ק זה לא יחול על שימוש, או על מתן רשות לשימוש בחלק מבניין שעל החלקה למטרת משרד או מקום עיסוק של בעל מקצועי חופשי ובלבד שבעל המקצועי החופשי האמור מתגורר בבנין באורח קבע" (להלן: "כתב התחייבות").
התובעת טוענת, כי הנתבעת משכירה את הנכס למטרת נופש של בודדים ומשפחות וכן למטרות קיום מסיבות רווקים ומסיבות אחרות ובכך מפירה את כתב ההתחייבות. בנוסף, לטענת התובעת, מפירה הנתבעת חובה חקוקה כאמור בסעיף 63 לפקודת הנזיקין וזאת בכל הנוגע לחוק רישוי עסקים ולחוק התכנון והבניה באשר פעולותיה מהוות מטרד ונזק לשכניה הסובבים אותה.
5. הנתבעת טענה, כי היא אינה מפירה את כתב ההתחייבות שכן היא משכירה את הנכס למטרת מגורים של משפחות בלבד, ובהסכם שהיא עורכת עם השוכרים נאסר במפורש על עריכת אירועים רעשניים והפרעה לשכנים.
בנוסף טענה, כי סעיף 4 לכתב ההתחייבות הינו הסדר כובל ו/או מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, לפיכך דינו להתבטל, וכי הוא פוגע ומנוגד לזכות היסוד של הנתבעת לחופש העיסוק.
עוד נטען, כי בעצם ההחתמה על כתב ההתחייבות מתנהלת התובעת כועדת קבלה של ישוב קהילתי אף שקיומן של ועדות קבלה ביישובים כגון הישוב דנן נאסר בחקיקה.
לבסוף טענה הנתבעת, כי התובעת מפעילה כנגדה אכיפה סלקטיבית שכן תושבים רבים בישוב קיסריה עושים בנכסיהם שימוש דומה לשימוש שעושה הנתבעת, אך כנגדם לא הוגשו תביעות ויש בכך כדי להקים לה הגנה מן הצדק.
6. להשלמת התמונה אציין, כי בפני כב' השופט ג'האשן נשמעו העדים דימה ספקטור ודניאל מניבץ מטעם התובעת, וזאת בטרם הגיעו הצדדים להסדר הדיוני שצוין לעיל.
דיון והכרעה
7. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובנספחיהם, בעדויות שנשמעו בפני השופט ג'האשן ובסיכומים מטעם הצדדים, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל, הכל כפי שיפורט להלן.
אופי השכירות- מגורים או נופש
8. התובעת טוענת כאמור, כי השימוש שעושה הנתבעת בנכס אינו נופל בגדר מגורים שכן מדובר בשכירויות קצרות טווח בדרך כלל של מספר לילות למטרות נופש. מנגד טוענת הנתבעת, כי היא משכירה את הנכס למטרת מגורים בלבד ובהסכמי השכירות שהיא חותמת עם השוכרים, נאסר עליהם לערוך אירועים רעשניים, וכאשר ע"פ הסכם הפשרה אליו הגיעו ביום 16.10.12, הסכימה התובעת לשכירות קצרת טווח ובלבד שמטרת השכירות תהא מוגבלת למטרת מגורים של לא יותר משתי משפחות בו זמנית.
עוד בטרם אבחן את הגדרת המושג "מגורים", אציין, כי טענת הנתבעת לעניין הסכמת התובעת בהסדר הפשרה אינה מעלה או מורידה, שכן מדובר בהסכם ביניים עד למתן החלטה סופית ושאין בו כדי לפגוע או להעיד על כוונות הצדדים ו/או על טענותיהם.
9. בענייננו אין חולק, כי הנכס שבבעלות הנתבעת מיועד למגורים. יש לבחון, אפוא, האם השימוש שעושים שוכרים לטווח קצר בנכס, נחשב "מגורים" אם לאו. ודוק, גם אם תאומץ טענת הנתבעת כי התובעת הצליחה להצביע רק על שני אירועים (ואירועים אלו לא היו מסיבות רעשניות או כל דבר אחר מלבד מגורי השוכרים), עדיין יש להראות כי שכירות שכזו מהסוג הנטען ע"י הנתבעת אכן מהווה "מגורים".