פינוי בינוי: נדחתה עתירה לתוספת קומות על-סמך הוראת שעה שפקעה

חברות פינוי בינוי ביקשו להרחיב את הבנייה בהסתמך על הקלת "שבס-כחלון" שלפיה הוספה של 30% יחידות דיור אינה "סטייה ניכרת מתכנית". השופט קבע שהן איחרו את המועד

בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב דחה לאחרונה עתירה שהגישו יזמיות פינוי-בינוי במטרה לאשר להן הרחבת בנייה על-סמך הוראת שעה שפג תוקפה. מדובר ב"הקלת שבס-כחלון" שאפשרה בעבר לאשר תוספת של עד 30% למספר יחידות הדיור מבלי שהדבר ייחשב ל"סטייה ניכרת מתכנית". מאחר שבקשת העותרות להיתר בנייה הוגשה אחרי פקיעת ההקלה, קבע השופט גלעד הס שהעתירה משוללת בסיס.

במוקד הדיון: שני בניינים בני שתי קומות ושמונה יחידות דיור כל אחד, ברחוב קהילת ורשה בתל אביב. העותרות, יזמיות נדל"ן, ביקשו לבצע במקום פינוי-בינוי אלא שהתכנון הקיים – המתיר הריסה ובנייה של בניינים בני 5 קומות שבכל אחד מהם 16 יחידות דיור בלבד – לא הספיק לשאיפות הפרויקט, ולכן היזמיות הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר ולהקלות במספר הקומות ויחידות הדיור על-סמך הקלת שבס-כחלון.

מדובר בהוראת שעה שקבעה כי בתנאים מסוימים, הוספה של עד 30% יחידות דיור לא תהווה סטייה ניכרת. ללא הוראת השעה, תוספת של מעל ל-20% יחידות דיור מהווה סטייה ניכרת שהוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר. הועדה המקומית אמנם אישרה את ההקלה אך בערר החלטתה התהפכה ומכאן העתירה שהוגשה לבית המשפט ביולי אשתקד.

לטענת המתנגדים להקלות – דיירי הבניינים הסמוכים – בקשות העותרות להיתר הוגשו רק באפריל 2021, עשרה חודשים לאחר פקיעת הוראת השעה ביוני 2020. בנסיבות אלה, בקשת העותרות להרחבת הבנייה מגלמת סטייה ניכרת כמובנה בתקנות התכנון והבנייה, וצדקה ועדת הערר כשקבעה שאין לאשרה.

מנגד טענו היזמיות כי בפועל הבקשות להיתר הוגשו לפני יוני 2020, כך שאין סטייה ניכרת במספר יחידות הדיור שהן מבקשות לאשר.

אבל השופט הס קבע שהיזמיות לא "הגישו" את בקשות ההיתר כהגדרת המונח בתקנות התכנון והבניה. כך, לפי התקנות בקשה להיתר צריכה לכלול פרטים ונספחים רבים שרק בהמצאת כולם ניתן לראות בבקשה ככזו שהוגשה.

השופט ציין שאמנם בינואר 2020, טרם פקיעת הוראת השעה, נקטו היזמיות בצעד הראשון בבקשת ההיתר כשהגישו לוועדה המקומית את קובץ התכנית הראשית ("גרמושקא"). אלא ששאר המסמכים הנדרשים הומצאו על-ידן כחצי שנה אחרי שהוראת השעה באה לקצה.

"לאור האמור", קבע השופט, "אני קובע כי הבקשה להיתר הוגשה לאחר פקיעת תוקף הוראת השעה ולכן הכללים המפורטים בה אינם חלים על הבקשה להיתר. בנסיבות אלו בקשת המבקשת להוסיף 30% על מספר יחידות הדיור הקיימות וכן זכויות בניה מהווה סטייה ניכרת כמובנה בחוק התכנון והבניה ובתקנות סטייה ניכרת, ולכן הוועדה המקומית, או ועדת הערר, אינן מוסמכות לאשרה".

בשלב זה טענו היזמיות שהפרקטיקה הנוהגת בוועדה המקומית הייתה שמספיק להגיש מסמך אחד בלבד על-מנת ליהנות מהקלת שבס-כחלון אך השופט הבהיר שעם כל ההבנה לכך, נוהג אינו יכול ליצור זכויות יש מאין ולגבור על הוראות הדין.

גם ניסיון היזמיות להסתמך על תקנות שעת החירום של מגפת הקורונה נכשל. השופט קבע שגם בהנחה שאותן תקנות דחו את פקיעת הקלת שבס-כחלון לאוגוסט 2020, עדיין הבקשות להיתר הוגשו אחרי מועד זה.

לפיכך התביעה נדחתה. לטובת מתנגדי ההקלות נפסקו הוצאות בסך 7,500 שקל.

• ב"כ העותרים: עו"ד אריאל יונגר
• ב"כ ועדת ערר לתו"ב: עו"ד גילה מאור-ארליך
• ב"כ הוועדה המקומית לתו"ב: עו"ד רויטל אטיאס
• ב"כ מתנגדי ההקלות: עו"ד אורי ויזנברג

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין