לא הוכחה תשתית לקביעה כי רישום הזכויות במקרקעין הינו מוטעה

השופטת  ד' ברלינר:

1.        ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כבוד השופטת רות לבהר שרון) מיום 23.12.04 אשר בו נדחתה תביעתה של המערערת לקבוע כי "רישום הזכויות במקרקעין נשוא  התובענה כפי שנרשם בפנקסי המקרקעין הינו רישום מוטעה, שנרשם כתוצאה מחוסר תום לב ומרמה כמשמעותם בסע' 93 לפקודת ההסדר במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969 (להלן - פקודת ההסדר)".

2.        המערערת, עישה עבדול ואחד סרסור, הינה בתו של מי שהיה הבעלים של המקרקעין נשוא הערעור. מדובר בעשר חלקות בכפר קאסם, כדלקמן: חלקות 134, 141 ו- 22 בגוש 8873, חלקות 18 ,42 ,80 ו-40 בגוש 8874, חלקות 56 ו-61 בגוש 8867 וחלקה 9 בגוש 8879.

            בשנת 1925 נפטר האב ולאחר מותו נרשמו המקרקעין על-שם אחיה של המערערת. בשנת 1948 עזב האח את הארץ ומכח חוק נכסי נפקדים, תש"י-1950 ופקודת ההסדר, עברו חלק מהנכסים לידיו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים, והחלק האחר נרכש לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 (להלן - חוק רכישת מקרקעים). בתובענה שנדחתה, כאמור, טענה המערערת כי מחצית מהזכויות שייכות לה, מכח ירושה, וכי רישום זכויותיה על-שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים, נעשה בחוסר תום לב ובמרמה שעל כן יש לתקן הרישום.       

פסק דינו של בית משפט קמא

3.        בפסק דין ממוקד ותמציתי, דחתה השופטת קמא את טענותיה של המערערת אחת לאחת, כדלקמן:

           באשר למקור זכויותיה של התובעת במקרקעין, קבע בית משפט קמא, כי זכויות אלו לא הוכחו כלל. לא הומצאו ראיות בנושא זה, כדוגמת צו קיום צוואה או צו ירושה, וכל שידוע הוא כי בשנת 1925 לאחר מותו של אבי המערערת, נרשמו המקרקעין על שם אחיה. בשנת 1948 עזב האח את הארץ ולפיכך הוכרזו המקרקעין כנכס נפקד. פסק הדין בת.א. 1135/75 (שהקשר שלו לנושא יובהר בהמשך) אינו מהווה הוכחה באשר למקור זכויותיה במקרקעין.

           באשר לחוקיות הפקעת המקרקעין, קבע בית משפט קמא כי ההפקעה בוצעה כדין וכי התמלאו כל התנאים הקבועים בסעיף 2 לחוק רכישת מקרקעים.

           גם באשר לטענתה המרכזית של המערערת כי רישום הזכויות על-שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים או על-שם רשות הפיתוח, נעשה בחוסר תום לב ומרמה כמשמעותם בסע' 93, קבע בית משפט קמא כי טענה זו לא הוכחה. זכויותיה הנטענות של המערערת לא היו רשומות באף פנקס או ספר וכן לא נמצא בתיק ההסדר כל מסמך המעיד על זכויותיה. עוד קבע בית משפט קמא כי הסברי המערערת למחדלה המתמשך בכך שלא פעלה לרישום זכויותיה, אינם מתקבלים על הדעת. 

הטענות בערעור

4.        בערעור שבפנינו תוקפת באת-כח המערערת את פסק דינה של השופטת קמא בשלוש החזיתות - מקור זכויותיה בקרקע, חוקיות ההפקעה וחוסר תום לב ומרמה לפי סעיף 93 הנ"ל.

           לשיטתה, למערערת זכויות בקרקע, הן מכח ירושה והן מכח חזקת שנים לפי סעיף 51 לפקודת ההסדר. הרישום בספר התחמיס על-שם אח המערערת בלבד תואם את  סעיף 2(1) לפקודת חוק הקרקעות (תיקון), חא"י כרך א', פרק ע"ח, 824(א) 848, אשר קבע כי קיימת חזקה שיורש המחזיק בקרקע - עושה זאת בשם כל היורשים. מה גם, שקיימת הודאת בעל-דין: בת"א 1135/75 נקבע ביחס לחלקה שנבנה עליה מסגד - שהמערערת היא הבעלים. המשיבים לא חלקו על פסק דין זה ובכך יש לראות הודאת בעל-דין. בנוסף, תצהיר המערערת באשר לעובדת היותה יורשת - לא נסתר וכך גם תצהירו של מר עאמר מחמוד אניס (עד מטעמה). "על השוללים את זכות המערערת מכח ירושה מוטל נטל ההוכחה כי החזקה של אחיה היתה בלעדית" (עמוד 5 לסיכומי המערערת).

           באשר לחזית השניה, טוענת באת-כח המערערת כי ההפקעה של הקרקעות בוצעה שלא כדין - ההפקעה בוצעה באופן גורף וללא אבחנה בין אדמות המערערת לאדמות אחרות המצוינות בתשריט המצורף לתעודת שר האוצר.  לאדמות המערערת אין כל זכר באותה תעודה, התעודה לא נמצאה בתיקי ההסדר הרלוונטיים ובתעודת עובד ציבור של ראש מועצת כפר קאסם אין זכר לחלקות המצוינות בתשריט.

           החזית העיקרית בה התמקדה באת כוח העותרת, ועליה השליכה את עיקר יהבה, עניינה הטיעון בדבר חוסר תום הלב והמרמה של המשיבים, שפותח את הדלת לביטול הרישום מכוח סעיף 93 לפקודת ההסדר. לטענתה, "המשיבים ידעו על זכויותיה של המערערת במקרקעין, עובר להפקעה, אולם התעלמו מהם ונמנעו ביודעין מלגלות לפקיד ההסדר כי התובעת מחזיקה במקרקעין מכח ירושה". גם פקיד ההסדר ידע על זכויות המערערת במקרקעין. המשיבים לא הוכיחו כי רישום המקרקעין נעשה בתום לב. 

טיעוני המשיבים

5.        באת-כח המשיבים טוענת כי הדרך היחידה לתקיפת זכויות הרשומות לאחר שעברו הסדר היא דרך הוכחת המרמה האמורה בסעיף 93 לפקודת ההסדר. ברם, השימוש בסעיף זה הוא מבוקר ומצומצם, ונדרשת רמת הוכחה גבוהה לתרמית הנטענת במסגרתו. לשיטת המשיבים, תנאים אלו לא התקיימו במקרה זה.

           אליבא דהמשיבים, לא היה בידם מידע בדבר זכויותיה של המערערת במקרקעין. גם בהנחה שהיה מידע שכזה, אין בכך כדי ללמד על כך שפקיד ההסדר פעל שלא כדין. בפני פקיד ההסדר היו תביעות אחרות בקשר לחלקות נשוא המחלוקת, כאשר התנהל הליך ההסדר, המערערת לקחה בו חלק לענין החלקה עליה הוקם המסגד, כשהיא מיוצגת על-ידי עורך דין, המערערת לא הגישה תזכירי תביעה לפקיד ההסדר ביחס למקרקעין שבמחלוקת. אין בהתנהלות המשיבים בת"א 1135/75 כדי להוות הודאה בזכויות המערערת - אי ההתנגדות נבעה מטעמים פרקטיים שלא נגעו לשאלה האם יש למערערת זכויות בחלקה אם לאו.  

           מעבר לכך, טוענת באת-כח המשיבים כי המערערת לא הוכיחה שיש לה זכויות במקרקעין הנדונים. לא הובהר האם מדובר בירושה מכח דין או מכח צוואה וכן לא הוכח מה היה הדין הרלוונטי בעת מותו של אביה. על כל פנים, אם מדובר בירושה על-פי צוואה כי אז בעת הגשת התביעה חל סעיף 39 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, אשר קובע כי אין לתבוע זכויות על-פי צוואה, ללא צו קיום. באשר לטענת המערערת כי זכויותיה קיימות לה, אם לא מכח ירושה כי אז מכח סעיף 51 לפקודת ההסדר, טוענת באת-כח המשיבים כי זוהי טענה חדשה שלא הועלתה בבית משפט קמא. המקום להעלות טענה בעניינו של סעיף זה הוא במסגרת הליכי ההסדר בעודם מתנהלים, ובכל מקרה "אין בכוחו של סעיף זה לשנות רישום מכח מרמה" (סעיף 31 לתשובת המשיבה).

           באשר לטענת המערערת הנוגעת לחוקיות ההפקעה, עומדת באת-כח התביעה על כך, שדי בעצם קיומה של תעודת שר האוצר, כדי להוכיח שהתקיימו התנאים הקבועים בחוק רכישת מקרקעים (כפי שקבע בית משפט קמא). התעודה קיימת ופורסמה כדין ברשומות.