בעקבות המלצת ועדת טרכטנברג הוחלט להטיל ארנונה בשיעור גבוה על דירות רפאים במטרה להגדיל את היצע הדיור. חברת הבנייה טענה כי צו הארנונה לא חל על דירות שהן מלאי עסקי אך בית המשפט דחה את עמדתה.
בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים קיבל לאחרונה ערעור שהגיש מנהל הארנונה של עיריית ירושלים וחייב את חברת הבנייה "בני נחמיה חצרי א.ב. קידום פרויקטים" בתעריף ארנונה גבוה על 9 דירות ריקות שלא הצליחה למכור בפרויקט "דניה" בירושלים. השופטת דנה כהן-לקח דחתה את טענת החברה כי דירות ריקות שמיועדות למגורים ומהוות מלאי עסקי לא נחשבות ל"דירות רפאים" המחויבות בתעריף מוגדל, וקבעה כי פרשנות זו לא תואמת את לשון צו הארנונה או את תכליתו.
ועדת טרכטנברג, שהוקמה בעקבות המחאה החברתית ב-2011, מצאה שהחזקת דירות ריקות למשך תקופות ארוכות היא אחד הכשלים בשוק הדיור והמליצה לשר הפנים לעודד את השימוש בהן באמצעות הגדלת תעריף הארנונה על מה שמכונה "דירות רפאים".
ואכן, בעקבות המלצתה גובשה הוראת שעה לתקופה של כשנתיים (עד סוף 2016) שקבעה כי מבנה מגורים שלא התגוררו בו 9 חודשים בשנה יחויב בשיעור ארנונה מיוחד.
במקרה שהגיע בשנה שעברה לבית המשפט נדונה השאלה האם 9 דירות שחברה קבלנית לא הצליחה למכור ועמדו ריקות יותר מ-9 חודשים ב-2015 נכללות בצו הארנונה של עיריית ירושלים שכלל את הוראת השעה האמורה.
המחלוקת בין החברה לבין מנהל הארנונה התגלעה לאחר שוועדת הערר לענייני ארנונה קיבלה את עמדת החברה כי הדירות, שמהוות מלאי עסקי ולא ניתנות להשכרה, לא נכללות בסיווג "מבנה מגורים שאינו בשימוש" ויחויבו בארנונה בתעריף רגיל לפי סיווג "מגורים".
בערעור שהגיש מנהל הארנונה על החלטה זו נטען כי בניגוד לעמדת הוועדה והחברה, צו הארנונה חל גם על מלאי עסקי של חברה קבלנית. ראשית, משום שבצו לא נקבע חריג בנושא ושנית משום שקבלת גישת החברה והוועדה עלולה לעודד קבלנים להמשיך להחזיק דירות ריקות ברחבי ירושלים.
מהצד השני טענה החברה בין היתר כי מטרת הצו הייתה לעודד השכרת דירות ריקות ולא למכור אותן. מאחר שלפי חוקי המס היא לא רשאית להשכיר את הדירות כיוון שהן מלאי עסקי, הרי שאין כל אינטרס לחייב אותה בתעריף המוגדל.
לשון הצו ברורה
השופטת דנה כהן-לקח קבעה כי לפני שרצים לפרש את תכלית הצו יש לבחון את לשונו, וברמה זו הצו ברור מאוד וקובע כי כל מבנה מגורים שלא התגוררו בו במשך 9 חודשים בשנה יסווג כ"מבנה מגורים שאינו בשימוש" ויחויב בתעריף מוגדל, כשהחריג היחיד שנקבע בו הוא על דירה ציבורית.
במילים אחרות, הצו לא מחריג דירות שהן מלאי עסקי ועל כן השופטת כתבה כי "אין עיגון לשוני, ולו מינמאלי, לפירוש לו עותרת המשיבה, ולפיו דירות ריקות המיועדות למגורים והמהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית, לא ייחשבו מראש בגדר 'מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע'".
למעלה מן הצורך, השופטת הבהירה כי תכלית הצו לא נועדה לעודד רק השכרת דירות אלא שימוש באופן כללי, כולל מכירה, שכן הותרת דירות ריקות פוגעת בהיצע הדיור ובמרקם העירוני.
לפיכך ערעורו של מנהל הארנונה התקבל והחברה תשלם את הארנונה לשנת 2016 בהתאם לתעריף המוגדל. בנוסף חויבה החברה בהוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך 20,000 שקל.
- ב"כ המערער: עו"ד יעל אסיף
- ב"כ המשיבה: עו"ד אריה סער, עו"ד מתן לחמנוביץ
* עו"ד נאור יאיר ממן עוסק במיסוי עירוני
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין