1. בפניי תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, בה עותר המבקש להצהיר כי הסכם שנחתם בינו לבין המשיבים ביום 27.02.11 (להלן:
"ההסכם") בוטל כדין, וכפועל יוצא מבקש הוא להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבים.
2. אין חולק, כי ביום 27.02.11 נערך הסכם בין מר
יוסף דלגושן (להלן: "
המבקש") לבין שלושת המשיבים:
רועי אידלמן (להלן:
"משיב 1" או "
רועי"), משיב 2 (להלן: "
משיב 2" או "
גיא"), ו
שלמה שחר (להלן: "
משיב 3" או
"שחר"). בהתאם להסכם התחייב המבקש למכור למשיבים את מלוא הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה *** בגוש ******* בשטח של *** מ"ר המצויים ברחוב ************** (להלן:
"המקרקעין" או "
פרוייקט מעלות").
על פי ההסכם (נספח א' להמרצת הפתיחה), תמורת זכויות המבקש במקרקעין התחייבו המשיבים לשלם לו סך של 3,500,000 ש"ח, במועדים כדלקמן: סך 1,750,000 ש"ח, צויין בהסכם כי הסכום ישולם על ידי המשיבים
במעמד חתימת ההסכם, כאשר במעמד זה ימסור המבקש למשיבים בקשה חתומה לרישום הערת אזהרה לטובת המשיבים; תשלום שני בסך 250,000 ש"ח נקבע כי ישולם על ידי המשיבים תוך 40 יום מיום חתימת ההסכם; יתרת התמורה בסך 1,500,000 ש"ח סוכם כי תשולם תוך 90 יום מיום חתימת ההסכם, כאשר בכפוף לכך שעד למועד זה תסולק המשכנתא שנרשמה על המקרקעין על זכויות המבקש לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (סעיף 3 להסכם), וכך נקבע בסעיף 3.2.3:
"יתרת התמורה, בסכום של 1,500,000 ש"ח... תשולם על-ידי הקונה למוכר תוך 90 (תשעים) יום מיום חתימת הצדדים על חוזה זה, וזאת כנגד מסירתם מהמוכר לקונה של המסמכים הנזכרים בסעיף 6.1 להלן ובכפוף לכך שעד למועד זה סולקה המשכנתא והמשכון שנרשם בגינה, אם נרשם".
בנוסף, בהתאם לאמור בסעיף 4.3 להסכם התחייב המבקש לפעול לסילוקה של המשכנתא תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה, כאשר אין חולק בין הצדדים כי המשכנתא לא סולקה עד היום.
3. המבקש טוען בבקשתו ובתצהיר שצורף לבקשה (להלן:
"התצהיר הראשון"), כי על אף האמור בהסכם, כל אשר שולם לו על חשבון התשלום הראשון הוא סך של 900,000 ש"ח בלבד (סעיף 4 לתצהיר הראשון), וכי כל סכום בגין יתרת התמורה על פי ההסכם לא שולם. לטענת המבקש, המשיבים לא עמדו בהתחייבותם לסלק את המשכנתא שעל המקרקעין, כשיתרת הסכום לאחר סילוק המשכנתא יועבר אליו (סעיף 4 לתצהיר הראשון). מוסיף וטוען המבקש, כי חרף זאת הוא חתם על בקשה לרישום הערת אזהרה,
שנרשמה לטובת המשיבים בלשכת רישום המקרקעין, אותה מבקש עתה המבקש למחוק.
עוד טוען המבקש, כי ביום 10.02.13 הודיע למשיבים על ביטול ההסכם עקב הפרתו, תוך שהודיע על קיזוז הפיצויים להם הוא זכאי לטענתו מהסכום שלכאורה עליו להשיב. יצוין, כי במכתב תשובה מיום 17.02.13 המשיבים דחו את הודעת הביטול.
ד י ו ן
4. אם לבחון את הבקשה על פי האמור בהסכם שנחתם בין הצדדים, שהלכה היא שאין מקום לטענות בע"פ כנגד מסמך בכתב, הרי שלכאורה לאור סעיף 3.2.1 להסכם, לפיו
"סכום של 1,750,000 ש"ח... ישולם על ידי הקונה
במעמד חתימת הצדדים על חוזה זה...", ניתן היה להניח כי המשיבים קיימו את התחייבותם ושילמו את התשלום הראשון על פי ההסכם במלואו, שאם לא כן כיצד הסכים המבקש לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה ?!?
בהתאם לאמור בהסכם, עוד לפני שחל המועד לביצוע התשלום השני התחייב המבקש לסלק את המשכנתא, ולא עשה כן. משכך, על פני הדברים נראה שמי שהפר את ההסכם תחילה, הוא דווקא המבקש ולא המשיבים, ואם נבחן את העובדות על פי האמור בהסכם הרי שיש לדחות את הבקשה, שכן לא ניתן לקבוע שהמשיבים הם שהפרו התחייבותם על פי ההסכם.
ואולם, העובדות שנפרשו בפניי מלמדות כי ההסכם אינו חזות הכל.
5. מטעם המבקש העיד המבקש עצמו, מר יוסי דלגושן, שנחקר על תצהיריו, ואילו המשיבים שהגישו מטעמם כתב תשובה ארוך ומסודר אליו צורפו תצהיריהם וכן מסמכים רבים, נחקרו על תצהיריהם. לצערי, המצהירים כולם, משני צדי המתרס, לא היו "טלית שכולה תכלת", וקשה מאוד היה להצביע על מי מהמצהירים שכל דבריו אמת !
6. מעדותם של הצדדים נפרשה בפני מערכת מורכבת של עסקאות מקרקעין, הלוואות, עסקאות ברטר, וכן עסקאות שכלל לא מאוזכרות, ולו ברמז, בהמרצת הפתיחה הקצרה והתמציתית, ובתצהיר הראשון שהגיש המבקש. לכאורה אם להסתמך אך ורק על טענות המבקש בהמרצת הפתיחה ובתצהירו הראשון, נראה כי היה מקום להיעתר לבקשה, שנראתה על פניה פשוטה לחלוטין.
7. בכתב התשובה הארוך והמנומק שהגישו המשיבים, הם העלו מסכת מסועפת של טענות כלפי המבקש. לטענתם, הם פעלו על פי תנאי ההסכם, ושילמו את מלוא התמורה בסך כולל של 3.5 מיליון ש"ח, על פי ההסכם. יצוין, כי לטענת המשיבים חלק מהתמורה שולם למבקש כחלק מעסקאות נוספות בין הצדדים ובין צדדים נוספים, בין בדרך של תשלום בפועל ובין בדרך של קיזוז ע"י כל אחד מהמשיבים למבקש, כמפורט בהרחבה בכתב התשובה.
עוד ציינו המשיבים בתשובתם, כי נחתם ביניהם הסכם המפרט את חלקו של כל אחד מהם במקרקעין נשוא הדיון (נספח ג' לכתב התשובה), כשבהתאם לחלוקה זו שילם כל אחד מהמשיבים את חלקו בתמורה למבקש, כאשר לגבי משיב 3, שלמה שחר, המבקש אף חתם על מסמך לפיו משיב 3 שילם לו את מלוא התמורה המגיעה לו ממנו בגין עסקה זו (נספח י"א לכתב התשובה, עליו גם נחקר משיב 3).
לטענת המשיבים, המבקש הוא שהפר את ההסכם כאשר לא סילק את המשכנתא כפי שהתחייב בהסכם, וטענתו של המבקש כאילו המשיבים היו צריכים לדאוג לסילוק המשכנתא אינה ברורה והינה בגדר טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. לטענתם, כיום, מעבר לתשלום מלוא התמורה הם נאלצים לסלק גם את תשלומי המשכנתא.
8. והנה, רק בעקבות קבלת כתב התשובה הארוך והמנומק מטעם המשיבים, נזכר המבקש להגיש תצהיר משלים (להלן:
"התצהיר המשלים"), בתגובה לאמור בכתב התשובה מטעם המשיבים, שבו נפרשה יריעה חדשה לחלוטין של טענות מטענות שונות, כפי שיפורט להלן.
בתצהיר המשלים, טען המבקש כי כל אשר שולם לו הוא למעשה סך של כמיליון ש"ח, וכי המשכנתא לא סולקה, שכן המשיבים לא שילמו את מלוא התמורה על פי ההסכם, שהייתה אמורה לשמש למעשה לכיסוי המשכנתא. המבקש טוען כי אי סילוק המשכנתא רובץ לחובת המשיבים שלא שילמו התמורה בהתאם להסכם. לטענת המבקש, על אף האמור בסעיף 3.2.1 להסכם, הסך של 1,750,000 ש"ח לא שולם במעמד חתימת ההסכם, ואין בעובדה כי נרשמה הערת אזהרה להוכיח שהתשלום בוצע בהתאם להסכם. המבקש מכחיש בתצהירו המשלים את טענות משיב 1 לפיהן העביר לו סך של 1.5 מיליון ש"ח באמצעות מספר עסקאות אחרות, ופירט שורה של העברות כספיות הנוגעות לעסקאות אלה. כן מתייחס המבקש לסכומים שונים שקיבל ממשיבים 2 ו-3, וטוען כי בסופו של יום קיבל עד כה בגין העסקה כמיליון ש"ח, ומשכך יש לקבוע כי המשיבים הם שהפרו את ההסכם, ולהיעתר לבקשתו, ולמחוק את הערת האזהרה.
9. בפתח עדותו אישר המבקש באופן תמוה, שהאמור בסעיף 4 לתצהירו הראשון שצורף להמרצת הפתיחה, שם ציין כי במעמד חתימת ההסכם שילמו לו המשיבים רק 900,000 ש"ח - אינו אמת (עמ' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 23.12.13, שורה 22 ואילך). כשהתבקש המבקש על ידי בית המשפט להסביר כיצד הצהיר על כך אם הדבר אינו אמת, השיב:
"לצערי הרב אני לא נמצא בבית המשפט בתביעה אחת אלא במספר ערכאות שיפוטיות ובמסגרת זאת, כשהכנתי את התצהיר, הכנתי אותו על בסיס ידע אישי שלי בלי שבדקתי את הנהלת החשבונות של החברה...". כשנשאל מדוע אישר בחתימתו על ההסכם כי במעמד החתימה קיבל 1,750,000 ש"ח, השיב כי
"הצדדים לעסקה הם צדדים שעשו עסקאות רבות בעבר... מה שכתוב בהסכם זה לא נכון... במהלך חיי חתמתי על לפחות כ-2000 עסקאות... וקרה לא פעם אחת אלא עשרות פעמים שחתמתי על אישור לרישום הערת אזהרה על אף שלא קיבלתי פרוטה אחת. יש פה התנהלות יוצאת דופן בענף הנדל"ן...".