רכישה נכונה של נכס מחייבת תכנית פעולה מושכלת ואסטרטגיה נטולת אמוציות. איך למקסם את רווחיות ההשקעה באמצעות בחירה נכונה של הדירה ומיקומה?
מאמר זה יתמקד בהשקעה ישירה בדירה (להבדיל מהשקעה באמצעות קרנות ריט או בדירה בחו"ל) והוא ראשון מבין שלושה מאמרים שיעסקו בשיקולי כדאיות ברכישת דירה להשקעה בישראל.
השקעה בדירה נחשבת לאפיק סולידי ובטוח, שנועד להניב רווחים בשני מישורים: עליית שווי ותשואה שוטפת מהשכרתה.
עליית השווי נמדדת בהפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה. לדוגמא, בין השנים 2012-2018 עלו מחירי הדירות בממוצע בכ-41%. עליית המחירים מתמתנת בשנה האחרונה ויש אף אזורים שבהם חלה נסיגה במחירי הדירות.
השקעה בדירה מניבה כמובן גם תשואה שוטפת מהשכרת הנכס ואולם חשוב להבין כי התשואה בגין עליית שווי עדיפה כיוון שמדובר בסכומים גבוהים יותר מאשר דמי שכירות. בחירה מוכוונת מטרה של הדירה והמיקום בו היא נמצאת תסייע בהגברת התשואה.
איתור האזור
ברכישת דירה, לצורך בחירת המיקום הנכון, רצוי לקבל החלטה מקדמית מהי ״מוטת השליטה״ ההולמת את הרוכש הפוטנציאלי. כל שהמרחק בין מיקום הבעלים למיקום הדירה גדול יותר, כך קטנה שליטתו האישית בדירה. לא כל רוכש דירה בנוי לכך. לעיתים מרחק גדול מהדירה מחייב תשלום לנציג מקומי שיפקח וינהל את השכירות, עלות שיש לתמחר לצורך בדיקת התשואה. לאחר שהרוכש הפוטנציאלי קיבל החלטה לגבי מוטת השליטה הנכונה עבורו, נתחיל בחיפוש.
ניתן לאפיין כמה אזורים בעלי פוטנציאל תשואה חיובי:
אזורי ביקוש גבוה: קרבה למוסדות להשכלה גבוהה, למוקדי תעסוקה, לים, למקומות קדושים; מרכזי ערים מסוימות (תל אביב), שכונות בעלות אופי ייעודי (חרדים, דתיים) ועוד.
אזורים מתפתחים עם צפי לעליית מחירים: שכונות חדשות ובמיוחד הבניינים הראשונים הנבנים בהן נראות בהתחלה כמו "אתר בניה". ואולם, הפרקטיקה מוכיחה כי עליית השווי עם אכלוס השכונה מצדיקה את אי הנוחות ודמי השכירות הנמוכים בתחילת הבניה.
שכונות שבסמיכות להן צפוי פיתוח עירוני משביח: כגון תשתיות בהקמה – חניה, פארקים, מוסדות ציבור וחינוך, מוסדות להשכלה גבוהה, מרכזי תעסוקה או מסחר, תשתית כבישים.
דירות "על הנייר": דירות הנרכשות מקבלן. סטטיסטית, רוב הדירות עולות בערכן עד מסירת החזקה.
שכונות חלשות מוקפות בשכונות חזקות: עם הזמן השכונות החלשות תתמזגנה בשכונות החזקות וערכן יעלה. הרחובות הצמודים לשכונה החזקה יאמירו בערכם ראשונים.
ניתן להזכיר בהקשר זה את אור יהודה המוקפת בקרית אונו, סביון, ויהוד; מורשה ורמת השרון; טירת הכרמל והבניה החדשה במורדות הכרמל; רמת עמידר ליד רמת גן.
שימו לב: בחירת אזור מועדף בהתאם לפרמטרים הללו עלול לעיתים לייקר את המהלך וחשוב לתמחר הוצאות שונות לצורך חישוב התשואה. דוגמאות:
דירה על הנייר מקבלן: במסגרת התמורה לקבלן יש לתמחר תוספת עלויות נלוות עד למחיר סופי ובכלל זה: שכר טרחת בא כוח הקבלן, מונים, מיזוג, נקודות חשמל, שינויים ושיפורים בנכס, הצמדה למדד תשומות הבניה, התמשכות הבנייה עד לקבלת החזקה, איחור במסירה. בנוסף, בתקופה הראשונה הבניין נמצא לעיתים ב"אתר בניה" מה שמשפיע על דמי השכירות שניתן לגבות.
שכונה מתפתחת או בבניה, תכנית משביחה באזור או בבניין: יש להביא בחשבון דמי שכירות מופחתים או היעדר שוכר עד לסיום התהליך.
עלויות נלוות: בכל רכישה יש לתמחר עלויות נלוות של אנשי מקצוע ברכישה, בהחזקה, ובמכירה – מתווך, עו"ד, שיפוץ לאחר קניה , פינוי הנכס לקראת מכירה. ועוד.
תקופות ריקות משוכר: תקופות שבהן אין כלל דמי שכירות ועל הבעלים לשלם דמי ארנונה, ועד בית או חברת אחזקה וחיובים שוטפים; או תקופות בהן יש להפחית מדמי השכירות כגון עקב שיפוץ בבניין, מטרד אזורי, או מצב של "אתר בניה".
שיפוץ: לעיתים שיפוץ כזה נועד להגדיל את מספר החדרים כדי להגביר תשואה. אם השיפוץ מחלק את הדירה ויוצר יחידת דיור משנית עם כניסה עצמאית יש להביא בחשבון את ההוצאות לקבלת היתר בנייה, תשלום היטל השבחה ועוד.
איתור הדירה הנכונה
לאחר שבחרתם את האזור המבוקש, מהי האסטרטגיה הנכונה עבורכם לאיתור הדירה הספציפית?
- לאלה שזמנם יקר: כדאי להיעזר במתווך. שירותי תיווך כרוכים בעלות של בין 1%-2% בצירוף מע"מ. המחיר תלוי ביכולת המיקוח שלכם, בזמן בו מצויה הדירה בשוק ובצורך של המתווך הספציפי לבצע עסקה.
רשתות תיווך (כגון רימקס) יהיו בעלות מידע רחב יותר בהיותן מחוברות למאגרי מידע. ואולם, עקב חשיפת המידע הרשתי לקהל הרחב, קטן הסיכוי לאיתור עסקה משתלמת במיוחד.
לעומת זאת, מתווך שיושב שנים רבות באותה כתובת, מכיר את דרי השכונה ויודע הכל מפה לאוזן – אולי יביא לכם את ה"בוננזה", את הדירה שעכשיו יצאה לשוק וטרם פורסמה.
- רשתות חברתיות הן שחקן מוביל באיתור נכסים: קבוצות WHATSAPP, FACEBOOKעמוסות בשיווק אגרסיבי של גופים המבקשים למכור מרכולתם.
- לוחות מודעות אינטרנטיים– YAD2, WINWIN, HOMELESS. החיפוש קל יותר בסיוע "סוכן חכם" המחפש לפי דרישותיכם.
- פרסומים בעיתונים.
- שילוט על בנינים.
- מידע מחברים ומכרים.
- מידע מחברות האחזקה/שוערים. רלוונטי בפרט בבניינים חדשים ומבני יוקרה.
בטורים הבאים נבחן איך לתכנן נכון את המס וכיצד לדעת כמה כסף משתלם לכם להשקיע ברכישת הדירה.
* עורכת דין רון ניב עוסקת בנדל״ן
** המאמר הוא חלק מסדרת מאמרים של הכותבת בנושא שיקולי כדאיות ברכישת דירה להשקעה
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין