מנהל מיסוי מקרקעין נוהג לשלול פטור ממס על רכישה או מכירה של דירת מגורים יחידה מבן הזוג שאין בבעלותו דירה אחרת רק משום שהוא מתגורר בדירתו של בן זוגו. התנהלות זו יוצרת מצב אבסורדי שסותר את הלכות ביהמ"ש העליון.
חוק מיסוי מקרקעין קובע שכל משפחה (בני זוג והילדים הרווקים מתחת לגיל 18) נחשבת ליחידת מיסוי אחת. זה מה שמכונה בלשון המשפטית "חזקת התא המשפחתי".
משמעות חזקה זו היא כי רשות המסים תחליט האם עסקה בדירת מגורים מחויבת במס שבח או מס רכישה או לחילופין זכאית לפטור, לפי בדיקה של כלל הדירות שבבעלות חברי התא המשפחתי. זאת, במטרה למנוע מהמשפחה לבצע תכנון מס באמצעות העברת הבעלות בדירות מאחד לשני רגע לפני מכירה או רכישה של דירה נוספת כדי לנצל את הפטור החל על מכירת דירת מגורים יחידה.
כשבן הזוג מגיע לנישואים עם דירה
אך מה קורה כאשר אחד מבני הזוג הגיע לנישואים עם דירה משלו – דירה שרכש מכספו לפני הנישואים ורשומה אך ורק על שמו? האם נכון לראות בה דירה השייכת לכלל התא המשפחתי.
בהקשר זה, בית המשפט העליון פסק כבר בשנת 2004 (הלכת פלם) שעסקאות שביצע בן הזוג לפני הנישואים לא ייחשבו ככאלה שביצע התא המשפחתי כולו, כל עוד שמרו בני הזוג על הפרדה רכושית ביחס לדירותיהם. במילים אחרות, כל עוד הדירה נרכשה על ידי אחד מבני הזוג לפני הנישואים, ובן הזוג השני לא מימן את רכישתה ולא נהנה ממנה ומפירותיה, הרי שלעניין מס רכישה יראו את האחרון כרוכש של דירת מגורים יחידה.
עשר שנים לאחר מכן, בפסק דין נוסף של בית המשפט העליון (הלכת שלמי) נקבע כי ניתן לסתור את "חזקת התא המשפחתי" הקבועה בחוק מיסוי המקרקעין אם מוכיחים שני תנאים במצטבר: קיומו של הסכם ממון בין בני הזוג והפרדה רכושית בפועל.
במסגרת זו יש לבחון בין היתר האם בני הזוג מתגוררים בדירה ששייכת לבן הזוג השני, האם דירה זו מומנה מכספים משותפים וכיצד מומנה הלוואת המשכנתא – האם באמצעות תשלומים שיצאו מחשבון משותף או לחילופין מכספו הבלעדי של בעל הדירה הרשום.
מצפה שיגורו בנפרד?
והנה, נראה שרשויות מיסוי מקרקעין לקחו את המבחן של המגורים בדירה צעד אחד רחוק מדי, ומשתמשות במגורים המשותפים כשיקול העיקרי (ולפעמים אפילו היחידי) כדי לשלול קיומה של הפרדה רכושית. זאת, אף במקרים שבהם מוכח שבן הזוג שהדירה רשומה על שמו רכש אותה לפני הנישואים (כך שהיא אינה מוגדרת כרכוש משותף) ומימן את הרכישה מכספו.
הבעייתיות מאחורי התנהלות זו ברורה, שכן כדי לעמוד בנטל להוכיח הפרדה רכושית לצורך הקלות מס דורשת הרשות הלכה למעשה שבני הזוג יגורו בדירות נפרדות או בדירה שכורה.
יתרה מכך, מנהל מיסוי המקרקעין מתעלם כאן מחוק יחסי ממון, שקובע במפורש כי במהלך הנישואים אין לראות בנכסיו של אחד מבני הזוג כנכסים השייכים לבן זוגו. הוראה זו מקורה בחתירה להרמוניה בין דיני המשפחה, הקניין והמס, ולכן נקבעה הפרדה רכושית תוך כדי הנישואים ושאלת השיתוף נבחנת אך ורק כשהנישואים הגיעו לסיומם. דברים אלה מקבלים משנה תוקף כשמדובר בבני זוג שערכו ביניהם הסכם ממון כמובן.
זאת ועוד, ההיגיון עצמו אינו מאפשר לצאת מנקודת הנחה שבני זוג שחיים יחד בדירה ששייכת לאחד מהם כשותפים קנייניים בדירה, וברור שהמגורים של בן הזוג שהדירה אינה שלו, מקבל בסך הכל היתר לשימוש בנכס, ויש הבדל גדול בין מתן שימוש לבין בעלות קניינית.
ריקון מתוכן של ההלכה
נציין, כי התנהלותו של מנהל מיסוי מקרקעין בהקשר זה מרוקנת מתוכן את ההלכה הנוכחית שקובעת כי מגורים משותפים לא מעידים, כשלעצמם, על שיתוף רכושי בין בני זוג, שאף קיבלה ביטוי בפסיקות מאוחרות יותר (וראו לעניין זה את פסק הדין בעניין קרן רוזנבוים ופרשת רועי בלנק).
ואם לא די בכך, הרי שהתפיסה שלפיה מגורים משותפים מעידים בהכרח על שיתוף בדירה ששייכת לאחד מבני הזוג לצורכי מס שבח או מס רכישה סותרת לחלוטין את הוראת ביצוע 5/2011 של רשות המסים בנושא "היקף תחולת חזקת התא המשפחתי", שקובעת במפורש כי רכישת דירת מגורים משותפת כשלאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואים תזכה את בן הזוג שזוהי דירתו הראשונה בפטור ממס על חלקו (מחצית הדירה) בגין רכישת דירה יחידה, והמס המלא (בהתאם לדרגות הנקובות בחוק) יחול רק על המחצית השנייה ששייכת לבן הזוג בעל הדירה הנוספת.
מכאן, שאם רשות המסים מעוניינת לקבוע שמגורים משותפים בדירה של אחד מבני הזוג מובילים בהכרח לסתירת קיומה של הפרדה רכושית, היינו – לשינוי המצב המשפטי הנוכחי, עליה ליזום מהלך לתיקון החקיקה. כל עוד לא שונה הדין, על הרשות להתכבד ולפעול על-פיו.
* הכותבים ממשרד עורכי הדין יוסי אלישע קלדרון ושות' העוסק במיסים
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין